+7 (495) 018-09-64Москва +7 (812) 309-75-63СПб

Инструкция, как оформить договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры – одна из самых важных сделок в жизни человека. Очень важно оформить ее правильно и зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре, чтобы не было поводов обжаловать факт покупки в суде. Наша статья призвана дать ответы на вопросы тех, кто оформляет такую сделку: где и как можно заключить договор на покупку жилого помещения, где его подписывать, каков порядок правильного заключения, и многие другие.

Юридические новости

...

Содержание:

Общий порядок заключения

Сделка оформляется договором купли-продажи, который может быть заверен у нотариуса. Допускается и простая письменная форма договора, но регистрация в обоих случаях обязательна.

Сам текст соглашения обычно является типовым, но стороны вправе дополнять его по собственному усмотрению.

Общие правила оформления следующие. В договоре содержится:

  • информация об участниках сделки (Ф.И.О, паспортные данные, адрес регистрации);
  • сведения о недвижимости (адрес, метраж, количество комнат, дополнительных помещений);
  • цена сделки (стоимость жилья);
  • информация о договоре аванса, предварительного договора купли-продажи, ипотеке;
  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца;
  • права и обязанности сторон;
  • условия расторжения договора;
  • порядок оплаты;
  • подписи сторон.

Продавец гарантирует, что квартира свободна и не находится под арестом или в залоге. Передача недвижимости производится по акту приема-передачи (передаточному акту). Если жилье покупается на первичном рынке возможно оформление предварительного договора купли-продажи до регистрации объекта и постановки его на кадастровый учет.

При оформлении договора купли-продажи необходимо будет оплатить услуги нотариуса, а также госпошлину при регистрации прав в Росреестре. Обычно эти расходы ложатся на покупателя недвижимости.

Особенности оформления сделки

Договор купли-продажи может иметь свои особенности в зависимости от выбранного варианта расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.

Договор может быть:

  • двух и трехсторонним (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
  • с рассрочкой оплаты;
  • с переоформлением ипотечного кредита на покупателя;
  • с учетом субсидии или МСК;
  • с обязательством продавца не только передать квартиру, но и завершить в ней ремонт к определенной дате;
  • с отсроченной передачей квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а спустя какое-то время).

Как заключать договор? Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых оформляется договор купли-продажи, а также особенности оформления в этих случаях взаимоотношений между покупателем и продавцом.

За наличные

Если квартира покупается без оформления кредита или рассрочки, то деньги передаются в два этапа. Сначала – аванс (5-10% стоимости жилья), а уж после регистрации договора в Росреестре – остальная сумма (95 или 90%).

Иногда платежи разбиваются и на три части. Например, еще одна часть платится сразу после нотариального заверения договора купли-продажи.

Все этапы оплаты должны быть отражены в договоре. Обязательно указывается и выбранный порядок расчетов: наличными, через банковскую ячейку, оформление аккредитива или перевод со счета на счет.

В ипотеку

При покупке жилья за счет ипотечного кредита сначала оформляется кредитный договор и соглашение о залоге, и только во вторую очередь – договор купли-продажи. В этом особенность сделки, которая частично оплачивается заемными средствами. Покупаемая квартира находится в залоге у банка до окончания выплаты кредита. Обременение снимается только после того, как ипотека будет погашена.

Договор купли-продажи с учетом ипотеки может быть двусторонним и трехсторонним. В первом случае в договоре вообще не отражается факт покупки жилья в кредит (например, если заемщик оформил кредит наличными). Во втором – третьей стороной по договору может выступить банк-кредитор и одновременно залогодержатель. Квартира в этом случае выступает не только как предмет договора купли-продажи, но и как предмет ипотеки. Расчеты с продавцом обычно происходят через банк, где оформлялась ипотека.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку
  • С субсидией

    Если сделка стала возможной благодаря субсидии из бюджета, то это также отражается в договоре. Особенность подобного соглашения в том, что без получения субсидии оплата договора не может быть произведена.

    В разделе договора, где указывается стоимость квартиры отмечается какая сумма для ее покупки является субсидией и на каком основании она была предоставлена (приводится номер свидетельства о предоставлении субсидии на строительство или приобретение квартиры, выданного на основании распоряжения госвластей). Описывается в документе и порядок, а также сроки расторжения договора и возврата полученной субсидии в бюджет в этом случае.

    В рассрочку

    Обычно рассрочка оформляется при приобретении жилья на начальном этапе строительства. На вторичном рынке квартиры в рассрочку продаются крайне редко. В договоре указывается график внесения платежей и их размер, а также первоначальный взнос (например, 50% или 30% стоимости жилья). Если предусмотрены проценты за рассрочку, то это также отражается в тексте соглашения.

    Отмечается в договоре и ответственность покупателя за просрочку платежей (штрафы, пени). До окончания оплаты полной стоимости квартиры покупатель не вправе ею распоряжаться (например, продавать без ведома бывшего владельца).

    В этом особенность сделки с рассрочкой платежей.

    С материнским (семейным) капиталом

    Если квартира покупается с учетом материнского (семейного) капитала, то это обязательно фиксируется в договоре купли-продажи. Особенность такого рода соглашения в том, что покупатель полностью зависит от того, когда поступят эти деньги от Пенсионного фонда. Ему придется открыть счет в Сбербанке РФ для перечисления МСК (в 2018 году эта сумма превышает 453 тыс. рублей), поскольку на руки средства не выдаются. Потом эти средства перечисляются на счет продавца. В договоре отмечается какая именно сумма представляет собой МСК, а какая уплачивается наличными.

    Государство запрещает приобретать с использованием МСК доли в недвижимости. Можно покупать только квартиру целиком с учетом интересов детей и с выделением долей по соглашению.

    Приобретение новостройки от застройщика

    Покупка жилья в новостройке также имеет свои особенности. До ввода в эксплуатацию квартира не может быть зарегистрирована в реестре. Поэтому заключаются другие договора: ДДУ, уступки прав по ДДУ либо инвестиционное соглашение, позднее предварительный договор купли-продажи.

    Только после окончания строительства можно оформить купчую. Выбор типа договора зависит от того на какой стадии строительства покупается квартира, и какие условия предлагает застройщик.

    Когда дом будет сдан, а договор купли-продажи подписан, покупатель проверит состояние квартиры и подпишет акт приема-передачи. После регистрации ему перейдет право собственности, которое будет оформлено свидетельством.

    Как физическому лицу правильно совершить покупку недвижимости?

    Для приобретения недвижимости требуется, чтобы покупатель был совершеннолетним и дееспособным. Сделка между физическими лицами либо физическим и юридическим лицом должна быть оформлена надлежащим образом (в простой или нотариальной форме), а расчеты произведены в сроки указанные в договоре.

    Инструкция для приобретения жилья:

    1. Найти квартиру (у физлица или застройщика). Для проверки квартиры можно попросить продавца заказать в МФЦ (центр госуслуг «Мои документы») справки об оплате ЖКУ, выписку из домовой книги или справку о регистрации лиц по конкретному адресу. Сделать это можно прямо на сайте.
    2. Получить кредит, материнский капитал или субсидию от государства для оплаты части стоимости жилья (если в этом есть необходимость).
    3. Назначить дату сделки и попросить продавца предъявить дополнительные документы (выписку из домовой книги, справки об отсутствии долгов, обременений либо если это застройщик – разрешение на строительство, проектную декларацию, подтверждение прав собственности на земельный участок).
    4. Передать аванс и оформить это договором. Обычно передается не более 5-10% стоимости жилья.
    5. Составление договора. Если сделка оформляется у нотариуса, то покупателю и продавцу предложат готовый вариант соглашения, который нужно будет изучить, добавить или убрать какие-либо пункты и подписать.

      Обращайте внимание на раздел о проведении расчетов, а также досрочного расторжения договора, так как в случае, если что-то пойдет не так можно будет оспорить сделку в суде.

      Если передавался аванс, то это должно быть отражено в соглашении, если остаток суммы будет передаваться после регистрации, то должна быть отмечена точная дата и последствия в случае, если расчет не состоится.

    6. Подготовка пакета документов для сделки купли продажи квартиры. Для заключения сделки понадобится подготовить пакет документов. Нотариус должен будет проверить не находиться ли жилье в залоге либо под арестом, а также не являются ли документы продавца подделкой. Для этого делаются запросы в соответствующие инстанции.

      Продавцу необходимо предъявить:

      • паспорт;
      • документы на жилье (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности, вступлении в наследство и пр.);
      • разрешение органов опеки и попечительства (если есть маленькие дети);
      • нотариально заверенное согласие супруга;
      • выписку из домовой книги;
      • техпаспорт квартиры;
      • выписку из ЕГРН;
      • справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

      Покупателю достаточно иметь при себе:

      • паспорт;
      • договор об авансе.

      Если недвижимость является общей, а продавцом является только один собственник, то потребуется письменное согласие на сделку второго лица. При наличии малолетних детей не миновать обращения в органы опеки и попечительства, которые могут, кстати, и не дать согласие на сделку, если сочтут, что вы нарушаете права несовершеннолетних, продавая квартиру.

    7. Совершить сделку купли-продажи (предварительно получив ипотечный кредит, МСК или субсидию, если требуется). Для заключения договора обращаются к нотариусу или в агентства недвижимости. При оформлении кредита в банке договор купли-продажи часто заключается прямо в отделении кредитора и с приглашенным им нотариусом.

      Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) оформляется на период пока застройщик достраивает объект и до его регистрации в Росреестре (то есть в среднем на срок от 3 до 12 месяцев). На начальном этапе строительства происходит продажа квартир по ДДУ, потом заключается предварительный договор, а уже после регистрации квартиры – основной договор купли-продажи.

      Особенность ПДКП в том, что в нем четко фиксируется дата, когда должен быть заключен основной договор. Регистрировать ПДКП в Росреестре не нужно.
    8. Зарегистрировать договор в Росреестре (в случае ипотеки квартира будет числиться в залоге у банка до окончания выплаты кредита). Необходимо будет всего лишь написать заявление, указать дату и номер договора купли-продажи, а также информацию о предыдущих собственниках. Потребуется и копия недавно оформленного договора купли-продажи.

      Заявителю в Росреестре выдается расписка о приеме пакета документов. Это очень важный документ, которым нельзя пренебрегать, поскольку окончательные расчеты с продавцом обычно происходят после регистрации в Росреестре. Если госорган затянет с регистрацией или потеряет документы, вы всегда можете подтвердить факт выполнения условий договора купли-продажи в суде (имеется ввиду подача документов на регистрацию в определенные соглашением сроки).

      В течение 10 дней после подачи заявления в Росреестр будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. По отдельности на регистрацию прав уйдет не более недели, а на постановку на учет – не более 5 дней.

    9. Произвести расчеты с продавцом. Для безопасной передачи денег в основном используют три инструмента: банковский перевод на счет продавца (особенно, если квартира покупается на условиях ипотеки или с МСК), аккредитив и банковскую ячейку. Расчеты наличными с продавцом-физлицом происходят крайне редко, так как это сопряжено с серьезными рисками.

      При покупке жилья у застройщика деньги обычно переводятся на счет либо вносятся в кассу. После того как деньги переданы нужно подписать у продавца расписку в том, что деньги получены и претензий он не имеет.

    10. Оформить акт приема-передачи жилья после тщательной проверки (для ипотеки необходимо будет также застраховать квартиру). Актом удостоверяется, что квартира передана в надлежащем виде и претензий у покупателя нет. Сверяется также текущая планировка с поэтажным планом БТИ.

      Если покупатель обнаружил, что в купленной недвижимости незаконная планировка, то формально это не может быть поводом для отказа в регистрации договора в Росреестре. Но необходимо будет позднее узаконить изменения в Мосжилинспекции, и оплатить штраф. Желательно заранее проконсультироваться можно ли вообще это сделать, так как узаконить можно далеко не всякую перепланировку.

    Оформить договор купли-продажи даже с учетом получения ипотечного кредита можно довольно быстро. Сложнее обстоит дело с покупкой квартиры с учетом получения субсидии и МСК, так как в этом случае покупатель полностью зависит от срока выдачи этих средств государством.

    Важно: При оформлении сделки очень важно убедиться, что квартира действительно принадлежит собственнику и нет двойной перепродажи (иногда случается при покупке жилья у застройщика). Оформление сделки в банке это дополнительная гарантия проверки «чистоты» сделки.

    Что делать после покупки жилого помещения?

    После оплаты жилья и регистрации его в Росреестре покупатель становится полноправным собственником. Он вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению (кроме случаев, когда оно куплено в ипотеку). Собственник вправе:

    • сдавать жилье и получать прибыль;
    • перепродавать его другим лицам;
    • проводить ремонт и менять перепланировку;
    • закладывать недвижимость для получения кредита;
    • дарить и передавать его в наследство.

    Если жилье куплено за счет кредита, то его необходимо будет страховать каждый год от основных рисков (пожара, затопления и пр.) и плюс при желании сдать квартиру в аренду необходимо будет получать согласие банка-кредитора. Заемщик может и продать недвижимость, но для этого нужно проинформировать банк, и погасить остаток задолженности.

    Заключение

    Купля-продажа жилья требует тщательной проверки документов продавца. Покупатель должен убедиться в том, что квартира действительно принадлежит ему на законных правах. В случае, если недвижимость покупается у застройщика также необходимо удостовериться в том, что она сдана в эксплуатацию и числится в реестре.

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
    Звоните, будем решать:
    +7 (495) 018-09-64Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий