Важный вопрос: можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации? Пути его решения

Если после процедуры гос. регистрации выявились обстоятельства, препятствующие владению квартирой, допустимо расторгнуть договор. В статье речь пойдёт об условиях расторжения и действиях, которые требуется предпринять.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Можно ли признать сделку недействительной?

Регистрация сделки завершается получением договора купли-продажи с отметкой о регистрации и выписки о праве собственности из ЕГРН. Кроме этого стороны заключают передаточный акт, удостоверяющий фактическую передачу прав на недвижимость.

Однако ряд ситуаций, сопутствующих сделке, допускает её признания:

  • недействительной или ничтожной;
  • оспоримой.

Можно ли признать сделку недействительной?В случае их наступления сделку можно считать ничтожной на основании норм статьи 167 ГК РФ по обстоятельствам, перечисленным в статьях 168172 ГК РФ. Или – расторгнуть, оспорив её правоспособность на основании статьи 166 ГК РФ, независимо от того, что она прошла регистрацию, и сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В этом случае следует опираться на нормы статей 450453 ГК РФ. А так же на источники законодательства, предусмотренные для тех или иных специфических условий, применимых в частных случаях.

СПРАВКА! Любое не исполненное положение договора купли продажи может стать причиной расторжения сделки.

Условия, сопутствующие прекращению соглашения

Если регистрация завершена, и сведения о сделке внесены в информационный банк ГКН, то для её расторжения нужны официально подтверждённые основания. Расторжение договора допустимо при условиях, когда одна из сторон не выполнила условий сделки, указанных в договоре.

Например, покупатель уплатил сумму, положенную по сделке, но продавец по тем или иным причинам не составил и не подписал передаточный акт, а так же не предоставил купленное жильё в пользование (п.1 ст.416 ГК РФ). Или, наоборот – передаточный акт составлен и ключи для пользования жильём переданы, но покупатель не рассчитался за приобретение недвижимости (ст. 439 ГК РФ).

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Для того чтобы эти причины стали прецедентом к расторжению сделки, требуется наличие условий, прописанных в договоре:

  • сроки передачи квартиры передаточным актом;
  • сроки и условия внесения платежа по сделке.

Такие причины аннулирования сделки считаются самыми распространёнными. Кроме этого расторжение допускается при условиях:

  1. Когда покупатель не знал и не мог знать о наличии третьих лиц, чьи имущественные права были нарушены проведением купли продажи.

    Например, при наследовании не были учтены другие наследники, не оповещённые о смерти наследодателя. Или при приватизации квартиры несовершеннолетние и иные лица были незаконно лишены своих долей в праве собственности. А так же, когда законные претенденты на право собственности (пользования) находились в местах лишения свободы, в долгосрочной командировке и т.п.

  2. Условия, сопутствующие прекращению соглашенияТретьими лицами, чьи права нарушены, являются несовершеннолетние дети, или лица, признанные недееспособными. Или – если таковые не выписаны бывшим собственником после регистрации сделки.
  3. После регистрации обнаружено, что в квартире есть обременения, или оставлены граждане, имеющие право пожизненного проживания.
  4. После вселения были выявлены причины, существенно снижающие качество приобретённого жилья. Например – протекающая крыша, отсутствие отопления и т.п.
  5. Иные обстоятельства, нарушающие право приобретателя, в том числе – отсутствие или ненадлежащее состояние документации на квартиру.
ВНИМАНИЕ! Если покупатель знал о наличии нарушений, за счёт которых была существенно снижена стоимость квартиры, оспорить сделку он не сможет.

Для того, чтобы сделка стала оспоримой, в договор должны вноситься положения, противоречащие фактическому состоянию дел:

  1. О том, что права третьих лиц не нарушаются совершением сделки.
  2. Указываются сроки, в течение которых произойдёт полная передача объекта, со снятием с регистрационного учёта всех жильцов, в том числе несовершеннолетних и недееспособных.
  3. В характеристиках объекта даётся ссылка, что в квартире отсутствуют обременения.
  4. Продавец скрыл от покупателя, не указав в передаточном акте недостатки жилья или неправоспособность документации на квартиру.

Если в купчую вносились требования по страхованию недвижимости, или иные существенные положения, контрагент вправе требовать их исполнения или оспаривать сделку.

Пошаговая инструкция расторжения

Иногда возникают сопутствующие обстоятельства, которые имеют объективную основу, не позволяющую исполнить указанное по сделке. Их относят к обстоятельствам форс-мажор. При заключении договора следует внести положение, регулирующее действие сторон при наступивших обстоятельствах неодолимой силы (ст. 452 ГК РФ). В таком случае требуется действовать согласно пунктам, устанавливающим алгоритм действий на такой случай.

Пошаговая инструкция данного мероприятияПо преимуществу такая процедура проводится по согласию сторон и оформляется соглашением. Но если регистрация завершилась, и право собственности зарегистрировано на нового правообладателя, нормы данной статьи не действуют. Проблема в том, что регистрирующий орган вправе изменять сведения только на основании гражданско-правового договора, заключённого сторонами, или по решению суда.

Если стороны решили аннулировать действие договора по взаимному согласию, то условия, которые повлекли прекращение его действия, не играют существенной роли. Исключение составляют случаи нарушения законодательства, изложенные в статьях 168-172 ГК РФ. При перечисленных здесь противоправных деяниях контрагента, следует обращаться в суд.

Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

  1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По нормам статей 450453 ГК РФ расторжение так же допускается через суд. Но в этом случае допустимо провести аннулирование обязательств по сделке собственными силами:

  1. Стороны обмениваются претензиями и ищут компромисс.
  2. При возникновении взаимного согласия по аннулированию правовых последствий купчей, составляют новый гражданско-правовой договор.
  3. В нём контрагенты меняются местами – покупатель выступает в роли продавца, а продавец – в роли покупателя.
  4. Купчая на квартиру подписывается сторонами, и передаётся на регистрацию в Росреестр.
  5. Составляется новый передаточный акт по возврату недвижимости.
ВАЖНО! Такие действия потребуют уплаты НДФЛ соразмерно 13% стоимости средств, уплаченных по сделке.

Второй вариант расторжения зависит от решения суда и не даёт гарантий. Но в случае его реализации стороны сэкономят сумму НДФЛ. Можно испробовать, если в дело вмешались обстоятельства форс-мажора.

Алгоритм действий следующий:

  1. Стороны составляют соглашение о расторжении договора купли продажи, указывая обстоятельства, не позволившие покупателю вступить в права собственности (или иное).
  2. Подают соглашение в Росреестр на регистрацию прекращения права собственности покупателя.
  3. Росреестр по преимуществу отказывается от регистрации таких соглашений, в ответ на отказ контрагенты запрашивают мотивированную выписку с причиной отказа.
  4. В течение 10 дней после получения выписки стороны отправляются в суд, с исковым требованием о проведении регистрационной процедуры по аннулированию сделки.
  5. Суд даёт положительное решение, на основании которого вносится кадастровая запись. В случае отказа, оформляется гражданско-правовой договор купли продажи.

Если партнёры по сделке не достигли компромисса, вопрос рассматривается в суде.

Одностороннее аннулирование после гос. оформления

Одностороннее аннулирование после гос. оформленияТакой вид аннулирования последствий сделки должен удостоверяться судом. При его проведении во внимание принимаются малейшие нюансы, связанные со спецификой нарушения имущественных прав контрагента, инициировавшего расторжение договора. Здесь обязательно учитываются условия, повлекшие возбуждение иска. То есть, причина, вызвавшая прекращение права собственности новым правообладателем жилья, должна относиться к нарушению договора.

Это значит, что в договоре должно быть прописано условие, которое контрагент не исполнил. Предварительно, на основании допущенных нарушений, проводится уведомительная досудебная процедура. Инициатор расторжения, составляет претензионное уведомление, в котором излагает причину, допускающую оспаривание договора.

Например, продавец требует уплатить положенное по сделке, в том числе – недоимку от стоимости квартиры. Или покупатель требует выписать прежних жильцов, выехать из квартиры или составить передаточный акт.

В суд обращаются:

  • если ответ оппонента был отрицательным;
  • если ответа не последовало в течение месяца.
СПРАВКА! Проведение досудебной процедуры должно подтверждаться документально, например, полученными в почтовом отделении квитанциями, об отправке заказного письма с описью вложения.

Обращаться нужно в районный суд по месту расположения здания, в котором расположена оспариваемая квартира (ст.28 ГПК РФ). Исковое заявление составляется по установленной форме (ст.131 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

В заявлении указывается:

  1. Сведения о сторонах договора, которые выступают истцом и ответчиком.
  2. Обстоятельства заключения сделки купли продажи, с реквизитами договора.
  3. Перечисляются условия, которые должны были выполняться ответчиком, но не исполнились, со ссылкой на пункты, в которых они сформулированы.
  4. Просьба к суду о признании иска и просьбой признать договор расторгнутым.

Одностороннее аннулирование после гос. оформленияК заявлению прилагаются документы, доказывающие правомочие иска (ст.132 ГПК РФ). Они зависят от причин и условий расторжения сделки. Базовыми документами к заявлению являются:

  • договор купли продажи;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН (для покупателя);
  • расписка в получении денег (для покупателя).

Кроме этого предъявляются доказательства нарушения прав истца. Если продавец опирается на отсутствие оплаты за приобретённое жильё, то достаточно указания этого факта в исковом заявлении, со ссылкой на пункт договора об условиях оплаты. Если не составлялся передаточный акт, так же даётся только указание на факт данного нарушения, со ссылкой на пункт, в котором сформулированы условия передачи квартиры.

При обнаружении обременения предоставляется кадастровая выписка о наличии обременения. Если жильцы не выписались из квартиры – выписка из поквартирной книги. А если они не выехали – выписка и акт о том, что они продолжают проживать на территории не принадлежащего им помещения.

То есть по каждому специфическому случаю в суд предъявляется:

  1. Указание на положение договора и пояснение, что данное положение нарушено ответчиком.
  2. Доказательства факта нарушения в виде документации, фото или видеоматериалов.

Если качество помещения не отвечает критериям, указанным в договоре, требуются:

  • заключения независимых экспертов;
  • акты, составленные представителями управляющей компании;
  • письменные и устные свидетельства соседей, фотографии имеющихся нарушений.
Сроки обращения в суд составляют 1 год с того момента, как истец узнал о возникших нарушениях (ст. 196 ГК РФ).

Кроме документации, требующейся для рассмотрения дела, нужно приложить квитанцию по уплате госпошлины. Её размер составляет 300 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Скачать образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации

Как оспорить расторжение?

После того как решение суда будет принято в пользу истца, ответчик вправе подать апелляцию для оспаривания принятого решения. Она подаётся в областной суд в течение 10 дней после получения выписки с решением суда. Если апелляция не подана, через 10 дней принятое судом решение вступает в силу. Выписка передаётся для регистрации указанного судом решения. Процедура вступает в юридическую силу и оспариванию не подлежит.

Видео по теме

О том, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры:

Заключение

Если регистрация сделки завершена, договор можно расторгнуть через суд. По взаимному согласию вернуть правоспособность сторон к состоянию, бывшему до начала сделки, можно только новым договором купли-продажи.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий