+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Рынок вторичного жилья богат предложениями, среди которых легко выбрать интересующий покупателя объект. Уже при беглом осмотре видно качество жилья, а документы могут практически полностью раскрыть титульную историю квартиры. Однако при покупке вторичных квартир достаточно много подводных камней, о которых нужно осведомиться до момента выбора объекта.

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 565-34-93 Санкт-Петербург

План действий

По преимуществу покупатели, не имеющие опыта беглой ориентации среди объектов недвижимости на вторичном рынке, выбираются понравившееся жильё по техническим характеристикам, месту расположения и ценовому диапазону. Все эти качества в комплексе, несомненно, важны – от них зависит последующий комфорт от использования приобретённой площади. Но не менее существенны и такие характеристики как:

  • правоспособность продавца;
  • пакет документации на объект, подтверждающий его правоспособность;
  • права третьих лиц, которые могут нарушиться в результате сделки;
  • наличие обременений и задолженностей по счетам.

Информацию по данным вопросам можно узнать при проверке документации собственника и объекта.

ВНИМАНИЕ: Во избежание мошенничества со стороны продавца перед тем, как решиться покупать квартиру, требуется проверить наличие оригиналов, предъявленные при просмотре объекта копии должны быть удостоверены нотариально.

Нюансы в процессе оформления

Нужно знать, что для совершения сделки ряд существенно важных бумаг не потребуется, но без них покупатель принимает на себя риски последующего оспаривания сделки купчей, если обнаружатся нюансы, выявляющие юридически некорректные действия сторон. Например, если совершение сделки повлекло нарушение имущественных интересов третьих лиц. Также:

  1. Официально не оформленная документация по реконструкции квартиры переходит новому собственнику, которому могут вменяться санкции за самострой на основании ст.7.1 КоАП РФ.
  2. Несовершеннолетние дети, не выписанные до момента заключения сделки, могут быть впоследствии выписаны собственником через суд только по достижении их совершеннолетия.
  3. То же касается лиц, в чью пользу оформлено пожизненное проживание на жилплощади – их недопустимо выселить даже после смены собственника.

Поэтому внимание к малейшим деталям при покупке – это гарантия получить вторичное жильё без правовых последствий.

      

Требования для продавца и покупателя

К продавцу и покупателю также предъявляются обязательные правила и требования:

  • достижение совершеннолетия;
  • дееспособность;
  • наличие гражданского паспорта;
  • личное присутствие или представительство.

Несовершеннолетние собственники пользуются представительством родителей, усыновителей или опекунов, получивших разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.

Как правильно купить жилье: пошаговая инструкция

С чего начинать без посредников?

  1. В первую очередь, чтобы начать процесс приобретения квартиры, требуется взвешенное решение, которое принимается с учётом ситуации, сложившейся на рынке и их финансовых возможностей.
  2. После принятия решения о покупке жилья, вышедшего на вторичный рынок, следует заняться выбором подходящего объекта. Для этого допустимо обратиться в компанию по работе с недвижимостью или риэлтору, занимающемуся частной практикой.

    А можно заняться подготовкой и осуществлением сделки самостоятельно. При самостоятельной покупке жилья выбор объекта можно осуществить через специальные сервисы в интернете или через объявления в СМИ.

  3. После того как объект подобран, стороны договариваются о просмотре и назначают время визита покупателя. При первичном просмотре помещения требуется задать владельцу несколько вопросов, которые прояснят титул квартиры и сведут к минимуму возможные риски.

    Основные из них следующие:

    • Когда и каким образом была приобретена квартира. Если она приобреталась в ипотеку – не остался ли непогашенный долг. Была ли официально выведена из-под залога квартира после расчёта с банком.
    • Не закладывалась ли квартира в залог для потребительского кредита, все ли расчёты по квартплате и услугам ЖЭУ проведены.
    • Не проводилась ли в помещении реконструкция, если проводилась – все ли документы оформлены надлежащим образом.
    • Нет ли в квартире жильцов, которых владелец не может выписать, есть ли среди членов семьи несовершеннолетние дети. Если недвижимость получена в наследство – не возникли ли имущественные споры с другими наследниками.
    • Семейное положение собственника. Если имущество нажито совместно – дал ли супруг согласие на продажу согласно ст.35 СК РФ.
    • Возрастная правоспособность и дееспособность продавца.

Все перечисленные вопросы относятся к категории базовых. В момент просмотра могут возникнуть и иные, более предметные вопросы, которые следует задать во избежание рисков при покупке.

Порядок обращения в страховую организацию

При оформлении купли-продажи целесообразно воспользоваться услугами по титульному страхованию приобретаемой недвижимости. Эта процедура даёт гарантии:

  • дополнительной проверки документации;
  • использование специализированных баз данных;
  • квалифицированного анализа экспертов;
  • возврата средств, потраченных на покупку объекта при наступлении страхового случая.

Под страховым случаем понимается любой недочёт, допущенный при совершении сделки или существовавший в качестве тёмного, заведомо не выявленного пятна на титуле (истории) квартиры, которые могут лишить нового владельца приобретённой им собственности. Поэтому страховщики тщательно выявляют не только актуальные, но и потенциальные риски. Это сужает круг объектов для приобретения за счёт того, что они могли приглянуться покупателю, но не соответствовали критерию страхователей.

СПРАВКА: Обратиться в страховую компанию можно как в случае проведения сделки риэлтерской фирмой, так и при самостоятельной её подготовке.

Алгоритм заключения соглашения о сделке

Сделка проводится в два этапа, на каждом из которых компетентным специалистом или самостоятельно составляется соответствующий договор, ориентированный на нормы статей 153 ГК РФ и 235 ГК РФ. Согласно ст.167 ГК РФ договора допустимо, но не обязательно удостоверить в нотариальной конторе. Обращение к нотариусу придаст процедуре дополнительную правоспособность.

Если стороны пришли к согласию о самостоятельном составлении текста купчей – им потребуется найти соответствующий образец (можно качать у нас) и внести в полученный бланк собственные сведения, подходящие для сложившейся ситуации.

Если же продавец и покупатель не знают, как правильно оформить договор, требуется сопровождение сделки, целесообразно обратиться в юридическую контору или в риэлтерскую компанию. Виды договоров следующие:

  1. Непосредственно после достижения согласия сторон по проведению купли-продажи оформляется Предварительный договор купли продажи (ПДКП). Он не регистрируется в Росреестре и имеет ограниченную правоспособность. Его актуальность ограничивается составлением основного договора купли продажи (купчей).
  2. Основной договор, на основании которого производится отчуждение объекта, и проводятся регистрационные процедуры.

ПДКП даёт собственнику право взимать с покупателя аванс в установленном размере. Сумма аванса указывается в обоих договорах и выступает способом частичного расчёта. То есть, при окончательном расчёте, выданная по ПДКП сумма вычитается как ранее полученная. После составления этого документа продавец обязан снять объект с торгов и в установленный договором срок составить и подписать купчую.

ВАЖНО: На основании заключения преддоговора недопустимо проводить полный расчёт по покупке продаже вторичного жилья или передавать квартиру в фактическое владение покупателю или посреднику.

Основной договор по совершению сделки опирается на положения, указанные в предварительном. Но тело такого договора уже содержит все нюансы гражданско-правовой процедуры, констатирующей сделку, юридическим последствием которой становится передача имущественных прав и переход права беспрепятственного владения помещением от покупателя к продавцу.

      

Как грамотно зарегистрировать договор купчей?

После подписания основного договора сторонами нужно провести регистрацию. Эта процедура проводится в Росреестре, где сведения о проведении сделки вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) РФ на основании норм, которые оглашает Федеральный закон за N122-ФЗ от 21.01.1997 г.

После проведения регистрационной процедуры, согласно нормам статьи 131 ГК РФ, покупатель получает статус нового собственника.

Обратиться для регистрации сделки нужно по месту расположения недвижимости, передав в Кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ) договора с приложенным пакетом документации.

Обязательно уплатить государственную пошлину, но квитанцию предъявлять не обязательно, так как данные об уплате автоматически считываются в установленной для регистрации программе.

Какие документы представить?

Покупатель прилагает для констатации факта сделки только собственный гражданский паспорт. Если в его интересах действует представитель – документы, допускающие представительство:

  1. Собственный гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.
  2. Свидетельство о рождении ребёнка и свой паспорт – для несовершеннолетних покупателей.
  3. Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства – для поверенных (опекунов) несовершеннолетних и недееспособных лиц.

Для осуществления сделки при передаче договоров на регистрацию в Росреестр продавцу требуется приложить:

  1. Гражданский паспорт или документацию, допускающую представительство интересов продавца.
  2. Вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра.
  3. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации.
  4. Свидетельство о собственности на квартиру.
  5. Техническая документация на квартиру из БТИ и справка об оценке.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и справка об отсутствии залога, ареста и обременений из Кадастровой палаты.
  7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
  8. Копия лицевого счёта из ЖЭУ – о производстве уплаты за квартиру.
  9. Выписка из поквартирной книги.
ВНИМАНИЕ: Во избежание сокрытия продавцом информации о ранее прописанных и не выписанных на настоящий момент жильцах, требуется запросить расширенную (архивную) выписку, где отражены сведения с момента заселения дома.

Способы передачи денег

Рассчитаться за приобретение квартиры нужно в момент подписания договора или согласно условиям, принятым сторонами. Положение о передаче денег за покупку должно содержаться в теле договора. Это можно сделать несколькими способами:

  • использовать банковскую ячейку;
  • передать перечислением на счёт продавца;
  • передать из рук в руки.

После проведения расчёта, у покупателя должны остаться документы, подтверждающие оплату собственности. В зависимости от способа передачи денег, ими могут быть:

Во всех перечисленных случаях лучше всего организовать сопровождение передачи денег, которое может осуществить:

  • юрист посредник;
  • риэлтор;
  • сотрудники банка.

Свидетельство о проведённом расчёте – одно из главных оснований правоспособности проведённой сделки. Особенно важно принять меры предосторожности при передаче денег из рук в руки. Эту процедуру лучше всего проводить в юридической компании, составляющей гражданско-правовой договор или в риэлтерской фирме. Если купчая составляется нотариусом – в присутствии нотариуса.

Завершающий этап

Регистрация сделки – завершающий этап оформления покупки квартиры. Она длится не более одного месяца. Этот шаг завершается вступлением в юридические права на приобретённую недвижимость. Новому правообладателю требуется подойти на вторичный приём в Росреестр, где ему выдадут свидетельство о собственности на приобретённую квартиру.

Процедура регистрации устанавливает юридические полномочия на вступление в собственность. Фактическое вступление в собственность осуществляется посредством составления акта приёма-передачи помещения новому владельцу. Для этого продавец и покупатель встречаются в квартире, где составляют опись отделимых и неотделимых улучшений, переходящих в распоряжение новым владельцем. Акт подписывается передающей и принимающей стороной. В этот же момент покупатель получает ключи от квартиры.

Прописка нового правообладателя

После завершения регистрации в Росреестре и получения свидетельства о собственности, вселяющиеся в новое жильё лица, могут заняться оформлением прописки.

Для этого собственник с паспортами и свидетельствами о рождении членов семьи подходит в паспортный стол по месту жительства или местное отделение миграционной службы. Он пишет заявление с просьбой о его прописке всех вселяющихся и заполняет требуемые формы, выданные в отделении.

СПРАВКА: Некоторые населённые пункты имеют возможность принять документы для прописки в МФЦ.

По преимуществу эта процедура занимает не более трёх рабочих дней. Иногда паспорта с проставленными в них печатями выдаются на руки сразу же. Этот момент считается завершением в процедуре оформления покупки квартиры.

Обращение к услугам риэлтора

Если одна из сторон сделки или обе стороны решили, что не смогут самостоятельно купить-продать квартиру, а обратились к риэлтору, то в проведении процедуры возникают специфические отличия, существенно облегчающие её проведение и увеличивающие шансы купить квартиру правильно. Взамен за соразмерную сумму средств, уплаченную за получение услуги, стороны получают помощь специалиста, выражающуюся в нижеследующем:

  • поиск объекта (покупателя);
  • организация просмотров объектов;
  • помощь в подготовке документации;
  • проверка правоспособности продавца и объекта;
  • составление договоров;
  • сопровождение сделки и передачи денег;
  • дополнительные услуги – по договорённости.

Расчёт за услугу осуществляется по преимуществу по результату организации сделки, из средств продавца.

Если заинтересованное в сделке лицо дорожит своим временем или сомневается в собственной компетентности, правомерно стремясь избежать рисков – стоит обратиться к риэлтору. Лица, владеющие юридической грамотностью и уверенные в благополучном разрешении вопроса за счёт собственного ресурса, могут обойтись без данных услуг, что позволит им сэкономить определённую денежную сумму.

Некоторые особенности процедуры

Современные тенденции вносят некоторые коррективы, связанные с условиями, на которых продаётся или покупается объект. В таких случаях возникают дополнительные прецеденты, которые требуют обращения в соответствующую инстанцию и исполнения установленных условий.

Ипотечное кредитование

В данном случае в дело вступают дополнительные правовые нормы, установленные Федеральным Законом об ипотеке, от 16.08.98 г, под №102-ФЗ. Покупателю требуется получить согласие банка, который предоставит ему ипотечный кредит. После получения официального согласия на оформление ипотеки, составляется ПДКП. На получение такого согласия потребуется время от нескольких дней до нескольких недель.

Банк должен провести мониторинг с целью выявления рентабельности такого финансового вливания. Поэтому возникает спорный вопрос о сроках составления предварительного договора. Если таковой заключается до момента одобрения сделки банком, то целесообразно достичь компромисса сторон, вложив установленную сумму не в качестве задатка, а в качестве аванса, что допускает последующего возврата в случае отказа банка от инвестирования покупки.

Или оговорить вопрос о решении банка отдельным пунктом договора в качестве уважительной для отказа причины.

Покупателю следует учитывать, что оформление ипотеки не даёт ему права беспрепятственно владеть объектом.

Квартира будет находиться в собственности инвестора как залоговое имущество вплоть до полного погашения долга, давая право лишь использовать жилплощадь для проживания и прописки.

Использование материнского капитала

Если в качестве вложений за покупку используются средства от материнского капитала или иных жилищных сертификатов, то здесь также потребуется дополнительное время и ряд дополнительных действий.

Вначале покупателю с копиями документов, отражающих право собственности продавца и характеристики выставленного на торги жилья, требуется обратиться в Пенсионный фонд (ПФ) РФ. Сотрудник ПФ рассмотрит соответствие параметров квартиры требуемым нормативам и даст согласие или мотивированно откажет от заключения сделки. В случае согласия можно оформить ПДКП и подготавливать сделку.

Ту часть денег, которая обеспечивается сертификатом, продавец получит перечислением на банковский счёт через соответствующее время, после проведения и регистрации сделки.

Для этого после проведения регистрационной процедуры и получения свидетельства о собственности, покупатель подходит к уполномоченному лицу в ПФ РФ и передаёт пакет документации, подтверждающий сделку и сертификат на материнский капитал (иной жилищный сертификат). Здесь производится начисление по оплате приобретённой недвижимости в установленном размере. Деньги перечисляются на лицевой счёт, указанный продавцом.

Отличия при работе с:

Подаренным жильем

Когда правоустанавливающим документом выступает дарственная – нужно внимательно ознакомиться со всеми имеющимися пунктами. Дарственная – документ, который наиболее часто признаётся оспоримым или ничтожным. В этом случае целесообразно заручиться поддержкой эксперта для дополнительного анализа правоспособности сделки.

Если дарственная составлена в нотариальной конторе по форме типового договора – сомнения можно снять. В иных случаях целесообразно вступать в сделку только после того, как прошло более 3 лет с момента получения квартиры в дар. Это обусловлено тем, что согласно нормам ст. 196 ГК РФ этот период определяет срок исковой давности, и посягательства со стороны третьих лиц на приобретаемый объект утрачивают свою актуальность.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Также следует обратить внимание на отдельные положения дарственной, которые в качестве условий могут нести право дарителя на пожизненное проживание в квартире. Если такое условие предусмотрено, но даритель умер – следует запросить свидетельство о его смерти и проверить внесение данных сведений в Росреестр предъявлением справки об отсутствии обременений.

Унаследованным

Наследуемое имущество распределяется солидарно. Поэтому выставленная на торги недвижимость должна принадлежать одному правообладателю путём отказа от притязаний на владение квартирой со стороны других владельцев. Такие документы оформляются официально в нотариальной конторе, с удостоверением нотариусом. Для этого следует:

  • внимательно ознакомиться с содержанием свидетельства о наследовании;
  • выявить число наследников;
  • сопоставить их с числом лиц, отказавшихся от права на квартиру.

Если такое право приобреталось через суд, который признал единоличным собственником продавца – сделку можно совершать. Во всех спорных случаях целесообразно выдержать трёхлетний срок исковой давности.

Если квартира оформлена наследниками в долевую собственность – продажа таковой допускается только тогда, когда продающей стороной выступят все совладельцы из числа наследников. Если наследник принял недвижимость единолично – все вопросы по сделке снимаются.

СПРАВКА: Для лиц, состоящих в браке, не требуется согласие супруга на продажу, если недвижимость получена в дар или унаследована.

Заключение

Вторичное жильё имеет свою историю, которая может пагубно отразиться на новом правообладателе помещения. Во избежание рисков нужно внимательно проверить пакет документации самостоятельно, следуя приведённой выше пошаговой инструкции или обратиться за сопровождением сделки к компетентному специалисту.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Анна

    Если у вашей квартиры один собственник — дееспособное совершеннолетнее лицо, то сделку купли-продажи можно произвести через специалиста бюро или агенства недвижимости, поскольку нотариус берет тариф за удостоверение сделки купли-продажи в процентах от стоимости жилища, что для некоторых — довольно ощутимая сумма, в случае, если квартира дорогая. Таким образом можно сэкономить на расходах по оформлению недвижимости в собственность.