+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки?

Условия гражданской сделки допускают приобретение квартиры, как в новостройке, так и на вторичном рынке. Каждый вид сделки имеет свои плюсы и минусы, а также – определённую степень риска для покупателя. В статье речь пойдёт о факторах, которые могут увеличить или снизить степень риска. При соблюдении соответствующего алгоритма и проявлении внимания к указанным нюансам, покупатель может не задавать вопрос о том, как обезопасить себя при процедуре приобретения квартиры.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Содержание:

Юридические риски

К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.

ВНИМАНИЕ: Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.

То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины.

В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья:

Прописанные квартиранты

Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.

Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

Исключение составляют случаи наличия собственного жилья у родителей прописанного на чужой жилплощади ребёнка. Но судебные разбирательства по такому иску потребуют достаточных финансовых и моральных затрат.

      

Несовершеннолетний собственник

В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:

  • мать или отец;
  • усыновитель;
  • опекун;
  • представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.

Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.

Скачать образец заявления в органы опеки на разрешение проведения сделки продажи квартиры

Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.

СПРАВКА: Приобретение недвижимости у несовершеннолетнего идентично альтернативной сделке, когда продажа жилья сопровождается приобретением объекта, на которое получено согласие от органов опеки.

Недееспособный собственник

Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:

  • в алкогольном опьянении;
  • наркотическом или токсическом трансе;
  • старческом слабоумии;
  • иных видах психической нестабильности.

Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.

За правоспособность покупателя несёт дополнительную ответственность нотариус, удостоверяющий его правоспособное состояние. Поэтому договор можно нотариально удостоверить.

Совместно нажитое имущество

Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:

  • если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
  • если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.

При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:

  • получена в дар;
  • передавалась по наследству.

В этом случае владелец жилья предоставляет соответствующее свидетельство или дарственную.

ВАЖНО: Если брак расторгнут, а с момента его расторжения прошло не менее трёх лет, следует быть осторожными. Иногда при разводе супруги заключают соглашение о недопустимости продажи жилья супругом, который остался проживать на его территории.

Особенно, если причиной стали несовершеннолетние дети.

В течение трёх лет (ст. 196 ГК РФ) бывший супруг вправе оспорить сделку, если имущество являлось совместным, а его права были нарушены.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры, нажитой в совместном браке

Наследуемое жильё

Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:

  • нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
  • соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
  • документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.

Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.

Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:

  1. Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
  2. Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.
СПРАВКА: Представление доверенности от совладельца не отменяет необходимости нотариально удостоверенного согласия на продажу.

Наличие обременений

Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.

Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.

      

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

  • когда ремонтировался дом;
  • какие элементы здания ремонтировались;
  • сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

Оформление технических нарушений актом

Обнаруженные нарушения следует оформить актом, в котором таковые подробно описываются и допускают обоснованных требований по снижению стоимости квартиры, соразмерно утраченным ею функциям.

Особенно часто продаётся жильё по заниженной стоимости после затопления или пожара, о чём также требуется сформулировать соответствующие сведения в акте приёмке.

Такой акт составляется после передачи продавцу денег и подачи заключённого договора в Росреестр. Если будут выявлены скрытые продавцом недостатки, существенно снижающие ценность жилья, допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в Росреестр и подать заявление в суд о расторжении сделки.

ВАЖНО: Если покупатель заведомо уведомлялся о наличии технических нарушений, которые повлияли на стоимость квартиры, он не вправе предъявлять последующие претензии по техническому состоянию помещения.

Скачать образец акта технического осмотра квартиры при оформлении купли-продажи

Купля жилого помещения

При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.

В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:

  • в кадастровом паспорте;
  • в свидетельстве о собственности.

Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.

Незаконная перепланировка

Несмотря на то, что документация из БТИ в виде поэтажного плана для оформления купли продажи не обязательна, покупателю следует её проверить. Особенно важны такие виды ремонта, которые могут не оформляться надлежащим образом заведомо, но впоследствии оказаться незаконными и не соответствующими техническим стандартам и установленным ГОСТам.

Незаконная перепланировка, даже если найдено уникальное дизайнерское решение, всегда негативно сказывается на правопреемнике собственника. Причины следующие:

  1. Если после оформления покупки разрешение на перепланировку будет получено, новый собственник выложит крупную сумму денег на оформление документации.
  2. Если он оставит помещение без переоформления, дальнейшие сделки с такой недвижимостью будут запрещены.
  3. По жалобе соседей его могут оштрафовать за не узаконенные изменения и затребовать переоформить документацию.
  4. Нет гарантий того, что проведённые изменения соответствуют установленным нормативам. При обнаружении несоответствий собственнику будет вменена административная ответственность.
  5. Собственника могут заставить аннулировать внесённые изменения за свой счёт и привести помещение в состояние, которое было до перепланировки.
ВНИМАНИЕ: Если собственник проигнорирует предписание по аннулированию незаконной перепланировки, такие действия произведут судебные приставы, с последующим вычетом затрат на исполнение работ.

Как вести себя при оформлении сделки?

Кроме того, что правоспособность объекта и документации требуется проверять крайне тщательно, нужно знать ещё ряд нюансов, допускающих сведение риска к минимуму.

Сделки по доверенности

Следует опасаться услуг посредников, если им переданы абсолютные полномочия, которые даёт генеральная доверенность. Можно допустить, что такой документ попал в руки недобросовестных граждан или заведомых мошенников обманным путём. Соответственно в таком случае можно оказаться под подозрением в соучастии в преступлении.

Если предъявлена генеральная доверенность, то необходимо:

  1. Настоять на присутствии при оформлении купчей собственника, или встретиться с ним до оформления сделки.
  2. Выяснить причину, по которой продажа оформляется по представительству.

Опасения могут отпасть, если в интересах продавца действует его близкий родственник, или собственник лично подтвердил правоспособность действий поверенного. В иных случаях допускается подозрение на преступный умысел, и от такой сделки целесообразно отказаться.

Предъявление удостоверенных копий правоустанавливающих документов

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

СПРАВКА: По статистике 80% квартир с существенно заниженной стоимостью являются проблемными или виртуальными, использующимися с целью мошенничества.

Меры предосторожности

Не стоит втягиваться в чужую игру, увлекаясь привлекательным предложением о покупке недвижимости по символической стоимости. Нельзя пренебрегать проверкой документации на квартиру, плачевную роль может сыграть любая мелочь. Проверять нужно абсолютно всё. Отказаться от оформления договора следует:

  1. Если отсутствует полный пакет документации или представлены копии правоустанавливающих документов.
  2. Если собственники квартиры менялись один за другим.
  3. Когда вместе с квартирой передаются не выписанные жильцы, или если накануне подписания договора не выписаны несовершеннолетние дети.
  4. Если не переоформлены несанкционированные виды перепланировки.
  5. При представлении генеральной доверенности без адекватных пояснений о причине абсолютного доверия посреднику.

В остальных смутных ситуациях меры безопасности могут ограничиться:

  • обращением за сопровождением сделки к компетентному юристу;
  • обращением в риэлтерскую компанию;
  • дополнительным нотариальным удостоверением договора;
  • страхованием сделки.

Перечисленные формы подстраховки в той или иной степени снизят риск за счёт дополнительной проверки правоспособности сделки, а её страхование полностью гарантирует возвращение уплаченной по договору суммы при наступлении страхового случая.

Мошеннические схемы

Вторичный рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан. Ряд схем является наиболее распространённым.

Поддельные бумаги

Один из членов группировки арендует жильё по устному договору или по поддельным документам. Подставная фирма приводит покупателей на просмотры.

Снижая стоимость жилья до невероятных размеров, заключают приблизительно в равные промежутки времени ПДКП, и взимают авансовые платежи. До времени, назначенного для заключения купчей, прекращает свою деятельность.

Более ловкие представители даже заключают основной договор гражданско-правовой сделки. В этом случае их задача – исчезнуть из поля зрения покупателя по дороге в регистрационную палату.

Только прибыв в Росреестр, обманутый покупатель осознаёт обстоятельства дела.

Подмена объекта

Нередки случаи, когда на этапе заключения договора, подменяется его экземпляр. По виду документ ничем не отличается, но после того как покупатель убедился в его содержании, на подпись подаётся другой, предметом которого выступает сделка с недвижимостью с иной стоимостью, иными кадастровыми и техническими характеристиками. Иногда вместо столичной квартиры граждане приобретали домик в российской глубинке. Также часто используется подстановка в договор другого объекта.

Например, изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо шикарной трёхкомнатной квартиры, разбитую однушку. Или – изменив номер дома на одну цифру, предоставит жильё совсем в другом районе, в здании другого качества. Такие договоры бывает оспорить невозможно. В особенности после развала подставной фирмы.

ВНИМАНИЕ: Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Занижение стоимости в договоре

Иногда преступники уговаривают доверчивого покупателя, с которым заведомо вступили в доброжелательные отношения, занизить стоимость объекта. По преимуществу они руководствуются стремлением снижения налоговой ставки.

На основании любой удобной причины они расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, становится незаконной наживой. Покупатель остаётся в двусмысленном положении. Ему приходится остаться в убытке или доказывать свою причастность к налоговому преступлению, на которое он покушался.

Как избежать влияния мошенников?

Преступники не позволят обращения к компетентным специалистам, так как этим разрушат свою преступную схему. Однако покупателю следует настоять на том, чтобы специалист представительствовал в его интересах. Зачастую мошенники прибегают к посредничеству сообщников, которые могут представляться и юристами, и страховщиками.

Первое, что нужно сделать – найти в интернете официальный сайт представленной фирмы, предварительно выписав из предъявленной учредительной документации название компании и адрес регистрации юридического лица.

Если официальный сайт отсутствует, значит предъявлена поддельная документация. По преимуществу мошенники избегают дальнейшего контакта с лицами, внимательно изучающими обстоятельства сделки, по собственной инициативе. Если такое произошло, следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Полезное видео

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Чтобы безопасно купить квартиру на вторичном рынке нужно тщательно проверять всю документации, а ещё лучше, если – юридически сопровождается или страхуется. Проверять следует юридическую, кадастровую и техническую документацию. Также проверяется компания, выставляющая объект на торги и посредник из числа физических лиц, действующий по доверенности.

С момента передачи денег до передачи договоров на регистрацию стороны должны держаться в непосредственной близости друг к другу.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Антон

    Покупать квартиру на вторичном рынке сейчас очень опасно, т.к. люди закредитованы и можно попасть. Мы с семьей чуть не потеряли деньги с такими продавцами.Они хотели нас обмануть и продать квартиру с обременением. Мы наняли юриста, не поскупились и он нам предложил проверить обременение через Росреестр. Продавец отказался от безналичного расчета и предложил расплатиться на месте наличными.Юлил. Но мы вовремя узнали, что квартира обременена и сделка сорвалась. Люди, не скупитесь на юриста, пробивайте недвижимость через Росреестр, тогда не потеряеете свои кровные.

  2. Евгения

    Стоит отметить, что при наличии сомнений в достаточности предоставленных продавцом документов, желательно обратиться за консультацией к юристу или нотариусу. Специалист посмотрит пакет бумаг и сообщит, весь ли комплект предоставил собственник. Удостовериться в том, является ли продавец единственным владельцем, и действительно ли ему принадлежит отчуждаемое имущество можно, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это может любое лицо в МФЦ, Росреестре, а также через интернет, на сайте госуслуг или регистрирующего органа.