+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы проверять и на что обратить внимание

Покупка квартиры на вторичном рынке – это ответственное мероприятие, которое должно сопровождаться опытным риэлтором или юристом в сфере жилья. Не всегда есть возможность найти хорошего специалиста, которому можно довериться. Чтобы приобрести недвижимость без «темного» прошлого, не рискуя остаться без денег и жилья, необходимо тщательно проверять документы на квартиру.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Содержание:

Основная документация

После того, как объект покупки выбран, следующим этапом становится заключение предварительного договора купли-продажи и внесение предоплаты в знак того, что квартира не будет продана другому лицу, пока происходит процесс купли-продажи и оформление всех документов. В этот период необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника на квартиру и его личности.

Существует базовый состав документов, необходимых для проверки личности продавца и жилой площади, а также дополнительные документы, которые могут понадобиться исходя из конкретных ситуаций, возникающих во время проверки юридической чистоты сделки. У продавца вторичной жилплощади должны иметься основные правоподтверждающие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность или доверенность от собственника, если его интересы представляет другое лицо.
  • До июля 2016 года одним из основных документов, подтверждающих право собственности на квартиру, было свидетельство о регистрации права, зарегистрированное в Росреестре (в соответствии со ст. 131 ГК РФ). С июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРН.

    Образец выписки из ЕГРН можно посмотреть на фото:

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие основание для перехода недвижимости в собственность продавца: договор купли-продажи, наследования, приватизации, дарения.
  • Выписка из Домовой книги, в которой содержится информация о прописанных в квартире жильцах.

    Образец выписки из домовой книги можно посмотреть на фото:

Этот перечень документов позволяет получить основные сведения о собственнике приобретаемого жилья, а также сможет понадобиться на этапе регистрации квартиры в Росреестре. Обычно базового пакета документов бывает недостаточно, чтобы убедиться в абсолютной чистоте квартиры с юридической точки зрения. Поэтому, необходимо запросить у продавца дополнительные документы.

ВАЖНО! Все документы, как базовые, так и дополнительные, должны быть представлены в оригинале.

Сведения, которые нужно выяснить о собственнике, его вменяемости и доверенности

Чтобы избежать различных неожиданных претензий, ограничений и правопритязаний, которые могут возникнуть после совершения сделки, необходимо проверить документы, подтверждающие сведения о квартире и ее собственниках. Эти шаги также помогут обезопасить себя от сделок с мошенниками:

  1. В первую очередь, необходимо сравнить данные паспорта продавца с теми, что внесены в предварительный договор купли-продажи, а также в документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. При этом собственник должен предоставить оригинал удостоверяющего документа.

    Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо. Чтобы проверить подлинность паспорта, нужно обратить внимание на фотографию, наличие необходимых голограмм, перфорации, отсутствие лишних записей. Проверить подлинность документа, а также срок его действия, можно на официальном сайте ФМС России.

  2. Если продавец входит в группу риска (одинокие, пожилые люди, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, психическими расстройствами), это создает большой риск для покупателя в том плане, что за этого человека могут действовать мошенники, или после совершения сделки ее результат может быть оспорен.

    Для подтверждения дееспособности и вменяемого состояния продавца необходимо наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров.

    Образец справки из наркологического диспансера представлен на фото:

    Образец справки из психоневрологического диспансера на фото:

    Чтобы совершенную сделку между продавцом и покупателем нельзя было оспорить в дальнейшем, рекомендуется составлять договор купли-продажи в присутствии нотариуса.

    ВАЖНО! Нотариальное удостоверение сделки официально засвидетельствует факт вменяемости, осознанности и добровольного действия продавца.
  3. Если во время сделки собственник квартиры отсутствует, в качестве лица, имеющего право получать аванс за квартиру, подписывать все документы и совершать продажу, может выступать его доверенное лицо. Этот человек действует на основании доверенности.

    Поскольку в этих условиях трудно проверить подлинность доверенности и обстоятельства, при которых она была подписана собственником, следует принимать только тот документ, который был заверен нотариально. Кроме того, необходимо проверить наличие всех необходимых реквизитов на доверенности, срок ее действия, не отозвана ли она.

    Большой риск для покупателя в этом случае, если нет никакой возможности увидеть продавца или каким-то образом с ним связаться. Необходимо убедиться в намеренности действий собственника, связавшись с ним любым способом – по телефону, Скайпу, другим каналам видеосвязи.

История

Чтобы не возникало неприятных сюрпризов после покупки недвижимости на вторичном рынке, необходимо убедиться в чистоте истории квартиры. Чтобы проверить юридическое прошлое жилья, необходимо:

  1. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражаются все действия с собственностью, производимые в прошлом: пути передачи в собственность, наличие или отсутствие обременений, запретов на совершение сделок (арест, залог, исковые требования).
  2. Обратить внимание на то, как часто менялись собственники жилья. Чем чаще совершались сделки с недвижимостью, тем больше риск того, что это были операции мошенников.
  3. В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года.

    Поэтому, рекомендуется обращать внимание на время последних действий с недвижимостью в соответствии с ЕГРП: если срок по последней сделке выше 3-летнего периода, риски оспаривания законности действий с квартирой сведены к минимуму.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму«.

Наилучшим вариантом для приобретения квартиры считается объект недвижимости, у которого длительное время был один собственник, а прежний документ-основание на право собственности был заверен у нотариуса.

Проверка обременения

Обременение – это юридический запрет на совершение сделок с недвижимостью. Чтобы узнать об обременении квартиры, можно обратиться на официальный сайт Росреестра или запросить выписку из ЕГРН. Второй способ более надежный, т.к. на сайте не всегда указывается полная информация.

В выписке ЕГРН указываются все случаи обременения и ограничения приобретаемой недвижимости: залог у банка при ипотеке, арест, ограничение на совершение сделок, наложенное одним из собственников, рента, аренда.

Скачать бланк заявления на получение выписки ЕГРН

Кроме того, может оказаться, что квартира продается с долгами по ЖКУ, неуплата которых приведет к судебным разбирательствам и ограничениям в предоставлении коммунальных услуг. Чтобы этого избежать, во время сделки необходимо запросить из местного РЭУ справку об отсутствии задолженности у продавца жилья.

Образец справки об отсутствии задолженности представлен на фото:

БТИ и перепланировка

Согласно Жилищному Кодексу РФ, перенос конструкций внутри помещения и любые переустройства должны быть узаконены. Если в продаваемой квартире была произведена перепланировка, но не было получено Разрешение Жилищной инспекции, она считается незаконной. Вся ответственность за незаконную перепланировку ложится на покупателя такой недвижимости. Поэтому, при покупке квартиры надо запросить в территориальном БТИ следующие документы:

  1. Технический паспорт квартиры.
  2. Экспликацию.
  3. Поэтажный план квартиры.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справку о соответствии адреса.

Если при визуальном осмотре помещения замечаются несоответствия с поэтажным планом и экспликацией, значит, была произведена незаконная перепланировка.

Третьи лица из домовой книги, в том числе несовершеннолетние

Перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости нужно проследить за тем, чтобы все лица были выписаны из квартиры, иначе это грозит необходимостью принудительного выселения. Для того, чтобы узнать обо всех прописанных лицах на данной жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе.

Из нее можно узнать информацию о временно выписанных людях, которые могут заявить о своем праве проживания на жилплощади даже после ее продажи. К ним относятся:

  • Лица, пропавшие без вести.
  • Лица, осужденные за преступления.
  • Призывники срочной военной службы.
  • Престарелые люди, содержащиеся в социальных учреждениях.
  • Дети в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные лица, помещенные в психиатрические лечебницы.
  • Люди, находящиеся на длительном лечении в медучреждениях.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, покупка такой недвижимости рискованная в том плане, что суд встанет на его место, если решит, что права ребенка в чем-либо были ущемлены или не соблюдены должным образом. Несовершеннолетнее лицо может быть как собственником квартиры, т.е. иметь долю в ней, так и просто быть там прописанным. В первом случае необходимо проверить наличие у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что они дают разрешение на сделку.

ВАЖНО! Если приобретаемое вторичное жилье было приватизировано, и на момент приватизации в квартире был прописан ребенок, но его нет в Свидетельстве на право собственности, с продавца нужно требовать разрешение опеки на отказ ребенка от приватизации.

Если такового не имеется, права несовершеннолетнего были нарушены, а значит, покупать такую недвижимость не стоит.

Информация о тех, кто имеет право совершать операции с жильем

В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать жилье, свободным от прав третьих лиц. Эти же условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Права третьих лиц при сделке с недвижимостью могут быть неявными. Это касается родственных связей продавца или нарушенных прав бывших собственников квартиры.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

  1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

  2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Риск покупателя при этом заключается в том, что они могут оспорить его право на недвижимость после покупки и предъявить свои правопритязания. О том, что на момент сделки существуют какие-либо правопритязания, можно узнать из выписки ЕГРП.

К третьим лицам, имеющим право совершать сделки с квартирой, относятся:

  1. Супруг или супруга собственника жилья, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но имеет право на жилплощадь в силу закона.
  2. Наследник, объявившийся после оформления наследства на текущего собственника.
  3. Лица на правах пользователей квартиры (рентополучатели, арендаторы, прописанные родственники, члены семьи, в том числе, бывшие).
  4. Лица на правах несовершеннолетних.
  5. Лица на правах кредитора.

Чтобы снизить риск правопритязаний со стороны третьих лиц, рекомендуется заверять сделку у Нотариуса.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы.

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

  1. Приватизация.

    Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

  2. Покупка на первичном рынке.

    Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

  3. Приобретение недвижимости на вторичном рынке.

    Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

  4. Приобретение недвижимости в кооперативе.

    Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

  5. Получение недвижимости по наследству.

    Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников. Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

    ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.
  6. Приобретение имущества в дар.

    Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

  7. Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.

    Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

  8. Приобретение по ипотечному договору.

    Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог. Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

  9. Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.

    В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Полезное видео

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Чтобы максимально обезопасить себя от покупки вторичного жилья, к которому возможны правопритязания со стороны третьих лиц, претензии со стороны органов попечительства или других структур, необходимо следовать правилам:

  • Проверять личность продавца при совершении сделки.
  • Проверять базовые и дополнительные документы на квартиру.
  • Все важные этапы сделки с продавцом заверять у Нотариуса.

При соблюдении этих пунктов можно обезопасить себя от потери жилья и финансов.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Андрей

    Нелишним будет проверить наличие или отсутствии сведений по продавцу в реестре банкротств или исполнительных производств. Сделать это можно в режиме онлайн.

    Если в отношении владельца недвижимости начата процедура неплатежеспособности, или он числится в должниках, то покупателю следует задуматься. Ведь не исключено, что кредиторы захотят поставить сделку под сомнение

  2. Павел

    Если Вы нашли квартиру, для подтверждения серьезности намерений достаточно суммы 500-1500 у.е., которая вносится в качестве задатка. В некоторых случаях вносится аванс, и суммы здесь фигурируют уже побольше — от 2000 у.е. и выше, обычно — около 5% стоимости. К моменту заключения сделки стороны должны согласовать все моменты будущего договора купли-продажи. Теоретически, сам договор задатка можно закрыть в течение дня, подписав договор купли-продажи.