+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Участие в строительстве собственного жилья в качестве дольщика имеет как свои преимущества, так и некоторую степень риска.

В обход подводных камней, связанных с этим видом приобретения недвижимости, нужно следовать установленному алгоритму.

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 565-34-93 Санкт-Петербург

Что это?

ВНИМАНИЕ: Что такое ДДУ? Это гражданско-правовой договор, заключение которого позволяет инвестировать финансовые средства в строительство многоквартирного дома, с последующим приобретением в построенном здании, благоустроенной квартиры. Регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г.

Характерным отличием от купчей на квартиру является предмет договора, ориентированный на предварительное, поэтапное внесение оплаты (долевое участие) за строящийся объект. На основании оформленных бумаг каждый этап строительства требует новых финансовых вливаний.

Участниками этого вида приобретения жилья становятся граждане:

  • заключившие и зарегистрировавшие договор;
  • инвестировавшие согласно положениям договора установленную сумму денежных средств.

Здесь можно выделить специфические черты объекта и субъекта ДДУ. Объектом договора является:

  1. Долевое право на недвижимость в строящемся многоквартирном доме, в виде жилого помещения, указанного в соответствующем положении документа.
  2. Долевое право на площади общего (совместного) пользования.

Следует учесть, что в договоре фигурирует не фактический объект, а только документация на право его приобретения за счёт внесённых по договору средств.

Субъектами ДДУ выступают стороны, заключившие договор:

  • застройщик (его представитель);
  • дольщик.

Отдельным пунктом договора определяются права и обязанности субъектов. В число прав входит:

  • право застройщика взимать оплату строительства с дольщика;
  • право дольщика притязать на указанную в договоре жилплощадь.

Обязанности дольщика ограничиваются своевременным внесением платежей, согласно срокам, указанным в пункте об оплате. В обязанности застройщика входит:

  • своевременно возвести многоэтажное здание;
  • сдать объект актом приёмки;
  • соблюдение нормативов строительства;
  • оформить документацию на отчуждение жилых помещений.
ВАЖНО: Отдельным положением может указываться обязанность застройщика на оформление свидетельств о собственности, что позволяет новым владельцам сэкономить на оформлении документации.

Риски

Как и любая коммерческая сделка, оформляющаяся на рынке недвижимости, долевое участие в строительстве при покупке квартиры допускает соразмерную долю риска. Главные факторы риска заключаются в нижеследующем:

  1. Целью строительной компании является мошенничество и заведомо корыстный умысел.
  2. Компания недобросовестно оформила документацию, что повлечёт конфликт с муниципальной властью, с нелицеприятными юридическими последствиями.
  3. Неопытность учредителей строительной компании может повлечь банкротство.

Перечисленные и иные обстоятельства, входящие в зону риска, приводят к замораживанию строительства или требованию дополнительных инвестиционных вливаний.

Кроме этого могут возникнуть более мелкие, но неприятные инциденты, нарушающие имущественные интересы дольщиков.

Например:

  • уменьшение площади застройки;
  • ухудшение параметров жилья;
  • недобросовестно проведённый ремонт;
  • затягивание сроков оформления документации.

Исходя из этого, инвестировать средства целесообразно только в надёжное предприятие.

Как проверить застройщика

До момента заключения основного договора с представителем услуг по строительству жилья, нужно проверить его надёжность. Главные позиции, требующие проверки, нижеследующие:

  1. Наличие лицензии на предоставление услуг по строительству многоэтажных зданий (соответствующий срокам).
  2. Договор бессрочной (долгосрочной) аренды земли у администрации населённого пункта. Может быть представлено свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Проект межевания зоны застройки в пределах, установленных для возведения здания.
  4. Разрешение на строительство, ситуационный план застройки и иная градостроительная документация.

Лицо, претендующее на заключение ДДУ, вправе запросить пакет документации, содержащий указанную информацию. Однако по регламенту, застройщик должен предъявить данный пакет до поступления требования.

Пошаговая инструкция приобретения собственности в новостройке

С чего начать

Начинать организацию оформления в долевом строительстве нужно с мониторинга рынка и рассмотрения собственных финансовых возможностей. Для этого требуется:

  1. Провести сравнительный анализ стоимости жилья на вторичном рынке и при его приобретении у застройщика.
  2. Выявить наиболее приемлемый ценовой диапазон, в котором проводить последующий поиск.
  3. Рассмотреть предложения, поступающие от застройщика.

По преимуществу стоимость квартир от застройщика по ДДУ на 25-30% ниже, чем во введённом в эксплуатацию здании.

Изучение объекта и застройщика

Как правило, обманутые дольщики активно информируют граждан о недобросовестных застройщиках в соцсетях и соответствующих группах. Поэтому при выборе застройщика целесообразно просмотреть обсуждения, выложенные пользователями интернет ресурса.

Изучив отзывы, в поисковой системе можно ввести фамилию застройщика или наименование учредителя строительной фирмы. В полученной информации следует выявить факты предварительной деятельности, в особенности:

  • факты банкротства;
  • оформление договоров через дочерние компании;
  • затягивание сроков строительства;
  • предшествующие не исполненные перед участниками ДДУ обязательства.
СОВЕТ: Особенно важно выявить наличие подставных фирм, через которые мошенники получают инвестированные средства с последующим банкротством и прекращением исполнения обязательств.

Если представитель услуг характеризуется положительно, работая без сбоев и проволочек, то на рекламном или официальном сайте учредителя следует получить контактные данные.

Обращение к застройщику

По телефону или электронному адресу, указанному на сайте, нужно связаться с представителем услуг и заявить о своих притязаниях на участие в долевом строительстве. По приглашению требуется явиться в офис, где осуществляется приём заявлений от граждан и даётся развёрнутая консультация, с предоставлением характеристик строящегося здания.

Кроме этого можно обратиться в риэлтерскую компанию или к представителю застройщика, действующему на основании полученной доверенности. В этом случае также требуется проверка компании или индивидуального предпринимателя, осуществляющих посредничество.

Зато впоследствии обратившиеся лица получат поддержку в подготовке документации и сопровождение при заключении договора. Это особенно важно для лиц, имеющих слабую правовую базу.

Условия к оформлению договора

Заключить договор можно только при полной правоспособности сторон, когда деятельность застройщика санкционирована муниципальной (федеральной) властью, с предоставлением ему требующихся бумаг, подтверждающих правоспособность.

Для граждан, притязающих на участие в строительстве, требования заключаются в их возрастной правоспособности и дееспособности. В интересах несовершеннолетних (недееспособных) лиц действуют их законные представители или поверенные на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Поэтому в офис компании заявители предоставляют:

  1. Гражданский паспорт, для представителей дополнительно – нотариально удостоверенная доверенность.
  2. Свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего ребёнка, если ДДУ оформляется на него.

Застройщик вправе затребовать по собственному усмотрению дополнительную документацию, подтверждающую платёжеспособность клиента.

Какие договора могут оформляться

Иногда в офисе предлагают заключить договор переуступки прав (цессии). В таком случае имеет смысл обратиться к опытному юристу и пригласить его с собой на консультацию в офис, во избежание недобросовестных манипуляций с подставными фирмами.

Стандартно оформляются два договора:

Предварительный экземпляр оформляется временно, после его заключения допустимо внести аванс (задаток), но ни в коем случае не уплачивать полную сумму первоначального объёма инвестирования.

ВНИМАНИЕ: Заключению с оформлением в регистрационной палате подлежит только основной ДДУ.

Заключение

В предварительном договоре устанавливаются сроки заключения основного договора. В установленный день стороны встречаются на территории исполнителя услуг и заключают ДДУ.

В него вносятся существенные условия, подлежащие обязательному исполнению сторонами. По преимуществу клиентам выдаются типовые договора, с равными для всех условиями и требованиями.

Если ряд пунктов вызывает сомнение, допустимо:

  1. показать текст юристу для консультирования;
  2. написать заявление об изменении соответствующих пунктов.

В случае согласия с предъявленными условиями, клиент подписывает договор, а компания кроме подписи уполномоченного лица вносит реквизиты учредителя и скрепляет документ подписью.

Регистрация

После подписания документа сторонами, его требуется зарегистрировать в Росреестре согласно ст. 17 Закона 214-ФЗ, а также ст. 131 ГК РФ и Федеральных законов:

Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для этого нужно получить в офисе собственный экземпляр, приложив к нему пакет документации и уплатив государственную пошлину и подать его регистратору для проведения регистрационных действий.

Пакет прилагаемой документации

В Росреестр требуется представить:

  • заявление о регистрации от обеих сторон договора;
  • паспорт заявителя;
  • для поверенных – доверенность;
  • свой экземпляр договора;
  • приложения и дополнительные соглашения (при наличии).

Первый пришедший на регистрацию участник дополнительно представляет пакет документации на разрешение строительства, полученный от застройщика.

Сроки и стоимость процедуры

Стоимость регистрации – 350 рублей, уплачивается в виде государственной пошлины. Срок регистрации – 21 рабочий день.

Расторжение соглашения

Вопрос о прекращении гражданских отношений сторон рассматривается и формулируется в соответствующем пункте. В случае не исполнения одной из сторон своих обязательств, расторжение допускается согласно нормам ст. 450 ГК РФ по согласию сторон или в одностороннем порядке – через суд.

ВАЖНО: Определённые обстоятельства допускают взыскание компенсации с контрагента, инициировавшего расторжение или нарушившего имущественные интересы.

Внесение оплаты

Только после передачи договора для регистрации вносят первую часть оплаты. В теле документа должно быть внесено положение о сроках, согласно которому требуется вносить платежи. За просрочку платежа допустимо взимание пени.

Особенности приобретения в рассрочку жилья супругами

Имущество, приобретённое в браке, считается общим на основании ст. 35 СК РФ. Однако если супруги принимают решение о покупке квартиры в долевую собственность, то им требуется обратиться в компанию одновременно с паспортами.

Им оформляется один договор, с указанием солидарного вменения ответственности за внесение платежей и права каждого на последующее оформление собственной доли в квартире.

Во вводной части документа даются сведения об обоих участниках, выступающих в качестве дольщиков.

Полезное видео

Смотрите о заключении ДДУ при покупке квартиры в видео ниже:

Заключение

При оформлении квартиры от застройщика требуется заключить ДДУ, предварительно взвесив возможность рисков и проверив объект, выставленный на реализацию. Оплату производят поэтапно, согласно внесённым в договор положениям. По завершении строительства застройщик предоставляет жилое помещение, соответствующее установленным параметрам.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!