Сделки с первичной недвижимостью очень популярны и быстро набирают оборот. Это объясняется заниженными ценами на жилье в период стадии строительства, а также многими другими факторами: улучшенными планировками, возможностями эксклюзивной планировки, ведением стройки в перспективных районах, элементами благоустройства.

Подробнее о рисках такой сделки и все о процедуре покупки жилья на первичном рынке читайте в данной статье.

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Стороны сделки

Продавцом может выступать:

  • застройщик – строительная организация, которая приобрела права на земельный участок и осуществляет постройку зданий на этом участке вкупе со всеми инженерными изысканиями;
  • муниципальные власти, обеспечивающие минимальные риски при вкладе денежных средств;
  • различные агентства недвижимости. Можно сэкономить время и силы, поручив реелтору и юристу оформление документов. Однако подобные компании берут приличный процент, что увеличивает стоимость жилья;
  • подрядчики. Эта категория продавцов в сделках с первичным рынком чревата мошенническими схемами. Ответчиком является не генеральный застройщик, а исполнитель работ. При расторгнутом договоре трудно отстоять право на недвижимость, велика вероятность судебного разбирательства.
Следует отметить, что решение купить недвижимость непосредственно у застройщика представляется наиболее грамотным и выгодным: в сделке не принимают участие посредники, отсутствует угроза наценок и перекладывания ответственности.

Кроме того, строительную компанию проверить проще, чем других продавцов.

Как себя обезопасить: проверка застройщика

Будущий собственник при процессе покупки квартиры в новостройке может столкнуться со многими нюансами и неблагоприятными факторами, а именно:

  • Как себя обезопасить: проверка застройщика долгострой;
  • задержка сроков;
  • применение материалов низкого качества;
  • нарушение требований пожарной безопасности;
  • назначение земельного участка не приведено в соответствие с использованием (должно быть – «под многоквартирный жилой дом» или подобная формулировка);
  • не введены в эксплуатацию коммуникации;
  • строительно-монтажные работы низкого уровня;
  • отсутствует благоустройство придомовой территории и др.

Подойти к выбору квартиры нужно так:

  1. В первую очередь следует тщательно изучить информацию о самой строительной компании. Визитная карточка каждого застройщика – история сданных домов, отсутствие задержек при передаче жилья.

    • У девелопера обязательно должен быть сайт с открытыми данными о всей сопутствующей документации: разрешение на строительство, проектная декларация.
    • Строительство ведется по 214 закону. Только в этом случае следует дальше интересоваться привлекшей ваше внимание стройкой. Хотя данный документ не является гарантией от не в срок переданных квартир, но обеспечивает максимальную возможность соблюдения всех пунктов вашего договора в надлежащем порядке.
  2. Узнайте о правах застройщика на земельный участок. Это может быть либо собственность, либо долгосрочная аренда.
  3. Поинтересуйтесь отзывами в интернете и данными в СМИ о застройщике. Существуют тематические форумы, группы с названиями жилых комплексов в социальных сетях.
  4. Даже если вы не собираетесь использовать заемные средства при покупке жилья, узнайте о сотрудничестве строительной корпорации с банками. Ведь акредитованность новостройки в крупных банках увеличивает доверие к девелоперу.

Условия, при которых покупка возможна:

  • Как себя обезопасить: проверка застройщика Строительство по 214 закону.
  • Наличие страховой ответственности застройщика.
  • Продажа квартир реализуется посредством договора долевого участия.
  • Отсутствие в репутации застройщика долгостроев (желательно).
  • Аккредитация в крупных банках.
  • Быстрые темпы строительства (желательно).

Как правильно приобрести?

Разберемся, как грамотно купить недвижимость.

Фактический осмотр

Если вы подобрали в интернете привлекательный вариант, первым делом необходимо ознакомиться с объектом в натуре.

Наиболее грамотным и выгодным предложением является инвестирование средств в стадию «фундамента».

Чем больше этажей, тем дороже реализуются квартиры. Если вы планируете вложиться на ранней стадии, то физически жилье осмотреть, конечно, невозможно. Но существуют макеты домов и квартир, планировки микрорайонов и комнат, фотографии. Подобные вещи помогут полноценно оценить жилье на расстоянии, если вы подбираете варианты покупки в другом городе.

Если дом готов настолько, что можно просматривать аналогичные квартиры, на что следует обратить внимание:

  • Состояние монтажа окон и балконных дверей. Есть ли щели?
  • Как выполнена разводка коммуникаций? Как и где проходят трубы канализации и водоснабжения?
  • Качество отделки и состояние сантехники, в случае покупки «под ключ».
  • Прогуляйтесь за пределами дома, оцените инфраструктуру.

Страхование ответственности

Риск дольщиков не получить свои квартиры ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству страхуется уполномоченными на это организациями. Выплаты наступают в случае признания судом застройщика банкротом. Удачным вариантом для дольщиков также является продолжение стройки за счет страховой организации, до обращения в суд.

Страховые возмещения равны стоимости квартиры по ДДУ. Или они не могут быть меньше суммы, рассчитанной из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок в области недвижимости.

Фактический осмотр Застройщик должен оплатить страховщикам средства до регистрации договоров в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрации юристы застройщика подготавливают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

Траты девелопера на страховку обязательны законом, но вместе с этим строительная компания имеет право отражать данную категорию расходов на стоимости квартир. Нести дополнительные финансовые затраты, помимо предусмотренных в ДДУ, вкладчик не обязан. И если застройщик настаивает на дополнительном финансировании на нужды страховки, то такие требования не носят законный характер.

Информация! Документ о страховании сдается в Росреестр на стадии регистрации договора.

Составление и подписание договора

Итак, с выбором квартиры определились. Застройщик тщательно проверен, его репутация не имеет темных пятен. Строительство по 214 закону, аккредитация в нескольких крупнейших банках. Переходим к подписанию договора.

Договор по первичной сделке может быть нескольких вариантов:

  • Долевое строительство (ДДУ).
  • Предварительный договор.
  • Вступление в кооператив.
  • Переуступка прав.

Рассмотрим подробнее, что означают такие формы документов.

  1. Долевое строительство – самый надежный вид приобретения жилья в новостройке. Будущий собственник квартир покупает долю напрямую от девелопера в законном порядке, застройщик несет обязательство достроить жилье и передать его в срок. Регламентировано 214-ФЗ. Каждый договор проводит государственную регистрацию в Росреестре, что исключает двойную продажу квартир. Деньги покупатель передает только после состоявшейся регистрации. Дольщики под защитой государства.
  2. Предварительный ДДУ противоречит нормам 214-ФЗ. Он заключается с намерением дольщика выкупить конкретную квартиру в дальнейшем, но при этом абсолютно не передает никаких прав покупателю. Участник сделки должен внести предоплату и дождаться окончания строительства, чтобы совершился полноправный переход права.
  3. Что же это такое — предварительный договор купли продажи? Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.
  4. Составление и подписание договора Деятельность ЖСК регламентируется не 214-ФЗ, а жилищным и гражданским кодексом, а также № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004. Правила покупки жилья таким способом — это обозначает зависимость дольщика не от застройщика, а от кооператива, который является чаще всего инвестором.

    Дольщик является пайщиком, и членские взносы равны стоимости квартиры. ЖСК заключает договора с покупателями паев. Застройщика и ЖСК объединяют условия инвестиционного контракта, а для передачи денег девелопер не обязан ни проектную декларацию публиковать, ни иметь разрешение на строительство.

  5. Переход права (договор цессии), осуществляемый дольщиком, с момента возникновения его права собственности по договору долевого участия, иному лицу, до момента сдачи дома в эксплуатацию, называется переуступкой. То есть свои права и обязанности перед застройщиком первоначальный обладатель жилья (цедент) уступает другой стороне (цессионарий).

    Средства передаются после регистрации в Росреестре. Цедент более не несет перед цессионарием никаких обязательств. За итог стройки отвечает застройщик. То есть в отношения вступают строительная компания и новый дольщик, который на себя берет риски и ответственность.

Сведения, которые отражаются в договоре на покупку жилья:

  • характеристики приобретаемой квартиры – площадь, этаж, номер, состояние, наличие или отсутствие балкона;
  • срок передачи квартиры;
  • цена договора;
  • сроки оплаты;
  • гарантии на жилье. Как правило, 5 лет на саму квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за не соблюдение условий договора;
  • основания для расторжения контракта;
  • форс-мажорные обстоятельства.
Внимание! Необходимо, чтобы в договоре было четко прописано, что стоимость квадратного метра является постоянной величиной и не подлежит изменению.

Если для вас вклад инвестиций в новостройку – это стресс, то всегда можно поручить проверку договора опытному юристу.

Документы от покупателя и от строительной компании

  1. Составление и подписание договора Учредительные документы застройщика: устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН.
  2. Разрешение на строительство.
  3. Проектная документация по объекту.
  4. Правоустанавливающие документы на землю.
  5. Финансовые документы.
  6. План многоквартирного дома.

Со всеми вышеперечисленными документами можно ознакомиться в офисе застройщика либо на официальном сайте. Для регистрации ДДУ в Росреестре от застройщика понадобятся:

  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • бумага о совершенном страховании;
  • сам договор ДДУ;
  • учредительные документы предоставляются только при первом обращении строительной корпорации в Росреестр;
  • заявление (подготавливает специалист на приеме);
  • справка об уплате всей суммы по сделке в случае полной оплаты недвижимости;
  • доверенность от юридического лица.

Задачей покупателя является передать застройщику свои паспортные данные для составления договора.

При обращении в государственный орган дольщик должен иметь при себе:

  • Паспорт.
  • Пошлина.
  • Кредитный договор (если квартира покупается в ипотеку).
  • Заявление (подготавливает специалист на приеме).

Сдача подписанных документов в Росреестр

Сдача подписанных документов в Росреестр Перед передачей денег застройщику необходимо, чтобы договор прошел обязательную государственную регистрацию. Чаще всего девелопер сам сдает документы в уполномоченную инстанцию (для этого на юристов компании подготавливается доверенность).

Но и самостоятельно можно регистрировать свой договор. Для этого следует обратиться в территориальные отделения кадастровой палаты или МФЦ, оплатить государственную пошлину, сдать договор, бумагу о страховании, и иметь при себе паспорт. Через 3-5 рабочих дней к вам вернется проштампованный договор с номером регистрации – записью о праве собственности дольщика на долю земельного участка.

Оплата

С помощью аккредитива происходит оплата за жилье. Это банковский счет, на который вносят деньги перед регистрацией квартиры. Застройщик сможет их получить только после предъявления в банке зарегистрированного договора долевого участия.

Этап ожидания после заключения и до фактической возможности проживания в доме

После того как деньги поступили на счет застройщика, этап покупки квартиры завершен.

Следующий шаг – принять квартиру по окончании строительства. Сначала застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а затем вызывает дольщиков для подписания акта-приема передачи. Вы можете отразить в акте все неисправности квартиры, которые нарушают условия договора. Строительная организация обязана недочеты исправить. После подписания акта приема-передачи обязательства застройщика заканчиваются. Акт приема-передачи является документом-основанием для получения права на жилье.

Оформление для регистрации права

Оформление для регистрации права В МФЦ или отделение Росреестра для получения выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (выдается с 01 января 2017 года взамен свидетельств) необходимо предоставить пакет документов.
Итак, для получения выписки из ЕГРН, вам понадобятся.

  • Договор о покупке квартиры.
  • Акт приемки-передачи жилья.
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ.
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем.
  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
  • Акт о распределении квартир в доме между инвесторами.
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

В течение 5-7 дней государственным регистратором будет присвоена запись регистрации на право собственности вашей квартирой.

Когда можно прописаться?

Возможность получить новую прописку наступает с момента получения выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве. Только на ее основании паспортистка возьмется за дело. Это означает, что дом должен быть введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартир.

Особенности

Рассмотрим различные ситуации приобретения жилья на первичном рынке.

  1. В ипотеку. С банком подписывается кредитный договор, который является неотъемлемой частью всех документов для органов Росреестра.

    Получить одобрение банка тем проще, чем дальше стадия строительства. Если у покупателя уже есть жилье – можно предоставить его в залог, тогда велика вероятность, что банк профинансирует сделку даже на стадии котлована.

    Случаи, при которых ипотечная сделка может не состояться:

    • Новостройка не аккредитована в конкретном банке.
    • Банк не устраивает кандидатура покупателя жилья.
    • Заемщик по той или иной причине не может предоставить все документы, необходимые банку.
    • Условия, на которых банк готов выдать кредит, неприемлемы для заемщика.
    При привлечении средств банка рациональнее сначала дождаться одобрения своей кандидатуры на получение займа, а потом приступать к выбору жилья.
  2. На стадии котлована. Самое опасное вложение денег, однако на этом этапе 1 квадратный метр имеет наименьшую стоимость за период возведения объекта. При покупке жилья на самом раннем этапе в наличии практически любая квартира, любой этаж.

    ОсобенностиКроме того, можно заранее договориться о возможности перепланировки под свои вкусы, например, перепроектировать стандартную планировку под двухуровневую квартиру.

  3. Переуступка является удобным вариантом для тех, кто хочет жилье в конкретном месте, а застройщик уже продал свои квартиры. Это шанс запрыгнуть в уходящий поезд. А с другой стороны, нужно разобраться, почему прежний владелец решил отказаться от этой квартиры? При переуступке дом еще не сдан в эксплуатацию – значит, цены будут еще не как на вторичном жилье.

    Чаще всего по переуступке предлагают жилье инвесторы. Совершение сделки по переуступке на завершающем этапе строительства гарантирует стопроцентное получения жилья и времени до заселения останется не так много. Меньше рисков связаться с долгостроем.

  4. Покупка у подрядчика может быть как за большую цену, так и за меньшую. Существует опасность нечистых схем. Инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком, подразумевает, что подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

    Это опасный вариант для покупателя. Так как если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение с застройщиком, то квартиры в итоге он не получит, даже если они уже проданы.

Когда строительная компания передает уже построенные объекты, оформляя предварительно право собственности на себя, а потом заключает договор купли-продажи с подрядчиком, а далее подрядчик по договору цессии уступает права цеденту, то это наиболее благоприятный вариант для покупателя.
Как правильно купить привлекательное жилье в новых домах — довольно легко, нужно лишь следовать нашей пошаговой инструкции. При тщательной проработке вопроса и выборе надежного застройщика можно получить элитное жилье по доступной цене.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Комментарии1
  1. Софья

    Я бы посоветовала узнать как можно больше информации о застройщике и проверила бы его на наличие каких-то проблем с законом. Обычно эту информацию можно найти в свободном доступе в сети интернет. То же самое касается и подрядчиков и агентств недвижимости. Если имела место быть проблема долгостроя, то в интернете скорее всего будут негативные отзывы граждан.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий