+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Целесообразность нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры. Как правильно составить договор?

Заключение сделок с недвижимостью может не только иметь нотариальное удостоверение, но и полностью – от начала, и до завершения процедуры перехода имущественных прав, оформить нотариально.

В этой статье мы подробно расскажем о данной процедуре, уточним про особенности и подводные камни и уже на основании полученных знаний вы сможете сделать вывод – пользоваться ли вам услугами нотариуса при покупке или продаже квартиры или нет.

Юридические новости

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 565-34-93

Санкт-Петербург

Когда требуется обязательная регистрация?

При заключении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в собственности одного лица, либо – в совместной собственности супругов, переход права собственности осуществляется через подписание договора и его регистрацию в Росреестре согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ.

О нотариальном удостоверении здесь речь идёт лишь в контекстестатьи 218 ГК РФ, предусматривая добровольное удостоверение сделки. То есть, оно проводится по усмотрению сторон. При этом в роли контрагента должен так же выступить один собственник или семья (ст. 35 СК РФ). В других случаях, данное положение выступает в роли резолюции, обязывающей стороны к проведению сделки через нотариуса, либо – с обязательным нотариальным удостоверением договора купли-продажи. Это случаи когда:

  1. В продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние жильцы, не выписанные до начала сделки.
  2. От общей жилой площади собственника отчуждается доля в праве и продаётся стороннему лицу.

Регламент нотариального удостоверения в перечисленных случаях опирается на требование Закона № 319-ФЗ, который вступил в силу 29.12.15 г. Если квартира находится в долевой собственности, независимо от того, продаётся одна доля в праве, часть долевой собственности или всё жилое помещение по совокупности долей, то со 2.07.16 г., такие сделки также подлежат нотариальному удостоверению, на основании Закона № 172-ФЗ.

Как оформить покупку?

Начальный этап: согласование условий

Нотариус не занимается всеми вопросами, связанными с приобретением жилья, он вступает в сопровождение сделки только после того как:

  1. Покупатель подобрал приемлемый вариант квартиры для приобретения и согласовал все нюансы сделки с продавцом.
  2. Продавец позиционировал недвижимость покупателю и собрал пакет документации, необходимый для сделки.
  3. Стороны согласовали условия проведения сделки и оформили предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
ВНИМАНИЕ: На этапе, предшествующем составлению купчей, сделку может сопровождать риэлтор или юрист.

В ПДКП, который не требует обязательного удостоверения, указываются условия проведения сделки, одним из которых является:

  • оформление и удостоверение купли-продажи нотариусом;
  • или обязательное нотариальное удостоверение.

Условия ПДКП актуальны до момента составления купчей и мотивируют стороны обязательно заключить сделку. Дополнительной гарантией выступает задаток, который покупатель передаёт продавцу под расписку (ст. 181, 182 ГК РФ).

При формулировании условий заключения купли-продажи в ПДКП требуется учитывать нюансы:

  • стоимость услуг нотариуса;
  • сроки проведения сделки, которые потребуется согласовать с нотариусом.

Оформление договора и документы

В день, назначенный для проведения сделки, стороны подходят в нотариальную контору. Покупатель должен иметь при себе пакет документов:

  1. гражданский паспорт;
  2. свой экземпляр ПДКП;
  3. доверенность, если действует представитель (для обоих контрагентов).

Продавец, кроме паспорта и экземпляра ПДКП, предъявляет полный пакет документации на квартиру, который стандартно подготавливается для сделки.

В их числе:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру или долю в праве, на основании которого продавец вступил в права собственности.
  2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Кадастровая выписка об отсутствии ареста и обременений.
  4. Выписка из поквартирной книги об отсутствии прописанных на жилплощади собственника третьих лиц.
  5. Паспорта или свидетельства о рождении всех прописанных лиц. Паспорта официальных сособственников, представивших согласие на сделку, не требуются, так же как и паспорта лиц, прописанных ими.
  6. Копия лицевого счёта из управляющей компании об отсутствии задолженности по квартплате.
  7. Согласие от совладельцев на сделку (для совместного владения).
  8. Согласие от супруга, если недвижимость нажита в совместном браке. В том числе – от бывшего супруга, если после развода не произошло официального раздела.
ВАЖНО: Согласие супруга не требуется, если квартира была получена в дар или перешла по наследству.

Стороны обращаются к нотариусу, который проверяет их правоспособность. После проверки представленной документации они получают типовые бланки заявлений, которые заполняются в присутствии нотариуса. Покупатель пишет в заявлении запрос на оформление договора-купли продажи, с указанием собственных персональных данных и характеристик объекта, участвующего в сделке.

Нотариусом гарантируется для покупателя чистота сделки, отсутствие причин для признания её оспоримой. В договоре так же указывается право фактического перехода недвижимости, не требующее дополнительного составления акта приёмки.

Продавец указывает:

  • с какого времени объект в собственности;
  • на основании чего такое право возникло.

Далее он изъявляет просьбу о составлении купчей. Нотариус проверяет всю документацию, представленную продавцом, что снимает с него ответственность за правоспособность предъявленных документов – все они признаются актуальными. Это снимает прецедент претензий контрагента по завершении сделки.

Право собственности переходит к покупателю без дополнительных процедур передачи. Нотариус составляет типовой договор, в который вносятся характеристики квартиры (её доли). В нём участники сделки стандартно указываются «Продавец», «Покупатель», «Стороны».

Все положения, пункты и подпункты соответствуют условиям, предусмотренным для договора купли-продажи, с учётом специфических нюансов, продиктованных сложившейся ситуацией. После того как договор составлен на специальной бумаге с защитными знаками, с его текстом предлагают ознакомиться лицам, выступающим в роли сторон.

Они проверяют правильность внесения сведений, отсутствие ошибок в существенной информации, внесённой в договор. Ознакомление с текстом завершается подписанием документа. Подписи ставятся собственноручно, в присутствии нотариуса. Он фиксирует собственноручное подписание документа специальной удостоверительной записью, ставит свою подпись и печать.

Договор вносится в специальный реестр, в него вносятся реквизиты нотариальной регистрации. Покупателю и продавцу он передаётся под роспись в специальном журнале. После получения документа на руки, проводится расчёт покупателя с продавцом.

В полномочия нотариуса не входит обязанность присутствовать при передаче денег или удостоверять расписку об их получении.

Регистрация

Нотариально удостоверенный договор считается зарегистрированным. Тем не менее, для получения выписки из ЕГРН и внесения сведений о сделке, требуется обратиться в Росреестр. Допускается передача документации через МФЦ.

Целесообразно обратиться для регистрации совместно, в этом случае:

  • контрагенты будут уверены в её полноценном завершении;
  • сроки регистрации существенно сократятся.

Покупатель представляет регистратору свой экземпляр удостоверенного договора купли-продажи, предъявляет паспорт. Представители предъявляют доверенности (для обоих контрагентов). Продавец предъявляет пакет документации, участвующий в сделке, свой паспорт и экземпляр купчей. С паспортов предварительно снимаются ксерокопии, которые удостоверяются регистратором при проверке документации.

Стороны пишут заявления в Росреестр:

  1. Покупатель – о регистрации права собственности на приобретённый объект.
  2. Продавец – на прекращение права собственности с его стороны.

Документы от продавца принимаются под расписку. Сторонам назначается дата повторного визита.

Срок

Если участники сделки обратились в отделение Росреестра (МФЦ) одновременно, то регистрация нотариально удостоверенного договора проводится в минимальные сроки – в течение трёх рабочих дней.

После регистрации покупатель получает свой экземпляр договора, а продавец:

  • экземпляр договора;
  • выписку из ЕГРН.

Сделку можно считать завершённой, а переход имущественных прав на квартиру (долю) осуществившимся. Договора на регистрацию подаются в трёх экземплярах, один из которых остаётся в регистрирующем органе.

Что касается нотариуса

Преимущества работы с ним

Несмотря на то, что в ряде случаев условия обращения в нотариальную контору являются обязательными, сопровождение сделки нотариусом имеет существенный смысл:

  1. Нотариус определяет всю поданную документацию как правоспособную, тщательно проверяя её юридическое и техническое состояние.
  2. Чистота сделки приобретает дополнительные гарантии и снижает риск признания её оспоримой.
  3. Договор составляется по всем правилам, предъявляемым к составлению договоров, исключая наличие технических и юридических ошибок.
  4. Существенно сокращаются сроки регистрации сделки в Росреестре.
  5. Нотариально удостоверенные договора не облагаются государственной пошлиной при подаче в Росреестр.

Оспорить такой договор можно только по крайне существенным обстоятельствам. Их нотариус предусматривает заведомо и избегает их провокации.

Стоимость услуг

Населённый пункт Пошлина за сопровождение сделки Технические услуги
Москва 0,2% общей стоимости квартиры (ОСК), но не более 50 тысяч рублей От 7 000 руб.
Санкт-Петербург 0,5% ОСК, но не более 30 тысяч. От 4 000 руб.
Екатеринбург 1% ОСК, но не более 50 тысяч От 7 000 руб.
Новосибирск 0,2% ОСК, но не более 30 тысяч От 7 000 руб.
Самара 0,2% ОСК, но не более 30 тысяч От 5 тысяч
Саратов 0,2% ОСК, но не более 30 тысяч 0т 5 тысяч

Представленные цены ориентированы на стоимость недвижимости от 1 миллиона до 10 миллионов рублей. Взяты средние данные по населённому пункту.

СОВЕТ: Близким родственникам: супругам, родителям и детям представляется существенная скидка на оплату нотариальных услуг.

Заключение

Если без нотариального удостоверения не обойтись, то целесообразно здесь же составить договор сделки. За эту услугу потребуется оплатить технические работы, но их стоимость не превышает прайс цен в юридических и риэлтерских компаниях.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий