Всё о покупке квартиры в новостройке: что нужно знать, чтобы вас не обманули или как безопасно провести сделку?

Покупка квартиры в новостройке всегда будет более выгодной в финансовом плане, чем покупка на вторичном рынке. Но приобретение такого рода принято считать финансовым вложением, ведь на момент покупки здание еще не построено.

И с этим, как и с любым другим инвестированием связано множество рисков, которые могут оставить покупателя и без денег, и без результата. Но при правильном подходе к делу большинства рисков можно избежать, и дождавшись постройки здания наслаждаться проживанием в новенькой квартире с хорошим ремонтом.

Для этого нужно ответственно отнестись к этому моменту в своей жизни: вооружиться необходимой информацией — знать, на что надо обратить внимание, чтобы вас не обманули и всегда перед каждым действием думать наперед — быть уверенным в последствии своих действий, тогда покупка квартиры в новостройке будет безопасной.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Оглавление:

Возможные покупательские риски

При любом вложении средств возникает вероятность их потерять. Конечно же то же касается и вложении в недвижимость при покупке еще не построенной квартиры. Чтобы избежать обмана, необходимо знать о возможных неприятных ситуациях, и о способах защиты от них.

Прекращение строительных работ

Каждый покупатель квартиры в новостройке испытывает страх, что дом попросту не будет достроен, когда значительная сумма денег уже была заплачена. К сожалению таким ситуациям имеет место быть, причиной этому может послужить как мошенничество со стороны застройщика при покупке, так и его банальное банкротство.

Как от такого защититься? В первую очередь стоит проверить всю доступную информацию о застройщике, в частности все о генеральном директоре. Вполне возможно, что в Интернете найдутся факты о разоренных им фирмах и т.п.

Тоже касается и полной проверки всех необходимых документов, которые обязаны предоставить покупателю. Чтобы облегчить процесс и максимально безопасно купить, можно нанять юриста-консультанта для этих целей, что полностью может уберечь от юридических махинаций.

Совет. Одной из хитростей может являться проверка банком. Не каждый банк будет выдавать ипотеку на незастроенные жилища, и тем более если застройщик не является полностью проверенным.

Даже если покупатель и не собирается оформлять ипотеку, сам факт такой возможности уже говорит о безопасности вложения средств, ведь банки сотрудничают со страховыми компаниями, которые лучше всех оценят все риски и дадут тем самым почву для выдачи займов.

Такой же способ проверки можно провернуть с помощью риэлтерских агентств. Заботясь о собственной репутации, они проводят тщательнейшие проверки. Поэтому, если крупное агентство сотрудничает с застройщиком — ему можно доверять.

Продажа застройщиком одного помещения нескольким собственникам

Если дом все же был удачно и полностью достроен, то внезапно может выясниться, что одна квартира была продана два или больше раз совершенно разным покупателям. Причем это тоже не всегда бывает мошенничеством (но очень редко), а может быть всего лишь банальной и досадной ошибкой из-за несогласованности застройщика и агентств по недвижимости.

Этого можно полностью избежать, заключив и подписав договор целевого участия. Исходя из закона ФЗ-214 этот договор будет давать абсолютную гарантию на полное право собственности покупателя на квартиру.

Так как договор подлежит обязательной государственной регистрации, квартира будет полностью проверена на наличие других собственников, так что любые манипуляции со стороны застройщика будут попросту исключены. Если каким-то невероятным способом у квартиры и появится второй собственник, суд отстоит права заключившего договор целевого участия с застройщиком.

Подписание другого договора

Застройщик, кстати может пойти на хитрость — уговорить покупателя подписать совершенно другой документ, к примеру — договор предварительной покупки. Ничего не подозревающий покупатель может согласиться на это, и может купить и быть обманутым, так как подобные договора уже не дадут никаких гарантий на их собственность.

Полностью права покупателя защищает только договор долевого участия. До его подписания заказчик даже не имеет права брать деньги с покупателя. Подписав договор, который был зарегистрирован — гарантия что на вложенные средства будет выдана квартира после ее постройки.

Невыполнение условий

Бывает и так, что в собственность покупателю после застройки выдается совершенно другая квартира. Это конечно не сравнить с полной ее потерей, но вполне может вылиться в серьезную финансовую катастрофу.

Важно! Довольно популярной ситуацией является долгострой — застройщик намеренно (или нет) может затягивать сроки строительства, причем даже на несколько лет. А на объекте тем временем строительство вполне может идти своим ходом.

Также можно добавить о финансовом аспекте. Застройщик может взять с покупателей дополнительный средства, о которых не идет речь в договоре. Или реальная сумма оплаты может оказаться гораздо меньше заплаченной.

Из этих ситуаций редко когда можно выйти победителем по справедливости. Единственное универсальное решение всех этих проблем заключается в точном и правильном составлении договора.

Особенности заключения договора с посторонней организацией

При подписании договора можно обнаружить, что там указано имя не застройщика, а какого-то другого стороннего предприятия. Конечно же не стоит подписывать такой договор. Никто, кроме застройщика не имеет права продавать строящиеся квартиры.

Подписав такой договор можно вполне ожидать того, что квартира не будет передана покупателю, а в худшем случае — не построена вовсе. И никаких законных претензий к застройщику предъявить уже не получится.

Плохое качество полученного жилья

Даже после полного окончания стройки и получения нужной квартиры в собственность можно ожидать проблем. Покупатели могут обнаружить, что полученная квартира совсем в не том состоянии, которое должно быть. Например, плохое состояние коммуникаций. Слабый напор воды, плохое состояние проводки — только некоторые из подобных проблем.

И к сожалению, не все можно проверить сразу при получении квартиры. В отличии от труб и проводки, состояние которых легко проверить качество отопительной системы можно будет поверить не раньше осени. Для таких случаев в договоре должно быть предусмотрено наличие гарантийного срока. Пока он не истек, новоиспеченные владельцы имеют полное законное право предъявлять свои претензии к застройщику.

И застройщик будет обязан устранить все неполадки, которые были обнаружены. Или же хотя бы выплатить достойную компенсацию владельцам. Если же дефекты были обнаружены до того, как был подписан акт о передаче квартиры в собственность, то его желательно попросту не подписывать.

Внимание! Застройщик не имеет временных рамок на устранение дефектов квартиры. Решение проблемы иногда настолько затягивается, что покупатели просто требуют возврата денег. Застройщик же оказывается в плюсе, так как он возвращает сумму отданных денег без учета упущенных выгод.

А покупателю тем временем нужно срочно думать о новом месте жительства. И от этого может спасти фактически только одно — правильное составление договора.

      

Предоставление слишком нереальных условий

Застройщик в своей рекламной кампании может обрисовать даже самую красивую картинку квартиры. Но нужно обращать внимание — а возможно ли это вообще? Бывает, что при постройке огромного, многоэтажного квартирного дома застройщики гарантируют сроки передачи квартир всего лишь через год, а то и еще меньше, хотя сама стройка еще на начальных этапах.

Стоит ли говорить, что на строительство физически должно уйти гораздо большее количество времени? И к сожалению, многие покупатели ведутся на подобные условия, причем к подобному может прибавится и многократная продажа квартир множеству людям. А сама стройка может быть попросту заморожена, или не быть начата вовсе. Поэтому слишком выгодные условия продажи — повод сомневаться в добросовестности застройщика, который чаще всего желает умолчать обо всех возможных подводных камнях.

Занижение ответственности строящей компании

В заключенном договоре прописаны все обязанности застройщика по срокам передачи квартиры, по оплате и т.п. При подписании договора долевого участия нужно внимательно проследить за этим моментом. Вполне возможно, что там найдутся ошибки, причем не обязательно случайные.

К примеру, за каждый задержанный день с передачей квартиры в собственность застройщик обязан выплатить покупателю 0.3% от суммы ключевой ставки. В договоре эта сумма может быть «случайно» занижена, и после подписания оспорить этот факт можно будет только при помощи судебной системы.

Важно проверить застройщика — советы

Важно! Проверка застройщика — ответственное дело, ведь от решения сотрудничать с ним может решиться участь вложенных в не построенную квартиру средств.

Ни один покупатель не захочет быть обманутым, поэтому в данном направлении предстоит выявить немалое количество фактов.

Крупные и надежные компании всегда имеют собственный интернет-ресурс, на котором можно узнать достаточно информации. О менее крупных застройщиках можно попробовать узнать с сайтов об отзывах или им подобных.

Для начала стоит сориентироваться на информацию о кризисных ситуациях — сколько проектов удалось реализовать в сложные временные периоды, насколько это было успешным и т.д. Если застройщик не имеет опыта работы в кризисных ситуациях, то это может являться первым поводом для сомнений. Застройщика нужно также проверить по следующим пунктам:

  • Является ли девелопер недобросовестным. В интернете должно быть достаточно информации о прошлых проектах компании, срока их реализации и количестве возведенных зданий. Также стоит проверять необходимые документы: разрешение на строительство, документы на землю и т.д. Документы могут быть электронными копиями на самом сайте, либо быть предоставленными застройщиком лично.
  • Подробные отзывы в интернете, позитивные данные в СМИ с детальными обзорами и фотоотчетами будут говорить только в пользу конкретного девелопера. Даже если число позитивных (но детальных) публикаций и отзывов не слишком велико, это уже будет веским поводом относиться к застройщику с доверием.
  • Стоит обратить внимание на финансовую сторону вопроса девелопера, а конкретно на его сотрудничестве с банками. Хороший банк никогда не будет выдавать ипотеку покупателю при непроверенном застройщике. А выделение ним средств на построение, выгодные условия по ипотеке практически полностью гарантируют что постройка будет завершена, и в необходимый срок. Еще лучшим вариантом будет, если банк предоставит кредиты еще в самом раннем начале строительства.
  • Застройщик должен осуществлять свою деятельность только по договору долевого участия. Это, и только дает полную гарантию на защиту прав покупателя, и не даст застройщику обманывать. А невыполнение обязанностей, указанных в договоре девелопер будет оштрафован в пользу покупателя.
  • Еще один простой способ проверить застройщика — приехать на место строительства и оценить ситуацию собственными глазами. Нужно оценивать, насколько активно проходят строительные работы. Например, при строительстве панельного дома, за месяц должны строиться как минимум четыре этажа.

    Если стройка не соответствует хотя бы минимальной скорости работ, на стройплощадке при этом практически не видно активности: рабочие могут постоянно отдыхать, строительная техника — простаивать. Конечно самым разумным решением будет отказаться от услуг подобного девелопера.

Какие документы требовать?

Важно! У застройщика, несмотря на то, первый он строит дом или имеет многолетний опыт в застройке нужно требовать документы.

Конечно, если у него отличная репутация, целая армада позитивных отзывов и отстроенных домов то сомнений в его недобросовестности практически нет.

Но все же проверка необходимых документов не является чем-то уж слишком сложным, тем более это может обезопасить покупателя от мошенничества. Поэтому в любом случае стоит затребовать у застройщика документы.

А из документов следует проверить такие:

  1. Документы, которые подтверждают права девелопера на конкретный земельный участок под застройку, например, договор аренды или свидетельство собственности.
  2. Само собой — разрешение на строительство.
  3. Проектная документация со всеми последними изменениями. В ней должна быть информация об застройщике и объекте долевого строительства.
  4. Заключение по проведению государственной экспертизы данной проектной документации, если ее проведение было установлено исходя из федерального закона.

Данные документы, а точнее их копии, но с подписью и печатью генерального директора фирмы должны быть предоставлены покупателю по первому требованию. А конкретно проектная документация должна быть опубликована девелопером в интернете или СМИ.

Если застройщик отказывается предоставлять документы, например, обосновывая это их нахождением их в налоговой или бухгалтерии, то нужно насторожиться, а лучше — полностью отказаться от данного застройщика и найти более надежного.

Какие типы договоров могут использоваться?

Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:

  • Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.

    Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.

  • Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.

    Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.

Совет. В любом случае, рекомендуется подписывать только договор о долевом участии, так как только он дает полную гарантию на защиту вложенных средств покупателя.

Обязательные пункты договора

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:

  1. Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
  2. Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
  3. Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
  4. Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.

Проверка земли и здания под будущий дом

Внимание! У застройщика обязательно должно быть право на землю, на которой проводится стройка. Иначе вполне возможно, что функциональное назначение данного земельного участка может оказаться совсем иным, например, под строительство офиса.

И под это назначение участок мог быть выделен десятки лет назад, за годы требования рынка сменились, и застройщик решил возводить новостройку.

Местная администрация к этому времени просто не провела заседание о смене назначения земляного участка, и пока это решение не будет принято, покупатели попросту не смогут въехать в даже уже достроенный жилой дом. Поэтому проверка права на землю застройщика является обязательной для каждого покупателя.

То же касается и право застройщика на постройку здания. Кроме того, нужно проверять и само здание во время постройки. Например, если нужный этаж еще не был построен, его качество можно будет оценить по состоянию подъезда и нижних этажей: качество стен, труб, ступеней или их покраске скажет об отношении застройщика к постройке.

Если все было сделано «лишь бы как», то можно быть уверенным, что и все остальные этажи, и квартиры будут достроены с таким же отношением. Мнение об постройке желательно узнать от будущих соседей, вложивших, или планирующих вложить в новостройку свои средства.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает.

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

      

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

  • Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
  • Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

    О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру. Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Общие советы: на что обратить внимание

Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.

Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.

Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:

  • мало магазинов;
  • аптек;
  • далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.

Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.

А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.

Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».

Стоит обратить внимание на оплату при покупке квартиры. Расчет должен быть безналичным, так как он является более безопасным (легко можно подтвердить факт оплаты) и удобным для каждой стороны. Если застройщик требует оплаты только наличными — это повод насторожиться.

Чтобы не произошло недоразумений или мошенничества, нужно требовать после оплаты чек контрольно-кассовой машины и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Полезное видео

Как минимизировать риски при приобретении квартиры в новостройке.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мария

    Мы покупаем квартиру, но наслышаны, что застройщики размещают дома на фундаменте, который вообще не годится для строительства (особенно городах-миллионниках, т к там потребность в жилье есть всегда, все хотят локацию получше, а места не хватает). Первую квартиру брали на вторичном рынке через домофонд, там ясно было, что дом если и обрушится, то от старости. Документы на строительство есть у всех. Как дополнительно себя обезопасить?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Было бы уместно задать встречный вопрос, обезопасить от чего? Если вы переживаете за свою жизнь из-за шаткости конструкции, то лучшим способом обеспечения безопасности будет избавление от источника опасности. Если же вы всё-таки рискнули поселиться в доме, вызывающем у вас тревогу, то законодательство на сей счёт предусматривает массу видов страхования, только выбирайте. Например. страхование жизни, страхование от несчастного случая(ев), страхование имущества.
      Обоснование: Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 31.12.2017) (ст. 32.9).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
    • Татьяна

      Здравствуйте, Мария! Полностью согласна с Натальей. В вашем случае квартиру лучше всего застраховать. Можно воспользоваться услугой комплексного страхования недвижимости. Как вариант, можно застраховать только несущие конструкции и внутреннюю отделку квартиры. Внешние перекрытия в данном случае страхуются, как раз, от риска обрушения.

    • Наталья

      Здравствуйте, Мария. Если вы хотите обезопасить себя от обрушения дома по причине не очень качественного фундамента, то вам только застраховывать приобретенную квартиру.