+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Пошаговая инструкция: как купить квартиру самостоятельно без риэлтора

Покупка квартиры – ответственный шаг, который требует больших затрат времени и денег. Если следовать представленной далее инструкции, то вполне реально приобрести недвижимость самостоятельно без вовлечения в процесс риелтора и нотариуса. Причем сделать это реально абсолютно безопасно для двух сторон, чтобы после регистрации все остались довольными.

Юридические новости

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 565-34-93

Санкт-Петербург

Преимущества и недостатки приобретения жилья без помощи агентства

Приобретение квартиры без посредников имеет следующие достоинства:

  1. Экономия средств. Так как рынок жилья характеризуется оборотом больших денежных ресурсов, то даже 1% от сделки составит приличную сумму. Так что работать самостоятельно – рентабельное и рациональное решение.
  2. Отсутствуют риски заключения соглашения с недобросовестным посредником. Некоторые потребители отказываются сотрудничать с проверенными агентствами недвижимости, так как они оказывают услуги за приличные деньги. Но рядовые маклера не способны гарантировать результат, и вы можете потерять определённую сумму денег, так и не получив подходящий вариант жилья.
  3. Возможность получения драгоценного опыта. Есть вероятность, что он будет полезен вам или вашим родственника в дальнейшем.
  4. Новые знакомства, которые придадут вам уверенности на рынке недвижимости.
  5. Возможность самостоятельно дать оценку потенциальной собственности. На практике определенные ваши требования могут поменяться. Например, если вы решили купить недвижимость не в центре, а в спальном районе, но выберет вариант с большей площадью.

Но есть у самостоятельной покупки жилья свои минусы:

  1. Большие временные затраты. Дело в том, что при поиске подходящей квартиры потребуется потратить гораздо больше времени, чем планировалось изначально. Так что придётся к этому заранее подготовиться.
  2. Проверенный маклер сможет отыскать жилье, которое будет полностью соответствовать вашим требованиям. Для этого он использует собственные базы данных. Так как обычно у многих потребителей требования к комфорту одинаковые, то у хороших посредников имеются заготовленные объекты.
  3. Ответственные агентства недвижимости могут обеспечить гарантию от встреч с мошенниками. Они сами проверяют документацию и дорожат репутацией, так что добросовестно подходят к выполняемой работе.

Какие основные задачи ложатся на человека, который будет заниматься всем самостоятельно?

На плечи человека, который решил самостоятельно купить квартиру, ложатся такие задачи:

  • сбор информации о прошлых и потенциальных капитальных ремонтах, и перепланировках, возможном сносе;
  • проверка подлинности всей документации;
  • проверка факта нахождения квартиры в залоге.
Внимание! Все эти сведения покупатель может отыскать сам. К примеру, сведения о ремонтах, перестройках можно получить в БТИ при оформлении техпаспорта.

Как не совершить ошибку?

При самостоятельной покупки квартиры возможны следующие риски:

  1. Недееспособность продавца. Собственник и прописанные с ним люди – это круг граждан, который должен интересовать покупателя больше всего. Если в квартире прописаны люди, которые вызывают опасения по состоянию здоровья или возрасту, ранее были собственниками и передали жилье по безвозмездной сделке вашему продавцу, то их стоит тщательно проверить.

    Возможно по решению суда недвижимость может быть отнята у нового владельца по причине непризнания сделки безвозмездной. Если имеются сомнения, то стоит запросить справку о состоянии здоровья.

  2. Неузаконенная перепланировка. Покупатель должен запросить для изучения техническую документацию приобретаемого жилья. Если на объекте была выполнена незаконная реконструкция, то без документов вы никогда не узнаете об этом, так что важно изучить кадастровый паспорт и экспликацию.

    Эта документация не является обязательной для совершения сделки купли-продажа, но в дальнейшем потребуется потратить приличную сумму денег для того, чтобы все реконструкции узаконить.

  3. Заниженная стоимость объекта в договоре купли-продажи. Реальная стоимость, которую должен оплатить покупатель при покупке квартиры, может сильно отличаться от той, что указана в соглашении. Такой ход продавцы используют для ухода от налогов. Если по какой-то причине ваша сделка будет признана недействительной, то обратно можно получить только ту сумму, что указана в договоре.

    Чтобы такая ситуация не возникла, необходимо осуществлять передачу денег с правильным оформлением расписок.

Как приобрести жилье самому без посредников? Рассмотрим варианты

За наличные С января 2010 года приобрести квартиру за наличные можно только, если сумма не превысила 600 000 рублей. Остальную сумму можно перевести на счет продавца в банке.

Это ограничение можно обойти, если передать продавцу наличные в валюте. Недостаток такого способа в том, что рынок неустойчив, так что одна из сторон может понести убытки.

В ипотеку

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в ипотеку, то нужно вначале отправиться на поиски жилья, осмотреть имеющиеся варианты, а если какой-то из них вам понравился, то нужно договориться с продавцом о цене и залоге. Но до того, как отдать залог, в банке предстоит взять распечатку с требованиями по квартире.

Там указывается:

  • метраж;
  • год постройки;
  • размер помещений и так далее.
Совет! Если по требованиям банка квартира подходит, то предстоит определиться с залогом.

Он не большой, так как это намерения о покупке. Для этого предстоит обратиться к своему кредитному менеджеру и следовать его инструкциям.

С субсидией

Субсидия – это единовременная безвозмездная выплата. Если вы покупаете жилье без посредников с субсидией, то претендовать на нее вы сможете, если относитесь к следующей категории:

  • молодая семья;
  • многодетная семья;
  • малообеспеченная семья;
  • военнослужащие, госслужащие;
  • ветераны и инвалиды ВОВ;
  • работники бюджетной сферы;
  • молодые специалисты, проживающие в селе и работающие на аграрно-промышленных предприятиях.

В рассрочку

Суть этого варианта покупки в том, что покупатель вначале отдает продавцу в качестве задатка часть суммы, вторую – перед сдачей документов. Третья часть попадает на руки продавца после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности.

Срок, на который оформляют рассрочку, составляет от 3 месяцев до 1 года. Крайне редко продавцы соглашаются на срок до 2 лет. Первоначальный взнос составляет ½ часть от общей стоимости квартиры.

Если вы решили приобрести квартиру без посредников в рассрочку, то рисков здесь довольно много. Нередко возникает такая схема, когда покупателю, работающему без посредников, предлагают оформить предварительное соглашение купли-продажи и после погашения всей суммы передать жилье в собственность.

Подвох в том, что покупатель может внести деньги в недостроенный дом только по договоре долевого участия. А вот ПДКП – это возможность утаить определённые проблемы с документацией.

От застройщика

Самой безопасной при самостоятельном приобретении квартиры остается сделка с новостройками. Дело в том, что это жилье без юридической истории, так что первым хозяином квартиры будете именно вы. Но и здесь не стоит терять бдительность: нужно внимательно изучить всю документацию, которую предоставляет застройщик, оценить репутацию и надежность компании.

Получить максимальную защищенность челок, покупающий квартиру без посредников, сможет по договору долевого участия в строительстве. Отыскать квартиру без посредников в новостройке очень просто. Информация такого рода имеется на:

  • сайтах застройщиков;
  • интернет-порталах о недвижимости;
  • в газетах.

После того, как вы сами отыскали подходящий вариант, то можно отправиться на осмотр квартиры. Так как покупка жилья происходит без посредников, то ответственность за безопасность сделки полностью лежит на вас. Не нужно стесняться задавать «неудобные» вопросы, общая внимание на ответы и поведение продавца.

В обязательном порядке проверить наличие правоустанавливающей документации у продавца, а еще поинтересоваться, какая именно недвижимость находится в его собственности. До того, как подписать договор купли-продажи квартиры, стоит потребовать от продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписки из домовой книги.

Важно! Подписывать договор и передавать деньги нужно на нейтральной территории.

Процедура покупки без риэлтора и нотариуса — пошаговая инструкция

Как подготовиться?

Первым делом, необходимо понять, какие именно квартира необходима, в каком доме, на каком этаже и в каком районе. Также стоит продумать, на какой рынок вы желаете ориентироваться – первичный или вторичный. Первичное жилье – это квартиры в новостройках, права собственности на которые еще не оформлены.

Это не просто новый дом, а недвижимость, которая находится в собственности застройщика до ее реализации покупателю. Вторичное жилье – это квартира, на которую уже оформлено право собственности гражданина. Вторичное жилье может быть новым и старым.

Поиск и осмотр жилплощади

Придерживаясь следующих советов, покупатель сможет подобрать оптимальный вариант жилья:

  1. Сведения о жильцах, историю самого жилья.
  2. Срочная продажа предполагает тщательное изучение документации. Важно перепроверить законность сделки.
  3. Отыскать подходящую квартиру можно из объявлений, размещенных в интернете или в газете. Но если цена жилья будет гораздо ниже рыночной, что скорее всего, эти сведения недостоверные, так как публикуются объявления такого характера риелторами в качестве дополнительной рекламы.

После подбора нужного варианта можно связаться с продавцом для просмотра жилья. Таким образом, можно будет наглядно убедиться в том, соответствует ли указанная стоимость действительности. Осматривая квартиру, необходимо все проверить досконально. Лучше всего делать это днем, чтобы бы можно было рассмотреть вес недостатки помещения.

Убедитесь все ли работает:

  • включите холодную и горячую воду;
  • проверьте проводку, включив свет в комнате;
  • осмотрите сантехнику.

В самом жилье обратить внимание на такие параметры, как высота потолков, тип перекрытий, состояние пола, стен.

Совет! Для определения реальной цены недвижимости необходимо прибавить стоимость квартиры, которая была озвучена продавцов, к расходам на ремонт.

Переговоры

После того, как вы отыскали подходящий вариант, отвечающий заявленным требованиям, можно приступать к переговорам с продавцом. Можно попытаться снизить цену. Но будьте осторожны, так как бывают ситуации, когда продавцы отказывались от сделки и предпочитали другого покупателя.

Расписка и аванс

Расписка о получении денежных средств за квартиру – обязательный документ в сделке. Продавец должен писать ее самостоятельно. Указать там такие данные:

  • ФИО;
  • дату и места рождения;
  • место проживания и регистрации.

Сумма передаваемых денег записывается цифрами и полностью. Обязательно указать ссылку на договор, по которому передаются деньги. Если это задаток, то нужно писать «в счет стоимости квартиры». Если расчет полный, то в конце указать: «расчет выполнен полностью, претензий не имею».

Как правильно составить договор?

Первоначально идет вступление, которое еще называют преамбулой. Оно содержит такие данные:

  • номер и наименование заключаемого соглашения;
  • место и число подписания;
  • полные сведения, согласно действительным паспортным данным, обо всех сторонах сделки;
  • если одна из сторон проводимой сделки юридическое лицо, то в состав документа нужно включить его полное наименование;
  • если принимают участие представители интересов одной из сторон, нужно указать полное ФИО;
  • определение роли каждого из указанных ранее участников – Продавец, Покупатель или иная.
Важно! Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 554 и 555, любое соглашение купли-продажи в обязательном порядке должно включать подробное описание и стоимость объекта недвижимости. При отсутствии данной информации в силу вступает п.1 ст. 432.

Согласно ему, сделка не может быть признана заключенной до того, как не будут исправлены данные недостатки. Так что в договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. полные и достоверные данные сторон сделки;
  2. достоверное и подробное описание жилья, которое включает в себя адрес и этаж, площадь, количество помещений;
  3. форма приобретения недвижимости – долями или целиком;
  4. имеют ли право на приобретаемой площади проживать определенные лица, по настоянию Продавца, или нет;
  5. полный список документации, который подтверждает право владения продавца квартирой;
  6. точный срок с указанием даты, когда продавец должен покинуть продаваемую квартиру;
  7. указана реальная, а не балансовая, стоимость недвижимости.

Как происходит передача денег?

Взаиморасчет при покупке-продаже квартиры осуществляется несколькими способами:

  1. К примеру, наличный расчет при подписании соглашения применяется редко, так как основан на доверии сторон.

    Если же продавец получил деньги, то гарантии регистрации перехода права отсутствуют, ведь после получения денежной сумму он может в любое время дать отказ от регистрации перехода права владения.

    Естественно, покупатель сможет обратиться в суд, доказать свою правоту и получить свои деньги обратно. Но судебный процесс длится долго и является довольно сложным.

  2. Самым оптимальным способом расчета остаётся банковский сейф. Используя этот вариант передачи денег, каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Обе стороны совместно закладывают деньги в ячейку банка, при этом у каждого имеются свои условия доступа.

    Продавец не сможет получить деньги, пока не выполнит регистрацию перехода прав владения по договору купли-продажи.Когда регистрация права владения на покупателя не произошла по определённым причинам, то покупатель имеет право забрать свои деньги. При этом каждая из сторон остается при своем.

  3. Третий способ – аккредитив. Это банковский счет, который открывается под определённую сделку. Доступ к этому счету блокируется до выполнения конкретных условий. Такого рода схема похожа на предыдущий вариант, только денежные средства кладут на расчетный счет до выполнения условий соглашения.
Внимание! Так как аккредитив дороже банковского сейфа, то применяют его не так часто при передаче денег.

Пакет документов, чтобы провести сделку

Чтобы оформить сделку покупки-продажи квартиры, стоит подготовить следующий набор документации:

  1. Свидетельство, которое подтверждает право собственности на покупаемую квартиру. Их может быть несколько, когда собственник не один.
  2. Документ, на основании которого возникало право собственности на данное жилье. Сюда стоит отнести договор купли-продажи, решение о приватизации, вступлении в наследство. Все эти документы должны быть предоставлены продавцом.
  3. Договор о задатке. Его составление происходит по согласию сторон.
  4. Договор купли-продажи. Он должен быть в 3-х экземплярах. Это при условии, что в сделке принимает участие один продавец и один покупатель. Если сторон больше, то количество соглашений рассчитывается таким образом: по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 для службы регистрации.
  5. Акт приема-передачи жилья. Его нужно составить к каждому соглашению.
  6. Ксерокопия паспортов всех участников сделки.
  7. Квитанция об оплате госпошлины.

Как стать полноправным владельцем?

На окончательном этапе покупки квартиры стоит узаконить права собственности сторонам. Также предстоит передать перечисленные документы в орган, который уполномочен на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). Через 7-10 дней новый собственник сможет получить правоустанавливающий документ.

Что такое ПДКП и как его оформить?

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается между продавцом недвижимости и ее покупателем после того, как по каким-то причинам не удается подписать основной договор. Например, продавец не успел подготовить необходимую документацию.
В ПДКП должны быть обозначены следующие моменты:

  1. предмет договора;
  2. цена недвижимости;
  3. срок заключения основного договора;
  4. вид договора;
  5. данные сторон;
  6. сведения о документе, который подтверждает право собственности на квартиру;
  7. обязательства сторон;
  8. дата подписания соглашения.

Сроки регистрации сделки

Продажа жилья и сроки оформления сделки определяются с учётом следующих факторов:

  1. Статус недвижимости – приватизированная, приобретенная в ипотеку и так далее.
  2. Влияние стоимости объекта.
  3. Желание и стремление самого продавца как можно быстрее продать квартиру.

При подаче документов в Росреестр срок регистрации составляют 12 дней. Если воспользоваться курьерской услугой МФЦ-Росреестр, то срок регистрации составит 16 дней.

Что такое передаточный акт?

Чтобы зарегистрировать сделку, необходимо подписать Акт приема-передачи недвижимости. Он должен содержать следующие данные:

  1. наименование документа;
  2. место составления;
  3. дата подписания;
  4. сведения о продавце и покупателе;
  5. подписи сторон с полной расшифровкой.

А что, если была незаконно совершена перепланировка

Если контролирующие органы обнаружили незаконное переустройства, то собственник должен выплатить назначенное взыскание и привести жилище в надлежащее состояние. При этом совершенно неважно, кто занимался перепланировкой квартиры.

Что делать после покупки жилья?

После приобретения жилья обе стороны должны обсудить организационные моменты, которые касаются вселения нового жильца. Закон предполагает четкий промежуток времени – 2 недели. Они даны продавцу, чтобы тот освободил жилплощадь.

Но по обоюдному желанию эти сроки могут быть продлены или уменьшены. После этого покупатель должен зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Сразу же можно посетить ЖЭК, водоканал и другие жилищные организации. Это нужно для того, чтобы переоформить обязанность и получить лицевые счета уже на имя покупателя.

Оформление налогового вычета – это обязанность покупателя, так что придётся посетить налоговую инспекцию. Причем чем раньше, тем лучше. Перед этим стоит сделать ксерокопию документации о собственности. Заверять ее у нотариуса не нужно, но при оформлении вычета стоит предоставить копии и оригинал.

Самостоятельное приобретение квартиры – это возможность сэкономить на услугах нотариуса и риелтора. Но вместе с тем прибавляется множество сложностей, ведь очень много обязанностей ложится на плечи человека. Так что перед тем, как принять правильное решение, необходимо взвесить все за и против самостоятельного при обретении жилья лично для себя.

Видео по теме

Как приобрести жилплощадь без посредников

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий