Первые шаги в приобретении недвижимости: соглашение об авансе при покупке квартиры и его образец

Оформление предварительного договора купли продажи (ПДКП) может сопровождаться передачей аванса. Статья рассматривает базовые правовые положения, которые требуется соблюдать в данном случае, чтобы по причине некомпетентности стороны не попали в ситуацию судебных споров.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Оглавление:

Что это такое?

Аванс – это любая предоплата по сделке в счёт будущего платежа, в установленном сторонами размере. Передаётся на руки продавцу с условием последующего заключения сделки, но не несёт функций, обеспечивающих гарантии её проведения. Регулируется нормами статьи 487 ГК РФ. Если положением договора не указано иное, любой предварительный платёж в счёт будущего полного расчёта за покупку, считается авансом.

Если сделка не состоялась – полученные денежные средства возвращаются в том объёме, в котом были получены. Кроме этого, заключение ПДКП допускает иные формы правовых отношений, выступающих гарантиями сделки, и кардинально отличающиеся от аванса, на что должно быть сделано специальное указание в предусмотренном для этого пункте документа.

Задаток – это вид внесения платежа, с указанием обязательств по сделке, опирающихся на регламент статей 380, 381 ГК РФ. После его получения получатель задатка резервирует право на передачу объекта по сделке, оговоренной с потенциальным покупателем. При не исполнении обязательств задаток возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Если виной срыва сделки станет отказ лица, передавшего задаток – полученная сумма остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ). Отмена купли продажи по причинам, не зависящим от воли сторон, декларирует возвращение задатка в сумме, равной полученной (ст. 381). Нормы статьи 381 не распространяются на авансовые выплаты.


Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Залог – обременение объекта. Предварительный договор между физическими лицами не имеет полномочий на обременение квартиры, представленной к сделке. Соответственно, при оформлении ПДКП он не уместен, а внесение пункта о залоге приведёт к неправоспособности составленного документа.

Важно! Оплата покупки рассрочкой (по частям) допускает залога, но оформляется только основным договором имущественной сделки, а не по ПДКП.

Когда предоплату необходимо вносить?

Если у покупателя есть все возможности приобрести квартиру сразу после проверки её на чистоту и определения удовлетворительного технического состояния, заключается договор купли продажи (купчая), который предусматривает внесение полной стоимости квартиры по условиям, принятым и подписанным сторонами. Аванс в данном случае не предусмотрен.

Соответственно, уплачивать его не требуется – расчёт производится в полном объёме. Без аванса сделка может проводиться в любое время, но без требования к продавцу придержать объект, сняв его с торгов. В этом случае можно договариваться устно, без гарантийных обязательств и требований. Однако если составляется предварительный договор или договор аванса, то платёж потребуется предоставить обязательно.

Если после заключения ПДКП, с указанием о необходимости предоплаты, деньги не будут уплачены – договор не вступает в силу, а обязательства по сделке отменяются. Срок предоставления предоплаты указывается в отдельном пункте. Он может составлять от 3 до 10 дней, или укладываться в иные разумные сроки по усмотрению сторон. При превышении указанного срока ожидания, ПДКП считается не заключённым (ничтожным).

Обычно сделка авансируется в момент подписания договора, о чём в его теле внесён соответствующий пункт.

Что выступает в качестве платежа?

Как оформить? Авансом может считаться только денежная сумма, установленная сторонами, и переданная в счёт предстоящей купли продажи. По усмотрению сторон может использоваться любая конвертируемая валюта, а так же ценные бумаги.

Главное – указать их номинальную стоимость, или курс валют для того чтобы при взаиморасчётах фигурировала точная сумма уплаты по сделке. Авансовый платёж является частью стоимости квартиры, которая уплачивается предварительно, предусматривая последующий переход прав, с передачей остатка по сделке.

Наиболее приемлемой для передачи рассматривается сумма, равная 5-10% реальной цены квартиры, которая устанавливается для продажи и будет указана в положениях купчей. Например, если квартира оценивается в полтора миллиона рублей, предварительно собственник может запросить 75-150 тысяч рублей. Иногда уплачивают 50 тысяч, если цена квартиры не высока.

А в иных случаях, когда рентабельность жилья и спрос на него высоки, оправдано авансирование в размере 15% цены квартиры.

Обратите внимание! Не оправданное повышение взимаемого аванса должно насторожить потенциального приобретателя жилья.

Оно может указывать на недобросовестность контрагента. В таком случае требуется убедиться в правоспособности объекта и его продавца. При возникновении сомнений – отказаться от сделки.

Условия передачи предварительной суммы

Получение аванса должно сопровождаться гарантиями, которые контрагент обещает в виде:

  • последующей имущественной сделки;
  • возвращения предоплаты, если сделка не состоится.

Поэтому главным условием является заключение предварительного договора, устанавливающего обязательность проведения сделки, с включение предварительно уплаченной суммы в стоимость квартиры при взаиморасчётах по сделке.

При альтернативных сделках риэлторы предпочитают отказываться от передачи задатка, в пользу аванса, что существенно облегчает координирование организации купли продаж.

Уже на этапе заключения ПДКП, прежде чем получить аванс, собственник жилья обязан предъявить документы на квартиру и удостоверение личности. Согласно представленной документации, квартира должна находиться в собственности, а участники сделки:

  1. Быть совершеннолетними, или с их стороны выступают родители (опекуны), получившие разрешение органов опеки и попечительства.
  2. Иметь регистрацию по месту жительства в одном из регионов РФ. Иностранцы подготавливают дополнительную документацию.
  3. Состоящие в браке продавцы должны предъявить нотариально удостоверенное согласие супруга.
  4. Быть дееспособными, или их имуществом распоряжается законный представитель.

Только при перечисленных условиях допускается передача и получение аванса. Иначе договор не вступит в силу, а предварительный платёж может остаться у продавца.

Что делать, если сделка не состоялась?

Возвращается ли аванс при отказе от покупки квартиры? Так как авансовый платёж сам по себе не обеспечивает гарантий, собственник жилья зачастую ставит покупателя в достаточно невыгодное положение, внося в пункт об ответственности сторон подпункт о штрафных санкциях, если сделка расторгается по вине покупателя. Только в таком случае он соглашается на прекращение действий по продаже квартиры.

Соответственно, все внесённые положения требуют исполнения сторонами. А если в их числе указывались вычеты из суммы аванса, то они производятся получателем предоплаты, что оставляет её плательщика без купленной квартиры и без уплаченных денег полностью или частично. Если сделка не состоялась возможно два варианта развития событий:

  1. Стороны приходят к общему согласию относительно суммы, подлежащей возврату, и проводят процедуру по усмотрению.
  2. При возникновении взаимных претензий контрагенты пытаются достичь компромисса, или обращаются в суд.

Возврат аванса по согласию требует получения уплаченной ранее суммы в полном объёме. Если передаётся не вся сумма, то оставить покупателю часть денег допускается:

  • в соответствии с условиями ПДКП;
  • по согласию сторон.

Ситуация с удержанием аванса достаточно двойственная. С одной стороны условия заключённого договора вступают в силу с момента его подписания сторонами (ст. 425 ГК РФ), а соответственно – должны исполняться. С другой стороны нормы статьи 487 ГК РФ об авансовых платежах непротиворечиво утверждают, что таковые должны возвращаться, если покупатель не получил товар, за который предоставлялась предоплата.

Поэтому нюансы формулировок в договоре могут стать причиной его оспоримости в части об удержании предоплаты продавцом полностью или частично.

Внимание! Если в теле ПДКП нет однозначных указаний на получение задатка, а так же, если не прописана ответственность в виде штрафных санкций за отказ от сделки – взимание суммы аванса противозаконно.

Алгоритм передачи аванса по согласию сторон достаточно прост:

  1. Контрагенты несостоявшейся сделки встречаются в установленном месте.
  2. Получатель авансового платежа возвращает его в оговорённом размере, взамен расписки, которую передаёт ему бывший покупатель.
  3. Получатель возвращаемых денег – бывший плательщик, получает их и передаёт расписку о получении, с указанием точной суммы цифрами и прописью.

Если используется перевод безналичными, обязательно делается отметка о возвращении полученного аванса. Квитанцию об отправке и уведомление о получении денег требуется сохранять в течение 3 лет. Если согласие не достигнуто, сторона, считающая, что её имущественные интересы пострадали, обращается в районный суд по месту расположения недвижимости (ст. 28 ГПК РФ).

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Здесь подаётся исковое заявление по установленной форме (ст.131 ГПК РФ). К заявлению прилагаются документы, обосновывающие правомерность подачи иска (ст.132 ГПК РФ). Возникший спор рассматривается в суде.

На основании решения суда, стороны следуют положениям, представленным в выписке из решения. В десятидневный срок после получения выписки допускается апелляция принятого судом решения.

Оспаривание договора между физическими лицами

Главные позиции, которые принимаются во внимание судом, если возникнет ситуация оспаривания договора, это:

  • правильно оформленный ПДКП;
  • надлежащая проверка правоспособности объекта и его владельца.

Поэтому при официальном оформлении договорённостей требуется следовать установленному алгоритму.

Как избежать рисков?

Любая сделка на рынке недвижимости несёт соответствующую долю риска. Но опора на регламент законодательства при её заключении сводит риски к минимуму, или позволяет избежать полностью.

В данном случае главный акцент следует сделать на предоплату, которая передаётся при заключении ПДКП. То есть, неучтённые подводные камни могут стать препятствием к завершению сделки и допустить утрату суммы аванса. В первую очередь нужно определить потенциал купли продажи. Если собственник квартиры не обеспечил её пакетом документации – серьёзность его намерений вызывает сомнение.

В других случаях представители могут действовать на основании генеральной доверенности, предоставив внимаю покупателя удостоверенные копии правоустанавливающих документов. Такие сделки наводят на мысли о возможности мошеннических действий. Документы перед сделкой должны иметь полностью правоспособный вид. Прежде чем произвести предоплату во всех случаях, вызывающих сомнение, нужно:

  1. Получить сведения о собственнике на официальном сайте Росреестра.
  2. Сверить полученные сведения с предъявленной документацией.
  3. Проверить срок действия доверенности.

Дополнительные гарантии можно получить при оформлении договора:

  • в риэлтерской компании;
  • у компетентного юриста;
  • в нотариальной конторе.

Максимум гарантий предоставляют страховые компании, занимающиеся титульным страхованием недвижимости.

Как составить договор

При заключении ПДКП стороны обращаются к специалисту, или составляют его самостоятельно.

На заметку. Типовые сделки допускают копирование образца с сайта, с последующим внесением собственных сведений.

Независимо от способа составления, обязательно вносятся:

  1. Кадастровые характеристики жилья.
  2. Адрес и место расположения.
  3. Сведения о контрагентах.
  4. Установленная полная стоимость объекта.
  5. Сумма предоплаты.
  6. Сроки проведения купли продажи.
  7. Существенные условия ПДКП.

После того как перечисленные сведения внесены и сформулированы все существенные положения, стороны ставят собственноручные подписи и указывают дату подписания. Эти тенденции носят унифицированный характер и непосредственного отношения к предоплате не имеют. Но их отсутствие лишит весь текст правовой основы, что поставит факт передачи аванса в сложную ситуацию.

На что обратить особое внимание?

Стоит обратить внимание на положения, которые затрагивают имущественные интересы сторон при сделке. К ним относятся:

  • предмет договора;
  • его стороны;
  • цена жилого помещения;
  • условия оплаты при сделке.

Если одно из перечисленных положений изменяется, нужно составить дополнительное соглашение к ПДКП, в котором указывают характер изменений и формулируют новые условия. Главная правовая позиция данного договора определяется условием о возвращении аванса. Перед тем, как её обозначить формулируется пункт об обязанностях участников сделки. В соглашении следует сделать следующее:

  1. Проанализировать все возможные нюансы, которые будут даны перечнем в качестве уважительных причин, допускающих отказ от сделки без взимания штрафов.
  2. Сформулировать условия, которые не входят в число уважительных причин и подлежат обложению санкциями.

Такие моменты прописываются тщательно, с глубоким пониманием того, что контрагент вправе требовать исполнения внесённых положений.

Обратите внимание! В теле документа не должно быть ошибок, помарок и исправлений.

Все юридически важные сведения должны совпадать с представленными к продаже документами.

Регистрация и нотариальное удостоверение

Нести составленный документ в МФЦ или отделение Росреестра не следует, так как документы этого типа регистрации не подлежат (ст.131 ГК РФ). По доброй воле сторон допускается нотариальное удостоверение соглашения, но обязательным оно не является.

В этом случае экземпляры договора подписываются в присутствии нотариуса, который их удостоверяет.

Правила передачи

Согласно установленному порядку, предоплата передаётся наличными, в присутствии третьих лиц, под расписку о получении от контрагента.

В целом алгоритм передачи предоплаты следующий:

  1. По предварительной договорённости стороны встречаются в установленном месте с лицами, сопровождающими сделку или свидетельствующими передачу денег.
  2. Согласно пункту договора о внесении аванса, покупатель уплачивает соразмерную сумму, указанную в документе.
  3. Продавец пересчитывает полученные деньги и передаёт покупателю расписку.

Скачать образец расписки о получении аванса при покупке квартиры

Можно воспользоваться и другими способами, в том числе – перечисление через банк, использование банковской ячейки и т.п. Но данный способ самый удобный по двум веским причинам:

  1. Он не требует дополнительной оплаты услуг.
  2. Здесь процедура передачи проходит максимально прозрачно, допуская освидетельствования факта её проведения и получения собственноручно составленной расписки.

Расписка играет важнейшую роль документа, подтверждающего проведение транзакции. В любой сложной ситуации, где потребуется подтвердить факт передачи денег, расписка выступит главным доказательством.

Заключение

Сделка купли продажи с получением аванса законна. Для этого заключается предварительный договор, в который вносится положение о предоплате. При срыве сделки аванс требуется вернуть. Исключение составляют случаи, когда он уходит в счёт штрафных санкций, указанных в положении об ответственности сторон.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий