Чем чревата покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам?

Рынок вторичного жилья изобилует интересными предложениями. Нередко привлекательно низкая цена объясняется долгами хозяев жилья за коммунальные услуги, порою, неприлично большими. У покупателя возникает известнейший шекспировский вопрос – быть или не быть?

Стоит ли связываться с покупкой такой недвижимости? Какие риски? Как защитить себя при сделке? В этой статье поговорим о нюансах и тонкостях приобретения жилья с долгами, приведем инструкцию оформления сделки, расскажем о последствиях неуплаты долга.

Юридические новости

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Риски и проблемы для покупателя

Закон на стороне покупателя, поэтому больших рисков нет. Даже если продавец утаил информацию о реальном состоянии своих лицевых счетов по коммуналке, опасаться того, что эти долги лягут на плечи покупателя не стоит.

Согласно п.2 ст.153 ЖК РФ обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на том, у кого есть право собственности или документально подтвержденное право пользования помещением, т.е. ответственность за неуплату возложена на человека, а не объект недвижимости. При смене владельца все лицевые счета меняются (не автоматически, нужно идти в соответствующие инстанции и переоформлять) и оплату услуг коммунальщиков новый собственник начинает «с чистого листа».

Смотрите видео о том, на ком остаются долги по коммунальным платежам при смене владельца квартиры:

Что входит в объем долговых обязательств?

После приобретения недвижимости на правообладателя ложится обязательство оплачивать такие виды коммунальных услуг:

  • Что входит в объем долговых обязательств?капитальный ремонт дома;
  • ремонт и содержание придомовой территории, подвалов, лестничных клеток и общедомовых коммуникаций;
  • поставки электроэнергии;
  • услуги водоснабжения по счетчику;
  • услуги водоотведения;
  • отопление;
  • природный газ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.11 за номером 354 за неуплату по счетам ресурсопоставляющие компании имеют право приостановить (или ограничить) предоставление своих услуг.

ВАЖНО: Ни при каких обстоятельствах компании не могут отключить ресурсы, без которых жилье утратит статус пригодного для проживания: холодную воду, водоотведение и отопление.

Зная такую особенность, нерадивые граждане не платят за эти услуги, что и приводит к накоплению неподъемных сумм.

Как проверить лицевые счета перед приобретением?

Есть несколько способов узнать о состоянии лицевых счетов по коммуналке:

  1. Обратиться в организацию, снабжающую ресурсами (энергосбыт, водосбыт, теплосеть и др.).
  2. Обратиться в единый информационно-расчетный центр (ЕИРЦ). Данная организация имеет представительство почти во всех городах.
  3. При личном посещении офиса управляющей компании, либо через ее интернет сайт.
  4. В отделении почты, при условии, что там оказывают услуги по приему коммунальных платежей.
  5. Жилье столицы и области можно проверить, посетив интернет портал центра координации ГУ ИС.

Специалисты по операциям с недвижимостью настоятельно рекомендуют лично проверять наличие долгов по коммуналке. Бывает, что мошенники предъявляют поддельные справки.

Что нужно требовать от продавца в подтверждение отсутствия задолженности?

СОВЕТ: Справка об отсутствии долгов по квартплате отличный вариант подтвердить факт погашения владельцем недвижимости задолженности за потребленные им коммунальные услуги.

Получить такую справку можно в бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖЭК. Информационно-расчетный центр также уполномочен выдавать такую бумагу. Есть регионы, где справку об отсутствии долгов выдают в специальных многофункциональных центрах.

Что нужно требовать от продавца в подтверждение отсутствия задолженности?В Москве альтернативой справке является единый жилищный документ. В нём помимо информации о состоянии лицевых счетов указывается полная информация о помещении.

Этот документ может заменить несколько других справок, например, выписку из домой книги. Бумага, свидетельствующая об оплате выставленных коммунальщиками счетов, не является обязательным документом при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Если покупатель не просит её предоставить, продавец вправе не делать данный информационный документ.

Скачать бланк единого жилищного документа

Срок годности справки 10 дней, если и заказывать её, то непосредственно перед заключением сделки. Документ этот покупателю лучше сохранить хотя бы до получения первых квитанций на оплату коммунальных счетов. Если выяснится, что долг все же есть, но покупатель это скрыл – справка послужит доказательством при судебных разбирательствах.

Каким образом это должно отражаться в договоре купли-продажи?

Задолженность предыдущего владельца не переходит на нового правообладателя недвижимости, кроме случаев, когда сторонами добровольно подписано соглашение об этом и соответствующие пункты внесены в договор купли-продажи жилья.

Кто должен оплачивать, если такая проблема присутствует?

Зависит от того, как договорились покупатель с продавцом и что указано в договоре:

  • в случае, когда продавец просит у покупателя аванс для погашения отрицательного баланса на своих счетах – он обязан в оговоренные сроки закрыть задолженность с полученных денег;
  • в случае, когда покупатель готов самостоятельно оплатить просроченные платежи по коммуналке предыдущего владельца, разумно требовать уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости на сумму задолженности.
ВНИМАНИЕ: Устные договоренности опасны. В первом случае продавец может взять деньги и не оплатить долг.

Хотя новому владельцу недоимка на лицевых счетах по закону не передается, но многие управляющие компании, надеясь на неосведомленность купившего квартиру человека, не стесняются выставлять ему счета с долгами. На доказательство своей правоты покупатель может потратить много времени и сил.

Второй вариант опасен для продавца тем, стоимость недвижимости снизится, а покупатель может не оплатить накопившийся долг, и он останется за продавцом. Рано или поздно управляющая компания будет требовать эту недоимку с того, кому принадлежала недвижимость в момент накопления долга.

Можно ли решить этот вопрос с продавцом?

Пошаговая инструкция на тему: как провести такую сделку?Любые решения и договорённости имеют юридическую силу только в случае их фиксации в официальных бумагах. Устные договоры заверить и в случае разногласий предъявить в суде невозможно. Да, каждый заверенный нотариусом документ стоит денег, но это мелочи по сравнению с тем, сколько средств и нервов можно потерять, если одна из сторон попытается обмануть вторую.

Иногда выходом из ситуации становится подписание сторонами сделки предварительного договора, в котором указывается, что основной документ купли-продажи будет подписан лишь в случае полного погашения продавцом имеющихся у него обязательств перед коммунальными службами.

Пошаговая инструкция на тему: как провести такую сделку?

Порядок действий заключения сделки таков:

  1. Попросить продавца предоставить информацию о состоянии его лицевых счетов по коммунальным услугам.
  2. Запросить в государственном органе выписку из ЕГРП, это позволит проверить наличие возможных обременений или арестов по объекту недвижимости.
  3. Самостоятельно выяснить реальное состояние коммунальных лицевых счетов, обратившись для этого в управляющую компанию либо в ресурсоснабжающие организации.
  4. При наличии на счетах недоимки, обсудить план её погашения с продавцом. В данном случае обязательно внесение в договор дополнительных пунктов, оговаривающих порядок оплаты долга.
  5. Если стороны сделки договорились о том, что гасить задолженность будет новый владелец, при этом стоимость недвижимости уменьшается на сумму этого долга, в договоре нужно подробно прописать как и когда должен произойти расчет с коммунальными службами.
  6. Если стороны сделки сошлись во мнении, что долги должен оплатить прежний владелец жилья, то крайне важно составить акт передачи недвижимости с указанием имеющихся на момент заключения сделки задолженностей. Также в этом акте нужно прописать показания счетчиков на день подписания договора.

    Если этого не сделать, доказать в суде, что стороны договаривались именно таким образом погасить недоимку на счетах, будет невозможно.

  7. Договор купли-продажи с указанием всех нюансов нужно зарегистрировать в государственном органе. Это приведет к передаче прав собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Как переоформить минусовые квитанции?

Возможность перевод долга оговаривается в п.1 и 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ. Пункт 1 статьи 460 ГК РФ гласит о том, что товар (в данном случае недвижимость) должен передаваться от одного собственника другому свободным от любых прав третьих лиц. Но есть исключение – когда покупатель готов принять такой товар с долгами.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

  1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

  2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Данное желание покупателя необходимо оформить документально, прописав отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости. Такой пункт снимает ответственность по долгам с прежнего владельца и переносит их на покупателя.

Срок исковой давности по услугам коммунальных служб – 3 года.

Последствия неуплаты

В случае, когда новый собственник переоформил долги прежнего владельца на себя, последствия будут такими же, как если бы это были его накопленные долги. Неуплата обязательств перед коммунальными службами не может оставаться безнаказанной.

Обычно к должникам применяют такие меры:

  1. Начисление пени за оговоренный период просрочки (дни, недели, месяца).
  2. Злостным неплательщикам могут приостанавливать или полностью прекращать предоставление услуг (кроме холодного водоснабжения, канализации и отопления).
  3. На должников подают в суд.
  4. К задолжавшим гражданам, проживающим по договору социального найма или в неприватизированной квартире, могут применить даже такую меру как принудительное выселение.

Если по договору задолженность должен погасить продавец, но оплаты не последовало, управляющая компания или ресурсопоставляющие организации должны предъявлять претензии именно ему, а не новому собственнику. Выставление счетов свежеиспеченному владельцу неправомерно! На неплательщика обычно подают в суд.

Что еще может быть не погашено?

Что еще может быть не погашено?Помимо задолженности за потребленное электричество, газ, воду, тепло и прочие блага цивилизации, продавец также может иметь долг за капитальный ремонт жилья. Этот долг автоматически передается от прежнего владельца новому собственнику. Об этом говорит ст.158 ЖК РФ. Проверить наличие данной задолженности несложно, попытка продавца обмануть покупателя может привести к срыву сделки.

Заключение

Купить недвижимость с долгами по оплате услуг ЖКХ реально. Некоторые покупатели специально подыскивают именно такие долговые варианты, поскольку продавец охотнее торгуется при заключении сделки. Главное правило безопасности для обеих сторон – оформление и заверение всех договоренностей у нотариуса.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий