Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации

Арендуемые участки обладают определёнными гарантиями, допускающими приоритет арендатора в пользовании ими по завершении срока договора аренды. Продлением называется пролонгация договора аренды земельного участка, у которой есть свои особенности, условия и сроки. Рассмотрим данный вопрос в статье.

Юридические новости
Продление договора аренды земельного участка для строительства

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

  • по согласованию;
  • при участии в торгах;
  • через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

  1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
  2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
  3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

      
За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора. Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

  • о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и регистрации;
  • о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

  • арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
  • Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по кадастровой стоимости, это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию. В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

      
Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

  1. строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
  2. Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
  3. Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии47
  1. Дмитрий

    Здравствуйте! Летом 2018г. у меня заканчивается 4-х летний договор аренды земли с обременением, поскольку и под землей проходят коммуникации и над участком линии электропередач. Целевка — под гостевую автостоянку реализована, стоянка есть, ну и вокруг ландшафтный дизайн. Теперь в муниципалитете мне говорят, что ко времени окончания аренды я должен снести забор и убрать все с участка, предоставить его в том виде, в котором брал (а это была помойка рядом с моим домом). По их утверждению это необходимо для проведения торгов. Скажите как быть, чтобы избежать сноса и как минимум оставить право пользования этим участком за собой. А как максимум интересует возможность оформления права собственности с серветутом. И когда нужно начинать действовать?

  2. Римма Львова

    Какие действия после сдачи дома и постановке его как собственность в кадастре на арендуемом на 10 лет для строительство участке под ИЖД, нужно ли заключать новый договор аренды на 49 лет?

    • Вера

      Римма, за 3 месяца до окончания срока договора, вы должны обратиться в местную администрацию с заявлением о пролонгации договора аренды или выкупе земельного участка. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре.

    • Ольга

      Здравствуйте, Римма. Если подходит к концу срок аренды земельного участка, то вы можете продлить договор аренды, либо выкупить земельный участок в собственность на основание того, что на данном участке построен объект капитального строительства.

  3. Игорь Сидоров

    Добрый день. Вопрос такой. Объект нзс приобретён в 2014г. Договор аренды зу с 25.01.15 по 25.01.18. , но заключён был в ноябре 2015!!! Разрешение на строительство до 07.2018. Как продлить договор зу?

    • Александра

      Порядок и условия когда договор аренды з/у под строительство может быть продлен описан в статье выше. В вашем случае вам просто подается заявление в местную администрацию просьбой продлить договор. В случае отказа- обращайтесь в суд с заявление о нарушении ваших прав. Срок, как и пишет Вера, три месяца до окончания срока действия договора аренды.

    • Вера

      Игорь, за 3 месяца до завершения действия договора вам нужно подойти в местную администрацию и написать заявление о продлении договора аренды. Т.к. у вас на участке ведутся работы, администрация продлит договор, потому что это в их интересах, чтобы участок использовался по назначению.

  4. Оксана Кондратьева

    Договор аренды з.у с муниципалитетом заканчивается в 2018 году(заключался на три года под ИЖС), строительство не начато, только вынесли граници на местности. При каких условиях можно заключить договор на новый срок без проведения торгов?

    • Александра

      Во первых внимательно прочитайте отдел вашего договоры освещающий условия продления договора. Порядок продления договоров аренды прописан в гл 5 N 171-ФЗ.
      Согласно этого закона, если иной порядок не прописан в вашем договоре, вам необходимо начать строительство и зарегистрировать в собственность недостроенный объект.

    • Ольга

      Здравствуйте, Оксана. В вашем случае потребуется согласие участников договора для го продления, либо решения суда, если между участниками возникли какие-либо споры.

  5. Валерия Соловьёва

    Здравствуйте, у меня вопрос : истекает срок аренды земельного участка под гараж 5-лет. Я желаю продлить его. Но в ответ мне говорят, что я должен написать заявление на расторжение а потом заявление на выделения этого участка. Законно ли это?

    • Александр

      Здравствуйте Валерия! Непонятно, почему от вас требуют расторгнуть договор аренды, что заключить новый. Это все делается гораздо проще, вы продлеваете договор, или перезаключаете новый, при этом ни какого расторжения старого договора не требуется.

    • Андрей

      Требование администрации незаконно. Статья 22 Земельного кодекса дает вам право требовать пролонгации договора на новый срок.
      Написав заявление на расторжение договора вы потеряете право на пролонгацию (продолжение) договора и заключение договора на аренду участка будет производится после проведения торгов.

  6. Геннадий Павлов

    Здравствуйте. Суть такова: Администрация города Сыктывкара отказала в продлении срока аренды земельного участка под ИЖС. В данный момент на участке находятся хоз.постройки (баня, гараж), объектов капитального строения нет. Вопросы: как продлить срок действия аренды? Потребуется ли писать исковое заявление в суд о продлении срока аренды? Как правильно поступить?. Заранее спасибо.

    • тимофей

      Конечно Вы можете обратиться в суд, но участок Вы получали под строительство жилья и не застроили его, так что скорее всего суд встанет на сторону администрации. Или сама администрация предложит Вам приватизацию этого участка.

    • Анна

      Геннадий, добрый день!
      По какой причине вам отказала администрация? Конечно пробуйте пишите исковое заявление в суд,
      пускай суд рассмотрит две стороны и примет решение.

  7. Лариса Виноградова

    Здравствуйте! как правильно (как лучше)поступить с земельным участком, если департамент отказал в пролонгации. что делать?

    • Ирина

      Доброго времени суток! В этом случае разумнее всего как можно быстрее подавать иск в суд и через суд оспаривать решение департамента. Со стороны департамента должны будут предоставить веские основания, по какой причине вам было отказано в пролонгации.

    • Анна

      Лариса, добрый день.
      Если вам отказали, то вы можете попробовать оспорить решение через суд. Других действий в данной случае нет. Заявление вам надо отправить в суд по месту жительства.

  8. Антонина Степанова

    здравствуйте! у нас закончилась аренда на участок под ис. на участке есть баня, фундамент под сруб. продлевать не хотят. как быть?

    • Алена

      Антонина, добрый день.
      На каких условиях вам не хотят продлевать аренду? Была ли озвучена конкретика? Если нет, то пишите заявление в суд.
      Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

    • Максим

      Обращайтесь в суд или же оставляйте заявление, они должны вам продлить всё и не имеют право задерживать, так что закон будет на вашей стороне в целом

  9. Анна Смирнова

    Здравствуйте как избежать торги если закончился договор аренды земли имеется недостройка?

    • Инна

      Доброго времени суток! Нет ли у вас возможности закончить возведение постройки до того момента, как истечет срок договора аренды? Потому что именно это и позволило бы вам избежать торгов. Без проведения торгов осуществляется продажа: 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

    • Ирина

      Анна, добрый день.
      Оформляйте продление аренды земельного участка. Если в вашей аренде этот участок находился в течении 3 лет, то вы можете пробовать оформлять этот участок, как свою собственность.

  10. Ника Голубева

    Добрый день. Подскажите договор аренды земельного участка в силу закона будет считаться пролонгированным неограниченное количество раз в случае, если ни одна из сторон договора не заявляет о его расторжении (дело в том, что в моем случае в договоре указано что если ни одна сторона не изъявит желание о расторжении договора, то он считается продленным на новый 11-месячный срок. Поэтому я интересуюсь — то ли это однократное продление на 11 месяцев, или всякий раз происходит автоматическое продление)?

    • Ким

      Доброго времени суток! Интересующий вас момент прописан в самом договоре. Да, аренда земельного участка будет каждый год продлеваться автоматически. Просто запомните когда именно это происходит, а то вдруг захотите однажды расторгнуть договор, но пропустите момент.

    • Анна

      Ника, добрый день.
      Если в договоре прописан этот пункт, значит каждый раз автоматически продлевается аренда земельного участка. Главное знать, до какого года оформлен договор аренды, чтобы не пропустить потом его продление.

  11. Галина Давыдова

    Добрый день, получили 5 лет назад участок земли как многодетная семья,но строительство еще не начали. Сегодня пришло письмо из местной администрации с уведомлением о том,что срок аренды истек и мы должны написать отказ,в противном случае администрация подает в суд о расторжении договора аренды. Вопрос: можем ли мы продлить договор аренды? т.к. есть намерения начать строительство…Спасибо!

    • Анна

      Галина, добрый день.
      Вам надо было ранее начинать строительство на этом земельном участке. Теперь администрация имеет полное право забрать обратно эту землю. Поэтому тут только вам решать, добровольно писать отказ или через суд.

    • Елена

      Галина, по причине того, что строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого объекта, администрация имеет право не продлевать с вами договор аренды земельного участка.

  12. Антонина Титова

    Добрый день! В 2009-2012 годы был заключен договор аренды земельного участка для ИЖС. в 2012 году аренду продлили путем заключения дополнительного соглашения, еще на 3 года. 15.10.2015г. срок аренды по досоглашению закончился. Разрешение на строительство не выдавалось. На данном ЗУ построен впомогательный объект (сарай). Арендатор 24.03.2017 года просит продлить срок. Нам как муниципалитету действовать дальше и как выйти из данной ситуации???

    • Наталья

      Здравствуйте, Антонина. Если нет серьёзных оснований для отказа, вам необходимо продлить договор аренды, путём заключения нового договора.

    • Ирина

      Антонина, здравствуйте.
      Вы сами что хотите? Далее арендовать участок или нет? Если нет, то пишите отказную от аренды этой земли. Если хотите далее там арендовать землю, тогда продевайте.

  13. Наиль

    Здравствуйте, в июне прошел срок аренды з/у под ижс от муниципалитета, где мне отказали о проделении в связи с отсутсвием «незавершенки».. в июле я залил фундамент оформил «незавершенку» . Скажите как мне теперь продлить аренду участка , чтоб его не выставилил обратно на аукцион ?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Обратиться к арендодателю, подтвердив право собственности на объект незавершённого строительства. Это даёт основание заключить однократно с вами новый договор без проведения торгов/аукциона для завершения вами строительства, учитывая, что ранее з\участок был предоставлен вам в аренду.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 39.6).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  14. Вика

    Если участок был выдан в аренду под ИЖС, то договор имеет законную силу в течении трёх лет. Если за это время арендатор на данном участке построил хотя бы туалет и огородил его, то за ним уже закрепляется данная земля как участок со строением. Главное — вовремя вносить арендные платежи и тогда будет больше шансов избежать отказа в продлении аренды. Но бывают и исключения. Мне, например, для того, чтобы продлить договор аренды земельного участка, администрация района поставила условие — согласовать с жильцами соседнего участка забор. Пришлось составлять акт согласования границ.

  15. Светлана

    Добрый день! Администрация города отказала в продлении аренды земли-мотивируя тем что по этому участку земли проходит водопроводная городская труба-которая по новому законодательству является охранной зоной.Этот участок земли находится между мной и соседом-ломанный прямоугольник в две с половиной сотки.Ситуация абсурдная .Что делать?

  16. Алена

    Здравствуйте. Скажите пожалуйста для продления договора аренды администрация расторгла старый договор и делает заключение нового договора на основании ст. 39.6 п2 пп2. Правильно ли они делают?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Администрация в одностороннем порядке может расторгнуть договор в судебном порядке при наступлении случаев, установленных законом, или же условиями действующего договора. Если в последнем такое условие предусмотрено, то нарушений не видится. Договор является отражением соглашения сторон, и его условия могут быть изменены последующим соглашением. Не совсем понятна суть вопроса, если в результате описанных вами событий право арендатора сохраняется.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 450, 619).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  17. Филипп Ильин

    На какой срок я могу продлить аренду земельного участка под строительство.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Всё зависит от условий приобретения права собственности в отношении объекта незавершённого строительства. Например, для окончания строительства аренда может продлеваться однократно на 3-и года, когда такой объект возводится вами. Либо, продлевается на срок, в два раза больший срока, определённого уполномоченным органом для строительства, когда право было приобретено посредством публичных торгов по продаже такого объекта.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 39.8).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  18. Валентин Мартынов

    ИП отдал в аренду земельный участок по договору на 11 месяцев. Срок истекает и арендатор хочет его продлить. Нужно ли составлять новый договор, если в старом договоре есть пунк о пролонгации. И надо ли в таком случае регистрировать договор в ФРС?

    • Андре Пудов-Москаленко

      Уважаемый Валентин. По условиям договора аренды предусмотрено его продление на тех же условиях (по умолчанию), в таком случае новое его составление, в новой редакции закон не требует. В этом случае может составляться дополнительное соглашение о продлении или ставиться подпись каждой стороны с надписью о продлении на новы срок. При продлении действия договора на новый срок его необходимо регистрировать, и в том случае, если срок действия договора до продления был меньше 1 года и не требовал регистрации. Удачи Вам.

    • Татьяна

      Здравствуйте, Валентин! Если в договоре есть пункт об автоматической пролонгации договора, а также ни одна сторона не имеет желания его расторгнуть, то составлять новый договор не нужно. Договор будет действителен ещё в течение времени, который указан в договоре.

  19. Павел Тимофеев

    Добрый день! Как правильно составить заявление в суд о продлении договора аренды земли, когда на участке уже есть постройки, но не оформленные в бти?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Правильно составленное заявление – это такое заявление, которое по форме и содержанию соответствует требованиям закона, которое подкрепляется доказательствами нарушения ваших прав, например, на преимущество перед 3-ми лицами при заключении договора.
      Обоснование: ГПК РФ (статьи 131, 132), ГК РФ (ст. 621).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий