Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Сдавать надел в аренду может только собственник земельного участка. Для остальных участников допускаются нормы субаренды или переуступки прав. О переуступке мы как раз и говорим в статье.

Юридические новости
Переуступка права аренды земельного участка

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

      
Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

  1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
  2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
  3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
  4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Статистика прав на землю в РФТак как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами, обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

  1. паспорта сторон;
  2. кадастровый паспорт ЗУ;
  3. справка об отсутствии обременений и ареста;
  4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

  • кадастровый номер;
  • общую площадь;
  • адрес и место расположения;
  • отсутствие (наличие) обременений.

      
Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

  • Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
  • Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
  • Связанные с переуступкой права третьих лиц.
  • Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
  • Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
  • Срок действия положений соглашения.
  • Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

  • Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
  • Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
  • Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
  • Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 350-84-15 Все консультации бесплатны!
Комментарии19
  1. Татьяна

    Здравствуйте! Я, многодетная мать, получила ЗУ в аренду по закону предоставления участка многодетным семьям. В связи с тем, что использовать его я не намерена, хочу переуступить свои права третьим лицам. Как заключается такая сделка, если в договоре аренды арендаторами прописаны все мои дети (один совершеннолетний и двое несовершеннолетних)?
    Существует ли необходимость предоставления альтернативных прав несовершеннолетним детям и как органы опеки и попечительства могут препятствовать заключению договора цессии? Спасибо!

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Особенностью сделки по уступке будет изменение имущественных прав несовершеннолетних лиц, что потребует предварительного разрешения органов опеки\попечительства. В остальном сделка носит стандартный характер – уведомление арендодателя, если необходимость получения разрешения не установлена договором. Отсутствие разрешения исключает законность проводимой сделки, которая будет признана недействительной судом при обращении заявителя (органа опеки\попечительства). Условием получения разрешения от органа опеки\попечительства является подтверждение сохранения имущественных прав несовершеннолетнего.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (статьи 8, 21).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  2. Артём

    Здравствуйте Мой дядя взял в аренду земельный участок у государства на 10 лет,построил гараж,сейчас в связи с преклонным возрастом,решил переписать на меня.Я так понимаю нам достаточно написать договор уступки права аренды на З/У,или есть другие способы.Спасибо.

    • сергей

      Здравствуйте Артем,вам необходимо заключить договор уступки права аренды земельного участка,согласованного с администрацией,в чьем владении находится данный участок.

      • Михаил Перец

        Никакой переуступки ЗУ делать не надо. Гараж построен. Взять от деда доверенность, зарегистрировать его права гараж, после чего получить ЗУ с собственности по 39.20 ЗК и подарить вам от дела.

    • Анна

      Здравствуйте, Артём. Да, вам необходимо подписать и зарегистрировать в Рос реестре договор переуступки права аренды земельного участка.

  3. Анна Захарова

    могу ли я купить участок у человека который взял его в аренду у администрации под строительство

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Именно купить вы не можете, потому что арендатор не может его вам продать. Продажа – это акт отчуждения, совершить который в отношении имущества вправе только собственник, каковым арендатор не является. Собственник наделён правами распоряжения, владения и пользования имуществом. Арендатор только правами владения и пользования. Договор купли\продажи, продавцом которого будет выступать арендатор, недействителен, поскольку арендатор не уполномочен в его заключении. Переход права собственности в вашу пользу в таком случае исключён.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 209).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  4. Алёна Козлова

    Добрый вечер,Сдала земельный пай в аренду , арендатор без моего согласия сделал договор о переуступке права договора аренды, подскажите как расторгнуть договор о переуступке?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Арендатор действительно вправе без вашего согласия передать права, обязанности арендатора (переуступить) 3-му лицу, но с условием извещения арендодателя, если договор по аренде з\участка не предусматривает другого. Обратите на это внимание. Подсказать можно только зная детали ваших договорных отношений, порядок заключения сделки и т. д. Например, признать договор переуступки недействительным можно в связи с отсутствием указания в нём на обстоятельство, из которого такое право возникает.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 432).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  5. Геннадий Андреев

    приобрел участок под строительство находящийся в субаренде. Могу ли я воспользоваться правом переуступки прав с субарендатором

  6. Григорий Баранов

    Добрый день. какие документы нужны для регистрации договора уступки аренды лесного участка

    • Валентина

      Григорий, для регистрации переуступки права аренды лесного участка Вам необходимы: договор аренды, переуступки, квитанции, документы на земельный участок правоустанавливающие, описательные, иные дополнительные документы. О том, что передаются права арендатор должен сообщить арендодателю. Желательно иметь согласие арендодателя на переуступку (посмотрите судебную практику по данному вопросу). Посмотрите письмо Минэкономразвития по данному вопросу от февраля 2010 года

    • Александра

      Руководствуясь статьей 615 ГК РФ вы можете оформить договор переуступки аренды лесного участка. Главным документом для оформления договора будет договор аренды существующим арендатором. В нем обязательно должен быть пункт разрешающий передачу лесного участка в субаренду. Лучшим выходом будет составление трехстороннего договора: собственника, арендатора и Вас как субарендатора.
      А набор документов напрямую зависит от того юридическими или физическими лицами является существующий арендатор.

    • Илья

      Добрый вечер. Нудны документы самого договора аренды, ваши паспорта, счета оплаты аренды за предыдущий период ( если он как таковой есть). Нужно вам будет грамотно составить договор передачи аренды, в некоторых случаях для этого понадобятся дополнительные документы, но это уже нужно смотреть конкретно взятый случай.

  7. Олег Мартынов

    Добрый день! Оформляю сделку купли — продажи гаража, который находится в частной собственности, а земля в аренде. Необходимо соглашение по передаче права аренды. Для физических лиц применимы образцы договора, находящиеся на сайте?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Адаптировать можно любой договор, но надо исходить из того, что договор свободен в своём изложении и должен отражать исключительно ваш предмет сделки и условия её исполнения, достигнутые сторонами. Именно поэтому считаю, что приведённые образцы нагружены лишней информацией и для вашего случая неприемлемы. Предметом вашего будущего договора будет передача прав арендатора к вам в рамках действующего договора аренды. Это значит, что вам потребуется указать дату, стороны договора, описать объект/действие, связанное с передачей прав, указав обязательно на договор аренды так, чтобы его и предмет сделки можно было идентифицировать. Чтобы ваше соглашение не было оспорено арендодателем, внимательно изучите договор аренды в части, условий согласования или уведомления последнего, потребовав от арендатора документальное подтверждение одного из этих действий. Приложением к договору перенайма обозначьте действующий договор аренды. Факт согласования или уведомления зафиксируйте надписью арендодателя на договоре перенайма, например, «согласен/ознакомлен, дата, подпись, расшифровка». В результате ваш будущий договор не будет таким тяжеловесным как образцы.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 432, 615), ЗК РФ (ст. 22).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
  8. Глеб Афанасьев

    В данный момент я являюсь субарендатором ЗУ и хочу стать арендатором договоренность с первым арендатором есть. Что необходимо для этого

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Чтобы изменить статус с субарендатора на арендатора потребуется передача настоящим арендатором вам своих прав/обязанностей по договору аренды (перенаем). Необходимо детально изучить условия действующего договора в части требований получения согласия арендодателя на передачу полномочий арендатора 3-му, либо для этого достаточно уведомления арендодателя. Новый договор аренды при этом не заключается.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 615).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий