+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Методы и подходы к кадастровой оценке земельного участка, а также стоимость оценки земли в РФ

Нередко граждане получают уведомления из налоговой инспекции с изменившимися показателями налоговой суммы. Первая причина, которая этому способствует – переоценка земельного участка (ЗУ).

Юридические новости
оценка земельного участка

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 565-34-93

Санкт-Петербург

Что такое кадастровая оценка земельного участка?

Кадастровая оценка земли – это процедура определения кадастровой стоимости земель в массиве, которая проводится в результате плановой ревизии, по распоряжению муниципалитета или государства. Устанавливает удельную стоимость 1м2 земли в кадастровом квартале.

Данная процедура обязательна, сроки её проведения – не реже, чем один раз в 3,5 года и не позднее, чем через 5 лет после предшествующей.

Регулируется нормами Федерального закона об оценочной деятельности, под № 135-ФЗ, принятом 29.07.98 г. Проводится согласно положениям Федерального закона «О государственном кадастре (ГКН)», под № 221-ФЗ, вступившем в юридические полномочия 24.07.07 г.

Оценка земельных участков, земельное право:

ЗК РФ, Статья 66. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Полученные в результате ревизионной проверки сведения, вносятся в информационный банк ГКН. Так же передаются в налоговую инспекцию региона и выдаются в виде выписок и справок для пользования гражданам и уполномоченным инстанциям.

Больше информации о кадастровой выписке читайте в этой статье. Если же вам нужна кадастровая справка, тогда перейдите сюда.

Цель проведения

Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям.

Цель оценки земельных участков:

  1. Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации.
  2. Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями.

При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством. В определённых кварталах проведены новые линейные объекты, автомагистрали или разбиты зелёные зоны. Каждое из перечисленных условий, и иные, служат причиной изменения кадастровой стоимости земель в сторону повышения.

Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате:

  • пожаров;
  • стихийных природных бедствий;
  • причин техногенного характера.

Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение кадастровой стоимости.

Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.

В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база земельного налога, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости.

Для оценки земельного участка понадобится кадастровый паспорт. Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите нашу инструкцию.

      

Подходы к определению стоимости ЗУ

Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.

Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.

Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный

Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:

  • близость (удалённость) к центру населённого пункта;
  • тип населённого пункта;
  • соответствие зоне застройки;
  • расположение в черте города или за его пределами;
  • развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • экология и условия ландшафта.

Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.

Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.

После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.

Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:

Затратный

Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:

  • благоустройство инфраструктуры;
  • проведение коммуникаций;
  • строительство автомагистрали и т.п.

Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.

Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.

Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.

О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:

Доходный

Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.

Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.

Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.

Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.

Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:

Использование методов

Применяет каждый подход, когда осуществляется оценка земли, методы, посредством которых проводятся подсчёты.

Например, доходный подход опирается на метод капитализации, который позволяет применять формулу постепенного увеличения кадастровой стоимости ЗУ, благодаря чему ценообразование изменяется поэтапно и соразмерно, с учётом разницы между будущей прибылью и текущим состоянием дел на участке.

В сравнительном подходе актуальны методы парных продаж, которые допускают анализ наиболее рентабельной стоимости аналогов, пользующихся спросом. Здесь же применяется мониторинг цен, допускающий анализ максимального числа цен на объекты со сходными характеристиками.

Иногда используется метод выделения, который допускает использование оценки земель путём вычитания стоимости капитальных строений, расположенных на участке и иных возведённых улучшений. Например, стоимость аналогов жилых домов используется как базовая основа. Рассчитав затраты, вложенные в строительство, допускается получение кадастровой стоимости ЗУ.

Метод остатка при оценке земельных участков, напротив, применяется для участков, которые допустимо использовать максимально эффективно, при определённых условиях. При оценке ЗУ здесь рассчитывается прибыль, которую допустимо получить при застройке, с последующей продажей или эксплуатацией объекта. Рассчитав допустимую прибыль, с применением расчёта капитализации, получается соразмерная стоимость ЗУ.

Отчёт об оценке ЗУ

Ревизия земель проводится государственной комиссией, состав которой утверждается на региональном и федеральном уровнях. Уполномоченные члены комиссии обязаны:

  1. Предоставить в СМИ и на официальном сайте государственных услуг сведения о расположении массива и кадастровых кварталов, в которых планируется ревизия.
  2. Предоставить в свободном доступе на официальном сайте сведений о вновь установленной кадастровой стоимости.
В течение 6 месяцев комиссия работает над составлением отчётной документацией, результаты которой передаются для утверждения в департамент по земельным отношениям и удостоверяются на федеральном уровне.

В течение этого периода, граждане, ознакомившиеся с информацией, вправе обращаться в отделение ГКН за справками относительно норм проводимых расчётов. При выявлении ошибки, сведения исправляются. В прошествии полугода утверждённый отчет об оценке земельного участка передаётся в земельный кадастр, после чего изменение внесённых данных допускается только по решению суда.

Оценка земельного участка: отчет.

Отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком.

      

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком. Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

  • категории земель;
  • площади ЗУ;
  • места расположения участка;
  • приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток. В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10, в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч. В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Да, можно. И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?

Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.

Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо, так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.

Полученные путём самостоятельных расчётов сведения, не могут использоваться в качестве претензионной базы для оспаривания установленной стоимости.

В статье показаны основные принципы оценки земли и недвижимости, которые опираются на нормативы оценочной деятельности и не допускают произвольного определения.

Другие материалы по теме «Постановка земли на кадастровый учет» ищите в нашем разделе. Если же вам нужно снять ЗУ с учета, тогда перейдите по этой ссылке.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий