Продажа права собственности на земельный участок проходит в рамках сделки купли-продажи, подтверждаемой составлением договора. По данному договору сторона продавца должна передать земельный участок в собственность (в том числе и находящиеся на нем объекты), а покупатель обязуется его принять и оплатить. Продажа земли требует существенной детализации предмета договора по сравнению с передачей других форм собственности.

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Оглавление:

Что говорит Земельное право о сделке?

30 глава Гражданского кодекса содержит регламент сделок купли-продажи, 7 параграф этой главы уточняет нюансы купли-продажи недвижимости, в частности, устанавливает необходимость его оформления в письменной форме и обязательность его государственной регистрации. Статья 556 ГК требует заключения передаточного акта.

ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости

  1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

  2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 37 Земельного кодекса устанавливает, что продаваться могут только участки, которые прошли кадастровый учет. Согласно этой статье, договоры, ограничивающие права покупателя по распоряжению собственностью (перепродажа, ипотека, сдача в аренду), действительными не признаются.

Покупка земли у государства и муниципалитетов имеет свои особенности. Они изложены в статьях 39.1, 39.3, 39.4, 39.11, 39.12, 39.14, 39.15, 39.16. В частности, эти нормативные акты регламентируют условия и порядок проведения аукциона по продаже земли.

Алгоритм совершения сделки

Последовательность действий при покупке земли у граждан и у государства незначительно различается. Если в первом случае можно сразу приступать к заключению договора, то во втором случае сначала нужно получить официальное разрешение на выкуп. Для получения разрешения оформляется письменное заявление на предоставление земли.

Если земля продается в аукционном порядке, то необходимо подать заявку на участие в нем. В заявлении на предоставление нужно указать сведения об участке и цель его покупки.

Не состоящие на кадастровом учете участки необходимо поставить на него. Для этого нужно обратиться в Кадастровую палату, подать заявление и оплатить пошлину (200 рублей для физлиц).

Если вы хотите использовать маткапитал на покупку земельного участка, тогда обязательно ознакомьтесь с этой статьей.

      

Составляем предварительный договор

Далее можно заключить предварительный договор. Это не является обязательной процедурой, но предварительный договор дает сторонам гарантии того, что сделка осуществится. В нем указывается дата заключения основного договора и перечисляются его основные условия.

Также здесь указываются условия, которые наступают при нарушении обязательства заключить договор (как правило, денежная компенсация). Именно эти условия дают дополнительные гарантии сторонам.

Скачать бланк и примерный образец предварительного договора купли-продажи ЗУ.

Заключение основного договора физическим лицом

Основной договор содержит в себе следующие реквизиты:

  1. Данные покупателя и продавца.
  2. Данные земельного участка:
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Цена договора, порядок расчетов.
  5. Дата вступления договора в силу.

Скачать бланк и образец договора купли-продажи ЗУ.

Посмотреть пример заполнения договора можно здесь:

Государственная регистрация договора в Росреестре

После составления договора необходимо обратиться в Росреестр с целью его регистрации. Для этого подается заявление с указанием личных данных сторон, сведений об участке и договоре.

Для завершения регистрации стороны уплачивают госпошлину, зависящую от назначения участка. В большинстве случаев она составляет 2000 рублей для физических лиц.

После завершения регистрации составляется передаточный акт, и участок окончательно переходит в собственность покупателя.

Регистрировать сделку купли-продажи можно по доверенности, если покупатель не имеет возможности присутствовать. Для этого доверенность необходимо заверить у нотариуса.

Более подробный алгоритм заключения сделки купли-продажи ЗУ читайте в другом нашем материале. А если вы решили купить дом с участком, тогда вам сюда.

Порядок проведения аукциона

Аукцион по продаже земли проводится государственными органами или их уполномоченными представителями во всех случаях, кроме указанных ниже:

  • продажа земель с находящимися на них сооружениями собственникам этих сооружений;
  • продажа земель, находящихся в бессрочном пользовании юридических лиц;
  • продажа ЗУ, находящихся в границах населенных пунктов и садоводств, гражданам для ИЖС или сельскохозяйственной деятельности;
  • все остальные случаи указаны во втором пункте статьи 39.3 ЗК.

Порядок проведения аукциона определяется статьей 39.12 ЗК. Для участия в нем граждане должны предоставить:

Документы подаются не ранее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена аукциона устанавливается в размере рыночной или кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может устанавливаться только в тех случаях, если последняя оценка участка была проведена не менее чем за 5 лет до даты проведения аукциона. Шаг аукциона составляет 3 процента от его цены.

Аукцион признается составляющим, если на него явилось более двух участников, при этом начальная цена должна быть повышена минимум один раз. Если аукцион не состоялся, и на нем присутствовал только один участник, то договор заключается с ним.

После завершения торгов составляется результирующий документ. Его копия прикладывается к договору купли-продажи, также к нему дается отсылка в тексте договора.

Покупка земли без торгов

В общем случае без проведения торгов земля покупается и у граждан и юридических лиц. У государства выкуп ЗУ без аукциона позволен только в исключительных случаях (39.3 ЗК).

Если необходимо предварительное согласование, то подается заявление на предоставление земельного участка без торгов.

Порядок совершения сделки в этих случаях упрощен и предполагает следующие действия:

  1. Проведение кадастрового учета (если не был проведен).
  2. Подача заявления о предоставлении ЗУ.
  3. Заключение договора.

Реквизиты договора аналогичны указанным выше.

Налоговый вычет

При купле-продаже земельных участков продавец обязан выплатить налог с продажу ЗУ, относящийся к индивидуальным доходом. Для граждан России он составляет 13 % от суммы сделки. Статья 220 Налогового кодекса предполагает наличие вычетов из суммы выплаты.

Налоговый вычет при покупке ЗУ вычитается из суммы договора, а конечная сумма умножается на ставку налога.

Если участок находился в собственности менее 5 лет, то продавец обязывается выплачивать на миллион рублей меньше. Вместо фиксированной суммы можно вычесть стоимость приобретения ЗУ. Выбор способа вычисления вычета зависит от соображений индивидуальной выгоды.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Разделы в рубрике "Купли продажа земельного участка"
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Валя

    Существует участок, который нужно продать. В прошлом году соседи (2) провели новое межевание, моей подписи на новом документе нет, проводилось без меня. Как это межевание, может повлиять на продажу участка?

    • Игорь

      Здравствуйте Валя. Отсутствие Вашей подписи, может отрицательно повлиять на продажу участка. Новый потенциальный собственник, вряд ли захочет воевать с новыми соседями из за 1-2 метров участка. Вам нужно повторно провести межевание, даже если процедура обрежет границу Вашего участка. В этом случае, товар будет полностью готов к продаже.

  2. Фёдор

    Здравствуйте, если моя квартира была взята в кредит на условиях льгот для многодетной семьи. Кредит почти выплачен. Суть вопрос заключается в том: можно ли продать квартиру с не закрытым кредитом? Если да, то как это оформить?

  3. Вероника

    Очень понравился участок, собираюсь его приобрести. Но продавец говорит, что продаёт его по генеральной доверенности, при чем просит сразу оплатить полностью стоимость участка. Он же в свою очередь дает расписку в том, что деньги получил в полном объеме и по доверенности, не оформляя договора купли-продажи. А дальше я уже сама оформляю приватизацию участка на себя. Действительна ли будет такая сделка? Смогу ли я по доверенности, без договора купли-продажи приватизировать данный участок?

    • Татьяна

      Здравствуйте, Вероника. Нет, без договора купли-продажи вы не сможете оформить данный участок на своё имя на основание расписки. Это мошенничество, не соглашайтесь на такие условия.

    • Гудман

      Добрый день! Да, с юридической точки зрения все будет в порядке, в течение трех лет с момента подписания бумаг вы сможете оформить приватизацию участка и переписать его на себя. Но я бы все равно советовал привлечь к делу юристов, чтобы проверили, что доверенность этот человек напишет правильно.