Продажа дома с земельным участком имеет свои особенности, главным из которых является неразделимость этих двух видов недвижимости. Невозможно продать дом без участка, на котором он находится. Так же и ЗУ продается только вместе со всеми находящимися на нем строениями.

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Оглавление:

Процесс купли продажи дома с земельным участком

Здесь описан лишь краткий алгоритм. Вся процедура, подробно и по полочкам разложена тут.

Для подтверждения взаимной серьезности намерений, стороны подписывают предварительный договор. Покупатель вносит определенный денежный залог, а в ответ получает расписку, составленную по форме ГК РФ. В документе четко прописываются все варианты развития событий в случае отказа от сделки одной из сторон.

Далее продавец должен подготовить необходимые документы. В случае продажи дома с земельным участком, нужно представить правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости. Для дома это технический паспорт, согласие родственников и, если имеется, свидетельство о праве на наследство.

В документы на ЗУ входят:

  1. свидетельство на право пользования;
  2. акт ввода в эксплуатацию имеющегося на участке объекта;
  3. решения, принятые судебными инстанциями (если имеются);
  4. также могут потребоваться и дополнительные документы.

После этого проводится заключение основного договора, в котором прописываются все условия и особенности сделки. Денежные средства за недвижимость передаются в момент подписания договора, в присутствии нотариуса и 3 свидетелей, как наличными, так и перечислением на банковский счет. Для тех кто хочет оплатить средствами из материнского капитала мы написали данную инструкцию.

Далее следует регистрация, и новый владелец получает юридическое право на владение недвижимостью.

Все подробности касающиеся покупки дома с землей описаны в данной статье.

Особенности купли продажи дома с земельным участком по доверенности

Доверенность на продажу позволяет совершать сделку доверенному лицу и предоставляет полномочия для участия в государственной регистрации недвижимости. Также документ может содержать некоторые ограничения полномочий представителя, которые определяет доверитель.

Указанный в документе представитель должен получить у доверителя все необходимые документы и копии и представить их в органы регистрации. Доверенное лицо может выступать и от имени покупателя, оформление в этом случае также стандартно. Доверенность должна содержать следующие сведения:

  1. список полномочий представителя;
  2. паспортные данные доверителя и доверенного лица;
  3. срок действия документа;
  4. место и время заключения сделки;
  5. подписи сторон.

Лучше, если доверенность составляется для разовой сделки, с указанием точного адреса продаваемого или покупаемого объекта.

При проведении сделки документ приобщается к общему пакету. Во время операций по сделке доверенное лицо обязано иметь при себе удостоверение личности.

Бланк доверенности

Доверенность на операции купли-продажи оформляется соответственно определенному шаблону, в зависимости от типа сделки. Если действия с недвижимостью потребуют нотариального удостоверения, то и доверительный документ должен быть заверен нотариально.

Виды доверенностей

Для совершения операций с недвижимостью существует несколько типов доверенностей.

  1. Свободная. Пишется в свободном стиле и не требует нотариального заверения.
  2. Нотариальная. Составляется по типовому шаблону и заверяется у нотариуса. Является самым предпочтительным вариантом при продаже или покупке недвижимости.
  3. Генеральная. Фактически передает право пользования доверенному лицу. Для обычной покупки или продажи такой вид доверенности не имеет смысла, а риск доверителя при этом существенно возрастает.
      

Рассрочка платежа

Законодательством предусмотрено приобретение дома с ЗУ в рассрочку. В этом случае в договоре должны быть прописаны все условия рассрочки:

  1. общая сумма оплаты.
  2. Размер первоначального взноса.
  3. График внесения дальнейших платежей, где обозначаются точные суммы и даты.

Если стороны считают возможным досрочное погашение долга, то это обстоятельство также должно быть обозначено в документе.

Продаваемая в рассрочку недвижимость находится в залоге у продавца до момента полного погашения задолженности (ст. 488 ГК РФ). В это время покупатель не имеет права отчуждать недвижимость без письменного согласия продавца.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

  1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
  2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
  3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
  4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
    Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
  5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Такой вариант является исходным и не требует специального указания в договоре. Но стороны могут принять и другое решение, при котором предусмотренный законом залог не наступает. Такая договоренность прописывается в документе отдельным пунктом.

Налогообложение

При продаже дома с земельным участком целесообразно облагать налогом каждый объект по отдельности. Хотя ставка подоходного налога определена в 13%, существует ряд льгот, применяемых только для одного из видов недвижимости.

Кроме того, если владелец владел ЗУ менее 3 лет, то на него распространяется право налогового вычета. Это значит, что облагаться налогом будет не общая сумма стоимости участка, а лишь ее часть, полученная после льготного вычета.

Более подробно о налоге читайте в статье: Налог с продажи дома с земельным участком.

При операциях с недвижимостью следует внимательно относиться к документам, предоставляемой второй стороной сделки. Делать это желательно с помощью юриста, а для полной безопасности – обратиться в страховую компанию.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Комментарии 11
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Альберт

    Ребятки, вы поймите, что для тог чтобы пройти гос. регистрацию не нужно тащить кадастровый и техпаспорт. Если желаемый объект стоит на кадастровом учете, то ваш региональный кадастровый регистратор запросит все необходимые сведения сам. В этой статье говорится о том, что эти документы должны ПРОСТО быть у того, кто продает и доки нужны для покупки. Росреестру доки эти не нужны!!!

  2. Анастасия

    Технический паспорт на дом не является обязательным для купли-продажи. Основные документы — свидетельства оправе собственности на дом и на землю ( с прошлого года вместо свидетельств выдаются выписки из ЕГРН), кадастровый паспорт земельного участка, договор купли-продажи, расписка о передаче-получении денежных средств. Обязательна регистрация договора купли-продажи в регистрирующем органе.

  3. Лена

    Продавец может сам установить цену на землю, ориентируясь на стоимость другой аналогичной недвижимости.Но можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, это будет стоить денег.Перед покупкой земли следует заглянуть в кадастровый паспорт. Там содержится информация об использовании участка, его ограничениях. Нужно узнать, для каких нужд предназначен данный вид участка. Спросить у продавца, а не является ли эта земля предметом залога. Если основная информация будет скрыта, то договор можно расторгнуть.

  4. Анэт

    Я пркупала дом с земельным участком за мат капитал. Все делала через юриста. Пролавец требовал внести всю сумму до регистрации.в момент заключения сделки в присутствии моего юриста с ромощью займа мы перечислили все средства.вместо самого продавца присутствовал представитель по нотариальной доверенности.примпрно через дней дооовор прошел регистрацию.и я стала собмтвен

  5. Галия

    я не очень понимаю это предложение из статьи: Для дома (необходимые документы) это технический паспорт, согласие родственников и, если имеется, свидетельство о праве на наследство. как человек, работающий в сфере регистрации недвижимости, могу сказать, что в первую очередь, на Дом, как и на землю, должно быть зарегистрировано право, технический паспорт не является документом первой необходимости, при купле-продаже. о зарегистрированных правах можно получить информацию из выписки из ЕГРН, согласие родственников нужно только если на дом и землю зарегистрирована общедолевая собственность, т.е. согласие/отказ от права преимущественной покупки от других собственников имущества.ТО, для совершения сделки нужны договор купли-продажи, правоустанавливающие документы, если имеются, документы на основании которых было приобретено имущество, согласие от других собственников, согласие супруга, если совместно нажитое имущество, и квитанция об оплате гос. пошлины от покупателя.также, ОН должен стоять на кад. учете.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Если н\объект поставлен на кадастровый учёт, то кроме заявления и правоустанавливающего документа (договор купли/продажи, дарения, мены, свидетельство о праве наследования), не требуется. Данные об объекте (характеристики, правообладатели) содержатся в ЕГРН и их дублирование не требуется. Согласие потребуется при отчуждении совместной собственности супругов или доли в праве общей собственности. В случае с долей допускается бездействие сособственника на уведомление о продаже. Подтверждение об уплате госпошлины – не является обязательным.
      Обоснование: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 (статьи 14, 18. 21), ГК РФ (статьи 250, 253), СК РФ (ст. 35).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
    • Ольга

      Галия, здравствуйте. Главными документами для проведения юридической сделки считают право собственности и кадастровый паспорт. В техническом паспорте на дом и какой полезной информации для юридической сделки не почерпнешь.

    • Юлия

      Для сдачи на государственную регистрацию в пакет документов не входит кадастровый или технический паспорт. Если объект стоит на кадастровом учёте, государственный регистратор может сам запросить сведения об объекте недвижимости по межведомственному взаимодействию. Скорее всего, в статье имеется в виду то, что эти документы обязательно должны быть у продавца и они нужны скорее для покупателя, чем для Росреестра.

    • Ольга

      Галия, добрый день. Согласна с Евгенией, тех. паспорт является необходимым документом при любой юридической сделкой с недвижимостью.

    • Евгения

      Здравствуйте, Галия. Вы всё верно описали. Но, всё же, тех. план и кадастровый паспорт являются основными документами для совершения сделки купли-продажи. Без них сделка не состоится.

  6. Валентина

    При покупке жилого дома с земельным участком необходимо обратить внимание, чтобы площадь земельного участка была указана не на основании правоустанавливающих документов (декларируемая), а было проведено межевание земельного участка, границы участка были установлены. Посмотреть что это за процедура можно здесь: http://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ono-nuzhno.html. Узнать проводилось ли межевание земли: http://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/granitsy/kak-uznat.html
    Желательно проверить находится ли дом и участок в собственности у продавца, заказав выписку на объект.