+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93СПб

Как оформить купли-продажу дома с земельным участком с предварительным договором быстро и безопасно

Готовясь продать собственный дом с земельным участком (ЗУ) следует не только привести его в привлекательный для покупателя вид, но и надлежащим образом подготовить его правовую основу. Самый целесообразный вариант – приватизировать надел, если он ещё не оформлен в собственность.

О том как оформить продажу дома с земельным участком мы и будем рассказывать в статье.

Но даже если владелец ЗУ ранее воспользовался правом приватизации, что не даёт ему возможности воспользоваться им повторно, может стать выгодным выкуп надела по кадастровой стоимости.

Юридические новости
предварительный договор купли продажи дома с земельным участком

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 565-34-93

Санкт-Петербург

Дело в том, что выставляя на продажу земельный участок с домом (документы для этой сделки вам предварительно придется собрать), собственник получит рыночную цену за землю, которая обычно значительно выше кадастровой. Если ЗУ не в собственности – плату за него взимать с покупателя недопустимо. Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком мы также будем рассказывать.

Подготовка

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

      
Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.

После предварительной подготовки, можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.

Статья специально для тех, кто покупает ЗУ с домом!

А вот здесь можно узнать как уменьшить налог с продажи ЗУ с домом.

Документы при продаже дома и земельного участка

С самого начала, еще до заключения сделки, вам потребуется знать перечень документов для продажи дома с земельным участком.

Участие недвижимости в имущественной сделке требует наличия следующих документов:

  1. правоустанавливающая документация;
  2. правоудостоверяющая документация;
  3. технический паспорт строения;
  4. кадастровый паспорт дома и участка;
  5. справка об отсутствии ареста и залога;
  6. выписка о имеющемся или отсутствующем обременении.
Без обозначенных документов продажа дома с земельным участком не допускается.

Если земля не оформлена в собственность – сведения об участке и форме собственности ЗУ указываются в свидетельстве о собственности на дом, так как земля следует судьбе капитального строения.

Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.

Составление предварительного договора (ПДКП)

Образец типового предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком

Главное в процедуре передачи прав – составление гражданско-правового договора купли-продажи. До его составления требуется провести предварительные действия, заключив предварительный договор купли продажи дома с земельным участком (бланк ПДКП можно скачать ниже или в конце статьи). Стороны обговаривают условия сделки и подтверждают договорённости составлением официального документа.

Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.

Предварительный договор купли продажи дома с земельным участком: бланк

Лица, представляющие контрагентов сделки, так же должны идентифицироваться по всем документам. Исключение составляют представители интересов той или иной стороны, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.

      

По этому договору покупатель вносит задаток (ст. 380 ГК РФ) или авансовый платёж (ст.487 ГК РФ). Отличие этого вида процедур в том, что в случае рассогласования сделки, аванс возвращается в полной мере и без переплат. Задаток регламентирован следующими нормами:

  • Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остаётся у продавца.
  • Если сделку отменяет продавец – он возвращает деньги в двойном размере.

При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.

Если ЗУ в собственности – приложить пакет документации в виде ксерокопий – отдельно на дом и на участок.

Следует знать, что статус ПДКП допускает только снятия объекта с торгов и зарезервировать за потенциальным покупателем. Он ориентирован на последующее составление и заключение основного договора.

Так как ПДКП не подлежит внесению в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – на основании его заключения ни в коем случае недопустимо вносить полный платёж за недвижимость. Иначе право собственности останется за продавцом, а перечисленная оплата за недвижимость перейдёт ему же, изъять которую окажется более чем сложно даже в судебном порядке.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества.

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

  • безналичным перечислением;
  • наличными, под расписку и при свидетелях;
  • через банковскую ячейку.
У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

  1. купли-продажи дома с ЗУ;
  2. мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
  3. получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения, а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения. К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

  1. к штрафным санкциям;
  2. начислению пени за просрочку платежа;
  3. к расторжению сделки.

Существенным условием договора, кроме прочего, является положение о действии сторон в ситуации форс-мажора. Так же – причины, допускающие расторжение договора по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд (ст. 450 ГК РФ). Допускается включение пунктов, которые предусматривают любые предпочтения контрагентов, если они отражают обстоятельства дела и регулируют проведение процедуры надлежащим образом.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного: приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей, за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком.

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей. Прайс нотариальных услуг значительно различается в зависимости от региона и перечня предлагаемых услуг. Если сделка оформляется полностью – обычно взимается до 1% общей стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Общая информация по данной теме доступна на главной странице рубрики.

При купле-продаже дома с участком требуется обращать внимание на все мелочи и детали, сопутствующие сделке. Нужно учитывать, что процесс оформления данных объектов несколько сложнее, чем иные виды недвижимости.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (495) 018-09-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 30
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Маргарита

    Здравствуйте. У нас такая ситуация. Я с дочерью сособственники с соседом (дом частный 2-х квартирный + земля)/ Дочь собственница 1/3 доли дома и ЗУ на основании свидетельства о наследстве с 2013 года, я собственница 1/3 доли дома и ЗУ на основании договора дарения с 2013 года и сосед собственник 1/3 дома и ЗУ на основании договора КП от 1995 года. Чтобы не быть в юридической связке с соседом, мы планируем d 2018 г. выделить свои квартиры и стать собственниками уже чисто каждый в своей квартире и на своём ЗУ. Я с дочерью планируем в скором времени продавать свою квартиру в доме и ЗУ в 2019 году. Вопрос: попадаем ли мы при продаже под выплату налога с продажи? Ведь правоустанавливающие документы будут от 2018 года, хотя по сути мы собственники более 3 лет.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Основания, по которым имущество оказалось в вашей собственности, предусматривают освобождение от налогообложения при условии владении имуществом не менее трёх лет. При ожидаемых мероприятиях вы не утрачиваете права собственности на имеющееся имущество, в связи с чем вправе располагать на освобождение от налогообложения.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 235).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
  2. Надежда Комарова

    Я планирую купить дом с земельным участком. Насколько сложна процедура оформления всех документов и требуется ли для этого нанимать специалиста? И какого?

    • Вероника

      Здравствуйте, Надежда. Процедура по оформление документов не сложная, для этого нужно будет зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Но, вы можете обратиться к специалисту, в агентство недвижимости, чтобы они помогли вам приобрести земельный участок и оформить на него документы.

    • Александр

      Здравствуйте Надежда! Процедура покупки дома с земельным участком не то что бы сложна, но достаточно ответственна, и нет гарантии, что продавец будет до конца честен. А вы, если не искушенная в подобных вопросах, вполне вероятно, что не сможете всех нюансов при оформлении документов. Так что, оптимальный вариант вам сделать все, привлекая к оформлению риэлтора.

  3. Изабелла Воробьёва

    Здравствуйте, у меня такой вопрос, я хочу купить дом. У его продавца большие задолженности по коммунальным услугам. Возможна ли сделка купли-продажи при таких задолженностях?

    • Валентина

      Добрый день, Изабелла! Хорошо, что вы знаете о задолженности продавца дома по коммунальным платежам и при оформлении договора купли-продажи можете этот вопрос по обоюдному согласию урегулировать. В то же время по закону новый владелец не несет ответственности по коммунальным долгам старого владельца. Согласно ст.153 ЖК РФ обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента оформления права собственности. В то же время на практике управляющие компании пытаются правдами и неправдами взыскивать старые долги с новых владельцев, пользуясь юридической безграмотностью граждан.

    • Александр

      Здравствуйте Изабелла! Такая сделка, как покупка квартиры, или дома с долгами по коммунальным услугам вполне допускается. Только вам надо договориться, кто будет их гасить? Вы, то тогда понижайте сумму на величину долга. Все эти моменты надо отразить в договоре купли продажи, что бы потом не случилось ни каких накладок.

  4. Ольга Соболева

    Здравствуйте!Хочу купить земельный участок с домом.документы на участок у продавца есть .как и у кого( у нотариуса?)оформлять купли-продажуи какие документы надо?Просто с этим не сталкивался.

    • Вера

      Ольга, будет проще, если вы обратитесь к нотариусу. Для этого необходимо — паспорта обоих сторон, документы на дом и земельный участок, кадастровый и технический паспорт, выписки из домовой книги. Договор купли-продажи составит нотариус.

    • Александр

      Здравствуйте Ольга! Конечно оформление купли продажи можно сделать и через нотариальную контору, но можно и сами разобраться. Для этого нужен договор купли продажи, паспорта обоих сторон, документы на дом и земельный участок, кадастровый и технический паспорт, ну и выписки из домовой книги. Так же должны быть оплачены квитанции госпошлины. При заключении договора прописывает как будет осуществляться передача денег. Ну и перерегистрация прав собственности в Росреестре.Если для вас это утомительно или непонятно, то конечно тогда лучше привлеките к оформлению юриста, или риэлторскую контору.

  5. Ольга

    Скажите, а где вообще делается предварительный договор? Я могу сама его написать по образцу? А если дом покупается через ипотеку, задатка нет, как правильно оформить договор?

  6. Антония

    Я продавала дом с участком земли не в своем городе, а в поселке за 150 км от моего места жительства. Продавали тоже иногородним. Размежевали, т.к. участок был не межован. Определили границы. Мы сделали ошибку, оформляя документы у нотариуса, который находился в поселке (где наш участок), а можно было оформить в нашем же городе, т.к. край один. Волокита была ужасная, но все обошлось и сделка состоялась.

  7. Валерия Константинова

    Здравствуйте!Я Нина Васильевна продаю дом в Кемеровской области по доверености ,т.к живу в другом регионе,как и где оформляется договор с покупателем и порядок передачи денег (на каком этапе)? Спасибо.

    • Юлия

      Здравствуйте! С 2017 года документы можно подавать в любом регионе, только обращаться не в МФЦ, а в Росреестр. Они сканируют документы и отправляют электронно непосредственно в Росреестр области, где территориально находится объект. Оплата производится по договорённости сторон. Обычно покупателем вносится предоплата, продавец пишет расписку, что получил такие денежные средства.

    • Алла

      Добрый день, Нина!
      Вам надо оформлять все для продажи дома по старому месту жительства через МФЦ района Кемеровской области.
      Порядок передачи денег сразу после подписании договора, когда покупатель станет непосредственно собственником.

  8. Богдан Трофимов

    Здравствуйте! Я хочу купить дом с земельным участком. Дом находится в собственности, а на землю документов нет никаких. Как быть? В МФЦ специалист мне посоветовал самой оформить документы на участок после купли дома.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Дом и земля – самостоятельные н/объекты. Покупайте дом, поскольку это даст вам приобретение прав пользования землёй по тем же основаниям и объёмам, что имеет нынешний домовладелец. В дальнейшем приобретайте участок по праву преимущественного приобретения.
      Обоснование: ЗК РФ (ст. 35).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
  9. Фаина Соколова

    Добрый день у меня такой вопрос. Мы хотим продать дом,дом в собственности,а земля не оформлена. Можем мы продать его без оформления земли? Т.к покупали мы его так же с не оформленной землей

    • Катя

      Фаина, здравствуйте.
      Смотрите, вы можете продать дом спокойно, если вы являетесь его собственником и у вас все в порядке с документами. Вы ведь ранее покупали этот дом так же, без земли. Так что не вижу здесь никаких проблем!

    • Костя

      Доброго времени суток! Да, как собственник дома, вы имеете право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и продавать. На тех же условиях, на которых покупали. Если земля, допустим, находится в аренде, то вместе с договором купли-продажи дома, составите договор и на переуступку аренды.

  10. Эмма

    Я немного не поняла, как узнать, находится ли в собственности дача, полученная по наследству, например. Родственникам когда-то выдавали этот участок от работы, но я понятия не имею, в собственности он или нет. Там дом, сад и огород, сарай… Я могу унаследовать тот же дом, если участок не в собственности, а потом приватизировать и продать эту дачу? Или продать дом без приватизации участка? По сути именно этот участок нам не нужен — я бы предпочла поближе к тому месту, где мы живем, и получше. Так что после вступления в право наследования это актуально будет.

    • Катя

      Эмма, добрый день. Для начала узнайте точно, принадлежит ли вам земельный участок с дачей. Это можно сделать запросив в Росреестре. Если по документам все ваше, то вы можете и продать его, и унаследовать. Что хотите, то и можете делать.

    • Валентин

      Добрый день! Продать дом без приватизации участка действительно можно, но только в том случае если у вас есть документы, подтверждающие, что вы собственник. А чтобы узнать находится ли ваша дача в собственности, сделайте запрос в Росреестр. Эти данные доступны любому желающему.

  11. Владимир

    В статье пишется, что если сделка отменяется по инициативе продавца, то он отдает залог покупателю в двойном размере. Эх, почему я раньше не прочел эту статью, да и риэлтер не подсказала, которая вела мою сделку, что я вполне законно за расстроившуюся не по моей вине сделку мог претендовать на отдачу залога со стороны продавца в двойном размере. Еще не прошло полгода после возвращения продавцом залога, можно ли это как-то оспорить и получить, как полагается, деньги с продавца в двойном размере?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Невнимательность, как правило, является причиной неблагоприятного следствия. В статье речь идёт о задатке, а не залоге. Переданная в счёт будущего платежа сумма признаётся задатком лишь в том случае, когда передача сопровождается письменным соглашением сторон, где такая сумма прямо оговаривается как задаток. В иных случаях она признаётся авансом. Оспаривать вам нечего, так же как и не полагается получение денег с продавца, потому как задаток вы не вносили.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 380).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
  12. Кира Кондратьева

    купили дом, но земля (участок) не была оформлена в собственность у прежних хозяев. как можно её оформить минимизируя затраты? какие документы? дом оформлен на дочь, у нее двое малолетних детей. спасибо.

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Поскольку вами куплен дом и право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то вы вправе в исключительном порядке приобрести в собственность з\участок, на котором размещается ваш дом, без торгов, обратившись в орган местного самоуправления.
      Обоснование: ЗК РФ (статьи 39.3, 39.20).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург
  13. Филипп Данилов

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить ПДКП и ДЗ на дом с участком (дом в собственности, участок в аренде). Сумма будет оплачиваться частями — сначала 2500000, а через 4 месяца остальные 3000000

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      В первом, стороны берут обязательства заключения в последующем ДКП на условиях, определённых ПДКП, который заключается в письменной форме. Его содержанием должен быть предмет и условия будущего основного договора. Исполнение договора рекомендуется ограничить сроком, обязывающим стороны к заключению основного договора. Второй обязательно заключается в письменной форме, где прямо указывается назначение передаваемой денежной суммы.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 380, 429).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 755-89-52Москва +7 (812) 565-34-93Санкт-Петербург