Сервитут

Определенные случаи требуют согласования регламента использования земельного участка (ЗУ) с третьими лицами. Собственнику, в данном случае, целесообразно понимать свои права и обязанности.

...

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург

Оглавление:

Что это такое в отношении земельного участка?

Если столкнулись имущественные интересы двух сторон, в результате которых третьи лица – владельцы имущества, вынуждены претендовать на использование участка, принадлежащего правообладателю, законодательством предусматривается обременение объекта сервитутом (ст. 274-277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

ГК РФ Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Данный вид обременения может применяться к любому объекту недвижимости, в том числе – к зданию, жилому или нежилому помещению, если возникает необходимость оформить часть площади для нужд лиц, не являющихся его собственниками. Например, поставить в техническом помещении жилого дома оборудование эксплуатационной компании. Но земельный сервитут – наиболее распространенное и многофункциональное явление, которое отличается рядом нюансов.

Определение

Право ограниченного пользования чужим земельным участком называется сервитутом. То есть это обременение соразмерной части ЗУ собственника со стороны компаний, организаций или муниципалитета.

Выражается в официальном оформлении использования установленного объема ЗУ, после чего часть площади отчуждается в пользование физическому или юридическому лицу. Для собственника ЗУ выступает утратой права пользования частью участка, ограничением правоспособности. Выделяется в пользование:

  • проведением условных межевых границ;
  • перераспределением площади межевым проектом.

Оформляется соглашением сторон. Может назначаться административным решением или решением суда.

После оформления собственник утрачивает право владения и распоряжения обремененной частью ЗУ, но при соответствующих причинах допускается взимание соразмерной компенсации.
      

Что означает слово обладатель?

Обладатель — это лицо, имеющий право пользования чужим ЗУ. Обладателем сервитута после официального оформления прецедента становится лицо, которому отчуждена часть территории и которое уполномочено на ее использование соответственно целям, указанным в официальном документе.

В качестве обладателя сервитута могут выступать:

  • граждане населенного пункта, по преимуществу – соседи;
  • организации и предприятия;
  • местная администрация.

Городской сервитут – это обременение, установленное администрацией города, по решению, принятому на публичных слушаниях. Устанавливается в пользу граждан города, для решения общественных проблем.

Например, если через участок собственника требуется проложить тротуар, проезжую часть или иные линейные объекты. Всегда устанавливается безвозмездно.

Объект и субъект

Под объектом понимается участок собственника, с установлением обременения. Признаки такого объекта – кадастровые и технические характеристики целого участка и той его части, которая отчуждена в результате правового действия.

При юридическом и кадастровом объединении принадлежащих разным участникам сервитута частей, требуется получить 100% площади ЗУ, зафиксированной в сведениях регистрирующего органа.

Субъект содержит юридические отношения сторон, к которым относится собственник обремененного участка и обладатель сервитута. Субъект включает только лиц, указанных в официальных документах.

После оформления соглашения, решения администрации или суда, требуется зарегистрировать обременение в Росреестре.

С какого момента вступает в силу?

В юридическую силу отношения вступают после завершения регистрационной процедуры, на основании которой обладатель сервитута получает соответствующее свидетельство, позволяющее законно использовать не принадлежащую ему земельную собственность. Собственник участка, на основании переданной ему документации, вправе взимать оплату сервитута, если иное не предусмотрено законом.

Принято считать, что сервитут и обременение – тождественные понятия. В широком смысле, если понятен юридический контекст, эти понятия взаимозаменяемы. Но так как существуют иные виды обременений земельных участков (например – залогом), то без ссылки на сервитут как юридический факт, пользоваться термином «обременение» не следует.

Держателем сервитута является лицо, на чьем участке функционирует обладатель сервитута. Обозначенный статус определяет юридический приоритет правообладателя, влияющего на распоряжение объектом, независимо от утраты части правомочий. Также данный статус позволяет:

  • взимать соразмерную плату;
  • передавать полномочия распоряжения сервитутом.
Установленное обременение не влияет на участие ЗУ в имущественной сделке, но и не снимается с изменением собственника надела, а передается новому собственнику.

Понятие, виды, порядок установления и прекращения обременения на землю

От статуса обладателя сервитута и юридических нюансов оформления документации, зависит его вид и форма. Установлены следующие виды земельных сервитутов, принципиально отличающихся друг от друга:

  • публичный (городской);
  • частный.

Городской

Публичный сервитут отличается тем, что данное решение устанавливается на публичных слушаниях и имеет общественный интерес. Ориентируется на нормы п.2 ст. 41 ЗК РФ и Федерального закона от 11.07.11 г., № 193-ФЗ.

ЗК РФ, Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

  1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
  2. В соответствии с пунктом 1 статьи 23 настоящего Кодекса права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Различается по формам:

  1. Если устанавливается на землях поселений – называется городским.
  2. Так же может устанавливаться в массивах сельскохозяйственного назначения. Например – для прогона скота, прохода к воде и по аналогичным причинам.

Частный

Частный – устанавливается между физическими и юридическими лицами. Допускает оценки нанесенных убытков и взимания соразмерной платы.

Частный сервитут может быть:

  • срочным – на установленный срок;
  • бессрочным – устанавливается постоянно;

    Алгоритм получения постоянного пользования наделом подробно описан в этой статье.

  • платным и безвозмездным.

Предиальный, личный и другие разновидности

Предиальный – разновидность частного и публичного сервитута, компенсирующего отсутствие требующихся характеристик участка у лица, запросившего обременение, если нужные качества имеются на участке собственника.

Например, пространство для размещения линейных объектов, оборудования или использующееся для прохода, проезда и т.п. Всегда устанавливается в силу причин, которые решают проблему заявителя требований.

Личный сервитут (узуфрукт) устанавливается собственником по своему усмотрению или соглашению сторон и ориентирован на передачу полномочий пользования установленному лицу.

Хозяйственное значение сервитутов возникло как способ обмена, компенсации или проявления доброй воли землевладельцев, еще в середине первого тысячелетия до н.э. Пришло в современные земельные отношения из Римского права.

На этом же основании разновидность предиального сервитута всегда выступает в качестве причины, допускающей его оформление и в современном Гражданском и Земельном законодательстве. Поэтому передача части полномочий на использование участка допускается без согласия собственника ЗУ, если такое решение принято судом.

Хозяйственное значение определяется таковым, если без использования обремененной территории, вопрос общественной важности или существенной необходимости физического (юридического) лица не может решаться иным путем.

      

Чем отличается земельный сервитут от личного?

Основное различие между данными формами сервитутов в том, что в первом случае сервитут устанавливается в отношении участка и основан на решении проблем землепользования, поэтому он так же называется земельным или реальным.

Объект такового требует четких рамок, определяющих задачу использования площади ЗУ и решение, которое получает обладатель сервитута. Соответственно, его действие прекращается при устранении причины, вызвавшей обременение.

Например, проложена новая дорога, отменившая необходимость предыдущей. Или – работы, требующие размещения оборудования, завершены.

При оформлении права пользования частью участка учитывается и не допускает нарушения категория земель и их целевое использование. Главным условием становится соблюдение правил землепользования, соответствующих соблюдению противопожарных и экологических норм.

Во втором случае обременение снимается по инициативе сторон или после смерти обладателя сервитута, так как юридически таковые не опирались на причины оформления обременения и не связывались с решением конкретных задач. Часть участка предоставлялась в пользование конкретному лицу и использовалась по его усмотрению. Здесь базовым фактором пользования является установленная формально личность гражданина, получившего обозначенное полномочие.

При отчуждении участка в результате имущественной сделки, земельный сервитут передается новому владельцу (ст. 209, 304 ГК РФ), в отличие от личного, которым обладатель вправе пользоваться только по согласию настоящего владельца, делегировавшего данные полномочия.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

ГК РФ Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Предпринимательский

Предпринимательский сервитут – это разновидность частного земельного сервитута, который предусматривает передачу части ЗУ в коммерческих целях, с получением соразмерной оплаты. Опирается на земельное право, нормы законодательства, установленные в п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6, 7 ст. 23 ЗК РФ.

По преимуществу оформляется в пользу индивидуальных предпринимателей или компаний, получающих преимущества от пользования территорией соседнего участка. Опирается на многочисленные варианты эксплуатации ЗУ:

  • отвод полива;
  • использование земель под пастбища и сенокос;
  • хранение и складирование продукции, стройматериалов и т.п.;
  • иные коммерческие цели.
Взамен разрешения эксплуатации полезных свойств ЗУ, правообладателю выплачивается установленный объем денежной компенсации.

Принципы права ограниченного пользования чужим ЗУ

  1. Собственник ЗУ ориентируется на установление обременения и подчиняется установленным условиям.
  2. Принадлежит только собственнику ЗУ и отчуждается по усмотрению собственника.
  3. При возникновении противоречий с правом собственности, условия установления сервитута приобретают приоритет.
  4. Соблюдение норм, ориентированных на целевое использование ЗУ, установленные санитарные и противопожарные нормы.
  5. Не допускает нарушения установленных границ и предусмотренных видов использования.
  6. Ориентируется на снижение неудобств, доставляемых собственнику ЗУ, допускает соразмерную компенсацию.

Размер, содержание и сроки обременений

Размер сервитута устанавливается законодательством и предусматривает минимально допустимое ограничение собственника ЗУ. Тем не менее, допускается от 10% до 100% обременения.

Если право использования ЗУ собственником нарушается настолько существенно, что не допускает функционирования в соответствии с разрешенным использованием, собственник вправе требовать выкупа надела или предоставления соразмерного участка со стороны муниципалитета.

Содержание сервитута обусловлено нормами соглашения или законодательной резолюции, на основании которой устанавливается право использования ЗУ собственника. Например, соглашением может предусматриваться совместное использование отчужденной части участка, а также – полная передача полномочий.

Базовыми параметрами извлечения полезных свойств является форма соподчинения полученных прав и основания их оформления, которые связаны:

  1. С общественным статусом лица. При оформлении городского сервитута его содержание диктуется нуждами общественных интересов.
  2. С причинами оформления, которые положены в основу обременения.
  3. С объемом и сроком использования, а также – с условиями ценообразования и допустимостью взимания оплаты.

Срок сервитута устанавливается в зависимости от планирования проводимых работ.

Краткосрочная эксплуатация ЗУ предусматривает максимальное задействование его площади. Если планируемые работы выполнены досрочно, или необходимость в обременении отпадает по иным причинам, собственник вправе притязать на отмену обременения.

Если срок не установлен, то пролонгация права на обременение ориентируется на срок в 49 лет.

При несоблюдении норм и правил, установленных для лица, использующего участок собственника, допускается ходатайство о прекращении права пользования. Данное решение принимается административным или судебным решением.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
      
Комментарии5
  1. андрей

    Добрый день, мы взяли в аренду ( срок 25 лет) землю у администрации одного совхоза на размещении пасеки, так как земли все равно никто не использует по назначению мы долго не думали и быстро все оформили, но тут некая компания решила строить завод в 50 км от наших земель, но дорогу они решили проложить на границе участка- администрация совхоза глаголит что якобы они выдали им сервитут ( наверняка за хороший куш) но тут вопрос, как быть нам? и они правы и у нас бизнес рушится, объясните пожалуйста

  2. Елена

    Думаю, да, можете, если у вас этот участок земли входит в вашу землю. А люди будут просто обходить его. У нас тоже на дачном участке сервитут. При чем, мы сначало не знали, что этот кусок земли принадлежит нам. А наш сосед тем временем на нем построил сарай. В связи с чем вопрос, как можно вернуть этот участок земли себе, куда можно обратиться?

  3. Анна

    Недавно в поселке приобрела ЗУ для постройки дачного домика. На часть земли наложен сервитут. По этой части местные жители ходят к водоёму, который расположен недалеко от моего участка. Могу ли я по краю участка поставить забор, отгородив таким образом тропинку для прохода?

    • Александр

      Здравствуйте Анна! Да, вы действительно моете установить забор, так, как это ваш участок, тем более, что он у вас , судя по тому, что вы пишите, сервитут не временный, а постоянный. Главное, это не нарушать статью 39.26 ЗК., то есть, не препятствовать выполнению условий по сервитуту..

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Вы можете это сделать, но для этого потребуется знать, каковы точные пространственные характеристики установленного сервитута. По этим границам вы можете огородить свой участок.
      Обоснование: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2012 г. № 11248/11

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 350-84-15Москва +7 (812) 309-75-63Санкт-Петербург
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий