+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Покупка жилья – всегда ответственный шаг. От того, сколько информации собрал покупатель прежде, чем заключать сделку, зависит успешность и безопасность покупки. Посмотрим же, как выбрать жилье и что надо знать, какую информацию требуется собрать до того, как договор будет подписан и зарегистрирован. В данной статье подробно описаны особенности процедуры отчуждения жилья с помощью агентства недвижимости.

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Возможные риски

В чем же состоят особенности рисков при покупке квартиры?
Приобретая жильё в собственность, гражданин может столкнуться как с ошибками (своими или продавца) – так и с откровенным мошенничеством.

Рассмотрим, что нужно знать и какие нюансы необходимо учитывать, разберёмся с основными опасностями и всеми подводными камнями, поджидающими перед покупкой квартиры через агентство недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Несоблюдение прав

Детей или лиц с ограниченной дееспособностью

Он возникает в том случае, если в приобретаемой квартире зарегистрирован ребёнок до 18 лет либо иное не полностью дееспособное лицо, находящееся под опекой либо попечительством. В этом случае сделка при покупке квартиры должна совершаться только с согласия местных органов опеки. В противном случае есть риск того, что сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной через суд. В этой ситуации можно не только потерять квартиру, но и не вернуть назад свои деньги.

Минимизировать такой риск можно следующими способами:

  1. Запросить у продавца либо его представителя не просто выписку из домовой книги, а расширенный архивный вариант, в котором были бы указаны все лица, которые когда либо имели постоянную регистрацию в квартире с того момента, как она была введена в эксплуатацию.
  2. Просмотреть выписку и убедиться, что в ней нет данных о лицах, которым бы на момент сделки ещё не исполнилось бы 18 лет. Так отсекается риск, связанный с нарушением прав несовершеннолетних.
  3. В том случае, если по данным выписки уже из ЕГРН указан несовершеннолетний как один из совладельцев жилья – ещё до заключения договора нужно, чтобы продавец предоставил разрешение от муниципальных органов опеки.
  4. В том случае, если квартира раньше уже продавалась, нужно выяснить, были ли такие разрешения получены по всем сделкам, которые совершались с 1 января 2005 года (даты, когда начала действовать одна из важнейших редакций ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если у продавца нет соответствующих документов, можно сделать запрос в органы опеки.
  5. Наконец, чтобы избежать риска того, что на стороне продавца окажется недееспособный либо ограниченно дееспособный человек, договор лучше всего заверять у нотариуса. Согласно ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, проверка дееспособности участников сделки входит в обязанности нотариуса.
ВАЖНО: При наличии сомнений в продавце у него можно потребовать справку о том, что он не состоит на психиатрическом или наркологическом учёте.
      

Несовершеннолетних при приватизации

Если квартира ранее была муниципальной и проходила процедуру приватизации, есть вероятность того, что из этой процедуры были исключены дети. В таком случае есть вероятность того, что они, достигнув 18 лет, подадут иск в суд, обжалуют решение – и приватизация будет признана незаконной.

В этом случае не исключено, что и последующие сделки тоже будут признаны незаконными. Избежать риска можно следующим способом:

  1. Тоже запросить полную архивную выписку.
  2. Проверить, указаны ли в ней лица, к моменту приватизации не достигшие 18-летнего возраста.
  3. Проверить, все ли среди них достигли к моменту сделки ещё 21 года. Эта цифра связана с тем, что исковая давность по оспариванию приватизации составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), при этом отсчитываться срок начинает с момента, когда гражданин стал совершеннолетним. Если нет, то от сделки лучше воздержаться.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Полностью избежать рисков в этом случае крайне трудно. Поэтому при малейших сомнениях в чистоте сделки рекомендуется искать другой объект для покупки.

Настоящего либо бывшего супруга

Согласно ст. 35 СК РФ, имущество, которое нажито было во время брака, является совместной собственностью обоих супругов. Поэтому, если при продаже квартиры продавцом выступает только один из них, есть риск, что второй оспорит сделку. Тот факт, что регистрация в ЕГРН будет лишь на одного человека, этому не помешает.

Что можно сделать в этом случае?

  1. Если продавец в браке, либо брак был расторгнут менее чем три года назад (срок исковой давности), его жена или муж должны дать письменное согласие на сделку и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить основания, по которым была приобретена квартира, попросив соответствующие документы. Если продавец получил её по наследству, в дар либо после развода по заверенному судом или нотариусом соглашению о разделе – риска нет. То же самое касается и случаев, когда он купил жильё ещё до брака.
  3. Если неизвестен семейный статус продавца, от него можно потребовать заявление, заверенное у нотариуса, о том, что в браке не состоит. В случае суда это позволит доказать, что права бывшего или настоящего супруга были нарушены продавцом, а не покупателем.

Опасность купить обременённое имущество

В ряде случаев лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют право проживать в ней независимо от того, кто является собственником.

Такое возможно в случае:

  1. Отказа от приватизации.
  2. Получившие такое право по завещательному отказу.
  3. Несовершеннолетние под опекой или оставшиеся без родителей.
  4. Рентополучатели.
  5. Наниматели или пользователи по безвозмездному договору.

В этом случае действовать надо следующим образом:

  1. Запросить выписку на зарегистрированных лиц.
  2. Если там зарегистрирован кто-то, кроме продавца – потребовать снять с учёта этих лиц.
  3. Запросить новую выписку и проверить, действительно ли все прежние жильцы сняты с учёта.
ВНИМАНИЕ: В силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ эта мера не спасёт от тех, кому право проживания дано по завещательному отказу. С таким риском придётся смириться.

Если наследование будет оспорено

Если продавец получил квартиру по наследству, то есть вероятность того, что другие наследники будут оспаривать в суде его право собственности. В этом случае есть риск, что сделка окажется недействительной.

Защититься здесь проще всего – нужно лишь не покупать квартиры, с момента регистрации которых на продавца прошло менее года. Именно такой срок давности установлен для исков об оспаривании наследования.

Дополнительно можно защититься и нотариально зарегистрировав договор. Это повысит шансы на то, что покупатель будет рассматриваться судом как добросовестный приобретатель, у которого в этом случае, согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ, имущество отобрано быть не может.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

  1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
  2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
  3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Нарушение преимущественного права на приобретение жилья

Согласно ст. 250 ГК РФ, в том случае, если квартира либо другое имущество находится в долевой собственности, владелец одной доли должен прежде всего предложить приобрести её остальным совладельцам. Лишь после их отказа или отсутствия ответа в течение месяца продавец может продавать долю кому угодно.

Чтобы избежать этого риска, следует при покупке доли потребовать от продавца предоставить подтверждение того, что он письменно обращался к остальным совладельцам.

Низкое качество помещения

По закону, квартира должна быть пригодной для проживания. Однако пределы пригодности стороны могут трактовать по-разному. Поэтому перед оформлением документов и передачей денег покупателю стоит самому взглянуть на то, в каком состоянии пребывает его потенциальная собственность. В случае необходимости к осмотру квартиры можно привлечь независимого специалиста. Это позволит объективно оценить состояние жилья и избежать споров по поводы цены на квартиру.

Столкнуться с низким качеством чаще всего можно в двух случаях:

  • в новостройках, сданных в эксплуатацию с нарушениями;
  • наоборот – в старых и уже изношенных домах.

В обеих случаях всё решает личный осмотр с привлечением экспертов, в случае сомнений.

Долгострой

Это типичный риск, касающийся покупки жилья в новом, ещё строящемся доме. Может сложиться ситуация, когда застройщик либо приостановил строительство, либо, хотя фактически дом уже готов, не вводит его в эксплуатацию и не предоставляет квартиру покупателю в указанные в договоре сроки.

К сожалению, это одна из ситуаций, когда риск невозможно предотвратить. Здесь может помочь только обращение в суд.

Новостройка по «серой» схеме

Квартиры в новом доме могут продаваться по нескольким видам договоров:

  1. ДДУ (долевое участие).
  2. Через создание жилищных кооперативов – ЖСК (жилищно-строительного) и ЖНК (жилищно-накопительного).
  3. Через выпуск сертификатов застройщика, являющихся ценными бумагами.
  4. В порядке цессии (то есть уступки права).

Все эти договора предусмотрены в законе №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Однако до сих пор недобросовестные застройщики пытаются дополнительно работать и по другим видам договоров:

  • Инвестиции в строительство.
  • Предварительной купли-продажи.
  • Предварительная купля-продажа с покупкой векселя.

Все эти варианты допустимы по ГК РФ, но противоречат закону №214-ФЗ, который напрямую касается долевого строительства многоквартирных новостроек. Поэтому все многочисленные риски, связанные с нарушением этого закона отсекаются просто – нужно лишь не заключать сомнительных договоров.

Долги по взносам на капитальный ремонт

В отличие от коммунальных платежей, привязанных к пользованию квартирой, капремонт оплачивается исходя из самого факта владения ей. Поэтому при покупке квартиры у должника есть риск получить «в довесок» и задолженность.

Способ обезопаситься здесь прост: обратиться в управляющую компанию и затребовать справку о задолженности или отсутствии таковой.

Наконец, самым опасным случаем являются ситуации, когда продавец сознательно хочет не заключить договор, а получить от покупателя деньги, не предоставляя ему ничего взамен. Подробнее этот риск будет рассмотрен далее.

ВАЖНО: При покупке квартиры как можно меньше операций следует проводить с наличными. С современными онлайн-сервисами и банкоматами на каждом углу сделать банковский перевод – не проблема, а банковские чеки и история транзакций в случае необходимости станут великолепным доказательством по делу о мошенничестве.

Но уж если обойтись без наличных денег не получается, каждый платёж должен сопровождаться выдачей расписки (желательно – в присутствии хотя бы одного свидетеля), кассового чека или корешка от приходного ордера.

Что и как проверять?

Итак, особенностей купли-продажи квартиры достаточно много.
Чтобы избежать большинства рисков, покупателю нужно действовать по чёткой схеме. Разберём её поэтапно.

Какие сведения собрать?

Прежде чем заключать, покупателю необходимо узнать следующее:

  • Адрес, этаж и цена жилья. Её нужно сравнить со среднерыночной, посмотрев объявления на сайтах города или в газетах. Если цена слишком высокая или низкая – это повод насторожиться.
  • Кто является собственником на квартиру. Сейчас это легче всего узнать, запросив выписку из ЕГРН, получить которую можно даже онлайн в виде подписанного электронной подписью файла.
  • Правомочия продавца. Если продавцом по договору выступает не собственник, то нужно удостовериться, что у представителя на руках подлинная доверенность.
  • Обременения на квартиру. Они фиксируются всё в той же выписке из ЕГРН.
  • На основании чего приобреталась квартира. Если запросит документ продавец – то эти данные могут быть в полной выписке из ЕГРН. Если же нет такой возможности – следует потребовать у продавца копии документов (договора купли-продажи, передачи при приватизации, дарения, свидетельства о праве на наследство и т. д.).
  • Кто зарегистрирован в квартире. В силу ФЗ «О персональных данных» эта информация предоставляется только собственнику, его представителям или некоторым государственным органам (например, МВД). Поэтому придётся требовать расширенную выписку из домовой книги от собственника. За получением лучше отправиться вместе с продавцом: такой документ слишком просто подделать, чем пользуются многие мошенники.
  • Задолженность по коммунальным платежам. Её получить можно в компании, обслуживающей дом, в котором находится квартира.
  • «Юридическая чистота» квартиры, то есть наличие возможных споров вокруг квартиры. Это лучше поручить специалистам, но кое-что может прикинуть и обычный гражданин. К примеру, если, согласно данным ЕГРН, квартира за последние годы часто меняла хозяев – это повод задуматься о скрытых недостатках или мошеннических схемах.
ВАЖНО: Если при покупке жилья вы узнали такой нюанс, что квартира досталась продавцу по недавнему решению суда, и есть соответствующий документ – к сделке надо подходить осторожнее. Решение может быть обжаловано и отменено.
      

Что учитывается отдельно от «вторичного» рынка?

Есть информация, которая принципиально различается в зависимости от того, продаётся ли квартира в новом доме, либо она уже давно введена в эксплуатацию. Для новостроек принципиально важной является информация:

  1. Кто выступает продавцом – застройщик или дольщик? Дольщик вправе продать квартиру в недостроенном доме – и тогда все отношения к застройщику переходят в порядке цессии к покупателю. Но если продавец – сама организация, ведущая строительство, то квартира как минимум должна быть в доме, уже принятом в эксплуатацию.
  2. На какой стадии строительство?
  3. Если приобретается квартира у застройщика, то имеются ли все необходимые документы.

На последнем остановимся особо. Представитель застройщика должен по первому требованию предъявить копии следующих документов:

  • Свидетельство о праве собственности или о долгосрочной аренде на участок земли, где велось строительство (если оно начато было до июля 2016 года), либо выписку из ЕГРН.
  • Решение местной власти о выделении земли под строительство.
  • Разрешение на постройку.
  • Проект и экспертное заключение по нему.
  • Лицензию застройщика.
  • Протокол о распределении квартир между дольщиками.

Это далеко не полный пакет документации, который должен собрать застройщик, однако отсутствие именно этих документов и приводит обычно к проблемам.

Напротив, для «вторичного рынка» важны сведения об истории квартиры – у новостроек её просто нет. На истории следует остановиться подробнее.

Как проверить историю?

Одним из элементов «юридической чистоты» является история квартиры. Продавец должен предоставить полный набор копий документов – от акта приёма-передачи новостройки или ордера на вселение (если квартира приватизирована), до последней выписки из ЕГРН. Но в действительности мало кто получает все эти документы, а потом хранит их.

Все эти документы неплохо заменяет выписка из ЕГРН. Она, правда, мало что даст в плане информации о том, что было до января 1998 года, когда вступил в действие первый федеральный закон о едином госреестре прав на недвижимость. Однако вероятность наткнуться на конфликт, актуальный с конца 90-х, с каждым годом всё меньше.

Тем не менее, копии документов у продавца запрашивать надо. У него на руках должны быть как минимум документы о том, на каких основаниях он приобрёл квартиру. Передавать покупателю он может и копии, но продемонстрировать оригиналы обязан.

Обращение к риелтору

Многие сделки совершаются через агентства недвижимости или отдельных риэлторов. Это удобно: перечисленную выше проверку сделают специалисты такого агентства. Однако нужно проверить и проверяющего. Как правильно выбрать риэлтора, чтобы купить жилье безопасно, и что надо учитывать?

Заранее следует узнать:

  1. Как давно работает агентство? Как правило, чем дольше срок, тем надёжнее компания. Недавно открытая фирма – это лотерея: может быть, опытный агент решился наконец работать самостоятельно – но, может быть, это фирма-«однодневка» или и вовсе «чёрные риэлторы», преступная группа.
  2. Сумма вознаграждения агента. Следует обратиться в несколько агентств и сравнить цены. Слишком низкая или завышенная цена должна насторожить покупателя.
  3. Порядок выплаты вознаграждения. Следует задуматься, если по условиям требуется полная предоплата: ни один профессионал не даст гарантий, что точно подберёт подходящий для покупки вариант квартиры. Также должен насторожить и вариант, при котором оплата осуществляется в виде процента от сделки: в этом случае агент будет искать самые дорогие варианты или даже специально убеждать продавца завысить цену.
  4. Имеются ли в наличии все необходимые документы. Для агентства это будет заверенная в ИФНС копия устава и свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ, для риэлтора-ИП – свидетельства плюс документы об образовании (высшем или хотя бы курсах). В добросовестных агентствах копии документов сами предлагают клиентам или даже размещают на стендах в своём офисе.
  5. Объём оказываемых услуг по договору. В идеале следует взять копию договора домой и внимательно просмотреть все условия – или даже проконсультироваться с адвокатом или юристом.
ВНИМАНИЕ: Агентства недвижимости могут оказывать два типа услуг: подбор вариантов покупки – либо просто помощь в оформлении сделки между продавцом и покупателем, которые нашли друг друга сами. В последнем случае это может быть не риэлтерская, а просто юридическая компания либо адвокатская коллегия или кабинет.

Посмотреть видео о том, как правильно необходимо выбирать риэлтора:

Как обезопасить себя от мошенников?

Конкретных схем мошенничества существует масса. Вот некоторые из них:

  • Прямая подделка или подлог документов.
  • Сознательное заключение сделки неуполномоченным на то лицом.
  • Перепродажа квартиры, купленной с нарушениями закона, когда продавец об этом знает и хочет «отмыть» недвижимость (например, у пенсионера, страдающего старческим слабоумием, за бесценок покупается квартира, быстро прогоняется по цепочке сделок купли-продажи между подставными покупателями – и продаётся второй жертве, конечному покупателю, уже по полной рыночной цене).
  • Продажа квартиры, купленной за счёт «материнского капитала». В этом случае по закону каждый ребёнок матери должен получить долю в квартире – а продажа доли несовершеннолетнего допустима лишь с согласия опеки (которое на практике её сотрудники дают крайне неохотно даже в тех случаях, когда у ребёнка есть другое жильё). Мошенники регистрируют квартиру в ЕГРН, не указав как сособственников детей, затем покупают её сами и быстро перепродают.
  • Продажа ипотечной квартиры без согласования с банком.
  • Получение предоплаты с последующим исчезновением. Самая примитивная, но до сих пор действующая схема.

Обезопасить себя можно следующими способами:

  1. Проверять каждый документ на предмет подчисток и исправлений. Если документ имеет степени защиты (как паспорт) – то их наличие.
  2. Если действие документа ограничено во времени (как у доверенности) – то проверять, не истёк ли срок.
  3. При покупке у поверенного – встретиться лично с доверителем, убедиться, что он именно собственник квартиры, действительно выдал доверенность и не отзывал её.
  4. Самому заказать свежую выписку из ЕГРН.
  5. Проводить оплату по безналичному расчёту. Если же платятся наличные – то только с выдачей расписки, кассового чека или приходного ордера (для покупки у организаций).

О чём спрашивать продавца?

Беседуя с продавцом, покупателю стоит поинтересоваться:

  • Кто собственник квартиры.
  • На каком основании она приобреталась – и как давно.
  • Кто именно в ней прописан.
  • Есть ли среди прописанных дети.
  • Планируется ли чистая продажа или с последующей покупкой. От последнего может зависеть, в какие сроки будет оформлена сделка.
  • Есть ли долги по коммунальным платежам или капремонту.

На что обращать внимание при осмотре недвижимости?

При осмотре самого жилья покупателю надо поинтересоваться планировкой. При этом следует попросить показать техпаспорт. Если квартира носит следы перепланировки – нужно потребовать документы, разрешающие проведённые работы. Если таких документов у продавца нет – от сделки лучше отказаться. «Узаконивать» самовольную перепланировку – процедура долгая, сложная и не всегда успешная.

Кроме того, следует, если есть возможность, поинтересоваться и соседями. Сама квартира может оказаться в идеальном состоянии, но из-за проблемного окружения пользоваться ей будет трудно.

Посмотреть видео о том, на что следует обратить особое внимание при осмотре квартиры перед покупкой:

Несколько полезных советов

В заключение – несколько рекомендаций, или полезных советов при покупке жилья, которые позволят избежать лишних трудностей и помогут узнать, как купить квартиру грамотно:

  1. Обращаясь к риэлторам, старайтесь выбрать тех, кто состоит в организациях или гильдиях. Как правило, такие посредники дорожат своей репутацией и тщательнее походят к проверке квартир.
  2. Обязательно осматривайте квартиру в дневное время. Так проще обнаружить возможные недостатки в отделке, состоянии сантехники и т. д. При необходимости – обратитесь к независимому специалисту.
  3. Если квартира понравилась и не вызывает сомнений – используйте предварительный договор, фиксирующий цену и сроки сделки. Лишь после этого можно передавать задаток.
  4. Сам договор лучше всего заключать у нотариуса. Такое заверение служит дополнительной гарантией.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий