+7 (499) 938-47-64 Москва +7 (812) 467-32-58 СПб

Чтобы не остаться без жилья: как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры?

Покупка собственного жилья - это всегда счастливое событие в жизни любой семьи. Но вместе с тем и рискованное. Квартирные мошенники не останавливаются на достигнутом, и продолжают усовершенствовать свое «мастерство». На рынке недвижимости они проворачивают сделки, придраться к которым невозможно. И только судебные процессы, затягивающиеся порой на годы, могут распутать этот клубок мошеннических действий.
Юридические новости
Время на чтение: 10 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 467-32-58 Санкт-Петербург

Показать содержание

Скрытые опасности и способы их удачно избежать

Независимо от рынка первичного или вторичного жилья, в каждом сегменте существуют свои риски. В нашем материале мы подробно осветим «темные» стороны при покупке жилья и способы их решения.

Вторичное жилье

В большинстве случаев покупка вторичного жилья осуществляется посредством физических лиц. В связи с этим данная операция будет не столь обременительной, нежели покупка новостройки через застройщика. Но и здесь имеются свои нюансы и подводные камни на которые может попасться несведущий покупатель.

Самой распространенной «наживой» на которую попадаются —покупатели — это озвучивание заниженной стоимости квартиры. Причем продавец может предлагать снизить стоимость жилья «на бумаге», дабы избежать большого налогового вычета. Можно подумать, что действует он во благо новых жильцов.

Однако, ситуации могут быть разными и в случае расторжения договора вы получите лишь те деньги, которые обозначены в договоре, а не реальную сумму, заплаченную продавцу.

  1. Перед покупкой вторичного жилья стоит проверить квартиру на наличие жильцов и их периодичность проживания. Если в документах значится частый переход собственности из рук в руки, то это может говорить о незаконности первого отчуждения.
  2. При оформлении сделки следует проверить всех жильцов, прописанных в квартире. Если среди них есть несовершеннолетние, то отчуждение происходит в особом режиме с присутствием органов опеки и попечительства. В законодательстве говорится о предоставлении этой категории граждан равноценного жилья. Этому стоит следовать строго!
  3. Необходима проверка собственника на дееспособность. В практику риелторов входит предоставление справки о дееспособности их психоневрологического диспансера. Это значительно снижает риск сделки.
  4. Обязательно обратите внимание — не обременена ли квартира (арестом, залогом, рентой). Исключить обременение можно посредством выписки из ЕГРП. Этот документ, подскажет вам, на каких правах собственник квартиры вступил во владение жильем.
  5. При покупке приватизированной квартиры тщательно ознакомьтесь с процедурой приватизации. Зачастую собственники исключают из приватизации несовершеннолетних (прописанных в квартире) детей.

Советы о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры, вы можете найти здесь.

Первичное жилье

Жилье в новостройке также имеет свои преимущества и недостатки. К «плюсам» такой покупки относится сравнительно низкая цена квартир, отсутствие возможных собственников и «чистая» история.

С юридической точки зрения, оформление жилья в новостройке является более трудоемким. Наряду с этим, необходимо учитывать все нюансы, которые существуют при покупке жилья в новостройке.

  1. Во-первых, перед покупкой жилья стоит тщательным образом «прозондировать» застройщика. Это можно сделать, основываясь на отзывах в интернете, или расспросить о компании тех, кто уже совершил покупку. В решении этого вопроса важно выяснить, не является ли компания «долгостроем», не имеет ли замороженных строений.

    Следует учитывать и тот факт, что не всегда отзывы на форумах и сайтах застройщика бывают объективными. Зачастую штатные работники от имени покупателей отправляют положительные заметки в адрес застройщика. Что делать в этом случае? Здесь помогут комментарии реальных людей и помощь «сарафанного радио».

    Учтите, многие покупатели бывают очень придирчивы. Основывайте свои предположения на объективных замечаниях!

  2. Во-вторых, документальная сторона оформления сделки — важнейший аспект при оформлении жилья.

    Речь идет о подписании договора (ДДУ). Согласно официальным требованиям (ФЗ 214) компания-застройщик может зарегистрировать договор в Росреестре после того, как у последнего на руках будет вся разрешительная документация. Очень часто застройщик не всегда имеет все необходимые разрешения.

    В этом случае он предлагает заключить предварительный договор ДДУ, таким образом, бронируя квартиру. Подписывая договор, застройщик уверяет вас, что подписание основного договора совершится в кратчайшие сроки, хотя нередко это может затянуться на годы.

    СПРАВКА! По закону, подписание предварительного договора не предусматривает оплаты. Она возможна только после регистрации основного договора в Росреестре.

    Однако, это не смущает строительные компании, которые взимают плату с покупателей при подписании предварительного договора.

    Стоит сразу оговориться, что подобное оформление жилья не всегда будет обманным. Но, если есть спешка при заключении предварительного соглашения, то тут уже стоит быть начеку!

    Внимательно прочитайте договор, сверьте сроки сдачи дома в эксплуатацию. Они должны совпадать и в договоре, и на сайте застройщика. Застройщик выполняет только те обязательства, которые обозначены в договоре! В случае судебных разбирательств, информация на сайте не имеет юридической силы!

  3. В-третьих, лично ознакомьтесь со всей разрешительной документацией. Не всегда информация такого рода может размещаться на сайте. Вы можете проехать в главный офис компании и попросить предоставить всю документацию на строительство дома. Если информация такого рода не предоставляется, то это повод задуматься о легальности застройки. В таком случае лучше не рисковать!

    На просторах интернета начал работу сайт Госстройнадзора, который позволяет убедиться в том, что выбранная вами компания не значится в «черном списке» застройщиком. Кроме этого, на помощь придет Комитет по земельным ресурсам, который на своем сайте отражает все планирующиеся ЖК с разрешительной документацией на строительство.

О том, что нужно знать перед покупкой квартиры, а также что и как проверять, вы можете прочитать здесь, а на что следует обратить пристальное внимание и в чем заключается сбор информации узнаете в этой статье.

      

Как обезопасить себя в технических моментах?

Чтобы правильно выбрать квартиру, важно учитывать технические характеристики, в том числе и дома в целом, поскольку здесь скрытые риски проявляются в обнаружении после покупки недоделок, незаконной перепланировки и т.д.).

Первичное жилье

Так как жилой комплекс возведен недавно, никто не может вам сказать обо всех недоделках, которые имеются в новостройке. А недостатков может быть немало, например:

  • плохая звукоизоляция;
  • слабый напор воды;
  • возможность промерзания стен;
  • некачественные стеклопакеты;
  • протекающая крыша.

Чтобы оградить себя от подобных недоработок можно лично пронаблюдать за процессом строительства, если, конечно, что-либо в этом смыслить. Есть и более доступный способ. Поговорить с жильцами, которые уже приобрели квартиры у застройщика, и выяснить все моменты, которые требуют доработки.

Как правило, квартиры в новостройках продаются с предоставлением свободной планировки. При заключении договора, в нем должно значиться согласие (разрешение) застройщика на перепланировку жилья по своему усмотрению.

ВАЖНО! Для перепланировки квартиры в новостройке обязательно должен быть документ, удостоверяющий вашу собственность! Без наличия этого документа перепланировка невозможна!

После того как вы стали полноправным собственником квартиры, специально созданная комиссия проводит осмотр и дает согласование на проведение перепланировки. Если вы уже совершили перепланировку, то вам также необходимо вызвать специалистов, для того, чтобы вам выдали соответствующее разрешение. В этом случае процедура будет произведена задним числом, что не всегда возможно.

Вторичное жилье

При покупке квартиры на рынке вторичного жилья технические моменты могут быть налицо. Выбирая жилье, стоит заострить внимание на общее состоянии дома. Необходимо осмотреть подвальное помещение на наличие (отсутствие) прогнивших канализационных труб, осмотреть чердачное помещение. Это нужно для того, чтобы избежать выплаты немалых сумм на общедомовые нужды по замене труб или покрытию крыши.

Уместно проверить электропроводку и отопительную систему в квартире. Зачастую сразу после новоселья, жильцы приступают к замене труб и батарей в квартире, а также к установке новой электропроводке.

Большое значение при выборе жилья имеет придомовая инфраструктура, а также социальный статус соседей. Вряд ли кто-нибудь захочет соседствовать с асоциальными личностями.

При заключении сделки вам должны предоставить технический паспорт помещения. Обратите внимание на имеющуюся в квартире перепланировку. Если таковая имеет в приобретаемом жилье, то это должны быть отражено в технической документации на квартиру.

СПРАВКА! Если продавец утаил, что в квартире имеется незаконная перепланировка, то это может послужить поводом, для расторжения договора в одностороннем порядке!

Приобретение жилья с перепланировкой имеет свои положительные и отрицательные стороны. Если процедура переустройства проводилась по всем законам, то продавец вправе повысить цену, в сравнении с аналогичным жильем. Как правило, это составляет порядка 10% от общей стоимости жилья.

Если перепланировка не значится документально, то продавец должен снизить цену. Это связано с дальнейшими затратами покупателя на оформление переустройства.

В первом случае, покупатель терпит определенные затраты, но зато въезжает в комфортабельное жилье, при этом чувствуя себя абсолютно легально. В случае неоформленной планировки, покупатель выигрывает финансовом плане, испытывая при этом определенные риски. Бывали случаи, когда специалисты не одобряли проведенную перепланировку.

Более подробно о том, на какие нюансы следует обратить внимание и как правильно провести обследование жилья перед покупкой, мы писали в этой статье.

Часто используемые схемы мошенничества: как не попасться на их удочку?

Если вы решились на покупку жилья стоит взвесить все «за» и «против». Приобретение квартиры — это дорогостоящая покупка. Если вы несведущи в выборе и во всех тонкостях оформления сделки, то лучше всего обратиться с этим вопросом к специалистам.

Сегодняшний рынок недвижимости пестрит квартирными аферистами. Чтобы понять, как не нарваться на мошенников при покупке квартиры, стоит ознакомиться с возможными махинациями, которыми они чаще всего оперируют.

      

На какие аферы идут продавцы вторичного жилья?

  1. Одной из самых распространенной и дорогостоящей махинацией является продажа квартиры по подложному документу. В этом случае данные собственника жилья вносятся в фальшивые документы. После чего мошенники по подложным документам получают правоустанавливающие документы и осуществляют продажу жилья.

    По словам специалистов, при покупке жилья, некомпетентному человеку очень сложно выявить факт мошенничества. Это может установить только специалист. В итоге покупатель лишается своих денег, так как сделка признается недействительной и квартира возвращается к собственнику.

    ВНИМАНИЕ! Предотвратить возникновение такой ситуации можно путем получения свидетельства о госрегистрации жилья на того человека, с кем вы непосредственно совершаете сделку.

    Распространена схема мошеннических действий, осуществляемых с пожилыми и недееспособными людьми. Аферисты незаконными способами получают квартиру и оформляют ее на более «вменяемого» человека.

    Единственное, что может насторожить в этой сделке, это череда процедур купли-продажи, которая осуществляется в кратчайшие сроки. В данном случае вы также лишитесь своих сбережений, а квартира снова отойдет к своему реальному собственнику.

    В этом случае вы можете обезопасить себя справкой из ПНД (психоневрологический диспансер) по месту жительства. Если в данном учреждении продавец квартиры не числиться, то это является гарантией того, что перед вами адекватный человек, отвечающий за свои действия.

  2. Еще один фактор, которого стоит опасаться при покупке жилья – сокрытие наследников. Зачастую мошенники скрывают имеющихся наследников. Однако были такие случаи, когда собственник сам не знал об их существовании (незаконнорожденные дети). Иногда родственники договариваются между собой о том, что не будут претендовать на долю наследства.

    Такие договоренности чаще всего заключаются лишь на словах, а после продажи, отказавшаяся сторона предъявляет свои права на долю наследства. В этом случае безопаснее всего осуществлять сделку с наследниками первой очереди. Хотя и здесь нет 100% гарантии, что не появятся внебрачные дети. Одним из вариантов решения этой проблемы может быть пункт, прописанный в договоре.

    Согласно ему, наследники, появившиеся после заключения сделки, будут иметь претензии исключительно к бывшему хозяину квартиры. Если продавец отказывается подписать договор такого рода, то лучше всего отказаться от покупки квартиры.

  3. Сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних детей. Если на продажу выставлена квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети, то взамен они должны получить жилье равное по площади. Как правило, это не всегда учитывается продавцами.

    В таком случае, если ребенок не достиг 21-летнего возраста он вправе обратиться в суд за восстановлением жилого помещения. Его просьба может быть удовлетворена, и новые жильцы лишаться приобретенной квартиры. Учесть все нюансы этой покупки в интересах самого покупателя.

    Для этого следует обратиться в органы опеки по месту жительства и установить наличие несовершеннолетних жильцов. Далее нужно действовать согласно законодательству.

  4. Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал. При покупке такой квартиры, все несовершеннолетние дети должны быть наделены определенными долями в квартире. Если это не было сделано, то органы опеки вправе признать сделку недействительной.

    Как и в предыдущем пункте, следует установить всех собственников квартиры. На помощь придет выписка из домовой книги или обращение в органы опеки. После этого нужно проконтролировать, чтобы несовершеннолетние дети были обеспечены равноценным жильем или на их счетах были заморожены суммы денег на покупку нового жилья.

  5. Обман по доверенности. Продажа жилья может осуществляться на основании доверенности. В этом случае мошенники используют «липовую» или отозванную доверенность.

    В любом случае во время регистрации или подписании договора требуйте присутствие собственника. В противном случае откажитесь от покупки, не рискуйте своими деньгами! Это тот случай, когда вы вправе требовать собственника!

    Лишь при личном знакомстве вы можете убедиться во вменяемости человека и избежать финансовых потерь.

Мошеннические схемы, используемые в новостройках

Даже если вы делаете приобретение через компанию-застройщика, не первый год работающей на рынке недвижимости, будьте начеку и ознакомьтесь с основными махинациями при продаже.

  1. Одной из самых распространенных схем махинаций — осуществление продажи компанией, якобы входящей в холдинг застройщика. Компания-застройщик, у которой вы планирует приобрести жилье, предлагает документально заключить договор с другой компанией.

    После получения денег последняя исчезает с рынка недвижимости, и вы остаетесь без средств и квартиры. Чтобы избежать возможных рисков, осуществляйте покупку только через официальную компанию застройщика и только после проверки проектной декларации и разрешения на строительство.

  2. Предложение войти в состав ЖСК (жилищно-строительный кооператив). В этом случае, во время строительства жилья вы можете нести расходы, образующиеся на счетах кооператива. Недостаток такой покупки заключается в том, что вы будете не в состоянии регулировать постоянно растущие расходы.

    В итоге цена новостройки вырастет в разы. Данный вид продаж вполне законный, и реализуется на практике не первый год. Единственный минус такого вида покупки это постоянные финансовые вложения, которые покупатели обязаны вносить в кооператив.

  3. Два хозяина одной квартиры. Эта схема отлажено действует в том случае, когда застройщик заключает соглашение с риэлтерскими агентствами на продажу квартир. Обе организации приступают к реализации жилья, и в итоге застройщик получает деньги за одну квартиру дважды.

    Проблемы возникают во время сдачи жилья в эксплуатацию. Тогда каждый начинает перекладывать свою вину и это может затянуться на долгие годы. Чтобы не попасться на удочку к таким аферистам, следует требовать у продавца, зарегистрированного в органах федеральной службы, договор долевого строительства!

  4. СПРАВКА! Договор должен быть строго регламентирован 214-ФЗ! Кроме того, пакет документов должен содержать план квартиры, чек о внесении денежных средств на счет продавца, письмо то застройщика об отсутствии претензий по оплате.
  5. После приобретения квартиры компания-застройщик может предложить услуги по оформлению жилья (права собственности, страхование рисков). Подобные услуги могут обойтись порядка половины стоимости всей квартиры. Кроме того, не имея компетентных специалистов, оформление документов может быть составлено с массой ошибок и неточностей.

    После оформления такого рода договора собственник долгое время бегает по различным инстанциям с целью грамотного оформления документов. В итоге покупатель оказывается с поддельным договором на руках и с пропавшими средствами.

  6. При подписании договора всегда требуйте утвержденную документацию! Предъявляемые примерные расчеты всегда разнятся с истинными показателями не в сторону покупателя.

    На примерных расчетах может значиться одна площадь квартиры, а на утвержденном плане квадратура будет значительно меньше.

Как безопасно с юридической точки зрения оформить сделку?

  1. Проверьте всю имеющуюся информацию о компании. Тщательно изучите сайт застройщика, ознакомьтесь с отзывами на форумах, поинтересуйтесь о компании у тех, кто уже пользовался ее услугами. Узнайте, нет ли у компании «замороженного» или незавершенного строительства.
  2. Проверьте уставные документы компании, вам их обязаны предъявить по требованию. Ознакомьтесь с документацией непосредственно на саму застройку, в которой вы планируете купить квартиру. Отсутствие хотя бы одного документа является поводом повременить с оформлением договора.
  3. Заключайте ДДУ (договор долевого участия)! Если вы воспользуетесь временным договором, то возможно, вам еще нескоро предстоит въехать в новое жилье. Вам будет предложено заключить основной договор только после наличия всех разрешений. Эта процедура может затянуться на долгое время.
  4. При покупке вторичного жилья проверьте на вменяемость собственника квартиры. Выясните информацию о тех, кто впоследствии может претендовать на долю в квартире.
  5. При сделке по доверенности, устройте встречу с собственником. Это поможет избежать мошеннической аферы.

Как без проблем купить жилье по заниженной стоимости?

Зачастую при покупке квартиры продавцы просят при оформлении договора указать заниженную стоимость жилья. Они ссылаются на уменьшение суммы налога. При этом остаток суммы передается продавцу на руки. В лучшем случае вы можете подстраховаться распиской. Нередки случаи, когда остаток денег отдавали под «честное слово».

Если в планы продавца не входят мошеннические операции, то это ни к чему плохому вас не приведет.

Однако бывали случаи, когда после оформления продавец признавал сделку недействительной. В этом случае вам вернут денежные средства, которые указаны в договоре. То, что вы отдали на руки продавцу, вам не вернется!

ВНИМАНИЕ! Чтобы избежать неприятностей, не соглашайтесь на сомнительные сделки. В конце концов, оплату налогов будет производить сам продавец, к вам это отношения не имеет. Так что лучше обезопасить сделку отказом от подобного рода предложений, чтобы потом не лишиться значимой суммы.
      

Полезное видео

Как не попасться на уловки мошенников при покупке квартиры — советы юриста.

Заключение

Рынок недвижимости постоянно наращивает свои обороты, а это значит, что вместе с этим ширится и количество аферистов, желающих заработать нечестным трудом. Покупка жилья в новостройке или приобретение «вторички» требует соблюдения своих мер предосторожности.

В любом случае, если вы не уверены в своей компетентности или совершаете покупку впервые, целесообразно обратиться к специалисту, чтобы избежать материальных потерь. Это в значительной степени поможет вам сделать правильный выбор и исключить финансовые потери!

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва +7 (812) 467-32-58Санкт-Петербург
          
    +74999384764 Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: