+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Как составить типовой договор купли-продажи квартиры: требования к документу и вносимым данным

Любая имущественная сделка оформляется подлежащим последующей регистрации, гражданско-правовым договором. Особое место в этом ряду занимают договора, по которым проводится купля продажа недвижимости. В статье речь пойдёт о нормах, применяемых к составлению таковых при сделках с квартирой.

Юридические новости

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Кто его может составить?

ВНИМАНИЕ! Купчая на квартиру может составляться по усмотрению сторон сделки в нотариальной конторе, где он будет одновременно и удостоверен.

Так же договор купли-продажи может быть составлен:

  • юристом, сопровождающим сделку;
  • юристом компании по работе с недвижимостью;
  • риэлтором;
  • сторонами сделки самостоятельно.

Главное – это владение основами юридической грамотности, и набор необходимых компетенций для заполнения подобных договоров. Допустимо так же воспользоваться готовым шаблоном, полученным в качестве образца на одном из сайтов, с внесением в него требующихся сведений. Естественно, что вносимые сведения должны отражать суть проводимой имущественной сделки.

Как выглядит простая письменная форма купчей: требования к ней

Согласно нормам законодательства, к договору купли продажи (ДКП) предъявляются требования Гражданского кодекса, регулирующего все прецеденты передачи права собственности и вступления в неё, рассмотренные главой 17 ГК РФ.

Договор должен составляться в простой письменной форме, из его содержания должно проистекать точное понимание того, что данным документом скрепляется имущественная сделка с недвижимостью, в частности – с квартирой, что соответствует положениям статьи 153 ГК РФ.

Статья 153 ГК РФ. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поэтому основой этого документа является подробное описание сделки, которая происходит, и условия, которые ей сопутствуют. При этом в тексте должны содержаться только те положения, которые стороны готовы полностью исполнить.

СПРАВКА. На основании статьи 450 ГК РФ не исполнение обязательств, внесённых в ДКП, допускает его одностороннего расторжения.

Кроме этого, во избежание расторжения договора на основании положений статей 166, 167 ГК РФ, при заключении сделки требуется:

  1. Заключить его с совершеннолетним и полностью дееспособным лицом.
  2. Передавать права фактически, договор не должен являться мнимым.
  3. Все действия совершаются по воле обеих сторон.
  4. Все условия сделки имеют законный характер.

Основной договор купли-продажи составляют в трёх экземплярах (или более) – по числу сторон. Один экземпляр дополнительно подготавливается для Росреестра. Договор вступает в силу с момента подписания, но фактический переход осуществляется только после внесения сведений о купле продаже (ст. 131, 551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Какие документы нужны для составления?

Для составления договора купли-продажи квартиры потребуется комплект бумаг. Стандартный пакет документации состоит из нижеследующего:

  • гражданские паспорта сторон;
  • предварительный договор (ПДКП), если он составлялся;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический план квартиры;
  • кадастровая выписка об отсутствии обременений;
  • выписка из поквартирной книги.

Сведения, внесённые в указанный перечень, внимательно переносятся в текст договора, без ошибок и исправлений.

ВАЖНО! Представители сторон должны иметь для правоспособности подписи, нотариально удостоверенную доверенность.

А лица, совместно нажившие имущество в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу.

Желательно, чтобы все жильцы были выписаны заведомо – до заключения договора. Особенно это касается матерей с несовершеннолетними детьми.

Как правильно написать типовой вариант?

В самом начале указываются реквизиты документа.

К обязательным сведениям относятся:

  1. Наименование, с которого начинается составление купчей. Оно формулируется: «Договор купли продажи квартиры».
  2. Строчкой ниже указывается место (населённый пункт) и время (число, год, месяц) составления.

Что прописывается в договоре:

  1. Вводная часть. С неё начинается тело документа. Здесь указываются фамилия, имя, отчество покупателя и продавца, а также их паспортные данные. В этой же части участники сделки определяются в качестве сторон. Вносимые сведения должны соответствовать гражданскому паспорту.

    СПРАВКА. Если интересы лица представляет поверенный, то вносятся реквизиты доверенности и сведения о стороне сделки.

    Для юридических лиц требуется внесение:

    • наименование компании;
    • юридический адрес;
    • реквизиты учредительной документации.
  2. Предмет договора. Следует за вводной частью и содержит определение юридической операции, которая заключается данным договором сторон. Здесь указывают, что Продавец передаёт Покупателю, а Покупатель принимает принадлежащую Продавцу на правах собственности, квартиру.

    Далее указываются характеристики жилого помещения, извлечённые из кадастровой и технической документации.

    В их числе:

    • адрес нахождения;
    • этажность дома и этаж;
    • число комнат;
    • общая и жилая площадь;
    • иные существенные параметры.
  3. Существенные условия. После определения сторон и описания объекта, следуют положения, которые описывают всю операцию по передаче права собственности на жильё, в подробностях. Они называются существенными, то есть – обязательными условиями договора.

    Их располагают по пунктам, каждый пункт раскрывается подпунктами, в которых перечисляются нюансы каждого условия. Обязательно требуется написать в договоре купли-продажи квартиры нижеследующие пункты.

  4. Права и обязанности сторон. Здесь указывают, что Продавец передаёт, а Покупатель получает в собственность, посредством проведения имущественной сделки, квартиру. Соответственно, покупатель вправе претендовать на передачу объекта для его беспрепятственного использования по целевому назначению, а продавец вправе получить денежные средства, положенные по сделке.

    ВНИМАНИЕ! Все нюансы, относящиеся к конкретной сделке, указываются в подпунктах.

    Например:

    • сроки, когда жильцы освободят помещение;
    • сроки, когда деньги будут уплачены;
    • дата фактического перехода прав и условия.
  5. Условия оплаты. В них нужно написать точную стоимость квартиры, которая установлена сторонами и фактически оплачивается покупателем по договору купли-продажи квартиры. Если составлялся ПДКП, по которому уплачивался аванс или задаток, его следует засчитать в общую сумму платежа, которая указывается в этом пункте.

    То есть, из передаваемой продавцу суммы, вычесть уплаченное ранее. При внесении стоимости квартиры, следует указать:

    • общую стоимость квартиры;
    • ранее уплаченную сумму;
    • остаток по сделке.

    Данный пункт содержит условия, по которым передаётся указанный остаток. Он может передаваться:

    • наличными;
    • перечислением;
    • через банковскую ячейку;
    • на депозитный счёт нотариальной конторы.

    Во избежание рисков не следует вносить в тело документа цену квартиры, отличающуюся от её фактической стоимости, уплаченной по сделке.

  6. Сроки передачи недвижимости. К срокам относится дата, назначенная для перехода фактических прав на объект.
  7. Ответственность сторон. Здесь даётся указание на гарантии, представленные продавцом относительно чистоты сделки, в том числе – на отсутствие третьих лиц, которые могут притязать на квартиру.

    Определяется порядок оплаты и передачи квартиры.

    ВАЖНО! Необходимо указать нормы, предусмотренные сторонами в качестве санкций за неисполнение положений договора.

    В них могут, по усмотрению сторон, взиматься пени и штрафы за просрочку платежа или передачу квартиры надлежащим образом.

  8. Условия расторжения договора. В этой части обязательно указывают основания, которые могут привести к расторжению сделки:

    • по согласию сторон составлением соглашения;
    • в одностороннем порядке через суд.

    Так же обязательно следует вписать положение, оглашающее, что при расторжении договора, всё полученное сторонами по сделке возвращается.

Дополнительные условия

В определённых случаях эта часть может содержать сведения, которые усилят правоспособность купчей и смогут регулировать те или иные нюансы процедуры. Сюда может быть внесено всё, что не противоречит законодательству и регулирует специфическую ситуацию конкретной сделки. В числе таких ситуаций могут быть нижеследующие особенности.

Ипотека

В этом случае возникают дополнительные действия. При ипотеке необходимые условия связаны с:

  • получением кредита;
  • оформлением и регистрацией кредитного договора.

Поэтому нужно внести положение, исходящее из нюансов расчёта с продавцом, которое будет производиться банком. Исходя из этого, покупатель может:

  1. Передать часть средств любым удобным сторонам способом, а часть средств будет перечислена банком.
  2. Рассчитывать только на инвестиции, обещанные банком.
ВНИМАНИЕ! Для составления купчей потребуется дополнительно кредитный договор, регулирующий расчёт с продавцом.

Ряд условий, установленных кредитным договором, потребуется согласовать с положениями купчей.

Жилищные сертификаты, материнский капитал и иные субсидии

При использовании перечисленных источников оплаты за приобретение квартиры, данные обстоятельства следует внести в положение договора об оплате, так же указав их источник. Обязательно указывается:

  • цена объекта;
  • сумма, уплачиваемая покупателем;
  • сумма, перечисляемая уполномоченной инстанцией.

Так же указывается порядок оплаты, сроки передачи денежных средств и перечисления остатка Пенсионным Фондом, администрацией или иным уполномоченным учреждением. А в случае расторжения предусмотреть порядок возврата полученных продавцом денег. Дополнительно указывается, что договор действителен при приложении к нему документа, выданного ПФ РФ (иной инстанцией), удостоверяющей проведение платежа.

Покупка доли

Обстоятельство долевой собственности указывается уже в предмете договора, где даются характеристики полной квартиры, после чего указывается размер долевого права в квартире, которое отчуждается покупателю. В этом случае наименование купчей должно быть сформулировано как «Договор купли продажи ½ (или иного) доли в праве собственности на квартиру.

При указании цены объекта в договор вносится только стоимость доли, которая приобретается. Дополнительно указывается, что совладельцы долевой собственности уведомлены о продаже надлежащим образом».

СПРАВКА. При покупке доли требуется приложить нотариально удостоверенное согласие от сособственников по жилому помещению.

На какие пункты стоит обратить внимание?

После составления, перед тем как подписать все представленные заполненные экземпляры, следует внимательно проверить текст договора на отсутствие в нём ошибок. При их обнаружении регистрационной инстанцией, в регистрации могут отказать, поэтому такая проверка обязательна.

Особое внимание следует обратить на следующие моменты:

  1. Адрес объекта, кадастровые и технические параметры, которые внесены в предмет договора, потому что мошенники зачастую подменяют объект во время проведения сделки. Или – продают помещение по не существующему в реальности адресу.
  2. Наименование населённого пункта, так как мошенники нередко продают квартиры, расположенные по аналогичным адресам в других населённых пунктах, где недвижимость значительно уступает в цене.
  3. Цена квартиры, так как недобросовестные покупатели могут внести заниженную (завышенную) стоимость, чтобы расторгнуть договор и получить прибыль за счёт разницы между фактической оплатой и указанной в договоре стоимостью.

Купля продажа относится к сделкам, которые обеспечивают определённый риск для обоих контрагентов, но в особенности – для покупателя.

Полезное видео

Посмотрите видео о составлении договора купли-продажи квартиры:

Заключение

ДКП можно составить самостоятельно, если учитывать все правила его составления. Он должен содержать вводную часть и существенные положения. Некоторые ситуации требуют введения дополнительных положений. Готовый текст обязательно требуется перепроверить на предмет технических ошибок и намеренного недобросовестного искажения информации контрагентом.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий