+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Купля-продажи части недвижимости: как выкупить долю в квартире?

В сфере недвижимости сделки по купле и продаже доли в квартире считаются наиболее сложными.

Трудности заключаются в том, что нет четких границ собственности, размер собственности зависит от количества владельцев, и, как правило, доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры.

Такие сделки регулируются статьями 250 ГК РФ и Федеральными Законами 391 и 172 .

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Доля в квартире – это часть собственности на нее. В свидетельстве о праве собственности выражается в виде дроби (1/2, 1/7 и т.п.).

В некоторых случаях суд может приравнять имущество каждого собственника к какой-то комнате. При этом, однако, решение суда на новых владельцев не распространяется и с вопросом о том, где начинается и заканчивается часть чьей-то недвижимости нужно снова идти в суд.

Если в семье появляется ребенок, то процедура также должна проводиться заново. Все эти трудности приводят к тому, что доли в квартирах продаются по заниженной стоимости. Данные сделки, как правило, осуществляются с целью дальнейшего выкупа квартиры целиком, либо же для получения прописки – для регистрации по месту жительства согласие собственников не требуется.

То есть данный тип сделок является предпочтительным для тех, у кого пока нет средств ни на приобретение однокомнатной квартиры, ни на покупку целой комнаты в коммуналке, а также для тех, кому необходимо получить прописку, как правило, это граждане других регионов РФ или стран СНГ.

ВАЖНО! со 2 июня 2016 согласно Федеральному Закону N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» любая сделка по купле-продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

  • точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРН);
  • цена доли;
  • перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

  1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
  2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.

    В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

    Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры.

Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки.

ВНИМАНИЕ: согласно статье 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, либо должно пройти 30 дней с момента уведомления о вручении извещения о продаже доли в квартире, иначе сделка может быть оспорена в суде.

Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

      

Виды сделок купли-продажи долей

  • Принудительный выкуп.

    В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.

  • Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).

    Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
  2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
  3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

    Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

  4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

  5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

  • Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.

    Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

Как оформить выкуп доли в квартире?

  1. Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:

    • документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
    • правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
    • документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
    • выписка из домовой книги;
    • нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Передача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.

Скачать типовой договор купли-продажи доли квартиры.

Образец договора купли-продажи доли квартиры.

      

Налоги и пошлины на приобретение

При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

В случае, когда доля принадлежит собственнику более трех лет, налог взиматься не будет. Если же доля принадлежит собственнику менее трех лет, от полученной по договору суммы продавцу нужно будет заплатить налог в размере тринадцати процентов с вычетом из этой суммы одного миллиона рублей, если полагается налоговый вычет.

Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств. Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).

В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.

Заключение

Приобретение доли в квартире – трудоемкий и длительный процесс со множеством нюансов. Перед подписанием договора и передачей денег обязательно нужно удостовериться, что продавец не нарушал права преимущественной покупки, иначе сделка может быть признанной недействительной через суд. Заверенная у нотариуса отказная либо полученное у нотариуса свидетельство уведомления об извещении о продаже доли в квартире являются обязательными документом для осуществления сделки.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 7
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Марк Тихомиров

    В моей собственности 1/2 квартиры в аварийном бараке. Другие собственники (таковых в природе нет) в Росреестре не обозначены. Какую долю выкупной стоимости я получу при расселении из аварийного жилья?

    • Игорь

      Могу только подтвердить ответ Сергея — предоставление или, в крайнем случае выкуп, производится только на ту собственность, которая вам принадлежит. Однако, возможны нюансы, связанные с размером этой площади — вам не могут предоставить меньше нормативных требований. Как правило, это не менее 18 кв. м общей площади.

    • Сергей

      Здравствуйте Марк, при переселении граждан из аварийного и ветхого жилья, непригодного для проживания таким гражданам предоставляется равнозначное по площади и по остальным параметрам жилое помещение, находящееся в пределах того же населенного пункта.
      При согласии собственника (собственников) может предоставляться денежная выплата в размере выкупной стоимости, однако это не является обязанностью органа местного самоуправления, по закону он должен предоставить именно жилье, а деньги предоставляются в случае отсутствия муниципального жилищного фонда или по иным причинам с согласия собственника.
      Закажите вписку из ЕГРН в отношении вашей квартиры, для того чтобы выяснить, кто является участником долевой собственности вашей квартиры.

  2. Таисия Жукова

    Добрый вечер. Сестра требует чтобы я срочно выкупила ее долю — 1/3 дома. Я живу в доме и хочу выкупить эту треть , но у меня нет денег, а сестра прислала письмо, что в течение месяца требует дать ответ , иначе она продаст свою долю третьему лицу. Что мне делать?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Ваша сестра правильно действует. Руководствуясь Вашим преимущественным правом покупки её доли, она извещает Вас о намерении продать свою часть. Каждый человек принимает решение в силу желаний подкреплённых возможностями. Хотите купить – изыскивайте средства. Нет средств – договаривайтесь с сестрой. В противном случае доля будет продана третьему лицу.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 250).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
  3. Евгения

    Сегодня любой договор по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам ответственность несет нотариус, поэтому он тщательно проверяет законность процедуры, в том числе в отношении сособственников жилья и уведомления их о предстоящей продаже.

  4. Валентина

    Как ни сложен процесс выкупа долей недвижимости, но именно по этому принципу в Петербурге расселялись и продолжают расселяться большие коммунальные квартиры, в которых проживают как собственники, так и наниматели отдельных комнат. Для расселения такой недвижимости была разработана специальная городская программа. У жителей коммуналки выкупал комнаты единственный покупатель. Квартира, как правило, на первом этаже, становилась отдельной, и площадь ее использовалась под офисы или торговые предприятия. По программе очередникам при выкупе добавляли социальные выплаты, и они могли приобрести госжилье с понижающим коэффициентом. Расселение коммуналок процесс тяжелый, конфликтный, но налицо положительный результат.