+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа?

Продать долю в квартире не так-то просто. И дело не только в том, что охотников на целое жилье несравнимо больше, нежели на его часть — тут даже один на один с собой не останешься, не говоря уже о выгоде, которая от доли в разы ниже, чем от целостной квартиры. Оказывается, есть ряд людей, которые имеют приоритетное право покупки доли в квартире.

Татьяна Андриюк - юрист, правовед
Татьяна Андриюк - юрист, правовед
Юридические новости
право преимущественной покупки доли в квартире

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Что такое право преимущественной покупки доли в квартире?

По сути преимущественное право покупки доли квартиры означает следующее. Прежде чем искать кандидатов на покупку своей части жилища, ее хозяин обязан предложить эту сделку остальным членам долевой собственности (ст. 250 ГК) — за ту же самую цену, установленную для продажи.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественная покупка доли в квартире происходит во всех случаях, за исключением тех, когда квартира идет «с молотка» на публичных торгах (ст. 255 ГК), когда согласием остальных совладельцев можно пренебречь.

ГК РФ Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Причем до того, как делать это предложение, тоже есть ряд правил. Этот вопрос ни в коем случае не решается устно, даже если «здесь все свои». Своих в юридических вопросах нет. Потому процесс должен выглядеть следующим образом:

  1. Собственник в виде письменного уведомления сообщает остальным совладельцам о своем желании продать свою часть жилища и предлагает им выкупить долю.
  2. Остальные сособственники могут принять предложение, а могут не принять — в последнем случае они обязаны оформить письменный отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.
  3. Теперь продавец может искать кандидатов на покупку уже со стороны.
  4. Продажа доли. Заключение сделки.

Скачать уведомление о продаже доли квартиры: бланк, образец.

Письменный отказ от покупки доли в квартире (образец можете скачать ниже) в случае нежелания сособственников выкупать предложенную им долю является обязательным. Без него сделка будет считаться незаконной.

Продающий, делая предложение о сделке совладельцам, не имеет права завышать цену. Так, например, если он предлагал выкупить у него долю по цене полумиллиона рублей, получил официальные отказы, а затем для других уже кандидатов, назначил цену в 300 000 рублей — долевые сособственники получат право оспорить такую сделку через суд, поскольку здесь были нарушены их права.

      

Как оформить отказ?

Для этого есть два пути. Первый — наиболее распространенный — сособственник, получив уведомление, отправляет ему ответное письмо о своем отказе (заказное, с уведомлением под роспись). На то, чтобы подумать и дать точный ответ, ему дается месяц. Если в течение тридцати дней после принятия уведомления адресат никак не отреагировал, это можно будет считать отказом.

Правда, нужно сохранить уведомления этих писем — так вы сможете подтвердить факт того, что вы со своей стороны обязанности выполнили и тем не дадите повод считать сделку незаконной.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры: образец, бланк.

Примерный образец заявления сособственника об отказе от преимущественного права покупки доли квартиры

Второй встречается реже — сособственник пишет такое заявление непосредственно в Росреестр (Регистрационная либо Кадастровая палата).

Потребуются следующие документы:

  • общегражданское удостоверение личности;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на долю в жилище.
Стоимость отказа будет равняться стоимости услуг нотариуса — обычно это колеблется в районе 1500-2000 рублей.

Если продавцу удастся найти сразу всех долевых совладельцев и убедить их вместе явиться в Росреестр, то все будет проще — они могут попросту оформить и подписать единый документ отказа, после чего можно будет уже выходить на открытый рынок.

Как продать долю третьему лицу в обход этого права?

Несмотря на то, что закон предусматривает защиту интересов всех владельцев и совладельцев жилья, все же существуют способы — вполне легальные — обойти это право. Что ж, в этом тоже есть определенная логика — ведь с другой стороны каждый собственник должен иметь возможность беспрепятственно совершать юридические действия со своей частью жилища, продать его, заложить и так далее — и в том числе. решать, с кем лучше заключить сделку.

Очень часто люди идут в этом случае на дарение. Дело в том, что согласно законодательству, о праве преимущественного выкупа можно говорить только в случае возмездной сделки. Нет денег — нет и такого права. Потому собственник часто попросту оформляет дарственную, а далее стороны «по-тихому» рассчитываются между собой.

Этот способ крайне неэффективен. Во-первых, никто не может гарантировать, что ваш секрет не будет раскрыт, и сособственники не подадут в суд, требуя признать сделку притворной, а именно так и произойдет, если будет доказано, что имела место быть негласная передача денег. Для этого сособственникам достаточно представить свои доказательства, далее суд может запросить выписку с банковского счета — и все станет ясно.

Есть и другая опасность — обычно пишут сперва дарственную, регистрируют ее в Кадастровой палате, затем получают деньги. Можно ли поручиться, что партнер окажется по отношению к вам честным человеком и отдаст ту сумму, на которую вы договаривались? Ведь договор дарения-то уже оформлен, кадастровая выписка им получена, чего ради еще что-то отдавать?

Отменить дарение, если таковое было совершено по собственной воле и в здравом уме, нереально. Не идти же самому заявлять на себя о притворной сделке.
      

Завышение стоимости

Как указывалось ранее, часто продавцы, предлагая долевым сособственникам выкупить у них часть жилища, указывают несуразно высокую стоимость. И затем, получив отказы, реализуют долю по более гуманной цене.

Однако этот способ тоже ненадежен — в этом случае, узнав о том, что реализация состоялась за гораздо более низкую цену, разозленные дольщики могут подать в суд и даже выиграют его.

Частичное дарение

Этот метод является самым надежным. Хотя и тоже не без риска, конечно — все-таки определенную часть придется подарить.

Итак, если вы категорически не желаете иметь никаких дел с другими совладельцами, но нашли уже себе, как вам показалось, во всех отношениях достойного кандидата, то подарите ему сначала часть своей доли — для этого можно просто сходить вместе в Кадастровую палату, если объем юридических знаний позволяет вам это сделать. Но лучше все-таки обратиться для составления договора дарения к нотариусу — так вы избежите почти гарантированных для обывателя ошибок. После этого «кулуарно» договариваетесь о сумме и получаете ее — без свидетелей конечно.

Далее прежние ваши долевые сособственники перестают быть носителями первоочередного права на выкуп — отныне это тот, кому вы подарили часть своего куска жилплощади. Вот теперь процедура оформляется в полном соответствии с законом — вы отправляете на его имя письменное уведомление, он соглашается, далее сделка регистрируется в Регистрационной палате.

Итак, получается, что обойти пресловутое право преимущественного выкупа все-таки можно. Но для этого нужно быть уверенным в надежности выбранного кандидата и не жадничать сверх меры — помните, что постоянно есть риск признания сделки ничтожной. А может быть лучше и вовсе отказаться от идеи поиска лазеек в законе — ведь жить по правилам всегда проще.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий