+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Недвижимость не может допускаться к сделке без полного пакета документации. Некоторые документы к сделке не представляются, но их требуется предъявить покупателю для удостоверения правоспособности объекта и потенциального контрагента сделки. Таким образом узнаем, какие нужны документы, чтобы купить жилье.

Содержание:

Необходимый пакет документации для оформления договора

Если сделка проводится без привлечения кредитных организаций и средств от материнского или жилищного сертификата, набор документации будет минимальным. Но и он укладывается в достаточно объёмный перечень. Наибольшее юридическое значение имеют документы продавца, так как именно он является держателем права на квартиру.

Какой список бумаг должен быть у всех сторон?

Подробное описание пакета документов покупателя и продавца.

У покупателя

Лицу, планирующему покупку жилья за наличные, достаточно иметь гражданский паспорт. А так же – паспорта всех членов семьи старше 14 лет или свидетельства о рождении детей – для дальнейшей прописки. Лица, состоящие в браке, должны иметь свидетельства о его заключении.

В отличие от продавца, от покупателя не требуется нотариально удостоверенное разрешение на проведение сделки от супруга.

Если оформлением покупки занимается представитель, ему требуется выдать нотариально удостоверенную доверенность. В этом случае от него потребуется собственный паспорт для удостоверения личности и признания правоспособности функций поверенного.

Так же покупатель может располагать:

  1. Сертификатами, предусматривающими их вложение в жильё.
  2. Договором ипотечного кредитования.
О наличии таких документов нужно сообщать продавцу до начала заключения предварительного договора купли продажи (ПДКП).

У продавца

В первую очередь собственник жилья, выставленного на торги и готового к сделке, должен иметь оригинал:

  1. Правоустанавливающего документа.
  2. Право удостоверяющего свидетельства.

К право удостоверяющей относится документация, которая была получена владельцем квартиры при вступлении в право собственности и на момент продажи должна находиться у него на руках. Например, при приватизации, приобретении жилья в результате сделки или наследования. Если при вступлении в собственность возбуждались судебные споры, то такой документ выдавался решением суда.

В числе правоустанавливающей документации может быть зарегистрированный в Росреестре гражданско-правовой договор сделки:

  • купли-продажи;
  • мены или обмена;
  • дарения.

Кроме этого, в роли правоустанавливающей документации может выступить:

  • свидетельство о приватизации;
  • свидетельство о наследовании;
  • решение суда о признании права собственности.

Право удостоверяющим, является свидетельство, выданное в Росреестре, на основании регистрации правоустанавливающего документа. Или свидетельство о собственности, выписанное на имя продавца недвижимости.

ВАЖНО: Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы не взаимозаменяемы. Собственник обязан представить оба из них.

Кроме этого должны быть в наличии:

  1. Выписка из поквартирной книги о лицах, прописанных в квартире. Владелец недвижимости получает её в управляющей компании (УК).
  2. Копия лицевого счёта, подтверждающая отсутствие долгов по квартплате. Получают её так же в УК, у бухгалтера или главного бухгалтера.
  3. Технический план квартиры. Его выдаёт БТИ, действие полученного документа правоспособно в течение года.
  4. Кадастровая справка об отсутствии обременений на продаваемый объект. Её можно получить в Кадастровой палате (отделении Росреестра) или заказать через многофункциональный центр (МФЦ).

Определённые ситуации предъявляют дополнительные требования:

  1. Если имущество приобреталось в браке, супруг обязан дать разрешение на его продажу (ст. 35 СК РФ). Кроме случаев заключения брачного договора, если в нём установлено иное, получения квартиры в дар или по наследству.
  2. От имени несовершеннолетнего собственника выступает его законный представитель, обязанный предъявить документацию, подтверждающую степень родства и разрешение от органов опеки.
  3. Представитель должен действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Если собственников несколько – подобный пакет документации должен быть у каждого из них.

Особый перечень документации, исходя из разновидности сделки

Купля продажа проводится, исходя из полномочий сторон. От этого зависит её специфика и алгоритм, а так же – пакет представляемой к сделке документации. Все нормы, предъявляемые к приложениям для оформления договора, ориентированы на параграф 7 главы 30 ГК РФ.

За наличные

Здесь требуется стандартный базовый набор, который предусматривает предъявление покупателем гражданского паспорта (доверенности), а продавцом, кроме этого:

  • правоустанавливающего и право удостоверяющего документов;
  • техплана квартиры;
  • кадастровой справки об обременении.

В процессе составления договора и проведения расчёта между сторонами, продавец выдаёт покупателю расписку о получении наличных денег в сумме, равной стоимости квартиры.

В ипотеку

Кроме базового пакета документации, который представляется продавцом и покупателем, покупатель обязан оформить и приложить к договору купчей – договор кредитования, выданный банком. Для его оформления собственник объекта предоставляет ему дополнительно справку об инвентарной стоимости объекта из БТИ. По требованию банка покупатель проводит независимую оценку жилого помещения, получая на руки акт независимой экспертизы о стоимости недвижимости.

СПРАВКА: Если квартира в ипотеке, нужно переоформить договор кредитования и приложить разрешение банка на продажу.

Новостройка

Если дом ещё не введён в эксплуатацию, у держателя права на получение квартиры отсутствуют правоустанавливающие и право удостоверяющие документы. Вместо них он предъявляет зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ). По ДДУ допускается оформлять не купчую, а договор переуступки права на получение помещения в строящемся доме вместо предшествующего дольщика.

Если ранее переуступка уже производилась, то у нового правообладателя должны быть все экземпляры зарегистрированных Росреестром договоров, полученные по переуступке и дополнительные приложения к ним.

Вторичное жильё

В этом случае обязательно приложение:

  • справки об отсутствии обременений и арестов;
  • техплан;
  • выписки из лицевого счёта и поквартирной книги.

Если дом имеет давнюю историю, лучше получить архивную (расширенную) выписку, дающую картину о всех зарегистрированных в квартире жильцах со дня её заселения.

Доля недвижимости

В помещении, оформленном в долевую собственность, преимущественное право покупки получают совладельцы недвижимости. Правообладатель должен официально уведомить совладельцев о предстоящей продаже доли. В ответ на уведомление, они должны представить нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Если они отказываются от оформления этого документа, альтернативой будет отправленное заказным письмом сообщение, удостоверенное нотариусом. После отсутствия ответа в течение одного месяца, нотариус выдаёт разрешение на сделку.

Если оформлять на ребёнка

Несовершеннолетний собственник не вправе распоряжаться имуществом. Эту процедуру проводят его законные представители: родители или опекуны. Они должны предъявить доказательства своих полномочий на совершение сделки, а так же – получить разрешение от органов опеки и попечительства. Обращение в данный орган продиктовано условиями, не допускающей ухудшения благосостояния несовершеннолетнего собственника.

Порядок покупки здесь такой. Покупатель, оформляющий недвижимость на ребёнка, в органы опеки и попечительства обращаться за разрешением не обязан, если квартира покупается не взамен ранее проданного имущества несовершеннолетнего. Ему достаточно предъявить документацию о родстве или опекунстве.

Вложение материнского капитала

Продавец подготавливает дополнительный пакет документации – ксерокопии документов, подготовленных к продаже. Копии передаются в Пенсионный фонд (ПФ) РФ.

ПФ РФ проводит проверку:

  • технических и кадастровых характеристик;
  • соответствия жилья санитарным нормам, установленным в регионе проживания семьи.

На покупку объекта, отвечающего установленным критериям, выдаётся разрешение на продажу в виде официального документа. Он прилагается к пакету основной документации.

Субсидии

По преимуществу свидетельства о получении дотаций, предусматривающих субсидии на жильё, предоставляет местный муниципалитет. Процедура покупки при его наличии следующая. Держатель права на субсидию получает пакет документации о технических и кадастровых характеристиках объекта в виде копий. После анализа соответствия жилья установленным нормам, получатель субсидии может оформлять сделку.

Срок действия субсидии не более полугода, если он истёк – полученное свидетельство не действительно.

Разрешение на использование субсидии получают в том отделе администрации, где покупатель стоял в очереди на жильё и получал сертификат. Например, в г. Москва – это Агентство по предоставлению жилищных займов и субсидий.

На что нужно обратить внимание во избежании мошенничества?

Чтобы избежать рисков, покупателю требуется проверить в первую очередь правоустанавливающую и право удостоверяющую документацию. Они должны быть представлены в виде оригиналов.

Насторожить должны:

  • нотариально удостоверенные копии;
  • дубликаты документов.

Без оригинала заключать ПДКП нельзя. При наличии дубликата нужно запросить выписку из Единого Государственного реестра правообладателей (ЕГРП). В выписке из поквартирной книги нужно выяснить отсутствие несовершеннолетних детей, так как недобросовестный продавец может оставить их регистрацию «в нагрузку», а выписать их через суд можно далеко не всегда. В кадастровой выписке проверяется отсутствие ареста и залога.

Во всех случаях нужно опасаться поддельной документации, поэтому выписка из ЕГРП может выручить и в этом случае. Обязательно нужно обратить внимание на ДДУ при переуступке новостройки. Это должен быть зарегистрированный в Росреестре экземпляр. Предварительный ДДУ в сделке участвовать не может.

Также следует проверить экземпляр договора перед подписанием, чтобы в него не были внесены сведения об объекте, отличающиеся от ранее представленных технических и кадастровых характеристик, а так же – адреса квартиры.

Скачать образец выписки из ЕГРП

Что выдадут после покупки жилья?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов № 122-ФЗ от 21.07.97 и № 218-ФЗ от 13.07.15 г., сделка завершается регистрацией. Подписанный контрагентами договор передаётся на регистрацию, которая продолжается по регламенту 21 рабочий день.

После этого сторонам выдаётся документация:

  1. Продавцу – зарегистрированный экземпляр договора.
  2. Покупателю – экземпляр договора и свидетельство о праве собственности на квартиру.
СПРАВКА: Кроме полученных в Росреестре документов, право собственности подтверждается составлением передаточного акта.

Видео по теме

Смотрите видео о том, какие документы нужны для покупки квартиры:

Заключение

Роль документации в купле продаже недвижимости сложно переоценить. Поэтому от её тщательной проверки зависит как правоспособность сделки, так её юридическая чистота, допускающая беспрепятственное использование жилья по назначению.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий