+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Многие российские семьи вынуждены прибегать к использованию заемных средств для покупки собственного жилья.

Такие целевые кредиты на приобретение недвижимости получили название ипотечных.

Их оформление и получение имеет свою специфику, а также предполагает детальное документальное сопровождение.

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Условия приобретения квартиры в ипотеку

Условия покупки квартиры в ипотеку отличаются в зависимости от банка, но можно выделить ряд общих черт таких программ:

  • приобретаемая квартира оформляется в залог к банку – до этого момента заемщику могут быть предложены повышенные процентные ставки;
  • при возникновении длительной просрочки по платежам банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, а если этого не произойдет – изъять и реализовать залог для погашения кредита (даже если это единственное жилье неплательщика и там прописаны несовершеннолетние, такая недвижимость подлежит конфискации и продаже);
  • банки разрабатывают специальные программы для покупки разных категорий недвижимости: они отличаются по величине первого взноса и ставкам;
  • главное требование к покупаемой недвижимости: ее ликвидность (банками жестко регламентируются требования к предмету залога: это не должна быть квартира в аварийном или ветхом жилье, там должен быть отдельный санузел и пр.);
  • по ипотечному кредиту можно получит до 60-85% от стоимости недвижимости, остальное потребуется внести заемщику из своих сбережений;
  • ипотека оформляется на длительный срок (до 25-30 лет), что позволяет уменьшить ежемесячные платежи;
  • многие банки требуют привлечение супруги/супруга в качестве созаемщика;
  • заемщик должен обладать хорошей кредитной историей.
      

Выбор банка и обзор программ банков РФ

Для выбора банковской организации стоит внимательно изучить представленные ими предложения требования к заемщикам.

Например, некоторые банки отказываются кредитовать ИП или собственников бизнеса, лиц с невысокими официальными доходами, существенно ограничивают возрастные рамки заемщика или устанавливают другие барьеры.

Обычно самые выгодные предложения можно встретить у крупных банков с госучастием, так как они обладают ресурсами на предоставление заемщикам крупных сумм на длительный срок.

Именно поэтому лидерами российского ипотечного рынка являются такие организации как Сбербанк и ВТБ24.

Но для того, чтобы удерживать невысокие процентные ставки госбанки вынуждены тщательно следить за качеством кредитного портфеля и детально анализировать поступающие к ним заявки от заемщиков. Поэтому они требуют идеальной кредитной истории и наличия документально подтвержденных доходов.

Приведем действующие условия кредитования в крупнейших ипотечных банках-кредиторах:

Банк

Программа

Ставка,%

Первый взнос,%

Сумма кредита

Сроки, лет

ДельтаКредит

«Ипотека на квартиру в новостройке или на вторичном рынке»

От 10% (комиссия – 1.5% от суммы)

15%

От 600000 р.

5-25 лет

Сбербанк России

«Акция на новостройки»

8,9-10,9%

15%

От 300000 р.

До 30 лет

«Молодые семьи»

11,25%

20%

От 300000 р.

До 30 лет

«Приобретение готового жилья»

11,75%

20%

От 300000 р.

До 30 лет

ВТБ 24

«Квартира в новостройке»

10,4—11,4%

15%

От 600000 р.

До 30 лет

«Покупка готового жилья»

10,75—11,75%

15%

От 600000 р.

До 30 лет

«Победа над формальностями»

11,9—12,25%

40%

От 600000 р.

До 30 лет

Как происходит купля-продажа квартиры в ипотеку?

У желающего получить ипотеку есть два варианта старта этого процесса:

  1. получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех.
  2. Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму.

Итак, как проводится сделка? Независимо от того, какой вариант он выберет, далее необходимо проходить нескольких этапов покупки квартиры в ипотеку:

  • сбор и представление в банк запрашиваемых документов.
  • Подписание ипотечного договора.
  • Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу.
  • Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни.
  • Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора.

Договор и предварительный договор

В назначенный день заемщик и продавец должны прийти в банк для подписания договора купли-продажи. Обычно к нему предъявляются требования, которые стоит уточнить у кредитного специалиста, или же есть установленная форма.

Но многие банки практикуют заключение между продавцом и покупателем предварительного договора, в котором оговариваются ключевые условия продажи и покупки недвижимости, а также указывается на готовность продавца продать жилье на указанных условиях.

Для банков предварительный договор является гарантией того, что сделка купли-продажи не сорвется в самый неподходящий момент.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Документы

Какие документы потребуется предоставить банку для получения ипотечного кредита:

  • личные документы заемщика;
  • документация по его семейному положению (свидетельства о рождении детей/браке/разводе);
  • документация по квартире (выписка из ЕГРП, домовой книги, техпаспорт, заключение оценщика о рыночной стоимости жилья; для новостроек – инвестдоговор или договор участия в долевом строительстве);
  • документация по финансовому положению (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
  • документация по занятости (копия трудовой и пр.);
  • прочие документы (об образовании, о ликвидном имуществе в собственности и пр.).

Можно ли купить без первоначального взноса?

В чистом виде программы ипотечного кредитования, которые не предполагают наличие первоначального взноса у заявителей, сегодня не представлены. Дело в том, что такие кредиты относятся банками к высокорисковым, а отсутствие первого взноса не лучшим образом характеризует финансовое положение заемщика.

Поэтому большая часть кредитных учреждений требует внесения минимум 10-20% от оценочной стоимости недвижимости в зависимости от категории жилья (вторичка/новостройка).

По ипотеке без справок (подтверждения доходов и занятости) первый взнос уже должен составлять не менее 40-50%.

Но ряд заемщиков вправе рассчитывать на покупку своего жилья без первоначальных вложений. Для этого они могут воспользоваться следующими вариантами:

  • получить кредит по программе кредитования для молодых семей, по которым им полагается субсидирование 35-40% стоимости квартиры от государства;
  • использовать материнский капитал как первый взнос (но стоит учитывать, что не все банки его принимают – некоторые готовы рассматривать субсидию только как способ полного/частичного погашения ипотеки);
  • программой кредитования, разработанной совместно банками и застройщиками (такие предложения распространяются на ограниченный круг объектов по специальным маркетинговым программам);
  • взять потребительский кредит на первый взнос (но некоторые банки прямо указывают на запрет на использование заемных средств для внесения первого взноса – об этом факте они легко узнают, запросив кредитную историю заемщика);
  • предложить в залог другую имеющуюся недвижимость в собственности (по таким кредитам банки готовы предоставить 50-80% от цены предмета залога).
      

Особенности покупки

По военной ипотеке

Приобретение квартиры в военную ипотеку не предполагает финансового участия ипотечного заемщика.

Фактически все выплаты, включая ежемесячные платежи и первоначальный взнос, за него производит государство из средств НИС.

Квартиру уже обремененную ипотекой

Особенности приобретения залоговой квартиры состоят в том, что на ее продажу должно быть предварительно получено согласие банка-залогодержателя.

Некоторые банки предлагают льготные условия ипотечного кредитования на квартиры, которые находятся в залоге у банка. Например, в ВТБ24 предлагается сниженная процентная ставка (10,4%) для залоговой недвижимости.

Вторички

Ипотека на вторичное жилье – наиболее доступное и развитое направление кредитования.

Но в приобретаемой квартире не должно быть незаконных перепланировок, она должна иметь санузел и кухню, обладать всеми коммуникациями, не иметь статус ветхого или аварийного жилья и пр.

Полный перечень требований необходимо запросить у банка-кредитора.

Доли

Банков, кредитующих приобретение долей в недвижимости, в России немного. Если такую программу и удается найти, то она позволяет купить только последнюю комнату/долю в квартире в многоэтажке.

В результате такого приобретения заемщик становится полноправным и единоличным владельцем недвижимости.

Купить долю в других случаях в ипотеку не получится. Ведь доля в собственности не может выступать ликвидным предметом залога: ее достаточно сложно продать, при этом могут возникнуть проблемы с другим собственником.

В строящемся доме и новостройке

Многие банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке только у аккредитованных застройщиков.

Для потенциальных заемщиков наличие нескольких финансовых организаций, готовых выдавать ипотеку в строящемся объекте является хорошим знаком. Ведь для прохождения аккредитации застройщик должен пройти длительную процедуру проверки и ее получение служит гарантией того, что дом будет достроен и компания не откажется от своих обязательств.

Уважаемые посетители! Не забывайте, что помимо ипотеки есть еще несколько вариантов экономично приобрести квартиру, один из которых – Семейный Материнский Капитал.

Возможно, вас заинтересует Условия покупки квартиры у родственников на материнский капитал. Правда, нужно подождать 3 года, после получения СМК, но мы рассказали как можно обойти это условие. Подробный алгоритм с разбором всех нюансов можно узнать здесь.

Удачной покупки!

Видео

Покупка квартиры через ипотеку.

Заключение

Покупка квартиры в ипотеку – весьма длительный и трудоемкий процесс. Но его прохождение позволяет приобрести собственное жилье с рассрочкой платежа на длительный период и под низкую процентную ставку (по сравнению с потребкредитами).

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Разделы в рубрике "Покупка квартиры в ипотеку"
Комментарии 9
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Елизаветта

    Хотелось бы немного добавить об Оценке Рыночной Стоимости,при покупке квартиры в ипотеку. Оценочный альбом необходим что бы залогодержатель знал: рыночную цену, техническую информацию, ликвидационную стоимость. Важно, что кредит выдаётся от меньшей стоимости,указанной в альбоме. Цена в альбоме должна быть не меньше чем в авансовом договоре, иначе придётся доплачивать.

  2. Наталья

    Рынок недвижимости становится все цивилизованнее. Например, при покупке квартиры в ипотеку можно воспользоваться сервисом от Сбербанка ДомКлик, где можно подать не только заявку на кредит, но и совершить заключительный этап приобретения недвижимости, т.е. подать документы на регистрацию прав собственности на жилье, которое вы покупаете.

  3. Елена Ш.

    Узнайте больше о квартире на вторичке, которую вы хотите приобрести. Сразу уточняйте информацию о владельцах, этим вы сэкономите свое время. Наибольшие сложности могут возникнуть с покупкой в ипотеку квартиры, с владельцами-несовершеннолетними, инвалидами или пожилыми людьми. Количество документов, затребованных в таком случае банком, резко возрастет. Обязательным станет получение согласия органов опеки. В случае с пожилыми, старше 75-80 лет, банки могут затребовать также справку из психоневрологического диспансера от продавца. С одной стороны, это обезопасит покупателя от возможности расторжения сделки в дальнейшем, с другой — нужно желание продавца на сбор необходимых документов и дополнительное время. Поэтому покупатели с ипотекой зачастую отказываются от таких вариантов, впрочем, и продавцы тоже.

  4. Софья

    Основным «подводным камнем» ипотеки является нестабильность экономической ситуации на рынке. Поэтому перед тем, как решиться на такой серьезный шаг, нужно максимально внимательно изучить все предложения рынков. Просчитайте выплаты в специальной программе под разные варианты. Выбирайте сумму строго в зоне своего экономического комфорта.

  5. Наталья34

    Добрый вечер!Хочу поделиться своим опытом по покупке квартиры в ипотеку.Брала квартиру на вторичном рынке 4 года назад в Сбербанке на 10 лет под 13 %. На всю сделку и покупку квартиры ушло примерно 3 месяца. Сюда входило:заключение договора с банком, поиск квартиры(потому что одобрили меньшую сумму),затем заключение сделки с риэлтером и владельцем квартиры и уже в конце с банком. Что Вам хочу сказать,прошло все быстро, единственное что -много времени занимает сборка документов,и самое главное нужно найти хорошего риэлтора! Мне с ним очень повезло.Сейчас процент мне снизили до 11,9.Перед тем как брать ипотеку:1)определитесь с жильем(что хотите брать)
    2)найдите хороших риэлторов(много мошенников)
    3)уточняйте все нюансы по заключению сделки в банке.

  6. Татьяна

    Оформляли уже 2 ипотечных кредита и все в Сбербанке. Начинали с малосемейки в 2008 году и закончили однокомнатной квартирой. Сейчас планируем расширяться дальше. Рассматривали разные банки, но договор заключили все равно со Сбербанком: все ясно и понятно по досрочному погашению, работают без обмана. Даже спустя две ипотеки остается непонятным вопрос, что лучше при досрочном погашении уменьшать ежемесячный платеж или уменьшать срок кредита? Разные кредитные инспекторы объясняют по-разному. Переплачивать, конечно же, не хочется, буду благодарна, если ответите)

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Выплачивая ежемесячно большую сумму, нежели предусмотрена договором, вы уменьшаете сумму основного долга, что будет отражаться на процентных платежах по использованию кредита. Они будут снижаться. Досрочное частичное погашение создаёт условие для принятия решения по заявлению заёмщика по сокращению срока кредита или же уменьшению ежемесячного платежа. Несмотря на выгоду как первого, так и второго варианта, первый видится привлекательней, поскольку скорее прекращает обязательства.

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
    • Вероника

      Здравствуйте, Татьяна. Выгоднее уменьшать срок кредита, т.к. это также отразится на процентах, которые вы переплачиваете.

    • Александра

      Татьяна советую самой посчитать, использую программы расчета кредита. Таких программ в инете куча. Например: Сначала рассчитайте сумму общей выплаты при продлении сроков погашения кредита (уменьшение суммы ежемесячного платежа), а потом при сокращении сроков. Получите две суммы. Какая сумма будет меньше, тот вариант лучше.