+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Покупка квартиры в ипотеку (вторичное жилье): с чего начать? Пошаговая инструкция, нюансы

Приобретение готовой квартиры в ипотеку пользуется огромным спросом. Покупка жилья дает возможность переехать в сжатые сроки, сэкономить на арендной плате.

Юридические новости

...

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Особенности покупки готового жилья в ипотеку

При выдаче ипотечных кредитов, взаимодействии с заемщиками финансовые учреждения руководствуются нормативными документами о банковской деятельности, а также ФЗ-102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Важно: при ипотеке собственником приобретаемой недвижимости становится заемщик, а иногда и члены его семьи. Банк является залогодержателем, имеет полное право обратить взыскание на квартиру, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту.

Говоря об особенностях покупки готовой квартиры на заемные средства, стоит отметить следующее:

  • выдача кредита каждому отдельному заемщику должна быть согласована уполномоченными лицами банка;
  • передаваемый в залог объект недвижимости должен соответствовать требованиям, которые финорганизация предъявляет к обеспечению;
  • все сделки по купле-продаже недвижимости подлежат государственной регистрации.

Если заемщик выбрал жилье, которое не соответствует требованиям кредитной организации, выход есть. Можно оформить кредит под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи недвижимости.

Условия покупки готовой квартиры в ипотеку

На рынке ипотечного кредитования присутствует огромное количество банков. Несмотря на различие программ по предоставлению денежных средств, есть ряд схожих условий покупки готового жилья в ипотеку.

Решить квартирный вопрос можно, если:

  1. заемщик получил положительное решение по итогам рассмотрения заявки на ипотеку.
  2. Выбранный объект недвижимости удовлетворяет требованиям банка к предмету залога. Обычно под этим подразумевается отсутствие:
    • временно и постоянно зарегистрированных в квартире лиц;
    • обременений, арестов, ограничений на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости;
    • перепланировок и переустройств, согласовать которые невозможно.
  3. Заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос (если его наличие предусмотрено условиями кредитования), оплатить связанные с покупкой жилой недвижимости расходы.
Важно: чтобы оценить собственные шансы на получение ипотеки, можно «прикинуть» максимально возможную сумму кредита самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором, который можно найти, задав в строке поисковика фразу «кредитный калькулятор он-лайн».
      

Требования к заемщику

Требования к заемщику со стороны кредитных организаций примерно схожи. Портрет клиента по ипотеке выглядит следующим образом:

  • платежеспособный гражданин старше 18 (иногда 21) лет или семья с постоянным источником дохода;
  • заемщик является гражданином РФ и имеет постоянную или временную регистрацию по месту фактического пребывания;
  • у клиента отсутствуют просрочки по действующим денежным обязательствам (если таковые имеются).

Шансы получить ипотеку значительно высоки у тех граждан, которые имеют официальный стабильный доход и положительную кредитную историю.

На что придется потратиться при оформлении сделки?

Покупка жилья порой связана со значительными расходами. К ним относятся:

  1. оплата аванса в счет стоимости квартиры. Обычно по условиям ипотечных программ эта сумма составляет 10-15% от стоимости жилья.
  2. Оплата услуг риэлтора. Вознаграждение агента может иметь как фиксированное значение, так и процент (3-5 и более) от стоимость квартиры.
  3. Оплата отчета об оценке о рыночной стоимости недвижимости. Услуги оценщиков начинаются от 3-5 тыс. рублей.
  4. Оплата страховки. Обычно договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора в отношении рисков утраты жизни и здоровья заемщиком, разрушения конструктива квартиры и потери права собственности на объект.
    СПРАВКА: При заключении договора страховой агент передает заемщику график внесения платежей по договору, который рассчитывается в индивидуальном порядке. За первый год действия страховки платеж составляет как минимум 1-3% от стоимости квартиры.
  5. Оплата по договору аренды индивидуальной банковской ячейки, если в сделке для расчетов между сторонами задействована банковская ячейка (по тарифам кредитной организации).
  6. Оплата госпошлины за регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В среднем размер платежа составляет 2-3 тыс. рублей. Точную сумму назовет сотрудник госучреждения при приеме пакета документов на регистрацию.

При покупке жилья важно предусмотреть непредвиденные расходы. Например, может потребоваться получение каких-либо дополнительных справок и документов: составление брачного договора, заверение нотариальных согласий. Срочные расходы, связанные со сбором документов на приобретаемое жилье, обычно оплачивает заемщик.

Выбираем банк: обзор программ ипотечного кредитования

Когда речь идет о покупке квартиры, важно рассмотреть предложения разных банков. Только так можно найти оптимальный вариант кредитования.

Далее приведены условия кредитования на покупку готового жилья, действующие в нескольких федеральных кредитных учреждениях:

Наименование банка

Размер первоначального взноса в % от стоимости жилья

Процентная ставка, %

Максимальный срок кредитования, лет

Абсолют

15

От 11.5

25

УРАЛСИБ

20

От 10.8 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 12.5.

25

Промсвязьбанк

20

От 12

25

Сбербанк России

20

От 10.75 в рамках спецпредложений. Стандартная ставка от 11.

30

Условия выдачи примерно схожи, но при этом разница все таки есть. Например, молодая семья может значительно снизить расходы на выплату ипотеки, воспользовавшись программой кредитования от Сбербанка, а сотруднику бюджетной организации целесообразнее обратиться по вопросу получения кредита на покупку жилья в УРАЛСИБ банк.

ВНИМАНИЕ: На сегодняшний день существуют интернет-ресурсы, где можно выбрать лучшие условия ипотеки среди всех представленных банков. Например, http://www.banki.ru. Воспользовавшись ими, заемщик имеет возможность заполнить простой вариант анкеты одновременно для нескольких банков.

После того, как заполненная анкета попадет к кредитным менеджерам, сотрудники учреждений самостоятельно перезвонят клиенту и ответят на все интересующие вопросы, рассчитают сумму кредита, размер платежа.

Второй вариант поиска банка с лучшими условиями кредитования – заполнить онлайн анкеты непосредственно на сайтах нескольких выбранных банков. Заемщик имеет возможность не только получить консультацию по телефону, но и будет знать предварительное кредитной организации по вопросу получения ипотеки.

Электронные сервисы отправки заявок на ипотеку значительно экономят время заемщика и позволяют получить консультацию и даже предварительное решение о возможности кредитования оперативно. Пользоваться ими удобно, а прикрепления дополнительных документов к заявке на первоначальном этапе обычно не требуется.

Как увеличить свои шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях?

Ситуация, когда потенциальный заемщик обращается одновременно в несколько банков в поиске лучших условий кредитования, абсолютно нормальна.

Увеличить шансы на предоставление ипотеки на лучших условиях можно следующим образом:

  • первоначально обратите внимание на условия кредитования тех банков, в которых у вас имеются действующие или погашенные кредиты, зарплатная карта, вклад или любой другой продукт;
  • собираясь подписать договор с агентством недвижимости по вопросу подбора жилья, отдайте предпочтение тем фирмам, с которыми у банка имеется договор о сотрудничестве;
  • изучая условия ипотечного кредитования, обратите внимание не только на градацию ставок в зависимости от размера первоначального взноса из собственных средств, но и на спецпредложения (они могут быть как сезонными, так и разработанные совместно с компаниями-партнерами.

Для увеличения шансов на получение желаемой суммы кредита нужно:

  1. показать банку все имеющиеся источники дохода;
  2. предоставить дополнительное обеспечение;
  3. привлечь созаемщиков. Обычно в качестве указанных лиц выступают супруги или близкие родственники семьи (родные братья, сестры, родители). Кредитные учреждения предъявляют к ним те же требования, что и к заемщикам. Общее число созаемщиков варьируется от 1 до 4: этот критерий зависит от условий кредитования отдельно взятого банка.
Важно: сокрытие информации от сотрудников кредитного учреждения не только снижает шанс на получение ипотеки, но и вовсе может стать причиной отказа. Увеличит шансы на получение ипотечного кредита корректно заполненная в полном объеме анкета и предоставленные оформленные должным образом документы.
      

С чего начать и как купить квартиру в ипотеку?

С чего начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья? Чтобы купить недвижимость с привлечением ипотеки, от заемщика потребуются некоторые усилия. В целом процедура состоит из следующих этапов:

  1. анализ предложений банков, выбор лучших условий кредитования. Помочь в поиске могут специализированные интернет-сервисы или агент по недвижимости.
  2. Сбор документов, подача заявки на ипотеку, принятие решения о возможности кредитования. После того, как из всех предложений выбраны лучшие, необходимо собрать пакет документов и предоставить его в кредитные учреждения. Только так можно получить окончательное решение о возможности финансирования.
  3. Подбор квартиры. На рынке недвижимости есть множество вариантов квартир. Все они представлены на специализированных сайтах по купле-продаже жилья. В некоторых случаях подбором занимается риэлтор. Отобрав несколько вариантов, посетите объекты лично. Затем можно сделать выбор.
  4. Предоставление документов на приобретаемое жилье в банк. Документы на приобретаемую квартиру необходимы сотрудникам банка для того, чтобы принять решение о возможности оформления в залог приобретаемой вами недвижимости.

    Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке? Документы при покупке квартиры в ипотеку вторичка — этот перечень более расширен, чем тот, в котором указаны необходимые для регистрации договора купли-продажи бумаги. Он включает в себя:

    • правоустанавливающие документы (договор приватизации, мены, купли-продажи, дарения, справка о выплате взноса ЖСК);
    • паспорта всех собственников жилья;
    • справка о зарегистрированных лицах;
    • квитанция о внесении платежей за коммуналку;
    • выписка ЕГРП;
    • кадастровый паспорт, техплан объекта;
    • отчет о рыночной стоимости квартиры.
    СПРАВКА: Если владельцами недвижимости являются несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане, потребуется разрешение органов опеки. В исключительных случаях от продавца может потребоваться справки о дееспособности. Получить ее можно у врача психоневрологического диспансера.
  5. Согласование предмета залога, основных параметров сделки. На этом этапе кредитный менеджер формирует предусмотренный внутрибанковской инструкцией пакет документов для согласования предмета залога и направляет его на подпись уполномоченному лицу.
  6. Оплата страховки, внесение аванса. После окончательного одобрения сделки будет назначен день подписания кредитного договора в банке и подготовлены документы для ее проведения. К этому моменту стороны должны точно определить схему расчетов:
    • наличный или безналичный расчет;
    • использование сейфовой ячейки или аккредитива.
  7. Подписание договора купли-продажи, кредитных документов. В день оформления кредита заемщик приходит в банк, где подписывает:
    • кредитный договор с графиком платежей;
    • закладную;
    • заявления об открытии счетов, выдаче кредита, перечислении денежный средств;
    • договор страхования.

    В этот же день покупатель и продавец:

    • оформляют передачу аванса в счет оплаты недвижимости, составляют соответствующую расписку;
    • подписывают договор купли-продажи квартиры.
  8. Госрегистрация сделки и обременения.

Подписав документацию, покупатель и продавец обязаны обратиться в МФЦ или Росреестр с целью сдать документы на госрегистрацию.

Важно: посетить госучреждение стороны должны самостоятельно. Если личное присутствие невозможно, эти действия может совершить третье лицо — на основании выданной нотариусом доверенности.

Пакет документов заемщика для предоставления в банк

Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке пошагово. Требования к пакету зависят от программы кредитования. Например, если речь идет об ипотеке по двум документам: такие программы есть в банках ВТБ24 и УРАЛСИБ, где от заемщика потребуется:

  • паспорт гражданина РФ;
  • второй удостоверяющий личность документ;
  • заполненная анкета.

Если же речь идет о другой программе кредитования, вдобавок к вышеуказанному перечню могут понадобиться:

  • ИНН или СНИЛС;
  • документы о семейном положении;
  • копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
  • справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ;
  • документы о наличии в собственности движимого и недвижимого имущества;
  • военный билет (для лиц призывного возраста).

На анализ заявки сотрудникам кредитного учреждения потребуется от нескольких часов до нескольких дней. Решение будет озвучено заемщику по телефону. В случае отказа причину узнать практически невозможно, остается только «попытать счастья» в другом банке или искать иные пути покупки недвижимости.

В случае положительного решения кредитный менеджер выдаст клиенту перечень документов, которые необходимо предоставить в банк по приобретаемому жилью.

Важно: обычно положительное решение банка действует в течение 3-4 месяцев. Если по прошествии этого срока вариант приобретаемой недвижимости так и не подобран, положительное решение банка о выдаче кредита можно продлить. Для этого достаточно вновь заполнить анкету и предоставить документы, подтверждающие занятость и получение ежемесячного дохода.

Как правильно составить договор купли-продажи?

Кода речь идет о покупке жилья в ипотеку, договор купли-продажи должен соответствовать требованиям банка.

Эти правила заключаются в обязательном указании по тексту документа на то, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств, предусматривают взаимную ответственность покупателя и продавца. В отдельных случаях может присутствовать поручительство продавца, действующее до момента госрегистрации договора купли-продажи.

Помимо вышеуказанного, подписываемый сторонами договор содержит характеристики объекта недвижимости, параметры сделки, а также реквизиты сторон. На практике составлением договора занимается либо сотрудник банка, либо агент по недвижимости.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Когда объект найден, перед передачей аванса, который обычно просит внести продавец для подтверждения серьезности намерений купить недвижимость, необходимо тщательно изучить документы и историю квартиры.

Прежде всего оцените, насколько подобранная вами недвижимость соответствует требованиям банка к предмету залога.

Как правило:

  1. дом, в котором находится квартира, не должен состоять на учете ветхого и аварийного жилья и не должен присутствовать в плане на снос. Если есть сомнения, эту информацию можно уточнить в отделе градостроительства городской или районной администрации.
  2. Квартира не должна находиться в обременении, на нее не должны претендовать какие-либо третьи лица. Эта информация содержится в выписке ЕГРП, которую в обязательном порядке предоставляет продавец, либо запрашивает в Росреестре заемщик самостоятельно.
Важно: выбирая жилье, обратите внимание на месторасположение дома. Устраивает ли вас оно? Есть ли в квартире неузаконенные перепланировки? Если ответ на последний вопрос положителен, можно ли их узаконить? Все вызывающие сомнения моменты нужно решить до передачи денежных средств и совершения сделки.

Как обезопасить себя при покупке вторичного жилья в ипотеку?

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Рынок недвижимости связан с большими деньгами, а потому привлекателен для мошенников. Существует мнение, что раз документы на квартиру проходят проверку в банке, то сделка не будет иметь неприятных последствий для заемщика-покупателя.

На самом деле это не совсем так, исключить полностью связанные с покупкой риски невозможно. Для их минимизации важно самостоятельно проанализировать документы на покупаемое жилье.

Обратите внимание на следующее:

  • срок владения недвижимостью и способ ее получения в собственность. Эти сведения можно почерпнуть из документа, который является основанием возникновения права собственности на недвижимость у продавца.

    Если срок владения небольшой (например, полгода или чуть больше), а квартира получена, к примеру, в наследство, это должно насторожить. Есть вероятность, что со временем на недвижимость заявятся еще какие-либо наследники.

  • Наличие или отсутствие обременений. Информация отражена в выписке ЕГРП, заказать которую можно самостоятельно. Наилучший вариант обезопасить себя — запросить расширенную выписку ЕГРП.

    В этом документе видны действия, которые были совершены на протяжении всего времени существования данной недвижимости. Выписка должна быть свежей, не старше 1-2 недель, а обременения в отношении недвижимости — отсутствовать.

  • Временно или постоянно зарегистрированные в квартире лица в квартире на момент совершения сделки должны отсутствовать. Дело в том, что прописанный в помещении гражданин имеет право пользования жильем наряду с собственником.

    Выписывать такого человека, в случае его отказа сняться с регистрационного учета добровольно, после покупки квартиры придется в судебном порядке.

Важно: обязательно настаиваете на личном присутствии всех продавца (продавцов) на сделке. Мошенники часто пытаются оспорить договоры купли-продажи, совершенные по генеральным доверенностям.

Если у вас возникли сомнения в правовой безопасности выбранного жилья, лучше отказаться от данной покупки, продолжить поиски подходящей квартиры.

Получение налогового вычета

В соответствии с налоговым законодательством, после покупки квартиры в кредит гражданин имеет право вернуть часть потраченных денежных средств. Речь идет о 13% от 2 000 000 рублей и 13% от уплаченных по кредиту процентов.

Возврат осуществляется постепенно на протяжении нескольких лет. Впервые заполненную декларацию и пакет документов заемщик может подать в ИФНС уже на следующий год после покупки недвижимости.

Чтобы подать документы на вычет, вовсе не обязательно посещать налоговую лично. Заполнить декларацию и прикрепить пакет документов можно через личный кабинет на сайте ИФНС.

Срок оформления ипотеки и покупки жилья

Алгоритм покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке. Оформление ипотеки — не быстрая процедура. Процесс может занять от 3 недель до нескольких месяцев. Картина по срокам выглядит следующим образом:

  1. рассмотрение пакета документов заемщика — от 1-3 рабочих дней;
  2. сбор документов на приобретаемой жилье — от 5-7 рабочих дней;
  3. согласование предмета залога сотрудником кредитного подразделения — 3-5 рабочих дней;
  4. подготовка документов к сделке, подписание договоров — 1-2 рабочих дня;
  5. госрегистрация договоров — до 14 рабочих дней.

Ипотека — распространенный продукт, который есть в кредитной линейке практически каждого банка. Оформить ее не так сложно, как кажется на первый взгляд, но к получению и обслуживанию кредита стоит подойти со всей ответственностью.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Дарья

    Шанс на получение ипотеки возрастет, если не только нет просрочек по текущим кредитам, но и не было просроченных задолженностей в прошлом. Также не все банки принимают в качестве доходов потенциального заемщика дополнительные документально подтвержденные доходы помимо зарплаты. Например, «Сбербанк» не берет в расчет доходы от сдачи в аренду жилья.