+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

С чего начать и как купить квартиру в новостройке в ипотеку? Порядок действий при покупке жилья от застройщика

Приобретение собственной недвижимости весьма ответственный шаг. Очень часто люди пользуются услугами финансовых организаций для того чтобы не ждать годами, а сразу стать владельцем собственного жилья. Именно поэтому, на сегодняшний день весьма популярны различные ипотечные программы.

В этой статье мы поговорим о том, как происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку.

Татьяна Андриюк - юрист, правовед
Татьяна Андриюк - юрист, правовед
Юридические новости
порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (499) 288-17-53

Москва
+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Особенности покупки

Обращаясь в кредитную организацию вы можете столкнуться с рядом особенностей, которые станут решающими в том, выдадут вам кредитование или же нет.

  1. На этапе подбора жилья стоит обращаться только в аккредитованные строительные фирмы, которые будут вызывать доверие у финансовой организации.
  2. Ипотека выдается на недвижимость в том случае, если строительство находится в завершающей стадии.
  3. Ипотека выдается на проект, который прошел государственную комиссию.
  4. Заемщик должен со своей стороны обеспечить сделку, например, предоставив имущество в залог.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.Однако, такое вложение весьма рискованно, ведь в любой момент строительство может быть заморожено, и вы не получите заветных квадратных метров.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению. Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

      

Условия покупки

Давайте познакомимся с основными условиями, которые должны быть соблюдены для того, чтобы стать обладателем жилья в новостройке.

  1. Очень часто кредитная организация требует, чтобы вы обращались только к тем застройщикам, у которых имеется договоренность с данными кредитными организациями. Дело в том, что банки тоже весьма рискуют, выдавая ипотеку. Дом может быть не сдан, строительство заморожено, и вы через суд можете отказаться от ипотечного кредитования, тем самым, оставив банк в убытках. Поэтому, кредитная организация заключает договора с определенными надежными фирмами застройщиками, приобретение недвижимости у которых и предлагается для ипотечного кредитования.
  2. Второе условие касается сроков, которые мы обсуждали в пункте выше. Приобретать недвижимость можно только в том случае, если ее строительство завершено не менее чем на 70%.
  3. Вам необходимо быть готовыми внести существенный залог на приобретение недвижимости. Он может быть начислен в виде денежных средств, а также, вы можете предоставить в залог свое имущество в виде машины или квартиры.
  4. Срок ипотечного кредитования не может быть начислен меньше, чем 1 год.
  5. Кроме того, вы должны являться гражданином Российской Федерации, иметь прописку в регионе, где оформляется ипотечное кредитование.
  6. По возможности, у вас должна быть постоянная работа для того чтобы предоставить справку о доходах. Но некоторые банки закрывают глаза на данный пункт, ведь многие граждане в нашей стране предпочитают работать без официального трудоустройства.
  7. Также, дополнительно каждая кредитная организация выдвигает свои индивидуальные условия. Поэтому, прежде чем оформлять ипотечное кредитование, тщательно с ними ознакомьтесь, возможно, в некоторых случаях вы не подойдете под критерии банка, как бы вы ни старались.

С чего начать покупку квартиры в новостройке в ипотеку?

Если вы в приобретении недвижимости будете пользоваться услугами банка, все-таки вам стоит себя подстраховать. А именно, вы должны произвести подготовительные действия для того, чтобы сделка состоялась, более того, недвижимость досталась вам без каких-либо серьезных затруднений.

Рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

Проверить юридическую чистоту

В первую очередь вы должны проверить так называемую юридическую чистоту объекта. Дело в том, что иногда застройщики, продающие недвижимость, которые предлагаю приобрести жилье по привлекательным ценам, имеют какие-либо проблемы с документами и оформлением недвижимости.

Отдав денежные средства, вы столкнетесь с такими проблемами, что просто невозможно оформить право собственности ввиду того, что дом признан аварийным, уже имеет законного собственника или просто нет разрешения от администрации на продажу квартир.

Для того чтобы не остаться с носом, вы должны самостоятельно проверить все документы, которые свидетельствуют о том, что строительство осуществляется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли все необходимые проверки, а также переданы на баланс управляющей организации.

Если вы не знаете, как именно произвести подобные проверки, то вам следует обратиться к юристам, которые проконсультируют вас в данном вопросе. Не скупитесь на эту процедуру, ведь вы можете стать жертвой мошенников, и поплатиться еще большей суммой.

Изучить домовую книгу

Далее, вам необходимо изучить домовую книгу. Если вы являетесь первоначальным владельцем недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там.

Туда должна вноситься вся информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости, о квадратуре, а также о людях, которые будут являться собственниками или проживать в недвижимости.

Эти документы также необходимо предоставить в банк.

Скачать бланк домовой книги на квартиру.

На что обратить внимание?

Приобретая недвижимость по ипотечному кредитованию, вам необходимо уделить внимание некоторым мелочам.

Итак, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке в ипотеку:

  1. Необходимо изучить, имеется ли у дома управляющая организация и если имеется, необходимо проверить, передана ли квартира на ее баланс, а также была ли проведена процедура передачи недвижимости от застройщика управляющей организации в соответствии со всеми правилами и проверками. Если процедура была произведена, обязательно изучите акты приемки, проверив наличие или отсутствие каких-либо проблем.
  2. Также, необходимо познакомиться с наличием или отсутствием необходимых коммуникаций, подведена ли к дому вода, запущена ли система отопления, составлены ли договоры с городским водоканалом, электростанцией и так далее.
  3. Если у вас имеются какие-либо льготы или вы участвуете в государственных программах, которые субсидируют вас на приобретения жилья, вы также должны оповестить об этом и фирму застройщика, и в первую очередь банк, который предлагает вам ипотечное кредитование.
      

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Далее рассмотрим порядок действий, как купить квартиру в новостройке в ипотеку.

Куда обратиться?

Итак, вы выбрали жилье, которое намереваетесь приобрести по договору ипотечного кредитования. Далее вам необходимо осуществить действия, который приблизят вас желаемому результату в реальности.

В первую очередь вам необходимо определиться с компанией застройщиком. Найдите недвижимость, которая удовлетворяет вас по всем параметрам, фирму-застройщика которому вы доверяете, и дом, который возведен на 70%. Таким образом, найдя желаемый вариант, вы должны обратиться к фирме застройщику.

Именно с этой компанией вы и должны заключить соглашение, в котором вы забронируйте понравившийся вам вариант. В этом договоре будут содержаться характеристики недвижимости, такие как параметры, наличие или отсутствие каких-либо проблем.

Соглашение будет иметь установленный срок действия, в нем будут прописаны условия сделки купли-продажи, если же вы все-таки на нее решитесь, а также размер первоначального взноса.

Далее, именно с этим соглашением вы должны обратиться в понравившуюся вам кредитную организацию для получения ипотечного кредитования. Вы должны подать в банк заявку, к которой приложите все документы, в том числе и соглашение. Банк должен рассмотреть ваше предложение, и если оно покажется ему привлекательным, с вами свяжутся, одобрят заявку, и составят ипотечный договор.

Какие документы понадобятся?

Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке требует несколько отличается от классической купли-продажи и требует определенных документов.

В первую очередь, для составления соглашения между застройщиком и заемщиком, необходимо получить от владельца постройки следующий пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок и недвижимость, возводимую на нем;
  • разрешение на строительство, которое было выдано государственными органами;
  • акт распределения квартир;
  • а также инвестиционный контракт.
Если все эти документы имеются в наличии, то вы можете сделать их копии и предоставить в банк. Однако, это не обязательно, а скорее всего необходимо для вашего спокойствия.

А вот пакет документов, который вы подаете в кредитную организацию и должен быть составлен вами:

  • ваш паспорт, как гражданина Российской Федерации;
  • при необходимости копия трудовой книжки;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

    Скачать справку о доходах физического лица формы 2-НДФЛ: бланк, образец.

  • инвестиционное соглашение, которое вы составили вместе с застройщиком;
  • копии налоговой декларации;

    Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ): бланк, образец.

  • копия решения застройщика о том, что он продает квартиры;
  • копии ваших дипломов и если имеется профессиональный сертификат.
Дополнительно финансовые организации оставляют за собой право потребовать у вас какие-либо еще документы, перед тем как купить квартиру в новостройке по ипотеке от застройщика. Так, если вы хотите оформить в залог свою недвижимость, а также транспортное средство, вам понадобится предоставить документы на них.

Как корректно составить договор?

Составляя договор с кредитной организацией на ипотеку, вы должны воспользоваться документами и бланками, которые имеются у кредитора.

Договор составляется на основании образца, присущего этой кредитной организации. Поэтому, четко следуйте инструкциям, которые предъявляет к вам сотрудники.

Обязательно правильно укажите свои паспортные данные. Спишите информацию из всех документов, предоставленных вами. По возможности, заполняется договор черной или синей ручкой, печатным читаемым шрифтом.

Если разрешено, можно на ПК. При этом, шрифт должен быть стандартным, масштаб букв допустимый, а также, постарайтесь не допускать орфографических и пунктуационных ошибок.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку: бланк, образец.

Нужна ли и как проходить регистрацию сделки?

Как только в отношении вас будет оформлено ипотечное кредитование, недвижимость перейдет от застройщика в вашу собственность по договору купли-продажи, эту сделку необходимо будет оформить в Росреестре.

Несмотря на то, используется покупка квартиры по ипотеке в новостройке, порядок оформления сделки в Росреестре будет обычным, присущим для любого договора купли-продажи. Поэтому, не отказывайтесь от соответствующего оформления сделки в государственных органах, так как эта процедура быстрее закрепит вас в качестве владельца недвижимости.

На что придется потратиться для оформления сделки?

На процесс покупки квартиры в ипотеку в новостройке вам придется существенно потратиться. Так, вам необходимо будет потратить денежные средства на то, чтобы оплатить государственную пошлину для оформления сделки. На сегодняшний день в среднем по России она равна 2500 руб.

Еще одной тратой является оформление документации на недвижимость, такую как кадастровый паспорт, паспорт БТИ. Стоимость устанавливается индивидуально, в зависимости от региона, а также от города.

Некоторые управляющие организации требуют с новоявленных жильцов денежные средства для того, чтобы оплатить вступительный взнос. Эти действия необходимы для того, чтобы сформировать бюджет управляющей организации. Это также является обязательной тратой.

Процедура оформления ипотечного договора в банке абсолютно бесплатна, так как оформляется в интересах кредитной организации.

Налоги

Продавцу, то есть застройщику необходимо будет оплатить 13% от стоимости недвижимости в качестве налога в рамках оформления договора купли продажи. Покупатель освобожден от подобных выплат.

Сроки процедуры

Срок оформления процедуры получения ипотечного кредитования как правило составляет не более 30 дней. Именно в этот срок, который начинается о предоставлении ипотечного договора, на счет продавца будут перечислены денежные средства, установленного вами размере.

Сроки могут варьироваться в зависимости от определенной ситуации. Например, если ипотечный договор заключен, однако недвижимость еще не сдана, соглашение между застройщиком и покупателям на бронирование будет действовать еще несколько месяцев, то по соглашению с покупателем, банк перечисляет стоимость недвижимости по факту истечения соглашение на бронирования, чтобы как можно ближе приблизить сроки сдачи объекта.

Вот и все основные этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку. На сегодняшний день процедура ипотечного кредитования существенно облегчена. Произошло это в виду того, что такой способ оплаты приобретения недвижимости действует на территории нашей страны достаточно давно, в полном объеме изучили все подводные камни, а также, учтены все нюансы.

Поэтому, для вас не составит труда стать участником данного ипотечного кредитования, если вы будете соблюдать все установленные условия. А мы желаем вам как можно быстрее стать обладателем собственного жилья.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 13
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Оксана

    В прошлом году я купила квартиру. Как оказалось черновая квартира в новом доме по документам для банка являлась вторичным жильем. Дело в том, что застройщик переоформил квартиру на себя как на физ лицо и по факту осуществлена сделка купли-продажи уже как вторичного жилья. В свчзи с этим моя ипотека уже не подходила под специальную программу с пониженной ставкой для жилья в новостройке. Документы я подавала в ВТБ и Сбербанк, но наиболее выгодные условия, быстрое рассмотрение заявки мне предложил именно Сбербанк. Т.к. у нас зарплатный проект в нем, удобно перечислять ежемесячный платеж. Только зря потратила деньги на отчет об оценке для ВТБ. Если бы я изначально знала, что согласование моей ипотеки будет настолько длительным, то даже заявку не подавала бы. К сожалению, работодатель по программе только с этим банком мог гарантировать пониженную ставку.

  2. Инесса Иванова

    Здравствуйте, хочу приобрести квартиру в ипотеку в новостройке,как проходит оформление документов? сначала в банке потом у застройщика?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Банк рассматривается как источник финансирования ваших замыслов. Замыслы должны быть обличены в некую фактическую законную форму. Поэтому, чтобы банк одобрил Вашу идею и на её реализацию предоставил Вам деньги при оговоренных с ним условиях и гарантиях возврата, Вам следует обращаться к застройщику, а уж потом в банк. Как правило, застройщики сотрудничают с банками на взаимовыгодных условиях, направляя потенциального покупателя, в «нужную» кредитную организацию.
      Обоснование: УСЛОВИЯ СОТРУДНИЧЕСТВА ПАО СБЕРБАНК С ЗАСТРОЙЩИКОМ (https://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/pdf/usloviya_sotr_s_zastr.pdf)

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
  3. Ринат Петров

    Добрый день! Застройщик при покупке квартиры в ипотеку без первоначального взноса предлагает сделку по завышенной стоимоси . Есть ли риски и какие?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Приобретаемое помещение рассматривается банком как предмет залога и его стоимость для банка принципиально важна. Для этого будет проведена предварительная оценка стоимости квартиры и, если она окажется завышенной, то кредитование не состоится. Если же кредитование всё же состоится, то не стоит забывать об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 159.1 УК РФ. Вы будете рассматриваться в качестве соучастника преступления.

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
  4. Яков Ефимов

    здравствуйте! Решил приобрести в новостройки жильё в ипотеку! По прайсу распечатанному на а4 у менеджера цена была одна, а после того как банк одобрил ип. Кредит начали образовываться подводные камни… по банку ставка 8 % т. К сотрудник банка пояснил что перед сделкой необходимо зарегистрироваться у застройщика в электроном виде 7 тр за это банк уменьшает ставку на 0.1 а застройщик в это время с прежней суммы завышает на 90 тыс, поясняет что ставка снижена за счёт этого повышает цену на квадрат на 1.5 тыс , такое возможно?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Раз это с Вами происходит, то, видимо, возможно. Можно было бы поставить вопрос, а законно ли это? Ответ находится в плоскости основ гражданского законодательства, ключевыми из которых являются равенство участников и свобода договора. Если Вас не устраивают предлагаемые условия, Вы вправе вступить в отношения с другим застройщиком и другим банком.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 1, 421).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
  5. Женя

    Я о таком впервые слышу. Благо, что мы с мужем не стали брать квартиру в ипотеку, хотя по началу такие мысли были. Мы даже варианты подходящие нашли. Но вовремя передумали. Решили подкопить и приобрести полноценно жилье. Выбрали несколько квартир в новостройках через авито, застройщиков тоже проверили. Трое сразу отпало, осталось два варианта. Одна из квартир, та, что была недалеко от центра, оказалась большой, но с ужасно неудобным расположением. У нас нет пока машины, так что это проблема. Вторая была менее просторная, но светлая и очень классная. Цена была немного выше, но оценщик проверил, поэтому все оправдано.

  6. Маша

    Правда ли, что налоговый вычет не может превышать 360 тысяч рублей? На домофонде, когда выбирали квартиру с мужем, видели такую информацию. Взяли на квартиру потребительский кредит. Или налоговый вычет возможен только для ипотеки?

    • валентина

      Добрый день, Маша! При покупке квартиры по ипотечному кредиту 13% с 2 млн. рублей оплачивает продавец, то — есть застройщик. Эта сумма не превышает 260 тыс. рублей. Есть налоговый вычет по суммам, направленным на погашение процентов по целевому займу. Его сумма также составляет 13% от уже выплаченных банку процентов, но не более 360 тыс. рублей. Кредит является целевым, если оформлен на приобретение жилья или ЗУ под строительство дома. На потребительские кредиты налоговый вычет не распространяется.

    • Вера

      Маша, при приобретении квартиры по ипотечному займу, вернуть можно налоги, уплаченные 13% с 2 млн. рублей, т.е. максимальный возврат можно получить 260 тыс. рублей. Другой самостоятельный вид налога положен при уплате процентов по ипотечному займу, его база составляет 3 млн. рублей. К исчислению принимаются фактически выплаченные банку проценты и 13% от общей суммы уплаченных процентов можно вернуть, т.е. не больше 360 тыс.рублей

  7. Радик Никитин

    Если внести первоначальный взнос застройщику для бронирования квартиры то это будет договор долевого участия ? процент по ипотеке в данном случае будет выше?

    • На вопрос отвечает юрист-эксперт Александр

      Соглашение сторон, порождающее их обязательства при долевом строительстве, считается заключённым только с момента государственной регистрации такого соглашения, которое оформляется в форме договора. В случае использования заёмных средств, обязательства заёмщика устанавливаются условиями кредитного договора.
      Обоснование: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (ст. 4), ГК РФ (ст. 819).

      Бесплатная юридическая помощь в вопросах недвижимости
      +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург