Нюансы и подводные камни сделок по покупке квартиры, которая менее 3 лет в собственности

Показать содержание

• С какими рисками можно столкнуться?
• Мошеннические схемы
• Как себя обезопасить?
• На что обратить особое внимание?
• Пошаговая инструкция: как купить жилье которое находится менее 3 лет в собственности?
• Случаи оспаривания сделки
• Заключение

С какими рисками можно столкнуться?

Главные риски, сопровождающие сделки с недвижимостью, находящейся менее 3 лет в собственности, связаны с желанием многих продавцов уклониться от уплаты налога. Он относится к налогу на доходы, взимаемые государством с физических лиц (НДФЛ). Размер налога составляет 13% общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли продажи, согласно нормам ч.1 статьи 220 НК РФ.

Так как для начисления используется только сумма, превышающая 1 миллион рублей стоимости объекта, продавцу выгодно внести в положения купчей заниженную стоимость. В итоге могут возникнуть следующие риски для покупателя:

1. Он не сможет получить положенную ему льготу в виде налогового вычета за приобретение квартиры с суммы, не указанной в договоре, что приведёт его к недополученной выгоде.
2. При расторжении договора по инициативе продавца ему вернут только часть средств, внесённых в договор, остальная сумма останется в незаконном пользовании недобросовестного контрагента.
3. Его могут привлечь к уголовной ответственности за пособничество в налоговом преступлении.

Так же недавно полученное наследство может оспариваться сонаследниками, претендующими на проданный объект. Покупка унаследованной квартиры повлечёт необходимость участия в длительных судебных разбирательствах. То же касается подаренной недвижимости, так как дарственные наиболее часто оспариваются со стороны родственников, чьи права ущемляются дарителем.

Только через 3 года, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, эти формы вступления в собственность приобретают стабильность по истечении срока исковой давности. Кроме недобросовестного отношения контрагента, можно попасть в ловушку, расставленную опытными мошенниками. В этом случае можно потерять всю сумму, уплаченную по сделке.

Мошеннические схемы

По преимуществу мошенники не ожидают, пока объект будет находиться в собственности длительное время, они оперируют недвижимым имуществом сразу же после его незаконного приобретения, стараясь сбыть квартиры и избежать ответственности за противоправное деяние.

Они могут так же воспользоваться позицией продавца, обманным путём завладевшего разницей между реальной оплатой стоимости квартиры по сделке, и ценой покупки, указанной в договоре. А могут применять более сложные и циничные схемы, направленные на незаконное удовлетворение своих корыстных интересов.

Наиболее распространена аренда жилого помещения, при которой обманным путём снимаются копии с правоустанавливающего документа собственника, и оформляется генеральная доверенность. Нередко используется полностью поддельный пакет документации.

Как правило, арендодателями в этом случае выступают наследники, у которых уже имеется недвижимость для собственного проживания, но продавать унаследованную квартиру они не желают до истечения трёх лет, чтобы сэкономить на налогах. Такая сделка проворачивается без ведома собственника. Она изначально является ничтожной и не вступившей в силу.

Но мошенникам хватает времени на то, чтобы завладеть деньгами доверчивого покупателя и скрыться. Часты и продажи квартир нескольким покупателям. Например, полученное в собственность жильё выставляется на торги. Предварительно снимаются копии правоустанавливающих документов и удостоверяются нотариусом. Мошенники оформляют продажу одной квартиры с несколькими покупателями.

Первый покупатель участвует в сделке, согласно нормам законодательства, так как к регистрации может быть представлена только одна купчая. Остальные передают деньги и заключают недействительный договор, который не доходит до регистрационной палаты.

Большинство обманутых уплачивают аванс по предварительному договору, так и не дождавшись наступления сделки. Особенно часты такие случаи, когда квартира приобретена недавно путём безвозмездного получения в дар, что так же может указать на мошенничество или преступное вымогательство. А так же быть получена в наследство по подложному завещанию.

Как себя обезопасить?

В первую очередь нужно убедиться, что продавец не является мошенником. Для этого нужно запросить всю правоустанавливающую, кадастровую и техническую документацию на квартиру. Кроме этого запросить гражданский паспорт продавца и идентифицировать соответствие паспорта документации.

Паспортные данные нужно внимательно рассмотреть и запомнить фамилию предполагаемого владельца. Так же нужно выписать кадастровый номер квартиры. На сайте Росреестра можно идентифицировать объект по кадастровому номеру и узнать – кому он принадлежит. То же самое сделать, обратившись в МФЦ с запросом по квартире.

Сведения о собственнике квартиры находятся в общем доступе и могут предоставляться третьим лицам. Если в качестве правоустанавливающего документа предъявлено свидетельство о наследовании или дарственная, то нужно удостовериться в их правоспособности следующим образом:

1. Такие документы выдаются и удостоверяются нотариусом, что можно проверить путём подачи запроса нотариусу, о факте совершения нотариального действия.
2. Сведения о них вносятся в государственный кадастр и могут быть получены через МФЦ.

В свидетельстве о наследовании указывается круг наследников, вступивших в наследство на квартиру, от каждого из них должно быть представлено:

• нотариально удостоверенное согласие на продажу и доверенность;
• отказ от недвижимости в пользу продавца, удостоверенный нотариально.

Кроме этих предосторожностей, нужно попросить выписку из ЕГРП, в которую внесены данные о собственнике. Эти данные должны идентифицировать физическое лицо, которым является продавец, и соответствовать паспортным данным. Если фамилия за этот период изменилась, предъявляются документы, констатирующие правомерность замены фамилии.

Например, свидетельство о браке. А главное – ни в коем случае не соглашаться на замену сведений в договоре купли продажи. Цена объекта должна точно соответствовать той сумме, которая была уплачена покупателем по сделке, с учётом выплаты аванса или задатка (о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что лучше для каждой из сторон сделки, мы рассказывали в отдельной статье).

Если вскрылись неправомерные действия со стороны продавца, то даже после передачи договора на регистрацию допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в МФЦ, до момента завершения регистрации.

Скачать образец выписки из ЕГРП

На что обратить особое внимание?

Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:

1. Вводную часть, где даются сведения о сторонах договора, чтобы не было внесено третье лицо, не имеющее отношение к сделке.
2. Предмет договора, в котором указан адрес квартиры и все её характеристики, чтобы избежать подмены объекта.
3. Цена объекта, учитывающая сумму выплаченного предварительно аванса или задатка (если заключался предварительный договор). Нужно проследить, чтобы стоимость не была изменена в последний момент.
4. Условия расторжения договора, где обязательно формулируется положение «о возвращении полученного по сделке в случае её расторжения».

Пошаговая инструкция: как купить жилье которое находится менее 3 лет в собственности?

Как купить квартиру, если она в собственности менее трех лет? Для проведения сделки нужно пошагово следовать указанному алгоритму:

1. Найти объект.
2. Если он в собственности менее трёх лет, тщательно проверить документацию на квартиру и паспорт собственника.
3. Идентифицировать принадлежность объекта продавцу, удостовериться в его совершеннолетии.
4. Удостовериться в том, что документация, необходимая для сделки, подлинная.
5. При наследовании определить круг наследников. Если квартира продаётся не солидарно, то отказавшиеся от продажи должны представить официальные нотариально удостоверенные отказы.
6. После проверки документации составить предварительный договор (по усмотрению сторон).
7. В назначенный в ПДКП срок заключить основной договор купли-продажи, составить и подписать передаточный акт.
8. При заключении купчей проверить все положения до момента её подписания. Уплачивать деньги при покупке квартиры только в том объёме, который указан договором.
9. Зарегистрировать договор, передав его через МФЦ или в отделение Росреестра (подробнее об оформлении сделки через МФЦ читайте тут).
10. Получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, начать беспрепятственно пользоваться квартирой по назначению.

Задачи покупателя на этом этапе считаются выполненными (о том, что делать покупателю после приобретения квартиры и как решить вопросы, связанные с подключением услуг ЖКХ, коммуникации и многого другого, мы подробно рассказывали тут), продавцу же останется уплатить НДФЛ, если стоимость квартиры более одного миллиона.

Случаи оспаривания сделки

Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.

То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:

• с несовершеннолетним;
• с недееспособным;
• в кабальных обстоятельствах;
• если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.

То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.

Заключение

Квартира, находящаяся в собственности менее трёх лет – прецедент, который должен насторожить. Особенно, если это сделка наследования или дарения, совершающаяся по представительству. Во избежание рисков и попадания в сети мошенников нужно тщательно проверить правоспособность продавца и квартиры, представленной к сделке.

При наступлении юридических последствий, вызванных недобросовестными действиями контрагента, требуется обратиться в суд. Теперь вы знаете, как быть с покупкой/продажей квартиры, когда она меньше 3 лет в собственности.