+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Секреты успешного поиска коммерческой недвижимости. Важные аспекты при выборе объекта и заключении сделки

Инвестирование средств в коммерческую недвижимость может гарантировать получение высокой прибыли независимо от целей покупки: последующая передача в аренду или ведение собственного бизнеса. Однако, отнестись к вопросу выбора помещения стоит со всей серьезностью.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

С чего начать поиск?

В первую очередь инвестор должен определиться с целью приобретения коммерческой недвижимости. Если планируется получение прибыли от передачи объекта в аренду, то лучше подбирать помещения, которые будут максимально востребованы и универсальны в использовании.

Если же речь идет о выборе объекта для собственного бизнеса, то стоит отталкиваться от характеристик недвижимости, которые поспособствуют его развитию. Узнать о том, для каких еще целей может использоваться коммерческая недвижимость и какие сделки с ней проводятся, можно в отдельном материале.

Где искать?

Искать помещение можно как самостоятельно через интернет или объявления, так и с помощью посредников (агентств недвижимости). Рассмотрим подробнее особенности этих способов.

Как найти самостоятельно?

Единственный плюс данного способа в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

Минусы:

  • самостоятельное размещение, актуализация или поиск объявлений;
  • консультирование по телефону, самостоятельный обзвон;
  • трата времени на просмотры, общение с продавцами;
  • организация юридического сопровождения сделки.

Подбор через агентство

Плюсы:

  • поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
  • агентство берет на себя все сопутствующие покупке действия: размещение объявлений, просмотры, сбор документов и оформление сделки;
  • безопасность покупки, так как в агентствах есть юристы, которые проверяют юридическую чистоту сделки.

Минус – высокий процент комиссии за услуги.

Как правильно выбрать помещение для сдачи в аренду?

Главным критерием при выборе должна стать рентабельность объекта – возможность получения прибыли и востребованность тех или иных помещений в существующих экономических условиях.

  1. Офисы. Предоставление в аренду офисных площадей остается одним из наиболее выгодных вариантов вложения средств. Доход может превышать 15-20%, при условии, что офис хорошо обустроен и находится в районе с развитой инфраструктурой.
  2. Торговые помещения. Аналогично дело обстоит и с арендой площадей под магазины. В данном случае особое внимание стоит обратить на расположение объекта, наличие потока пешеходов, внешнюю привлекательность помещения. Все это будет учитываться будущими арендаторами.
  3. Промышленные объекты. К промышленной недвижимости относятся производственные объекты, склады. Востребованность промышленных площадей намного ниже, чем торговых или офисных, а стоимость зачастую достаточно высокая. Однако доход от предоставления в аренду может быть значительным.
  4. Сфера услуг. Недвижимость в сфере услуг представляет собой помещения, предназначенные для размещения салонов красоты, пунктов общепита, медицинских организаций. При покупке объектов сферы услуг стоит обратить особое внимание на соответствие помещений всем санитарным нормам. Нарушение санитарных и противопожарных норм может привести к запрету на размещение медицинского кабинета, салона красоты или кафе.
  5. Нежилые помещения на первом этаже. Еще один вариант инвестирования – это покупка помещений на первых этажах жилых домов. Годовой доход в этом случае может доходить до 8%. Основной сложностью для собственника может стать поиск арендаторов, если квартира расположена в спальном районе города. Обычно такие площади сдаются под точки розничной торговли, салоны красоты или медицинские кабинеты.
Выгода будет напрямую зависеть от расположения квартиры, обустроенности района, количества проживающих поблизости людей.

Узнать о том, какие еще бывают виды коммерческой недвижимости и как они классифицируются, можно тут.

Стоит ли покупать помещение, которое находится в аренде?

Покупка офиса или магазина, которые уже сдаются третьим лицам в аренду – оптимальный вариант. Будущему собственнику не придется тратить время на поиск арендаторов. После оформления купли-продажи и перехода прав, собственник сразу же сможет получать доход.

Необходимо внимательно изучить договор аренды перед куплей-продажей. Арендатор может иметь право преимущественной покупки, если такой пункт содержится в договоре. В этом случае продавец должен получить от него отказ в письменной форме. Иначе купля-продажа недвижимости может быть оспорена через суд.

Расположение

Решающим фактором, влияющим на успешность инвестиций, является расположение офиса, склада или магазина. Причем здесь также должна учитываться специфика использования помещения.

Офис

  • Развитая инфраструктура в районе.
  • Наличие парковок, точек общепита.
  • Наличие станций метро, остановок общественного транспорта.

Торговая точка

  • Наличие постоянного трафика пешеходов или машин поблизости.
  • Район с высоким потенциалом развития и покупательской способностью.

Склады (производственные объекты)

  • Наличие подъездных путей для крупного транспорта.
  • Наличие погрузочно-разгрузочных зон.
  • Потенциал развития и застройки района, в котором находится склад.

Востребованность и ожидаемая прибыль

Второй фактор, который существенно влияет на получение выгоды от покупки – востребованность данного типа недвижимости. Определить наличие спроса можно только посредством анализа рынка, цен на аренду, количества конкурентов.

Здесь будет играть роль и универсальность помещения. Это касается и внутренней планировки, и возможности изменить что-то в ней по желанию арендатора (как правильно провести перепланировку мы рассказываем в отдельном материале). Чем больше вариантов использования, тем больше будет вероятность найти арендаторов быстро и без особых сложностей.

Расчет коэффициента прибыльности

Коэффициент прибыльности или рентабельности инвестиций помогает определить реальную эффективность вложения средств в то или иное предприятие. Для его расчета потребуется вычислить:

  • Предполагаемый доход.
  • Себестоимость – это стоимость содержания объекта, с учетом всех возможных затрат (налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт).
Формула вычисления коэффициента прибыльности: Доход – Себестоимость/ Сумма инвестиций * 100%.

Например: Доход – 1700000 рублей в год. Себестоимость – 80000 рублей в год. Сумма инвестиций 1500000 рублей. Соответственно, 1700000 – 80000/ 1500000 * 100% = 108%

Если коэффициент больше 100%, то инвестиции рентабельны. Если же показатель ниже 100%, то вкладывать свои средства в данный объект невыгодно.

Технические критерии выбора

Технические характеристики самого помещения повлияют на его рентабельность ничуть не меньше, чем местонахождение или востребованность конкретного типа недвижимости. Рассмотрим подробнее, на что же стоит обратить внимание при выборе:

  1. Наличие мощной системы вентиляции и принудительной вытяжки в исправном состоянии. Особенно это касается объектов сферы услуг – ресторанов, кафе, а также офисов. От системы вентиляции зависит внутренний микроклимат рабочего пространства офиса, присутствие запахов с кухни в зале ресторана и т.д.
  2. Обустроенные погрузочно-разгрузочные зоны, которые смогут обеспечить быструю и эффективную отгрузку или выгрузку товаров. От качества таких зон будет зависеть стоимость аренды склада и его конкурентоспособность.
  3. Максимальная мощность электросети и возможность ее увеличения. Этот показатель влияет на выбор помещения арендаторами, в т.ч. руководством магазинов электроники, продуктовых магазинов. Чем выше мощность, тем больше шансов в будущем заключить выгодную сделку с ними.
  4. Общая площадь. Все просто – чем больше площадь, тем больше вариантов по ее планировке, выделению отдельных помещений или зон собственник может предложить арендаторам. Соответственно, тем выше цена за квадратный метр.
  5. Документы на собственность. Покупка коммерческой недвижимости сопряжена с большим риском попасть на мошенников. Лучше всего не скупиться и обратиться к юристам, они смогут определить наличие или отсутствие обременений на право собственности, достоверность документов, чистоту сделки.

Список документов, которые продавец обязан предоставить:

  • Правоустанавливающие документы на помещение, а также на землю под ним, если это отдельно стоящее здание.
  • Выписка из ЕГРН/ЕГРЮЛ об отсутствии обременений.
  • Документальное подтверждение отсутствия финансовых обременений.
  • Учредительные документы организации, если продавцом выступает юрлицо.
  • Договор аренды, если на данный момент помещение сдается.
  • Согласие супруга продавца на продажу, если продавец – физическое лицо.
На нашем сайте есть и другие полезные материалы, посвященные этому виду недвижимости, из которых вы узнаете:

Изучение договора купли-продажи

Договор, составленный юридически грамотно, позволит обеим сторонам сделки избежать проблем в будущем. Его составление лучше доверить специалисту, который знаком со всеми подводными камнями подобных сделок. На что следует обратить свое внимание при изучении договора и его условий:

  1. Наличие у продавца прав на собственность, особенно это касается ситуации покупки помещения у крупной фирмы через подчиненные организации или посредников. Если владелец делегирует право продажи другой фирме, стоит проверить действительность полномочий, а также правомочность представителя.

    Лучше остерегаться продавцов, имеющих спорный характер прав на собственность.

  2. В документе должны быть указаны точные юридические адреса организаций, адреса и реквизиты физических и юридических лиц, участвующих в сделке.
  3. Важно обратить внимание и тщательно прописать сумму сделки, порядок и способ передачи средств, сроки передачи средств и помещения.
  4. При составлении договора нужно прописать ответственность сторон за невыполнения условий договора. Типовой раздел, посвященный ответственности, нужно привести в соответствие к конкретному случаю.
  5. Рекомендуется включить в договор пункты, в которых продавец подтверждает, что сведения о техническом состоянии объекта, которые он предоставил, достоверны.

Покупка коммерческой недвижимости требует тщательного анализа экономической ситуации на рынке: наличия спроса и предложения, уровня цен. Покупателю придется изучить ожидаемую прибыльность и окупаемость рассматриваемых объектов, возможные затраты на ремонт и содержание, востребованность. Анализ рентабельности вложений поможет избежать финансовых потерь в будущем.

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
    Звоните, будем решать:
    +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий