Каковы нюансы аренды помещения под магазин? Заключение договора и практические рекомендации

Содержание:

• Выбор объекта: как не попасть впросак?
Отдельное здание     Место в торговом центре     Нежилая площадь в МКД    
• Инструкция процедуры
Необходимые документы для обеих сторон     Как арендовать нежилое место: составление типового договора     Как заключить сделку на определенное количество метров коммерческой недвижимости?      Нюансы соглашения между двумя физическими лицами без статуса ИП     Безвозмездное пользование     Составляется ли акт приема-передачи?     Процедура регистрации     
• Подводные камни

Выбор объекта: как не попасть впросак?

Отдельное здание

Этот вариант очень хорош для продуктового магазина шаговой доступности. Его достоинства:

• Арендная плата, как правило, ниже, чем при аренде в крупном действующем магазине.
• Можно самостоятельно обеспечить сохранность товара.
• Арендатор сам определяет график работы, не подстраиваясь под общие требования для торгового центра.
• Обычно владельцы лояльнее относятся к арендаторам и стараются их не потерять: спрос на такие объекты невелик, и нового можно не найти.

Недостатками же обычно являются следующие факторы:

• Обычно такие здания не располагаются в людных местах, и потому посещаемость магазина практически всегда будет невысокой. Её можно повысить маркетинговыми и рекламными мерами, но лишь до определённого предела.
• При составлении договора придётся указывать кадастровый номер или тщательно описывать место, где находится здание.

Место в торговом центре

Популярен такой вариант, как аренда отдельного павильона или квадратных метров площади в уже действующем супермаркете или торговом центре. Плюсы такого выбора:

• ТЦ обычно уже имеет широкую известность в городе, а значит, посетители будут точно.
• Не придётся беспокоиться об охране и пожарной безопасности: ТЦ практически всегда имеют свою службу безопасности и сигнализацию.

Главными минусами такого выбора будут:

• Высокая цена аренды. Начинающий предприниматель редко может себе позволить снять такое помещение – разве что в недавно открывшихся и ещё «нераскрученных» ТЦ.
• Возможность торговать только ограниченным ассортиментом товаров. Обычно сдаваемые в аренду помещения не соответствуют требованиям САНПиН для продовольственных магазинов.
• Арендодатель часто требует, чтобы оформление помещения соответствовало общему стилю здания. Это означает дополнительные расходы.

Нежилая площадь в МКД

Популярным вариантом является аренда нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах (МКД). Преимущества этого варианта – примерно те же, что и при аренде отдельно стоящего здания.

Недостатками будут:

• Необходимость иметь дело с управляющей компанией. Согласно ЖК РФ это – обязанность собственника помещения. На практике же собственники-арендодатели часто самоустраняются, предоставляя арендатору самому решать вопросы с поставщиками тепла, воды и электроэнергии, а также компанией, в чьём ведении находится дом.
• Если квартиры в доме приватизированы, то придётся собирать общее собрание и получать согласие на аренду от собственников не менее чем 2/3 от общей площади квартир, либо иметь дело с лицом, которое было ранее уполномочено общим собранием заключать такие договора.

Инструкция процедуры

Необходимые документы для обеих сторон

Когда заключается договор, стороны должны иметь на руках:

• Для ИП – паспорт, для организации – учредительные и регистрационные документы (устав, свидетельства о регистрации, приказ о назначении руководителя) плюс документы, подтверждающие полномочия представителя (обычно – доверенность).
• Документы, подтверждающие основания, по которым у арендодателя возникло право распоряжаться помещением. Такими документами могут быть договора аренды (если объект сдаётся в субаренду), купли-продажи, дарения и т. д.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая статус арендуемого объекта. Кроме того, согласно ФЗ «О госрегистрации недвижимости» №218-ФЗ, этот же документ сейчас содержит и кадастровую информацию и заменяет кадастровый паспорт.
• Если одним из участников является физическое лицо, то может потребоваться согласие мужа или жены на распоряжение имуществом.

Как арендовать нежилое место: составление типового договора

Существуют три варианта аренды недвижимости:

1. Краткосрочный, заключаемый на срок менее года (обычно в условиях указывают либо 11 месяцев, либо 364 дня).
2. Долгосрочный на срок год и выше.
3. Бессрочный, в котором условий о сроке аренды нет, и она длится до тех пор, пока стороны не решат расторгнуть свои отношения.

Принципиальная разница между ними в следующем:

• Долгосрочные договоры подлежат регистрации в Росреестре и внесению в ЕГРН как обременение объекта (ч. 2 ст.651 ГК РФ). Это касается как аренды здания целиком, так и помещения или даже площади внутри торгового зала.
• Краткосрочные не регистрируются, даже если в условиях стоит, что договор пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями, что и в первый раз.
• Бессрочные встречаются относительно редко, но поскольку в них нет условия о сроке, они тоже не подлежат регистрации.

От того, требуется ли регистрация договора, будет зависеть и количество его экземпляров. Если регистрация не требуется, стороны могут ограничиться стандартными двумя экземплярами. Если же нужно регистрировать, договор должен быть подписан минимум в трёх экземплярах: для арендатора, арендодателя и для хранения в Росреестре.

Существенными условиями для договора будут:

1. Стороны, заключившие соглашение (ст. 432, 606 ГК РФ).
2. Объект, передаваемый в аренду (ст. 607 ГК РФ). Если в договоре чётко не определено, что именно передаётся, он считается не заключённым. Недвижимость относится к имуществу, где замена на аналогичный товар недопустима.
3. Размер платы (ст. 654 ГК РФ). Если размер и порядок внесения платежей не был согласован, договор тоже не определён.

Дополнительно обычно стороны оговаривают:

• Функциональное назначение помещения.
• Порядок передачи объекта.
• Условия для продления договора – либо для отказа от дальнейших отношений.

Как заключить сделку на определенное количество метров коммерческой недвижимости?

В том случае, если предметом аренды является определенное количество метров торговой площади, договор будет иметь свои особенности:

1. К договору должен быть приложен план здания или этажа ТЦ с указанием, какая именно площадь сдаётся в аренду и где она расположена. Без конкретизации объекта невозможно заключить договор, а участки торгового зала или павильоны, как правило, кадастровых номеров не имеют.
2. В договоре следует согласовать режим работы как арендуемого помещения, так и ТЦ в целом (например, сделав правила работы ТЦ приложением к договору). Это необходимо, поскольку открытие и закрытие центра определяют пределы времени работы для магазина на арендуемой площади. Если здесь не провести согласование и не утвердить правила подписями обеих сторон, арендодатель сможет их менять по собственному усмотрению, зачастую лишая арендатора возможной прибыли.
3. Также необходимо согласовать и возможность использования площади, разделив её на торговую и подсобную. Подсобная прямой прибыли арендатору не приносит и используется для обеспечения работы магазина. Поэтому стоимость аренды подсобных помещений должна быть меньше.
4. Наконец, необходимо согласовать дополнительные условия: как будет оплачиваться тепло-, электро- и водоснабжение, как будет происходить пользование иными помещениями (хотя бы банальное – будут ли продавцы из арендуемого магазина иметь право ходить в служебные туалеты), необходимость и порядок производства ремонта и т. д.

• Скачать бланк договора аренды торговой площади в магазине
• Скачать образец договора аренды торговой площади в магазине

Нюансы соглашения между двумя физическими лицами без статуса ИП

Возможны ситуации, когда сдаваемый в аренду объект принадлежит не организации или ИП, а обычному гражданину. Может ли он его сдать – и что делать, если другой стороной выступает тоже физлицо?

Такой вариант возможен. Более того, он встречается в нескольких случаях:

1. Предварительное соглашение о договоре аренды. Такой документ обычно подписывается между владельцем объекта и учредителем ООО (или другого юрлица), которое и будет вести торговлю. Предварительные соглашения – неотъемлемая часть процедуры регистрации ООО.
2. Аренда с последующей сдачей помещения по договору субаренды или ссуды. Такая схема работает, если, например, помещение под магазин арендует не ООО (или иное коммерческое юрлицо), а лично его учредитель, который затем «разрешает» организации пользоваться этим объектом.

При этом необходимо помнить следующее:

• Сдача нежилого помещения в аренду предпринимательской деятельностью не является, и потому регистрации в качестве ИП не требует (подтверждение – хотя бы письмо МНС РФ № 04-3-01/398 от 2004 года).
• А вот организация розничной торговли и создание магазина – это уже однозначно предпринимательство и коммерческая деятельность. Поэтому обычный гражданин без статуса ИП может взять в аренду объект недвижимости – но вот использовать его для открытия магазина он уже не сможет. А предпринимательство без регистрации вызывает пристальное внимание ИФНС и чревато как минимум административной ответственностью).

Таким образом, в содержании договора нужно оговорить следующее:

1. В случае предварительного соглашения – необходимость заключить договор после того, как будет осуществлена госрегистрация нового юрлица.
2. При заключении договора аренды, где арендатор – физлицо, нужно оговорить право сдавать имущество в субаренду или в безвозмездное пользование.

• Скачать бесплатно бланк договора аренды нежилого помещения под магазин между физическими лицами
• Скачать бесплатно образец договора аренды нежилого помещения под магазин между физическими лицами

Безвозмездное пользование

Особенности заключения этого договора:

1. Нужно подробно описать, какой объект передаётся по ссуде.
2. В договоре нужно расписать права ссудополучателя. В частности, если он может сдавать объект в аренду – это должно быть особо оговорено. В том случае, если может, ссудодатель не вправе претендовать на доходы от аренды (ст. 606 ГК РФ).
3. Договор ссуды не должен регистрироваться, на какой бы срок ни был заключён.
4. Ни в коем случае нельзя путать ссуду и аренду – налоговые органы слишком нервно реагируют на такие ошибки. Ссуда – абсолютно безвозмездные отношения, не предполагающие никакого возмещения взамен.

• Скачать бланк типового договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением
• Скачать образец договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением под магазин

Составляется ли акт приема-передачи?

Составление акта приёма-передачи – обязательная часть. В том случае, если договор регистрируется, Росреестр не примет договор без акта. Если регистрация не требуется, в акте все равно оговаривается состояние имущества, чтобы избежать споров.

Количество актов должно соответствовать количеству экземпляров договора. Сам же акт должен содержать:

• Данные каждой из сторон.
• Описание состояния объекта.
• Указание на то, что стороны согласны передать и принять объект в том виде, в каком он есть.

В остальном акт оформляется так же, как и сам договор аренды.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения в аренду
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения под магазин в аренду

Процедура регистрации

Подавать заявление на регистрацию нужно в местное отделение Росреестра либо МФЦ. Сроки регистрации составят:

• 7 рабочих дней при подаче заявления и документов в отделение Росреестра напрямую.
• 9 дней – при работе через МФЦ.

Размер пошлины составит (ст.333.33 НК РФ):

1. Для физлиц – 2 тысячи рублей.
2. Для юрлиц – 22 тысячи.

Если в договоре несколько участников, госпошлина делится пропроционально их числу и статусу.

Подводные камни

Арендатор, желающий взять в аренду помещение под магазин, может столкнуться со следующим проблемами:

1. Заключение договора с лицом, не имеющим на то права. Способ обезопаситься – проверка как права собственности на объект, так и полномочий контрагента.
2. Отсутствие в договоре существенных условий. Меры безопасности – внимательность при чтении договора.
3. Условия об изменении платы. Она должна меняться не чаще раза в год. Меры безопасности те же — внимательность при подписании.
4. Использование в качестве платежа иностранной валюты (доллары США, Евро). Если это происходит, непременно нужно указать, что расчёты ведутся по официальному курсу Центробанка РФ в рублях.
5. Сужение прав арендатора. Арендодатель может запретить субаренду, отдельные виды деятельности и т. д. Метод борьбы – переговоры на стадии заключения.

Аренда помещения под магазин – распространённый вариант договора. И если стороны тщательно соблюдают закон – никаких проблем с этим видом отношений не будет.