+7 (499) 288-17-53 Москва +7 (812) 317-60-15 СПб

Процедура покупки и продажи магазина: пошаговая инструкция и налогообложение сделки

Покупка и продажа здания или помещения для магазина – ответственное решение, в принятии которого следует знать все юридические тонкости процесса оформления сделки. Чтобы избежать возможных материальных рисков при заключении договора, внимательно прочитайте эту статью.
Юридические новости
Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Показать содержание

Список этапов сделки

Купля-продажа торгового объекта включает в себя несколько этапов:

  1. Оценка рыночной стоимости магазина за счет средств продавца.
  2. Подготовка продавцом документов на продажу торгового объекта.
  3. Выставление помещения на продажу, поиск покупателя.
  4. Заключение сделки купли-продажи магазина.
  5. Составлением передаточного акта между сторонами договора.
  6. Фактическая передача недвижимого объекта по заключенному договору купли-продажи в пользование новому владельцу и одновременная оплата сделки покупателем.
  7. Регистрация перехода права на магазин в ЕГРН через уполномоченный орган исполнительной власти (далее – орган регистрации прав).
  8. Если вместе с недвижимым объектом приобретался земельный участок, то он также подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.

Как правильно продать: пошаговая инструкция

При желании продать свой бизнес продавец должен совершить ряд необходимых действий, заключающихся в следующем:

  • Произвести рыночную оценку стоимости магазина.
  • Собрать обязательный перечень документов для заключения договора купли-продажи.
  • Выставить своё имущество на продажу любым удобным способом.
  • Найти покупателя и назначить с ним встречу.
  • Заключить с покупателем предварительный договор на продажу объекта.
  • Заключить сделку, получить денежные средства и передать права собственности на магазин.

Далее рассмотрим подробнее каждый из этапов.

Оценка торгового объекта

Для продажи торгового помещения следует предварительно провести рыночную оценку его стоимости.

Оценка торгового помещения производится при помощи компании или независимого оценщика, которые имеют государственную лицензию на проведение данной процедуры. Расходы производятся за счет средств владельца магазина.

Заключается договор на оказание услуг по оценке стоимости объекта. После этого организация или частный оценщик проверяет все характеристики объекта, в том числе планировку, адрес местонахождения, общую площадь, пригодность для дальнейшего использования.

При оценке магазина могут быть использованы следующие методы: аналоговый, доходный, затратный. Продавец может и сам подготовить документы на недвижимый объект, а уже затем обратиться за помощью к экспертам. Сделать это можно через портал «ГосУслуги», через МФЦ или с помощью личного обращения в государственный орган. После изучения всех характеристик объекта оценщик формирует отчет, в котором указывается рыночная стоимость магазина.

Сбор необходимых документов

Чтобы продать торговое помещение, следует подготовить обязательный пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.
  2. Отчет об оценочной стоимости объекта.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт.
  5. Акт инвентаризации, если магазин продается вместе с товарами, мебелью и оборудованием.
  6. Образец договора купли-продажи. Его желательно подготовить заранее, чтобы сэкономить время и побыстрее продать магазин.

Кроме того, продавец должен предоставить покупателю все разрешительные документы, такие как:

  • Заключение Санитарно-эпидемиологической станции об отсутствии нарушений (в особенности, если продаже подлежит продуктовый магазин).
  • Акт органов Противопожарной службы о соответствии помещения всем нормам противопожарной безопасности.
  • Иные разрешения и акты, которые обязательны для легальной деятельности продаваемого объекта.

Как быстро найти покупателя?

Продать торговое помещение владелец может двумя основными способами:

  1. Самостоятельно найти покупателя. Возможно, кто-то из знакомых или родственников захочет приобрести уже готовый бизнес или же компания-конкурент предпочтет выкупить у владельца торговое помещение. Данный способ не потребует дополнительных затрат, однако пакет бумаг продавец должен будет подготовить самостоятельно.
  2. Путем подачи объявления через Интернет, в СМИ, оплатив услуги наружной рекламы.
  3. Обратиться в риелторское агентство, которое займется поиском покупателя и подготовкой всех необходимых документов. Это существенно ускорит процесс продажи, однако потребует денежных затрат. Как правило, риелторы берут определенный процент от суммы сделки.

Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция

  1. Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
  2. Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
  3. Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
  4. Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
  5. Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
  6. Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
  7. Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
  8. Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.
Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.

Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.

Где искать?

Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:

  • По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
  • По коммерческим рекламным роликам.
  • В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
  • Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.

О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.

Какие вопросы задать продавцу?

Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.

Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.

Как проверить подлинность документов?

Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:

  1. В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
  2. В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
  3. В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
  4. В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.

Подробнее о аренде и продаже земли под магазин можно узнать здесь, а о особенностях аренды помещения читайте в этой статье.

Процедура сделки

Чтобы избежать отказа в регистрации сделки государственными органами, покупателю и продавцу следует знать основные правила заключения договора купли-продажи.

В связи с большой стоимостью сделки, до подписания сторонами основного договора заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель сможет внимательно ознакомиться с деталями сделки.

Только после этого сторонами подписывается основной договор. При фактической передаче объекта, всех сопроводительных документов, а также ключей, происходит оплата денежных средств за его покупку и подписывается акт приема-передачи. После совершения этих действий право собственности принадлежит покупателю, и он может зарегистрировать недвижимость на своё имя путем внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Необходимые бумаги

Продавец и покупатель для заключения сделки предоставляют следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон.
  2. Нотариально заверенные доверенности представителей сторон, если сделка проводится с их участием. При этом представители могут быть привлечены как продавцом, так и покупателем. Стороны могут присутствовать только при подписании договора.
  3. Документы со стороны продавца, подтверждающие законность владения помещением.
  4. Документы на недвижимый объект со стороны продавца, перечень которых был рассмотрен выше.
  5. Расчетный счет продавца, если оплата сделки проводится безналичным способом.

Заключение договора

До заключения основного договора сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи с целью, чтобы покупатель имел время подумать о намерении заключить окончательную сделку и проверить подлинность всех документов. В предварительном договоре указывается размер неустойки в случае отказа от подписания основного договора. Основной договор должен быть идентичным для обеих сторон и составляются в 3-х экземплярах:

  1. Для продавца.
  2. Для покупателя.
  3. Для регистрации в ЕГРН.

Основными пунктами договора должны быть:

  1. Дата и место его составления.
  2. Паспортные данные продавца и покупателя.
  3. Точное описание продаваемого объекта.
  4. Сведения о размере общей площади магазина.
  5. Информация о местонахождении магазина.
  6. Сведения о земельном участке, на котором расположен объект. Здесь важно указать: принадлежит ли земельный участок владельцу продаваемой недвижимости или находится во владении другого лица.
  7. Сведения о категории недвижимого объекта. В данном случае, что объект относится именно к категории торговых.
  8. Стоимость магазина.
  9. Порядок исполнения обязательств сторонами договора: порядок расчетов, а также передачи объекта в собственность покупателя.
  10. Ответственность обеих сторон при невыполнении требований договора. Ответственность выражается в денежном эквиваленте. Продавец и покупатель определяют размер неустойки самостоятельно. Это может быть, как фиксированная сумма возмещаемого вреда, так и процент от общей стоимости сделки.

Составление акта приема-передачи

При передаче помещения от продавца к покупателю стороны составляют передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), обязательными пунктами которого являются:

  1. Дата и место составления акта.
  2. Паспортные данные продавца и покупателя.
  3. Данные о заключенном договоре купли-продажи.
  4. Точное описание торгового объекта: адрес местонахождения, площадь, материалы отделки.
  5. Перечень дефектов, которые были на момент покупки.
  6. Способы оплаты сделки покупателем: наличный, безналичный расчет, приобретение магазина в рассрочку, с залогом/без залога. При рассрочке обязательно оформляется график платежей.
  7. Подписи сторон.
Передаточный акт, как и договор, составляется в 3-х экземплярах и регистрируется в ЕГРН. Без государственной регистрации акт будет считаться недействительным.

Как происходит расчет между сторонами?

Порядок расчета между сторонами заранее оговаривается в передаточном акте. Оплата производится удобным для обеих сторон способом, обычно это безналичное перечисление денежных средств на расчетный счет продавца. При передаче денежных средств при покупке магазина могут быть использованы следующие способы расчета:

  1. Оплата наличными. Такой способ расчета крайне опасен, поэтому его лучше производить путем получения расписки с продавца, тем более если оплата была произведена до государственной регистрации сделки.
  2. Через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов передачи денег. Расходы по оплате за пользование ячейкой указываются в договоре купли-продажи и, как правило, оплачиваются покупателем. Банковским работником выдается ключ с правом передачи, который передается от покупателя к продавцу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
  3. С помощью банковского аккредитива – путем безналичного перевода через заранее открытый счет. Схема оплаты сделки такая же, как и при использовании банковской ячейки, т.е. до предъявления документа на право собственности от нового владельца.
  4. Через нотариуса. В этой ситуации нотариус выступает в роли посредника и формирует депозитный счет, на который покупатель перечисляет денежные средства. Такой способ расчетов является самым дорогим, т.к. нотариусы в среднем берут до 1,5% от стоимости сделки.

Как происходит регистрация?

Переход права собственности на помещение от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Подать документы можно сразу после подписания договора купли-продажи и передаточного акта на торговый объект. Есть несколько способов регистрации сделки через регистрирующий исполнительный орган:

  1. Личное обращение со всеми необходимыми документами, удостоверяющими право собственности.
  2. Подача документа представителем по нотариально заверенной доверенности.
  3. Заполнение заявления на регистрацию права и отправка скан-копий документов через портал «ГосУслуги».
  4. Обращение в ближайший МФЦ по оказанию услуг физическим и юридическим лицам.

В какой срок должно быть передано помещение?

Продавец обязуется передать покупателю помещение в срок, указанный в договоре купли-продажи. Он устанавливается сторонами самостоятельно. Договор купли-продажи без указания срока передачи торгового объекта будет считаться ничтожным. Фактическая передача происходит после подписания акта приема-передачи.

Когда и за какую сумму можно переоформлять приобретенную недвижимость в собственность?

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации. Все юридические права на приобретенный объект недвижимости переходят к продавцу после подписания сторонами передаточного акта и регистрации права собственности на него.

Для регистрации права собственности следует подать все документы в орган по регистрации прав на недвижимое имущество, уплатив государственную пошлину в размере:

  • 2 тыс. руб. – для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. – для юридических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 ч. 2 НК РФ).

Государственная пошлина уплачивается покупателем. Все остальные расходы на регистрацию правоустанавливающих документов: технического паспорта, кадастрового паспорта – также прерогатива покупателя.

В этой статье мы поговорили о купле-продаже помещения под магазин. Читайте также рекомендации от наших экспертов по аренде и купле-продаже помещений под киоск или ларёк и под продуктовый магазин.

Налогообложение

Продажа объекта недвижимости подлежит обязательному налогообложению со стороны государства. Налог на имущество оплачивает выгодоприобретатель – то есть продавец. Продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от прибыли с продажи имущества, а не от суммы сделки, при этом учитывается сумма понесенных расходов при приобретении имущества, в т. ч. при ипотечном кредитовании (ст. 220 НК РФ).

Если же продавец продал магазин по той же стоимости или ниже цены, за которую приобреталась недвижимость, прибыли в этом случае не будет. Тогда действует правило: если доход от продажи менее 70% от её кадастровой стоимости, налогообложению всё равно подлежат указанные 70%.

Подать декларацию о доходах с продажи магазина продавец обязан не позднее 30 апреля следующего после заключения сделки года, а уплата налога должна произойти не позднее 15 июля, следующего за годом заключения договора купли-продажи (ст. 228 НК РФ). Законом предусмотрен налоговый вычет, который в некоторых случаях полностью компенсирует уплату НДФЛ.

При владении недвижимым имуществом на протяжении 3-х лет сделка не подлежит налогообложению, если продавцу имущество досталось в порядке наследования, дарения близким родственником или членом семьи, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если продавец является владельцем собственности на протяжении 5-ти лет и более, в независимости от способа ее приобретения, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Стоит знать, что ограничений на количество налоговых вычетов при продаже недвижимости в настоящее время нет.

Заключение сделки купли-продажи магазина требует внимательности. Допустив малейшую ошибку в составлении договора или при подаче документов для государственной регистрации права собственности, можно понести значительные материальные убытки. Ознакомьтесь с предложенной статьей и будьте внимательны!

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: