+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Юридические вопросы по аренде и продаже земли под магазин или ларек

После того, как лицо оформило себя в качестве ИП, перед ним встает вопрос: с чего начать свое дело? Как грамотно оформить аренду или покупку земли под магазин или ларек и что лучше, арендовать или купить недвижимость? Любая ошибка может стоить начинающему предпринимателю больших убытков. Ниже рассмотрены основные критерии и тонкости выбора земельного участка и способы его приобретения.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Юридические требования к земельным участкам под магазин или ларек

Юридические критерии для аренды и покупки земли закреплены в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Определенные моменты также закрепляют региональные и местные законы.

Под арендой понимается предоставление земельного участка (или иного имущества) на определенный срок и за фиксированную плату. При истечении срока договора аренды земля должна быть возвращена собственнику. Для аренды земельного участка необходимо ориентироваться на следующие нормы:

ст. 609 ГК РФДоговор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (если она заключается на срок более года)
ст. 615 ГК РФИспользовать арендованную землю можно только с учетом условий, включенных в договор
ст. 616 ГК РФОбязанности сторон договора
ст. 22 ЗК РФУсловия аренды участков, требования к заключению договора аренды
ст. 38 ЗК РФПраво на приобретение в аренду государственного или муниципального земельного участка
ст. 41 ЗК РФПрава арендатора

Покупка земли является более дорогостоящим вариантом, но одновременно и более надежным, чем временная аренда.

Если бизнес не принесет прибыль, всегда можно сдать участок в аренду кому-то другому или вовсе его продать.

Для вопросов купли-продажи рекомендуется изучить следующие нормы:

ст. 549-557 ГК РФРегулирование купли-продажи недвижимости, в т.ч. земельных участков
ст. 37 ЗК РФКонкретизирует особенности купли-продажи земельных участков

Не поленитесь также изучить нормативные акты конкретно вашего региона и муниципального образования в области земельных правоотношений. В таких документах учтены все особенности участков для вашей местности.

Кроме того, начинающим предпринимателям, которые пробуют себя в торговом деле, не будет лишним изучить ФЗ № 381 «Об основах гос. регулирования торговой деятельности в РФ». Норм, связанных с земельным правом, там не имеется. Однако основная база для торговли дана.

Выбор места

После того как нормативная база будет изучена, необходимо приступить к выбору участка. Отнеситесь к данному шагу со всей серьезностью. Учитывайте следующие критерии:

  1. участок не должен быть изъят из земельного оборота;
  2. избегайте особой категории земель (ООПТ, лесного или водного фонда и т.д.), так как для оформления понадобится обращение во множество органов гос. власти.

Определитесь, какой именно участок вы хотите приобрести — муниципальный или находящийся в собственности частного лица. Приобретение муниципального участка осуществляется через проведение торгов.

Заранее приготовьте копию паспорта, выписку из ЕГРИП. Могут потребоваться документы, подтверждающие отсутствие долговых обязательств по имуществу.

Как взять в аренду?

У государства

Аукцион по инициативе правительственных или муниципальных органов

За некоторым исключением земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются посредством проведения торгов.

Под торгами (аукционом) понимается публичное предоставление земельных участков, которое организовывается органами гос. власти или МСУ. Для приобретения участка под торговую точку необходимо обратиться к местным властям.

Решение провести аукцион принимает администрация муниципального образования. До назначения даты проведения торгов, она должна:

  1. подготовить схему расположения участка (если план отсутствует) и утвердить ее;
  2. провести кадастровые работы и осуществить учет;
  3. подключить участок к сети ИТО.

За 30 дней до начала проведения торгов уполномоченный орган объявляет о нем в средствах массовой информации.

Гражданин, который участвует в аукционе, за пять дней до его проведения должен предоставить:

  • заявку на участие;
  • копию документа, удостоверяющего личность;
  • внести задаток.

Торги по инициативе гражданина

Аукцион может быть проведен и по просьбе гражданина или юридического лица (ч. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Для начала в ЕГРН необходимо подать запрос, узнать, какие свободные земли принадлежат муниципалитету.

Проявивший инициативу гражданин должен самостоятельно подготовить схему расположения участка, подготовить всю документацию и провести кадастровые работы, а также должен обратиться в администрацию с заявлением о проведении аукциона, в котором должен быть указан кадастровый номер участка.

Лицо, по чьей инициативе проведен аукцион, имеет преимущественное право последующего выкупа данной земли в собственность.

Аукцион по инициативе физических и юридических лиц не проводится для земель городов федерального значения.

Без проведения торгов

В отдельных случаях, установленных законом, земля в аренду может предоставляться и без проведения торгов:

  • собственникам недвижимых объектов, расположенных на территории земельного участка;
  • лицам взамен арендуемого им участка, который изъяли для государственных или муниципальных нужд;
  • арендатору, имеющему праву на повторное заключение договора;
  • в иных целях, установленных ст. 39.5 ЗК РФ;
  • льготной категории граждан.

На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Земельные участки без торгов предоставляются таким лицам, как правило, в целях улучшения жилищных условий или иных личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. К категории льготников относят:

  1. Многодетная семья:

    • наличие 3 и более детей;
    • официальный брак;
    • родители не лишались родительских прав;
    • являются гражданами РФ;
    • более 5 лет зарегистрированы на территории, оказывающей гос.поддержку многодетным семьям.

    Не всегда администрация идет навстречу многодетным семьям и предоставляет им участок по льготным условиям. Семья должна стоять на учете, как нуждающаяся в помощи от государства, нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Вряд ли органы власти позволят без торгов взять землю под магазин или иную торговую точку.

  2. Военнослужащие, служащие в правоохранительных органах. Занятие коммерческой деятельностью данной категории граждан запрещено. Они вправе рассчитывать на аренду только в целях улучшения жилищных условий.
  3. Инвалиды, ветераны боевых действий, семьи, имеющие ребенка-инвалида, лица, пострадавшие в аварии на Чернобыльской АЭС, герои труда.
  4. Дети-сироты.
  5. Работники бюджетных учреждений.
  6. Пенсионеры по старости.
Региональными и местными законодательными актами могут быть установлены и иные категории льготников.

Упрощенная схема

Ею могут воспользоваться любые категории граждан. Пошаговая схема напоминает инициативу проведения торгов. Нужно найти несформированный участок, подготовить схему его расположения по кадастровому плану территории за свой счет, а затем подать необходимые заявления в местную администрацию:

После этого участок должен быть поставлен на кадастровый учет. После того, как кадастровые работы будут закончены, в администрацию подается заявление на предоставление земли в аренду.

Заключение и регистрация договора

После того, как будет получена возможность получения государственной земли под торговую точку в аренду, необходимо заключить сам договор.

Общие правила установлены ст. 609 ГК РФ, но необходимо учитывать особенности, указанные в земельном законодательстве (ст. 39.8 ЗК РФ).

Такой договор заключается на срок от 3 до 10 лет.

Так как договор заключается на срок более года, то он подлежит государственной регистрации. Ее можно осуществить как непосредственно через Росреестр, так и через МФЦ. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

  • копия паспорта;
  • выписка из ЕГРИП;
  • постановление администрации о предоставлении участка;
  • три копии договора аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
Могут понадобиться и иные документы. Полный перечень уточнить в Росреестре или МФЦ.

У частного лица

Такое оформление займет куда меньше времени, чем оформления аренды государственной земли. Однако в данном случае имеется множество подводных камней.

Договор заключается в соответствии с положениями ГК РФ о договоре аренды. Плюсом, несомненно, является быстрота заключения такого договора и отсутствие беготни по органам государственной власти. Все кадастровые вопросы решены.

К минусам относятся:

  • возможное обременение земли собственника;
  • наличие у собственника долгов пред кредиторами, в счет погашения которого может пойти и сдающийся под аренду участок;
  • ограничение использования земли.

Все сведения можно получить в гос.реестре недвижимости, рекомендуется обратиться к ним. Вся информация об оформленных участках также хранится в администрации МО. О том, не имеет ли собственник земли налоговых долгов, связанных с землей, узнать можно через ФНС.

У самого собственника нужно запросить свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи земли, чтобы убедиться в отсутствии подводных камней.

Если земля находится в собственности юридического лица, следует запросить свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРЮЛ.

Договор составляется в простой письменной форме. Государственная регистрация осуществляется в случае, когда он заключается на срок более года.

В условиях необходимо прописать целевое назначение аренды (постройка магазина, установление ларька и т.д.). Заключается в двух экземплярах.

Скачать бланк договора аренды земли у частного лица под строительство торгового объекта

У собственников многоквартирного дома

В соответствии с нынешним законодательством, требуется разрешение. Если земля под домом была поставлена на кадастровый учет и собственники оформили ее со всеми требованиями, решение о согласии принимают все собственники на общем собрании.

Сам договор заключается с администрацией с учетом согласия собственников. Однако и орган местного самоуправления вправе отказать в аренде такой земли по тем или иным причинам.

Разрешение на строительство магазина

Итак, позади оформление договора аренды. Следующим шагом является само строительство магазина, который будет являться объектом капитального строительства.

  1. Обращение в градостроительные и архитектурные органы. Архитектор составит проект и эскиз магазина, с которыми нужно обратиться в вышеуказанные органы.
  2. После согласования, вам выдадут на руки акт, впоследствии подписываемый администрацией, коммунальными органами, МЧС и СЭС.
  3. Получение строительного паспорта, который резервируется в администрации населенного пункта.
  4. Зарегистрировать право собственности на построенный объект.

Купля-продажа

Этот вариант является более дорогостоящим, но одновременно и более надежным. Землю в собственность можно приобрести аналогично аренде: у администрации через аукцион или по упрощенной системе; купить у частного собственника.

Все сведения о земельном участке проверяются аналогично проверке на «чистоту» земли под аренду – через ЕГРН.

Правильные критерии для выбора участка:

  • на участке отсутствуют ограничения, долговые обязательства;
  • границы участка четко обозначены;
  • целевое назначение соответствует для последующей постройки на участке магазина;
  • есть вся необходимая документация.

Если на участке уже началось строение, необходимо проверить:

  • наличие проекта планировки территории, утвержденные архитектурными и градостроительными органами;
  • строительство разрешено административными органами населенного пункта.

Для заключения договора нужно обратиться к нормам ГК РФ и ЗК РФ. Приоритетной будет являться ст. 37 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие ограничения:

  • недопустимость права обратного выкупа по желаю предыдущего собственника;
  • нельзя включать условие о невозможности продажи другим лицам участка под магазин в дальнейшем;
  • невозможность ограничения обязанностей продавца при появлении у третьих лиц прав на продаваемый участок.

Договор составляется в простой письменной форме. В отличие от длительного договора аренды, он не регистрируется в Росреестре. В ЕГРН сообщаются лишь сведения о переходе права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка

Что выбрать — арендованный участок или с оформлением права собственности?

Все зависит от финансовых возможностей и дальнейших планов на участок.

Для начинающих предпринимателей, которые не уверены, что магазин окажется прибыльным, лучше оформить временную аренду, которую впоследствии можно будет продлить. Также арендатор становится приоритетным претендентом на выкуп арендуемого земельного участка в собственность.

Для располагающих финансовыми возможностями выгодным будет приобретение участка в собственность. Такой участок в дальнейшем можно будет сдать в аренду или перепродать.

В статье были рассмотрены основные спорные вопросы, касающиеся аренды и покупки земли под магазин. В целом, нет особых отличий, за исключением целевого назначения, от осуществления сделок с иными землями. Наиболее сложным и долгим способом является приобретение государственной земли.

Аренда или покупка земли у частного лица имеет свои минусы, и прежде, чем принимать решение, нужно проверить всю документацию, навести справки в государственных органах. Отдельным вопросом стоит приобретение земли у собственников многоквартирного дома. С практической точки зрения, собственники часто оказываются против строительных работ на территории жилого дома, и убедить их в необходимости магазина — проблематично.

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
    Звоните, будем решать:
    +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий