+7 (499) 288-17-53 Москва +7 (812) 317-60-15 СПб

Используемые классификации офисных помещений по классам в мировой и российской практике

Становление рынка коммерческой недвижимости в России и последовавший за этим бурный рост определяют необходимость классификации офисной недвижимости. Для арендаторов и арендодателей, аналитиков, риелторов, профессиональных оценщиков, а также других участников рынка существование упорядоченных критериев и методов оценки позволяет оперировать на рынке как можно более эффективно при условии постоянно растущих требований к офисным помещениям и высокой конкуренции.
Юридические новости
Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Показать содержание

Мировая и российская практика: какие системы применяются?

В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».

Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

  1. Месторасположение.
  2. Тип здания.
  3. Новизна здания.
  4. Системы обслуживания здания, охранная система.
  5. Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
  6. Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
  7. Системы телекоммуникаций.
  8. Паркинг.
  9. Оснащенность здания лифтами.
  10. Инфраструктура.
В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

  1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
  2. Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
  3. Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».

В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.

Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

  1. Наличие центральной системы управления зданием.
  2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
  3. Высота потолка не менее 2,7 м.
  4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
  5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
  6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
  7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
  8. Дизайнерский ремонт.
  9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.
Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

  1. Здание возрастом менее 3 лет.
  2. Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
  3. Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
  4. Наличие ресторана и кафетерия.
  5. Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
  6. Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
  7. Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.
      

«А2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

«В»

Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.

Для таких помещений характерно:

  1. Расположение не в центральных районах города.
  2. Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
  3. Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
  4. Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
  5. Организованный охраняемый паркинг.
  6. Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.

«С»

Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.

Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.

Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:

  1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
  2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
  3. Стандартный ремонт, коридорная система.
  4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.
      

«D»

Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.

Для класса «D» характерно:

  1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
  2. Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
  3. Парковка стихийная, неохраняемая.
  4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.

Разброс цен на недвижимость для офисов

Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.

Если вам интересно узнать о разных сделках с офисами, читайте об их аренде и купле-продаже.

Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: