+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Что необходимо знать при покупке и продаже офиса?

Процесс проведения сделки купли-продажи офисных помещений достаточно сложный и ответственный. Осуществить его можно с помощью агентства недвижимости, частного риелтора или же самостоятельно. Если принято решение заниматься этим самостоятельно, то для начала нужно четко определить алгоритм действий.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Список этапов

Основными этапами в данной сделке являются:

  1. Поиск покупателя и предпродажная подготовка.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Оформление сделки (заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности на нового владельца).

Пошаговая инструкция, как продать офис в здании

Важно! Перед тем, как демонстрировать помещение первому потенциальному покупателю, необходимо провести в нем тщательную уборку, придать «товарный вид». Лучше всего это сможет сделать профессиональная клининговая компания.

Оценка

Для проведения самостоятельной оценки офисного помещения обычно используют самый простой способ – сравнительный. При этом сравниваются несколько аналогичных объектов (возможно различие по одному признаку) и таким образом определяется стоимость офиса.

Можно также обратиться за помощью к профессиональным оценщикам (оценка одного офисного помещения в Москве стоит от 15 тыс. рублей), которые могут применить и другой способ – доходный. Стоимость офиса при этом рассчитывается исходя из предполагаемой прибыли.

Сбор необходимых документов

Необходим следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техническая характеристика из БТИ.
  • Квитанции на оплату услуг ЖКХ (наглядно показать отсутствие долгов и уровень затрат).
  • Договора на техническое обслуживание.

Как выставить на продажу?

Можно выставить офис на продажу, используя различные варианты:

  • Интернет.
  • Рекламные печатные издания.
  • Наружная реклама (растяжки, баннеры, плакаты, указатели на асфальте).
  • Компании по недвижимости.
  • Средства связи и телевидения.

Если возникла необходимость срочно продать помещение, то стоит прислушаться к следующим советам:

  1. Надежнее всего обратиться в агентства недвижимости.
  2. Можно выбрать ту компанию, которая специализируется на срочном выкупе.
  3. Если объявления о продаже формируются самостоятельно, то обязательно нужно обозначить все плюсы объекта недвижимости: шикарный вид из окна, свежий ремонт, удобная транспортная развязка и другие. Также важно сделать качественные фотографии.

Пошаговая инструкция для покупателя

Где искать подходящую недвижимость для покупки?

Заниматься поиском подходящего объекта можно разными способами:

  • Просмотр объявлений в газетах и журналах, наружной рекламы.
  • Изучение информации в интернете.
  • Участие в общественных и аукционных торгах.

Процесс поиска вполне может затянуться и чтобы его ускорить, стоит обратиться к специалистам. Они не только помогут в сжатые сроки подобрать нужную недвижимость, но и далее будут сопровождать сделку.

Что прояснить?

Чтобы избежать различных негативных ситуаций, все ключевые моменты необходимо прояснить сразу. Вот перечень вопросов, которые обязательно нужно задать продавцу:

  • Кто настоящий владелец?
  • Сколько всего владельцев?
  • Как давно продается объект?
  • Имеются ли обременения?
  • Срок владения данной недвижимостью?

Как проверить подлинность бумаг?

Чтобы убедиться в подлинности документов, предоставляемых продавцом и убедиться в его праве собственности на офисное помещение, необходимо заказать выписку из ЕГРН. В данной выписке содержится следующая информация:

  • ФИО правообладателя.
  • Документ, подтверждающий право собственности, дата регистрации данного права.
  • Кадастровый номер и кадастровая стоимость офисного помещения.
  • Отсутствие (или наличие) обременений.

Скачать образец выписки из ЕГРН

Важно! Выписка из ЕГРН позволит избежать приобретения «проблемного» объекта.

Процедура сделки

Основные правила оформления

Основные правила здесь следующие:

  1. Сначала следует заключить предварительный договор, который станет гарантией, что договоренности будут соблюдаться обеими сторонами до подписания основного документа – договора купли-продажи.
  2. После подписания предварительного договора проверяется юридическая чистота данного объекта и самой сделки.
  3. Далее продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
  4. Передача объекта недвижимости подтверждается передаточным актом.
  5. Производить расчет следует после подписания акта приема-передачи офиса.
  6. Новый владелец должен зарегистрировать свое право собственности на помещение.

В данной сделке определенные риски несут обе стороны, поэтому необходимо максимально ответственно и добросовестно отнестись к ее оформлению.

Необходимые документы

Список необходимых документов:

  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Документы, подтверждающие личности обеих сторон сделки (паспорта).
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на данное имущество.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии арестов, обременений.
  • Согласие второго супруга на продажу (покупку) объекта недвижимости (нотариально заверенное).

Договор заключается в трех экземплярах. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, то потребуются дополнительно следующие документы:

  • Устав организации.
  • Учредительный договор.
  • Выписки из ЕГРЮЛ.
  • Свидетельства о регистрации предприятия и постановке его на учет в ФНС.
  • Протоколы, в которых совет директоров либо учредители одобряют проведение данной сделки.

Составление договора

Договор должен быть составлен максимально подробно, необходимо учесть все нюансы.

Существенные пункты договора:

  • Подробная информация о покупателе и продавце.
  • Подробное описание предмета договора – офисного помещения (тип недвижимости, адрес размещения, его месторасположение на этаже, кадастровый номер, площадь объекта, качественные характеристики).
  • Стоимость продаваемого офисного помещения.
  • Способ и сроки оплаты (прописывается подробно порядок внесения задатка, суммы и сроки. окончательного расчета покупателя с продавцом). Также указать, кто именно будет нести дополнительные расходы (оформление аккредитива, аренда банковской ячейки и т.д.).
  • Обозначение конкретного срока передачи помещения покупателю.
  • Ответственность каждой из сторон за неисполнение условий договора или нарушение некоторых его пунктов.
Справка! Обязательно должна быть проставлена дата и указано место подписания договора.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи является обязательным (ст. 556 ГК РФ) дополнительным документом, который прилагается к договору купли-продажи. В данном документе должны быть прописаны:

  1. Дата и место составления акта.
  2. Паспортные данные обеих сторон сделки (продавца и покупателя).
  3. Реквизиты договора купли-продажи.
  4. Подробная характеристика объекта продажи.

Основываясь на составленном акте приема-передачи, продавец офисного помещения передает его покупателю. Покупатель принимает его и выплачивает сумму, прописанную в договоре купли-продажи.

Расчет между сторонами

Передача денег между участниками сделки может осуществляться как наличным, так и безналичным способом. Наиболее популярны следующие варианты расчета:

  • Банковская ячейка – деньги помещаются в арендованную банковскую ячейку и продавец сможет забрать их только после проведения сделки.
  • Аккредитив – деньги хранятся на специальном счете в банке и выдаются продавцу после государственной регистрации сделки.
  • Банковский перевод – покупатель после завершения сделки переводит деньги на счет продавца.

Регистрация

Процедура государственной регистрации перехода права собственности прописана в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Порядок проведения:

  1. Заявитель сдает пакет документов в регистрирующий орган.
  2. Проводится правовая экспертиза и оценка документов.
  3. Выдается выписка из ЕГРН или принимается решение о приостановлении процедуры.

Отправка документов возможна различными способами, наиболее популярны:

  • В МФЦ – документы сдаются в бумажном виде (подлинники).
  • Через Госуслуги – документы отправляются в электронном виде, каждый файл при этом должен быть подтвержден электронной цифровой подписью.

Государственная пошлина, сроки и стоимость

В Налоговом Кодексе РФ определен размер государственной пошлины (подп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ):

  • Для физического лица – 2000 руб.
  • Для юридического лица – 22000 руб.

Сроки регистрации определены Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 (ст. 16):

  • 7 рабочих дней – если документы сдаются в Росреестр.
  • 9 рабочих дней – если документы сдаются в МФЦ.
  • 5 рабочих дней – если документы отправляются через Госуслуги.
Справка! Стоимость сделки для продавца составит примерно 3-4 тыс. рублей, для покупателя – 10-15 тыс. рублей.

Когда должна быть передана недвижимость?

В договоре купли-продажи четко указывается срок передачи помещения, который осуществляется по передаточному акту.

Когда можно переоформлять в собственность?

Приобретенную недвижимость можно переоформлять в собственность сразу после подписания акта приема-передачи и произведения полного расчета. Затраты будут складываться из суммы госпошлины и оплаты услуг нотариуса (при необходимости).

Налогообложение

Если офисное помещение находилось в собственности продавца более трех лет, но налог на прибыль не взимается. Если же срок владения был менее трех лет, то необходимо будет заплатить 13% от суммы сделки – налог оплачивает продавец. Уплату налога необходимо произвести до 15 июля следующего года.

В налоговые органы необходимо представить:

  • Декларацию 3-НДФЛ.
  • Паспорт.
  • Договор купли-продажи (копия).

Быстро и надежно продать офисные помещения вполне реально. Причем сделать это возможно как при помощи риелтора, так и самостоятельно. Очень важно при этом безупречно подготовить необходимый пакет документов и особое внимание уделить оформлению договора купли-продажи.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий