+7 (499) 938-47-64 Москва +7 (812) 467-32-58 СПб

Коммерческая недвижимость — это нежилые здания, сооружения, земельные участки, которые эксплуатируют в бизнес-целях. В современной России сделки с коммерческой недвижимостью стали распространенным и важным явлением, позволяющим заниматься одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 467-32-58 Санкт-Петербург

Показать содержание

Законодательная база

Нормативно-правовой основой для совершения сделок с нежилой недвижимостью являются:

С какими объектами коммерческой недвижимости можно совершать сделки? К числу таких объектов относятся:

  1. производственные (цеха, ангары);
  2. торговые (магазины, торговые центры);
  3. гостиничные и развлекательные (гостиницы, развлекательные центры);
  4. складские (склады, логистические комплексы);
  5. офисные;
  6. земельные участки.

Виды сделок их плюсы и минусы, право собственности и права сторон

Для осуществления коммерческой деятельности нужно иметь в распоряжении нежилой объект. Условия, на которых предприниматель может его использовать, могут быть разными в зависимости от вида заключенной по нему сделки.

Покупка и продажа

Договор купли-продажи (ДКП) является одним из наиболее распространенных способов приобрести или продать помещение для коммерческой деятельности. Юридические аспекты купли-продажи коммерческой недвижимости закреплены в части 2, главе 30, § 7 ГК РФ.

      

Обычная

При таком виде соглашения процедура происходит в запланированном порядке, а поиск подходящего варианта растянут во времени.

К плюсам такой сделки можно отнести:

  • получение желаемой цены;
  • извлечение сравнительно высокой прибыли;
  • получение недвижимого объекта в собственность покупателем после заключения договора;
  • право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в частности, проводить реконструкцию в здании.

Минусами данной сделки являются:

  • вероятность длительного ожидания приемлемого варианта;
  • быстрый рост цен на рынке недвижимости, требующий при покупке от предпринимателя больших средств, чем он планировал потратить, что представляет риски для его бизнеса.

Право собственности на недвижимый объект переходит к его новому владельцу.

Права сторон в случае заключения ДКП, согласно статье 549 ГК РФ, для покупателя состоят в получении недвижимого объекта при покупке, а для продавца — денежной суммы за его продажу.

Срочный выкуп

Данный тип сделок по купле-продаже недвижимых объектов подходит тем предпринимателям, которые заинтересованы в быстром заключении договора.

Преимуществами такого соглашения являются:

  • быстрая купля-продажа;
  • получение предпринимателем объекта недвижимости в собственность;
  • право распоряжаться своим имуществом, например, делать ремонт, менять мебель, проводить модернизацию помещений, и т. д. — обустраивать помещение по своему вкусу и под свои запросы в зависимости от рода деятельности.

Недостатком такого соглашения является значительный проигрыш в цене по сравнению с заключением плановой сделки.

О процедуре срочного выкупа коммерческой недвижимости рассказано в отдельном материале.

Лизинг

В данном виде сделок лизинговая компания, купившая в собственность объект нежилой недвижимости, ставит его на баланс предприятия и сдает его в аренду лизингополучателю, оформив соглашение финансовой аренды.

Положительными моментами сделки являются:

  • возможность получить в собственность объект коммерческой недвижимости по минимальной остаточной стоимости при условии аккуратного внесения лизингополучателем платежей по договору;
  • приобретение коммерческой недвижимости без привлечения собственных денежных средств;
  • сравнительная простота процедуры получения банковских кредитов;
  • возможность покупки объекта недвижимости по выгодным ценам и на гибких условиях платежей в рассрочку;
  • экономия на налоге на прибыль, так как предприниматель платит налог в лизинговых платежах, внося при этом данные платежи в себестоимость продукции.

Негативными моментами лизингового договора являются:

  • высокие процентные ставки;
  • вступление договора в силу только после проведения процедуры его госрегистрации.
Право собственности, на момент действия договора принадлежащее лизингодателю, по окончании действия соглашения переходит лизингополучателю.

Права сторон в данном случае, в соответствии со статьей 665 ГК РФ, заключаются в том, что арендатор может за плату выбрать интересующую его недвижимость, которую приобретет арендодатель и сдаст ему в лизинг; арендодатель имеет право на получение арендной платы за данное имущество, не неся ответственности за выбор арендатора.

Обо всех нюансах лизинга коммерческих помещений читайте тут.

Аренда

Это форма имущественного договора, при которой объект передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Плюсами данного типа соглашений являются:

  • возможность организовать коммерческую деятельность на протяжении длительного промежутка времени при отсутствии возможности покупки собственной недвижимости;
  • возможность избежать риска неудачного вложения денег в недвижимое имущество;
  • отсутствие необходимости арендатору заботиться о всем недвижимом объекте, так как его ответственность распространяется только на ту часть помещения, которую он арендует;
  • наличие большого числа предложений от арендодателей, позволяющее выбрать оптимальный вариант недвижимости, наиболее удовлетворяющий нуждам предпринимателя.

К минусам аренды можно отнести:

  • зависимость арендатора от желаний своего арендодателя, так как он может решить продать объект недвижимости, повысить плату, передать его в аренду другому лицу;
  • невозможность для арендатора сделать ремонт или модернизацию помещения по своему усмотрению.

Право собственности не переходит арендатору и остается у арендодателя.

Права сторон в случае подписания договора аренды: арендодатель, в соответствии со статьей 606 ГК РФ, имеет право получать плату за временно сданное внаем помещение, арендатор — пользоваться помещением.

Об аренде коммерческой недвижимости мы писали в этой статье.

      

Обмен

Сделка, при совершении которой стороны передают в собственность друг другу по одному своему объекту, причем можно менять нежилую недвижимость на жилую.

Данный вид сделок проходит по договору мены, который при суммах, превышающих 10 МРОТ, должен быть заключен в письменной форме и устанавливает одинаковые права, обязанности и ответственность сторон. В случае неравной цены объектов сторона, предоставляющая более дешевую недвижимость, должна оплатить разницу.

Преимуществами данного соглашения являются:

  • сокращение рисков, так как один из объектов в любом случае останется у каждой из сторон;
  • подоходный доход платится с суммы доплаты при ее наличии, в противном случае не платится;
  • не очень дорогое оформление.

Недостатком данного договора является невозможность решить вопрос быстро по причине долгих поисков подходящего варианта обмена.

Право собственности переходит к обеим сторонам одновременно при передаче недвижимых объектов. Каждая из сторон, согласно статье 567 ГК РФ, имеет право по договору получить в собственность от другой стороны по объекту недвижимости.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные этапы проведения сделок

Оценка и проверка объекта

Чтобы в процессе переговоров контрагентов определить цену недвижимости, нужно проверить:

  • наличие правоустанавливающих документов на объекты и землю, на которой они расположены;
  • регистрацию прав в ЕГРН;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок;
  • отсутствие обременений;
  • удобство расположения здания, наличие парковочных мест и др.

Проверка сторон

Чтобы в дальнейшем избежать признания сделки недействительной, следует проверить:

  • уставные и учредительные документы юрлиц;
  • финансовую устойчивость продавца;
  • риски, связанные с вероятным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем, например, супругами при отсутствии нотариально заверенного их согласия на проведение сделки.
      

Заключение договора и расчеты

Заключение договора может происходить по следующей схеме:

  1. Зачастую сначала подписывается предварительный договор, в котором указываются сроки подписания основного договора, штрафы при отказе от него, иногда — аванс или задаток.
  2. Происходит составление документов: договоров отчуждения имущества, передаточных актов, доверенностей и др.
  3. Оформляются справки из БТИ, кадастровые планы.
  4. Контрагентами обсуждается и согласовывается порядок расчетов с указанием реальной цены объекта, хотя нередко по инициативе продавца официально происходит ее занижение.
  5. Производится аренда банковской ячейки для передачи денег.
  6. Производится заключение основного договора, в котором прописываются адрес и характеристики объекта, цена договора, ранее оговоренные условия.

Регистрация

Регистрация прав на собственность, согласно статье 131, пункту 1 ГК РФ, необходима в случае ее перехода от одной стороны к другой, что происходит в случае заключения договора купли-продажи и мены в ЕГРН. При заключении соглашения о лизинге право на имущество должно быть зарегистрировано или на лизингодателя, или на лизингополучателя.

Договоры аренды недвижимого имущества и лизинга, заключенные на срок не меньше 1 года, подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Стоит ли обращаться к профессионалам?

Сделки с коммерческой недвижимостью относятся к числу высокорисковых и сложных. При их заключении необходимо учитывать много нюансов и хорошо ориентироваться в большом числе законодательных актов, что трудно сделать неподготовленному человеку. Поэтому целесообразнее обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на решении данных вопросов.

Как обезопасить себя?

  1. Проверить правоустанавливающие документы в ЕГРН на предмет их подлинности.
  2. Проверить регистрацию юридического лица или ИП на сайте Федеральной налоговой службы, получив выписку ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
  3. При сделке с физлицом нотариально задокументированное согласие супруга/супруги внести в общий список документов.
  4. Убедиться в наличии у контрагента правоустанавливающих документов на землю, на которой находится здание.
  5. При совершении сделки с жилой недвижимостью, которую планируется перевести в нежилую, потребовать справки о дееспособности собственника и отсутствии зарегистрированных в квартире жильцов.
  6. Проверить отсутствие обременений в виде невыплаченных кредитов, платежей за коммунальные услуги и т. д.
  7. При покупке в строящемся здании убедиться в существовании объекта и выполнимости сроков сдачи.
  8. Выяснить, не заключались ли ранее на данное имущество договоры.
  9. Настороженно отнестись к вариантам недвижимости, имеющим низкую цену и продавца, желающего как можно скорее оформить договор.

Поскольку при совершении сделок с коммерческой недвижимостью затрагиваются интересы большого числа участников рыночных отношений, необходимо обеспечить их проведение таким образом, чтобы для них не возникли неблагоприятные правовые последствия, а сама процедура была предельно ясной и понятной.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва +7 (812) 467-32-58Санкт-Петербург

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

      
Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: