+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Коммерческая недвижимость — это нежилые здания, сооружения, земельные участки, которые эксплуатируют в бизнес-целях. В современной России сделки с коммерческой недвижимостью стали распространенным и важным явлением, позволяющим заниматься одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Содержание:

Законодательная база

Нормативно-правовой основой для совершения сделок с нежилой недвижимостью являются:

С какими объектами коммерческой недвижимости можно совершать сделки? К числу таких объектов относятся:

  1. производственные (цеха, ангары);
  2. торговые (магазины, торговые центры);
  3. гостиничные и развлекательные (гостиницы, развлекательные центры);
  4. складские (склады, логистические комплексы);
  5. офисные;
  6. земельные участки.

Виды сделок их плюсы и минусы, право собственности и права сторон

Для осуществления коммерческой деятельности нужно иметь в распоряжении нежилой объект. Условия, на которых предприниматель может его использовать, могут быть разными в зависимости от вида заключенной по нему сделки.

Покупка и продажа

Договор купли-продажи (ДКП) является одним из наиболее распространенных способов приобрести или продать помещение для коммерческой деятельности. Юридические аспекты купли-продажи недвижимости закреплены в части 2, главе 30, § 7 ГК РФ.

Обычная

При таком виде соглашения процедура происходит в запланированном порядке, а поиск подходящего варианта растянут во времени.

К плюсам такой сделки можно отнести:

  • получение желаемой цены;
  • извлечение сравнительно высокой прибыли;
  • получение недвижимого объекта в собственность покупателем после заключения договора;
  • право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в частности, проводить реконструкцию в здании.

Минусами данной сделки являются:

  • вероятность длительного ожидания приемлемого варианта;
  • быстрый рост цен на рынке недвижимости, требующий при покупке от предпринимателя больших средств, чем он планировал потратить, что представляет риски для его бизнеса.

Право собственности на недвижимый объект переходит к его новому владельцу.

Права сторон в случае заключения ДКП, согласно статье 549 ГК РФ, для покупателя состоят в получении недвижимого объекта при покупке, а для продавца — денежной суммы за его продажу.

Срочный выкуп

Данный тип сделок по купле-продаже недвижимых объектов подходит тем предпринимателям, которые заинтересованы в быстром заключении договора.

Преимуществами такого соглашения являются:

  • быстрая купля-продажа;
  • получение предпринимателем объекта недвижимости в собственность;
  • право распоряжаться своим имуществом, например, делать ремонт, менять мебель, проводить модернизацию помещений, и т. д. — обустраивать помещение по своему вкусу и под свои запросы в зависимости от рода деятельности.

Недостатком такого соглашения является значительный проигрыш в цене по сравнению с заключением плановой сделки.

Лизинг

В данном виде сделок лизинговая компания, купившая в собственность объект нежилой недвижимости, ставит его на баланс предприятия и сдает его в аренду лизингополучателю, оформив соглашение финансовой аренды.

Положительными моментами сделки являются:

  • возможность получить в собственность объект коммерческой недвижимости по минимальной остаточной стоимости при условии аккуратного внесения лизингополучателем платежей по договору;
  • приобретение коммерческой недвижимости без привлечения собственных денежных средств;
  • сравнительная простота процедуры получения банковских кредитов;
  • возможность покупки объекта недвижимости по выгодным ценам и на гибких условиях платежей в рассрочку;
  • экономия на налоге на прибыль, так как предприниматель платит налог в лизинговых платежах, внося при этом данные платежи в себестоимость продукции.

Негативными моментами лизингового договора являются:

  • высокие процентные ставки;
  • вступление договора в силу только после проведения процедуры его госрегистрации.
Право собственности, на момент действия договора принадлежащее лизингодателю, по окончании действия соглашения переходит лизингополучателю.

Права сторон в данном случае, в соответствии со статьей 665 ГК РФ, заключаются в том, что арендатор может за плату выбрать интересующую его недвижимость, которую приобретет арендодатель и сдаст ему в лизинг; арендодатель имеет право на получение арендной платы за данное имущество, не неся ответственности за выбор арендатора.

Аренда

Это форма имущественного договора, при которой объект передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.

Плюсами данного типа соглашений являются:

  • возможность организовать коммерческую деятельность на протяжении длительного промежутка времени при отсутствии возможности покупки собственной недвижимости;
  • возможность избежать риска неудачного вложения денег в недвижимое имущество;
  • отсутствие необходимости арендатору заботиться о всем недвижимом объекте, так как его ответственность распространяется только на ту часть помещения, которую он арендует;
  • наличие большого числа предложений от арендодателей, позволяющее выбрать оптимальный вариант недвижимости, наиболее удовлетворяющий нуждам предпринимателя.

К минусам аренды можно отнести:

  • зависимость арендатора от желаний своего арендодателя, так как он может решить продать объект недвижимости, повысить плату, передать его в аренду другому лицу;
  • невозможность для арендатора сделать ремонт или модернизацию помещения по своему усмотрению.

Право собственности не переходит арендатору и остается у арендодателя.

Права сторон в случае подписания договора аренды: арендодатель, в соответствии со статьей 606 ГК РФ, имеет право получать плату за временно сданное внаем помещение, арендатор — пользоваться помещением.

Обмен

Сделка, при совершении которой стороны передают в собственность друг другу по одному своему объекту, причем можно менять нежилую недвижимость на жилую.

Данный вид сделок проходит по договору мены, который при суммах, превышающих 10 МРОТ, должен быть заключен в письменной форме и устанавливает одинаковые права, обязанности и ответственность сторон. В случае неравной цены объектов сторона, предоставляющая более дешевую недвижимость, должна оплатить разницу.

Преимуществами данного соглашения являются:

  • сокращение рисков, так как один из объектов в любом случае останется у каждой из сторон;
  • подоходный доход платится с суммы доплаты при ее наличии, в противном случае не платится;
  • не очень дорогое оформление.

Недостатком данного договора является невозможность решить вопрос быстро по причине долгих поисков подходящего варианта обмена.

Право собственности переходит к обеим сторонам одновременно при передаче недвижимых объектов. Каждая из сторон, согласно статье 567 ГК РФ, имеет право по договору получить в собственность от другой стороны по объекту недвижимости.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Основные этапы проведения сделок

Оценка и проверка объекта

Чтобы в процессе переговоров контрагентов определить цену недвижимости, нужно проверить:

  • наличие правоустанавливающих документов на объекты и землю, на которой они расположены;
  • регистрацию прав в ЕГРН;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок;
  • отсутствие обременений;
  • удобство расположения здания, наличие парковочных мест и др.

Проверка сторон

Чтобы в дальнейшем избежать признания сделки недействительной, следует проверить:

  • уставные и учредительные документы юрлиц;
  • финансовую устойчивость продавца;
  • риски, связанные с вероятным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем, например, супругами при отсутствии нотариально заверенного их согласия на проведение сделки.

Заключение договора и расчеты

Заключение договора может происходить по следующей схеме:

  1. Зачастую сначала подписывается предварительный договор, в котором указываются сроки подписания основного договора, штрафы при отказе от него, иногда — аванс или задаток.
  2. Происходит составление документов: договоров отчуждения имущества, передаточных актов, доверенностей и др.
  3. Оформляются справки из БТИ, кадастровые планы.
  4. Контрагентами обсуждается и согласовывается порядок расчетов с указанием реальной цены объекта, хотя нередко по инициативе продавца официально происходит ее занижение.
  5. Производится аренда банковской ячейки для передачи денег.
  6. Производится заключение основного договора, в котором прописываются адрес и характеристики объекта, цена договора, ранее оговоренные условия.

Регистрация

Регистрация прав на собственность, согласно статье 131, пункту 1 ГК РФ, необходима в случае ее перехода от одной стороны к другой, что происходит в случае заключения договора купли-продажи и мены в ЕГРН. При заключении соглашения о лизинге право на имущество должно быть зарегистрировано или на лизингодателя, или на лизингополучателя.

Договоры аренды недвижимого имущества и лизинга, заключенные на срок не меньше 1 года, подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Стоит ли обращаться к профессионалам?

Сделки с коммерческой недвижимостью относятся к числу высокорисковых и сложных. При их заключении необходимо учитывать много нюансов и хорошо ориентироваться в большом числе законодательных актов, что трудно сделать неподготовленному человеку. Поэтому целесообразнее обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на решении данных вопросов.

Как обезопасить себя?

  1. Проверить правоустанавливающие документы в ЕГРН на предмет их подлинности.
  2. Проверить регистрацию юридического лица или ИП на сайте Федеральной налоговой службы, получив выписку ЕГРЮЛ/ЕГРИП.
  3. При сделке с физлицом нотариально задокументированное согласие супруга/супруги внести в общий список документов.
  4. Убедиться в наличии у контрагента правоустанавливающих документов на землю, на которой находится здание.
  5. При совершении сделки с жилой недвижимостью, которую планируется перевести в нежилую, потребовать справки о дееспособности собственника и отсутствии зарегистрированных в квартире жильцов.
  6. Проверить отсутствие обременений в виде невыплаченных кредитов, платежей за коммунальные услуги и т. д.
  7. При покупке в строящемся здании убедиться в существовании объекта и выполнимости сроков сдачи.
  8. Выяснить, не заключались ли ранее на данное имущество договоры.
  9. Настороженно отнестись к вариантам недвижимости, имеющим низкую цену и продавца, желающего как можно скорее оформить договор.

Поскольку при совершении сделок с коммерческой недвижимостью затрагиваются интересы большого числа участников рыночных отношений, необходимо обеспечить их проведение таким образом, чтобы для них не возникли неблагоприятные правовые последствия, а сама процедура была предельно ясной и понятной.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий