+7 (499) 288-17-53 Москва +7 (812) 317-60-15 СПб

Особенности аренды коммерческой недвижимости. Все о том, как сдать и снять помещение

Аренда коммерческой недвижимости – сделка, которая является одной из наиболее популярных на практике. Приобрести в собственность помещение для многих – непозволительная роскошь, а вот арендовать офис или магазин – это довольно просто. Но нужно понимать, что процесс аренды указанной недвижимости имеет свои нюансы, о которых лучше знать. Иначе могут начаться споры, судебные разбирательства и, соответственно, появятся убытки от найма. Из статьи узнаете какова целевая аудитория, как найти арендатора или арендодателя, каковы нюансы оформления сделки сдачи помещения и тонкости составления договора для физических и юридических лиц.
Юридические новости
Время на чтение: 10 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Показать содержание

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Кому нужна?

Кажется, что ответ на вопрос напрашивается сам собою – тем, кто является субъектами предпринимательской деятельности: ИП, юридическим лицам различной организационно-правовой формы, занимающимся бизнесом. Но все не так просто.

Коммерческая недвижимость может потребоваться:

  1. Организациям, которые бизнесом, вовсе не занимаются. Например: существует некое НКО, члены которой прописали в учредительном документе, что они будут собираться еженедельно по субботам для обсуждения каких-то важных вопросов. Чтобы реализовать задуманное, НКО нужно какое-то помещение. Его можно взять в аренду. И несмотря на то что офис – это формально объект коммерческой недвижимости, его вполне могут использовать в целях, не связанных с получением прибыли.
  2. Предприниматели и организации могут брать в аренду помещения, необходимые для осуществления эффективной коммерческой деятельности. Кому-то нужен офис, другому – колл-центр, третьему – склад для хранения товаров.
  3. Наконец, договоры аренды нежилых помещений и зданий заключаются с целью сдачи их в субаренду. Рентабельность такого бизнеса может быть довольно высокой. Ведь согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор может брать с субарендатора денег больше, чем он сам платит собственнику. Следовательно, вполне актуальна схема, о которой можно рассказать при помощи следующего примера: человек арендует у собственника здание магазина за 100 тыс. рублей в месяц, а сдает его владельцу магазина – субарендатору, за 250 тыс. рублей.

    Получается, что прибыль составляет 250 – 100 = 150 тыс. рублей. При этом можно говорить, что человек делает деньги из ничего: у него нет в собственности недвижимости, но он зарабатывает на ней.

Внимание: чтобы заниматься сдачей коммерческих объектов на постоянной основе, необходимо оформить ИП или зарегистрировать юр. лицо. Иначе государство может посчитать такую деятельность незаконным предпринимательством и применить санкции.

Спрос на коммерческую недвижимость постоянно высокий и довольно стабильный. Он немного падает, если в экономической сфере дела идут не очень. Но это, как правило, временное явление. Всегда есть успешные организации, которые нуждаются в офисе, новом торговом помещении и т. д.

Выбор помещения

На что обращать внимание? Все зависит от того, в каких целях осуществляется подбор объекта.

Для собственного использования

Нужно ориентироваться на следующее:

  1. Бюджет. Нужно хорошо осознавать, какую сумму будет допустимо тратить на аренду и содержание помещения. Иначе есть риск остаться с убытками.
  2. Расположение. Придется выбирать из тех вариантов, которые соответствуют бюджету. Тем не менее, нужно учитывать цели использования здания или помещения. Например, если речь идет об офисе, где сотрудники не будут принимать клиентов, то можно и не ориентироваться на то, является ли место «проходным». Если же задумано открыть магазин, то нужно выбирать вариант с удачным месторасположением. Иначе сложно будет завлечь покупателей.
  3. Состояние помещения. Его необходимо тщательно изучить. Иначе старая электрическая проводка или протекающий водопровод могут серьезно навредить бизнесу.
  4. Порядок и прочие условия внесения арендной платы. Важно установить, что именно входит в конечную сумму: только аренда, аренда и «коммуналка» и так далее.
  5. Лучше иметь дело с собственниками. В субаренде много нюансов. В частности, срок субаренды не может превышать срок аренды одного и того же объекта.

Одним словом, выбирать коммерческую недвижимость нужно именно «под себя»:

  • чтобы вести деятельность было удобно;
  • чтобы аренда не сильно увеличивала графу расходов – как минимум, чтобы величину платы можно было легко покрыть за счет доходов или уже имеющихся средств.
Важно: согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель несет ответственность, если он знал о каких-то скрытых недостатках объекта аренды, но умышленно не сообщил о них контрагенту.

Для бизнеса

Здесь подход несколько иной: оформлять в пользование и владение нужно такой объект, который будет ликвидным – то есть, его можно будет легко сдать в субаренду и получить от этого прибыль.

На что именно делать ставку в конкретных условиях – сложно сказать. Представляется, что выгодно арендовать небольшие офисы в людных местах, чем, например, магазины. Причины:

  1. Офис, как правило, не имеет целевого назначения. В том смысле, что подобный объект недвижимости отлично подойдет для всего: агентства недвижимости, бухгалтерской конторы, ремонтной мобильных телефонов, небольшой полиграфической студии и даже для маленького магазина – оффлайн или онлайн.
  2. Небольшое помещение легче сдать. Как отмечалось, подобные офисы пользуются популярностью у всех. Большое по площади помещение или целое здание, наверняка, принесет больше денег, но искать субарендатора можно очень долго.
  3. Любому, кто «пересдает» коммерческую недвижимость, увы, нужно ориентироваться на размер арендной платы, которую взимает собственник. Если средняя рыночная цена, к примеру, составляет 1000 рублей за квадратный метр, и арендатор платит арендодателю именно столько, то сдать недвижимость подороже будет проблематично.
  4. Нужно проверять собственника. Если с ним что-то не так, то вместо прибыли есть риск получить убытки.

В целом, правило подбора объекта для заработка простое: нужно выбирать такие здания и помещения, сдача в субаренду которых абсолютно точно принесет прибыль. Что это будет за объект – можно ответить, изучив спрос и предложение в конкретной местности.

Допустимые сроки

О сроках, на которые может оформляться договор арены, говорится в ст. 610 ГК РФ. О чем именно идет речь:

  1. Срок договора должен быть прописан в договоре.
  2. Если указаний на время действия сделки в тексте документов нет, то аренда считается оформленной на неопределенный срок.
Важно: ГК РФ определяет, что законом может устанавливаться некий предельный срок для определенных видов аренды. В этом случае, если договор оформлен на неопределенный срок, то он будет считаться заключенным на срок, являющийся предельным.

Аренду коммерческой недвижимости можно делить на:

  • краткосрочную;
  • долгосрочную.

Где «граница»? Ориентироваться нужно на ч. 2 ст. 651 ГК РФ. Речь в ней идет о зданиях и сооружениях, но, как разъяснил в свое время Верховный суд, правило актуально и для нежилых помещений. Речь идет о следующем:

  • если договор заключен на срок, не превышающий год, то он не подлежит гос. регистрации – по сути, его нужно считать краткосрочным;
  • если срок действия договоренностей – от 1 года, то сделка считается заключенной с момента осуществления процедуры её гос. регистрации.

Соответственно, любая аренда, оформленная на 12 месяцев и более длительный период, считается долгосрочной.

Практика показывает, что краткосрочные договоры более распространены. И это понятно: арендатор и арендодатель зачастую не хотят тратить деньги и время на реализацию процедуры гос. регистрации сделки. Исключение: случаи, когда одна или обе стороны заинтересованы в длительном сотрудничестве, но опасаются, что пролонгации краткосрочного договора не будет.

Как снять?

Если появилась необходимость в аренде подобного объекта, необходимо действовать по следующему алгоритму:

  1. Ищем здание или помещение. Во-первых, стоит посмотреть на популярных досках объявлений. Есть лидеры направления, где ежедневно публикуется масса предложений. Во-вторых, стоит обратить внимание на местные популярные сайты с объявлениями. В-третьих, можно посетить специализированные интернет-ресурсы, где предлагают коммерческую недвижимость в аренду.

    Не стоит отметать старые способы поиска нужных объектов: объявления в газетах, через друзей и т. д. Можно обратиться в агентство недвижимости, но нужно быть готовым оплатить услуги специалистов.
  2. Осмотр вариантов. Наверняка, их будет несколько. Придется выбирать что-то одно. Главное правило: недвижимость должна полностью соответствовать предполагаемым целям её использования. Важно еще и то, чтобы объект был в удовлетворительном состоянии. Проблемы с коммуникациями и прочим – все это будет только отвлекать от ведения дел.
  3. Проверяем юридическую чистоту сделки. Документация на объект недвижимости должна быть в полном порядке. Не должно иметься никаких ограничений и обременений. Поэтому первое, что необходимо потребовать от собственника или иного законного владельца – выписку из ЕГРН. Посвежее. Далее можно сверять информацию из выписки с данными, содержащимися в других представленных потенциальным арендодателем бумагах. Возможно, есть смысл поручить анализ документов профессиональному юристу.
  4. Оформление сделки. ГК РФ в ст. 606 указывает существенные условия договора аренды. Их включить в текст нужно обязательно. Но стороны также вправе прописывать в документе любые условия, которые не противоречат действующему законодательству. Лучше оговорить все нюансы. Передача имущества осуществляется по акту, в котором, в частности, рекомендуется отразить все выявленные недостатки объекта.
  5. Если закон требует, то заключительным шагом сторон будет регистрация сделки в Росреестре.

Как быстро сдать?

Задача поиска арендаторов не всегда простая. Чтобы с ней справиться, нужно действовать следующим образом:

  1. Подготавливаем объект. Желательно привести его в привлекательный вид: сделать небольшой ремонт, устранить явные недостатки, произвести уборку. Здание или помещение должно нравиться тем, кто нуждается в подобных объектах.
  2. Приводим документы в порядок. Если какие-то права не зарегистрированы – обращаемся в Росреестр или в МФЦ. Если какие-то бумаги утеряны – получаем дубликаты.
  3. Определяемся с ценой. Можно пойти по одному из двух путей. Во-первых, можно ориентироваться на рынок, то есть, посмотреть, сколько стоит аренда аналогичных объектов, и назвать свою цену. Второй вариант: обратиться к оценщику. Проблема в том, что здание или помещение могут не захотеть брать в пользование за цену, названную оценщиком, если на рынке устоялась более низкая стоимость.
  4. Определяем ЦА – то есть, целевую аудиторию. Отталкиваться нужно от особенностей самого объекта. Если это небольшой офис, то клиентом может стать кто угодно: от скромного мастера, ремонтирующего часы, до успешного юриста, решившего открыть небольшой филиал своей фирмы в отдаленном районе города. Если же речь идет о здании под магазин или серьезном складском помещении, то, вероятно, потенциального контрагента нужно искать среди владельцев крупного бизнеса.
  5. Подготавливаем коммерческое предложение. Важно акцентировать внимание на преимуществах сдаваемого объекта. Снова, следует исходить из особенностей конкретного здания или помещения. Когда речь идет коммерческой недвижимости, нужно показать, что конкретный объект поможет как-то облегчить, упростить работу, достичь успехов, создать хороший микроклимат в коллективе, наконец.

    Если речь идет об офисе, то, наверняка, потенциальные арендаторы заинтересуются о том, что в помещении имеется кондиционер, а само оно находится в шаговой доступности от метро. Если лицо ищет склад, то ему важно, чтобы объект был сухим и теплым, надежно охранялся, имел удобные пути подъезда. В общем, каждый конкретный объект нужно анализировать на предмет преимуществ отдельно.

  6. Размещаем объявления. Еще раз подчеркнем, что многое зависит от того, какой именно объект сдается. Если речь идет о маленьком офисе с широкой ЦА, то можно размещать объявления везде: от местных газет до общероссийских досок в интернете. А вот, к примеру, чтобы сдать в аренду склад для хранения зерна, лучше публиковать предложение на специализированных площадках.
  7. Выбираем арендатора. Если в его роли выступает юридическое лицо или ИП, то можно проверить две вещи: законность деятельности на основании сведений из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и платежеспособность. Если предприятие на грани банкротства, то потом сложно будет получить арендную плату. Проверить что-то у физического лица будет довольно трудно. Можно только лишь заглянуть в паспорт. А лучше – сделать копию документа.

Оформление

Чтобы подготовить договор, стороны должны представить некоторые бумаги:

  1. Если стороной сделки выступает физическое лицо, то потребуется паспорт. Если за арендатора или арендодателя действует представитель – доверенность. ИП должен дополнительно представить свидетельство ИНН и свидетельство ГРН, либо выписку, свидетельствующую о постановке лица на учет в налоговых органах.

    Юр. лицо предъявляет: правоустанавливающие бумаги, например, ООО должно иметь устав. Кроме того, свидетельства ИНН и ОГРН, либо соответствующую выписку; приказ о назначении руководителя; документ, подтверждающий полномочия представителя.

  2. Арендодатель должен предъявить документы на объект недвижимости: выписку из ЕГРН, либо свидетельство о гос. регистрации права; правоустанавливающие бумаги. Если в аренду оформляется и земля, например, под зданием, то нужна выписка по ней, плюс кадастровый паспорт.

Составление договора

Существенными условиями будут следующие:

  • об объекте;
  • о цене.

Кроме того, в тексте указывают:

  1. Дату и место составления документа.
  2. Порядок внесения платежей.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Порядок разрешения конфликтных ситуаций.

В договоре аренды коммерческой недвижимости можно не расписывать все детально. Достаточно сослаться на то, что все спорные вопросы регулируются согласно нормам ГК РФ. Но лучше оговаривать каждую мелочь. Главное, чтобы не было противоречий с законом.

Документ составляется как минимум в двух экземплярах – по числу сторон. Если нужно регистрировать сделку, то должен быть подготовлен экземпляр для Росреестра.

В аналогичном количестве изготавливается и акт приема-передачи. Он необходим, чтобы зафиксировать факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. В акте указывают:

  1. Дату и место его составления.
  2. Информацию о сторонах.
  3. Данные о передаваемом объекте.
  4. Информацию о недостатках недвижимости, наличии или отсутствии претензий по ней.

Регистрация

Как указывалось, регистрация необходима, если сделка является долгосрочной. Обратиться нужно в органы Росррестра. На все уйдет до 7 дней. За осуществление процедуры взимается госпошлина, составляющая 2000 рублей для физ. лиц и 22000 – для юр. лиц.

Субаренда

В начале статьи речь шла о том, что недвижимость можно арендовать, чтобы заработать, «пересдавая» её третьим лицам. Осуществляется это, путем заключения договора субаренды.

Внимание: субаренда возможна, если при заключении аренды собственник дает на это свое согласие.

Если в тексте первоначального документа ничего подобного не фигурирует, но арендодатель не возражает против субаренды, то с арендатором может быть подписано дополнительное соглашение. В нем нужно указать:

  1. Дату и место его оформления.
  2. Реквизиты договора аренды.
  3. Информацию о сторонах.
  4. Сведения о том, что арендодатель согласен на субаренду принадлежащего ему объекта.

К договору субаренды предъявляются требования, аналогичные тем, что актуальны для аренды. То есть, в тексте излагается схожая информация. Главное – указать, что сдает имущество не собственник, а арендатор.

Разница договоров аренды и субаренды еще и в том, что вторая сделка не может превышать по сроку период действия первой. Если аренда оформлена до 31 мая, то субаренда может действовать до этой или более ранней даты.

Возможно ли составить договор между физическими, юридическими лицами и ИП?

Законодательство не устанавливает никаких ограничений.

Например, физлицо может сдавать принадлежащий ему магазин какому-нибудь ООО. Также физлицо имеет право снять офис у индивидуального предпринимателя, чтобы, например, заниматься там творчеством: писать стихи или романы.

Вопросы могут возникнуть только у налоговых органов. Например, если физлицо арендовало магазин и, не имея статуса ИП, продает там продукты. При этом к самому договору претензий не будет.

Разница между сделками с различным субъектным составом — в пакетах документов, которые должны быть представлены для сделки. Об этом шла речь выше.

Если физлицу нужно иметь с собой только паспорт, то представитель ООО должен иметь на руках устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, приказ о назначении директора и так далее.

Подводные камни и узкие места

Есть несколько важных нюансов:

  • Очень важно детально описать объект, который сдается в аренду. Судя по практике, если объект сложно идентифицировать, то сделку могут признать недействительной. Например, в договоре указан только адрес офиса. Но по данному адресу находится целый деловой центр, где подобных помещений 50 или даже 100. Желательно указать в договоре все отличительные особенности конкретного помещения.
  • В тексте соглашения обязательно должна быть указана величина арендной платы. При этом, как определили высшие суды, она не должна меняться чаще раза в год. Поэтому арендодателю лучше сразу подумать, за какую сумму в месяц он будет сдавать помещение.
  • Очень важно оговорить все недостатки помещения. Всю важную информацию можно прописать в акте приема передачи. Там же следует отразить состав имущества находящегося в помещении.

Таким образом, если не знать тонкостей оформления аренды нежилых помещений, можно столкнуться с серьезными трудностями и неприятностями.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: