+7 (499) 938-47-64 Москва +7 (812) 467-32-58 СПб

Все нюансы и особенности оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Рано или поздно коммерческий деятель начинает задумываться о том, чтобы приобрести в собственность недвижимость для своего бизнеса. Аренда здания или земельного участка связана с множеством рисков, от некоторых из них сложно обезопасить себя и свое дело заранее. Для покупки коммерческой недвижимости в собственность потребуются немалые вложения. Хорошим вариантом в данной ситуации является коммерческая ипотека. Кто и как может купить разберем в статье.
Юридические новости
Время на чтение: 9 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 467-32-58 Санкт-Петербург

Показать содержание

Что такое кредит на помещение под бизнес?

Данный вид ипотеки представляет собой предоставление кредита на недвижимость, созданной для коммерческих целей. Главным условием коммерческой или бизнес-ипотеки является передача коммерческого недвижимого объекта под залог банку, выдавшему кредит.

Ипотека на коммерческую недвижимость предоставляется на 5-15 лет, соответственно, будущий собственник получает недвижимость в свои владения в короткие сроки.

Право на выдачу кредита под коммерческую недвижимость предоставляется крупным банкам. Одновременно с этим они наделяются правом отказать участнику правоотношений в выдаче кредита. Однако не все банки способны предоставить ипотеку для бизнеса, некоторые организации такую возможность приостановили. Законодательное регулирование бизнес-ипотеки осуществляется ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кто может взять?

Требования к заемщикам

Заемщиками по закону могут быть физические лица (чаще всего, это лица, занимающие управляющие должности или топ-менеджеры предприятий), индивидуальные предприниматели и юридические лица.

Есть как общие, так и индивидуальные условия. К общим относятся:

  • положительная кредитная история;
  • стабильный высокий доход в течение продолжительного времени;
  • его прозрачное отображение в официальных источниках (гос.реестрах).

Не так часто физические лица покупают нежилое помещение и берут коммерческую ипотеку. К ним банк предъявляет особые требования.

Наиболее подходящим кандидатом будет гражданин, чьи доходы выше среднего. Условия для граждан:

  • достижение совершеннолетнего возраста (однако для клиентов банка ВТБ минимальный возраст – 21 год);
  • лицо не должно быть старше 65 лет (исключение: ВТБ — 60 лет, Сбербанк — 75 лет);
  • наличие гражданства РФ.

По общему правилу, банки куда охотнее предоставляют кредит или ипотеку гражданам, имеющим постоянную работу, чем предпринимателям. Кроме общих условий и возрастных требований, предъявляемых к физ.лицам, особые условия выдвигаются к ИП, желающим оформить кредит:

  • деятельность осуществляется более одного года;
  • используется общая система налогообложения;
  • упрощенная система налогообложения допустима, но при этом расчет налога должен учитывать максимальную прибыль;
  • предоставление крупной суммы первичного взноса.

Для юридических лиц банки также выделяют индивидуальные критерии:

  • организация зарегистрирована в РФ;
  • ее деятельность осуществляется более полугода (для сезонных организаций – более года);
  • ограничения по годовому доходу каждый банк предъявляет индивидуальные (Сбербанк – от 60 до 400 млн.руб.).
      

Требования к объекту

Объектами коммерческой недвижимости признают здания, сооружения и земельные участки, целевым назначением которых является извлечение прибыли в пользу их владельцев. Они могут быть выражены в форме:

  • зданий под офисы;
  • торговых центров;
  • гостиничных комплексов;
  • предприятий общественного питания;
  • частных медицинских организаций;
  • прочих недвижимых объектов, целью создания которых является получение прибыли.

Как и в случае с условиями к заемщикам, индивидуальные требования к недвижимости у банков могут несколько, хотя и незначительно, различаться. Стандартные же критерии едины:

  • строение должно быть капитальным;
  • оно не находится в аварийном состоянии и не подлежит сносу;
  • имеется подключение к сети ИТО;
  • здание или участок не имеет обременений и ограничений;
  • все технические документы соответствуют планировке здания и заверены архитектурными и градостроительными органами;
  • участок или здание находятся в том же регионе, что и банк.

Кроме того, банк может установить ограничение на покупаемую площадь. Как правило, помещение должно быть не более 150 м2.

Как оформить: пошаговая инструкция

Подача заявления

По одежке встречают. В данном случае ею является заявление (анкета заемщика) физического или юридического лица на ипотеку. Важно составить его без ошибок, не указывать ложные сведения или информацию, которая может ввести в заблуждение.

Форма заявления одинакова для всех банков. Ее можно подать и онлайн через официальный сайт кредитной организации, однако посетить само отделение банка необходимо после того, как сотрудники свяжутся с вами.
  1. Укажите кредитную информацию:

    • сумма кредита, которую вы собираетесь получить у банка, и ее валюта;
    • цель ипотеки;
    • сумма залога;
    • дата платежа;
    • срок, на который заключается договор об ипотеке (обычно не более 10 лет).
  2. Сведения о заемщике:

    • личные данные (для физ.лиц и ИП) и наименование организации (для юр.лиц);
    • организационно-правовая форма (для юр.лиц);
    • ИНН;
    • ОГРН;
    • дата регистрации организации или ИП;
    • адрес (в т.ч. и юридический);
    • контактные данные (телефоны, электронная почта).
  3. Информация о деятельности:

    • его вид и детальное описание;
    • номер лицензии;
    • налоговая отчетность.
  4. Сведения об управляющих лицах компании, ее собственниках и акционерах.
  5. Сведения о счетах.
  6. Информация об оказываемых услугах или предоставляемой продукции.

Скачать бланк заявления (на основе требований, выдвигаемых ПАО «Сбербанк»)

Документы на объект

Заемщику необходимо подготовить следующие сведения об объекте ипотеки:

  1. Отчет независимого оценщика недвижимости. Необходимо пригласить специалиста, заключить с ним договор и дождаться, пока все необходимые работы будут проведены. Оценщик составляет отчет, который впоследствии нужно предоставить банку.
  2. Сведения из ЕГРН. Они должны быть представлены в виде информации об объекте недвижимости и сведений о собственнике, о переходе права собственности.
  3. Информация о техническом состоянии здания. Такие сведения может получить собственник недвижимости: нужно обратиться в БТИ по месту жительства, предоставив копию паспорта и свидетельство о праве собственности. Получение справки (форма №5) платно. Стоимость измеряется в зависимости от площади здания.
  4. Подтверждение о том, что здание не подлежит сносу и капительному ремонту. Для этого обратиться нужно в администрацию МО по месту проживания.
  5. Подтвержденное разрешение на эксплуатацию здания. Данный вопрос регулируется ст. 55 ГрК РФ. Для получения разрешения нужно вновь обратиться в органы МСУ непосредственно или через МФЦ.
      

Документы, которые нужно приложить

Гражданину, ИП и организации кроме заявки необходимо собрать индивидуальный для каждой из этих категорий пакет документов.

Для физических лиц потребуется:

  • оригинал и копия документа, удостоверяющего личность, для военнообязанных также военного билета;
  • ИНН;
  • сведения о семейном положении (свидетельство о рождении детей, о заключении брака);
  • свидетельство о регистрации;
  • документы, подтверждающие право собственности на любой вид имущества;
  • сведения об отсутствии обременения на недвижимом имуществе;
  • банковские реквизиты;
  • страховые сведения;
  • сведения, подтверждающие право на занятие определенной деятельностью (не ИП).

Для индивидуальных предпринимателей (кроме сведений, требуемых от него, как от гражданина):

  • свидетельство из ЕГРИП и лицензия на занятие предпринимательской деятельностью;
  • ИНН, налоговые декларации в зависимости от системы налогообложения.

Заемщик – юр.лицо должен предоставить те же сведения, что и физ. лицо, а также информацию об организации:

  • сведения об управляющих лицах организации (директор и глав.бухгалтер);
  • учредительные документы юр.лица;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий организационно-правовую форму;
  • лицензия на деятельность;
  • справка об отсутствии налоговых долгов и годовая финансовая отчетность.
Важно! Каждый банк дополнительно к представленным перечням может потребовать и иные сведения. Более подробный список документов целесообразно узнать в самой кредитной организации.

Сроки ожидания решения

Предоставленный пакет документов банк рассматривает в течение 2-х недель, после чего должен принять решение: дать кредит или отказать лицу в нем.

Основные причины отказа

  • Несоответствие кредитным требованиям банка. Критерии могут различаться в некоторых банках, в частности, это касается минимального и максимального возраста для физических лиц.
  • Плохая кредитная история у будущего заемщика. Долги по кредиту, даже небольшая просрочка выплаты может в будущем сказаться на том, что банк откажет в ипотеке.
  • Налоговые долги и неуплаченные штрафы. Неупалата налогов и штрафовтрисует физ.лиц, ИП и юр.лиц как недобросовестных плательщиков, и этот факт вызывает у банка недоверие к будущему заемщику. В этот же пункт можно отнести и наличие у физического лица или ИП судимости. Между тем, некоторые банки лояльно относятся к условно-осужденным.
  • Предоставление банку ложных сведений. Мало какому гражданину или организации удастся обмануть банк. Все сведения о юр.лицах и ИП зарегистрированы в ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Подделка документов сама по себе влечет уголовную ответственность по ст. 327 УК РФ.
  • Неграмотно составлены документы. Ошибки в предоставленной документации приводит к искажению сведений, что также является основанием для банка отказать лицу в выдаче коммерческого кредита. Если же сведения характеризуют заемщика с положительной стороны, предоставлен полный пакет документов, решение принимается положительное. Заемщик получает письменное решение о выдачи ему ипотеки.

Покупка

      

Кредитный договор

Порядок заключения договора о бизнес-ипотеке регулируется главой II ФЗ № 102. Он составляется в письменной форме и подлежит гос.регистрации (также должно быть нотариальное заверение). Регистрация осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Договор должен включать основные пункты:

  • предмет – коммерческая недвижимость;
  • цена;
  • существенные характеристики;
  • срок заключения договора;
  • права и обязанности сторон;
  • основания прекращения действия договора.

Вспомогательные условия:

  • сумма залога;
  • штрафы и пени за просрочку;
  • страхование недвижимости.

Скачать бланк договора об ипотеке на коммерческую недвижимость

ДКП

Он заключается на основании общих норм, предусмотренных ГК РФ о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ФЗ «Об ипотеке».

В договоре должны быть предусмотрены следующие условия:

  • сведения об участниках договора (их личные данные адреса и контакты);
  • сведения об объекте недвижимого имущества;
  • цена объекта, сведения о залоге, первоначальном взносе, штрафах и пени;
  • права и обязанности сторон договора;
  • срок, на который заключен договор.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения

Узнать более детально о купле-продаже нежилой недвижимости и посмотреть образец договора можно здесь.

Государственная регистрация

Как было сказано ранее, договор об ипотеке подлежит гос.регистрации. После того, как договор получит нотариальное заверение, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для того, чтобы в реестр была внесена соответствующая запись, сторонам договора необходимо подать совместное заявление.

Важно! Регистрируется не только ипотека, но и право собственности с обременением в виде залога.

Отличия приобретения помещения под залог для физических и юридических лиц

К основным отличиям для юр. лиц относятся:

  • Для юридических лиц понадобится более объемный пакет документов (о чем говорилось выше).
  • Для них процедура оформления занимает больше времени.
  • При организационно-правовой форме ООО, на общем собрании участников необходимо получить одобрение на приобретение недвижимости в ипотеку.
  • Заемщиком в данном случае выступает руководитель организации.
      

Выбор банка

У каждого банка своя индивидуальная программа и условия выдачи кредита на нежилые помещения. Заемщик должен тщательно изучить существующие в данный момент программы и выбрать ту, которая будет для него наиболее выгодна.

Ниже представлены наиболее известные проекты банковских организаций.

Сбербанк

Для владельцев малого бизнеса предлагается программа Экспресс-ипотека. Ее особенности:

  • кредит до 10 млн рублей;
  • отсутствие комиссии;
  • срок – до 120 дней;
  • аккредитивная форма расчета;
  • ставка – от 13,9%;
  • срок – до 15 лет.

Для юридических лиц рекомендуется программа «Бизнес-недвижимость», включающая в себя:

  • кредит до 10 млн рублей;
  • срок – до 10 лет;
  • ставка от 13,9%;
  • первоначальный взнос – 20%.

Тинькофф

Тинькофф временно «заморозил» коммерческую ипотеку. Возможно, ее условия будут изменены, но на данный момент представлена следующая программа:

  • кредит до 100 млн рублей;
  • срок – до 15 лет;
  • первоначальный взнос – от 40%;
  • ставка – от 14,5%;
  • доступна для всех категорий заемщиков.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает такие условия:

  • кредит до 20 млн рублей;
  • срок – до 10 лет;
  • годовая отсрочка;
  • ставка регулируется в зависимости от сроков кредитования;
  • для юр.лиц и ИП, в том числе – крестьянское (фермерское) хозяйство;
  • залог – недвижимость, транспортные средства.

Росбанк

Программа Росбанка:

  • сумма до 100 млн рублей;
  • срок – до 84 месяцев;
  • ставка – от 10,38 до 12,53%;
  • для юр.лиц и ИП;
  • при отсутствии первоначального взноса – дополнительный залог;
  • отсутствует комиссия;
  • отсрочка до полугода.

Промсвязьбанк

Промсвязьбанк предлагает малому бизнесу программу «СуперОвердрафт» на условиях:

  • сумма до 60 млн рублей;
  • срок – до 5 лет;
  • ставка 8,5%.

Севвергазбанк

Севергазбанк, заключив договор с Минпромторг РФ, представляет программу «Модернизация». Льготные условия предоставляются для развития бизнеса в сфере сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности. Условия:

  • сумма – до 15 млн руб.;
  • срок – до 36 месяцев;
  • ставка – от 6%;
  • для юридических лиц – поручительство конечных бенифициаров;
  • для ИП – поручительство супруга(и) заемщика.

Уралсиб

Программа «Бизнес-инвест», которую организовал банк Уралсиб, предлагает условия для приобретения складской и иной коммерческой недвижимости по следующим критериям:

  • сумма – до 100 млн рублей;
  • срок – до 120 месяцев;
  • ставка регулируется в зависимости от финансового состояния заемщика;
  • комиссия – 1,2%;
  • обязательное поручительство;
  • годовая отсрочка.

Открытие

Банк ФК Открытие и программа «Выгодный рефинанс», которая проводится до 21 марта 2019 г.:

  • сумма от 5 млн рублей;
  • срок – до 5 лет;
  • ставка – до 9,5%;
  • требуется поручительство;
  • для юр.лиц и ИП, годовой доход которых не превышает 3 млрд рублей;
  • дифференцированный платеж.

Интеза

Условия:

  • сумма – до 120 млн рублей;
  • срок – до 10 лет;
  • виды объектов – торговые, складские, производственные, офисные;
  • для физ.лиц, ИП и юр.лиц;
  • ставка может быть как плавающей, так и фиксированной, устанавливается индивидуально;
  • отсрочка до полугода;
  • территориальная удаленность от города – до 300 км.

Энергобанк

Условия кредита:

  • минимальная сумма – 500 т.р.;
  • срок – до 10 лет;
  • ставка – 13%;
  • первоначальный взнос – от 20%;
  • без комиссии;
  • обязательное страхования предмета ипотеки.

Преимущества и недостатки ипотечного бизнес-займа

К несомненным плюсам можно отнести:

  • большая сумма для выдачи (до 200 млн рублей);
  • некоторые банки предоставляют отсрочку до года;
  • некоторые банки своим постоянным клиентам предоставляют льготные условия по ипотеке;
  • чем шире площадь недвижимости, тем быстрее будет развиваться бизнес.

Увы, но и минусы ипотеки очевидны:

  • срок выплаты до 15 лет максимум;
  • первый взнос довольно большой;
  • высокая кредитная ставка;
  • для оформления потребуется много времени провести за сбором необходимых документов.

В бизнес-ипотеке могут участвовать как физические лица, так и юридические. К каждому банки предъявляют свои требования, которые меняются ежегодно.

Здесь мы разобрали нюансы коммерческой ипотеки. Ознакомьтесь подробнее с этапами купли-продажи нежилой недвижимости и советами специалистов о том, как выгодно и быстро оформить продажу такого имущества.

Выбор банка и ипотечной программы – серьезный и ответственный шаг. Только сделав предпочтение в сторону выгодных и удобных для себя условий, можно быть уверенным, что приобретение недвижимости себя окупит, а само дело принесет прибыль.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва +7 (812) 467-32-58Санкт-Петербург
          
    +74999384764 Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: