+7 (499) 288-17-53Москва

Особенности и нюансы лизинга коммерческой недвижимости

Лизинг коммерческой недвижимости — относительно новый вид сделок в предпринимательской сфере России. Для юридических лиц данный вид правоотношений имеет ряд неоспоримых преимуществ при распределении активов компании и в части налоговых льгот.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

Что это такое?

Исходя из положений гражданского законодательства, лизинг – это специфический подвид аренды. Непосредственно определение понятия приведено в ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998г. «О финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ. Согласно нормативному акту, лизинг – это отношения сторон в сфере экономики и права, возникшие при заключении и реализации договора лизинга.

Эта же статья, а также ст. 665 ГК РФ определяют упомянутый тип соглашения.

  • Одна сторона – арендатор или лизингополучатель выбирает товар (предмет лизинга), а также продавца, готового реализовать товар на подходящих условиях.
  • Другая сторона – арендодатель или лизингодатель выкупает указанный арендатором товар у выбранного продавца, вступая в право собственности. После этого, предмет лизинга передается арендатору во владение и пользование за установленную плату.
  • В некоторых случаях, сторонами предусматривается, что выбор предмета сделки и продавца осуществляется арендодателем. В этом случае, ответственность за выбор ложится на плечи лизингодателя. При этом, законом предусмотрено, что по истечении срока действия договора, товар может быть выкуплен лизингополучателем за остаточную стоимость, либо возвращен собственнику.

Чем отличается от аренды и аренды с правом выкупа?

  1. Одним из основных отличий лизинга от стандартной аренды остается право лизингополучателя на выкуп имущества после окончания срока действия договора.
  2. Немаловажное отличие не только от аренды, но и от аренды с правом выкупа заключается в предмете сделки. В случае с лизингом, арендодателем приобретается новое, выбранное арендатором имущество. При аренде предмет договора изначально имеется в собственности арендодателя.
  3. Из предыдущего пункта вытекает и отличие механизма исполнения сделки, в частности в количестве сторон. В случае с лизингом в правоотношения вступают три стороны – арендодатель, арендатор и продавец. Помимо договора лизинга обязательно заключение договора купли-продажи имущества.
  4. Отличаются и сами виды имущества, которые могут являться предметом правоотношений. В случае с арендой, законодателем не установлено никаких ограничений – сдаваться может любая непотребляемая собственность, то есть имущество, не теряющее свойств при использовании. В отношении лизинга законом установлены ограничения для предмета сделки.
  5. Поскольку законодательно установлена ответственность арендатора за риск случайной порчи или гибели имущества, лизинговые платежи остаются обязательными для стороны даже в случае невозможности использования предмета договора. Условие может быть отдельно оговорено и изменено положениями договора.
  6. Лизинг предполагает для компании-арендатора набор налоговых послаблений, в то время как аренда не предоставляет стороне подобных преференций.

Что может и не может быть объектом?

В качестве объекта лизинга коммерческой недвижимости выступает любое имущество, кроме земельных участков. Аналогичный запрет установлен для природных объектов.

В отношении других видов недвижимости — как жилой, так и нежилой, законодатель ограничений не определяет.

Виды

В ст.7 ФЗ-164 основными формами лизинга названы внутренний и международный. Поскольку субъектом сделки может выступать как резидент, так и нерезидент Российской Федерации, то договор принимает либо международную, либо внутреннюю форму.

По типу финансирования:

  • Срочный. Установлен конкретный срок действия договора. Правоотношения единоразового характера.
  • Возобновляемый. В том случае, когда истекает первоначально установленный срок, договор продлевается на новый период.

По составу субъектов договора:

  • Прямой. Сложно назвать данный тип классическим лизингом, однако правоведы выделяют его при классификации. Собственник самостоятельно, без участия лизинговой компании отдает имущество в финансовую аренду.
  • Косвенный. Передача помещения в финансовую аренду происходит с участием брокера-посредника.
  • Раздельный. Если стоимость предмета договора непомерно велика, в сделке участвуют несколько лизингодателей, привлекаются дополнительные средства, выпускаются акции, распространяемые среди арендодателей.

По степени окупаемости (условиям амортизации):

  • Финансовый. Договор заключается на срок, в течение которого лизингополучатель за счет платежей арендатора возвращает все или практически все средства, затраченные на приобретение недвижимости.
  • Оперативный. Срок договора меньше, платежи не возмещают всех затрат арендодателя. По завершении правоотношений, недвижимость вновь сдается в аренду, то есть фактически срок продлевается. Возможны варианты при которых имущество либо возвращается собственнику, либо выкупается арендатором.

Стандартный и возвратный

Помимо стандартного лизинга существует понятие возвратного. Его относят к форме прямого договора. Этот вид относится к разряду особого рода залогового кредитования. Недвижимость приобретается лизингодателем у лизингополучателя и передается ему же по договору лизинга.

Выгодны ли такие сделки?

Приобретение коммерческой недвижимости выгодно для компаний, которые не могут вывести из оборота значительные средства, необходимые на покупку недвижимости. Лизинг позволяет снизить налоговые выплаты, что также является бонусом для юридических лиц.

Для физических лиц лизинг менее выгоден, чем ипотечный кредит. Ставка по ипотеке ниже, чем процент удорожания в лизинге. Вместе с тем, одобрение лизинга происходит чаще, чем ипотеки.

Инструкция по оформлению

Выбор объекта

Классическая схема сделки предполагает выбор объекта недвижимости и продавца арендатором. В данном случае ответственность за выбор остается за лизингополучателем и претензии к продавцу предъявляет также он.

ТОП-10 компаний

Предоставлением лизинговых услуг занимаются специализированные компании. В России чаще всего подобные организации создаются с участием государственных органов или на базе банков.

При выборе компании необходимо обратить внимание на размер требуемого авансового платежа, размер среднегодового удорожания, сумму ежемесячного авансового платежа. Кроме того, важна надежность и стабильность организации.

Ниже приведен список топ-10 компаний, предлагающих лизинг недвижимости, по версии рейтингового агентства Expert по итогам 2017 года.

Позиция в рейтинге Наименование компании
1 Группа компаний «Сбербанк Лизинг»
2 «ТрансФин-М»
3 «Балтийский лизинг»
4 «Альфа-Лизинг»
5 «Райффайзен лизинг»
6 «Зест»
7 «Северная Венеция»
8 «Система Лизинг 24»
9 «Универсальная лизинговая компания»
10 ГК «Регион»

Условия оформления лизинговых сделок оговариваются с клиентами компаний в частном порядке, исходя из предоставленных документов и предмета договора.

Сбор документов

Помимо заявки и анкеты клиента по установленным компанией формам, претенденту на получение лизинга необходимо собрать внушительный пакет документов. Конкретный перечень устанавливается требованиями компании-арендодателя, но примерный список выглядит следующим образом.

Документы по лизингополучателю:

  • Учредительные документы юридического лица.
  • Полная бухгалтерская отчетность за определенный требованиями компании период.
  • Состояние кредиторской и дебиторской задолженностей.
  • Паспорта главного бухгалтера и генерального директора.

Документы по недвижимости и продавцу:

  • Свидетельство права собственности на недвижимость.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  • Технический паспорт объекта недвижимости.
  • Согласие долевых собственников в случае их наличия.
  • Документ, подтверждающий отсутствие обременения на объект.
  • Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Зачастую компания требует включение в перечень сведений о продавце – учредительных документов от юридического лица и паспортных данных от физического.

Решение о согласии или отказе

Преимуществом лизинговой сделки по приобретению недвижимости по сравнению с ипотечным кредитованием является высокий процент одобрения заявки арендатора. Лизинговые компании не так строги к кандидатам, и готовы заключить договор с клиентом, имеющим неидеальную кредитную историю. Связано это с минимальными рисками организации, поскольку недвижимость остается в собственности лизингодателя на весь период действия правоотношений.

Срок рассмотрения заявки регулируется политикой и требованиями компании. Арендаторы стараются минимизировать период проверки сведений. В некоторых случаях организации выносят предварительное решение за один рабочий день. Сроки окончательного рассмотрения в среднем занимают до двух недель, но могут растянуться и на 30-40 дней.

О решении лизингодатель уведомляет получателя по телефону или в письменной форме. В случае одобрения клиент компании приглашается в офис для дальнейшей процедуры оформления договора.

Основной причиной отказа остается финансовая нестабильность лизингополучателя и сомнение компании-арендодателя в надлежащем внесении платежей. Лизингодатель может потребовать от получателя наличие поручителя.

Заключение лизингового договора и ДКП

В процессе сделки заключается два договора. Договор купли-продажи недвижимости и договор лизинга. При этом арендодатель, приобретая имущество, обязан уведомить продавца, что недвижимость будет передана в лизинг.

Получатель обычно не участвует в договоре купли-продажи. При этом, в нормативно-правовом акте установлено, что недвижимость передается непосредственно ему и именно перед ним отчитывается продавец за соответствие товара требованиям договора (если иное не предусмотрено договором). Важно подробно прописать эти условия в договоре купли-продажи, а также максимально точно описать передаваемый предмет сделки.

Далее заключается двухсторонний договор лизинга между арендодателем и арендатором. Помимо сведений о сторонах и предмете сделки прописываются:

  1. срок действия договора;
  2. условия исполнения обязательств (в частности размер и периодичность платежей);
  3. ответственность сторон;
  4. условие о досрочном выкупе недвижимости;
  5. условия расторжения договора.

Скачать бланк договора лизинга

Каждая сторона получает подписанный экземпляр договора. Лизинговые компании иногда практикуют составление договоров с привлечением и указанием трех сторон исполнения сделки.

Поскольку предметом сделки выступает недвижимое имущество, то в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ договор регистрируется соответствующим образом в органах Росреестра.

Как проходит исполнение и завершение сделки?

  1. После одобрения заявки лизингополучателя арендодатель получает авансовый платеж от арендатора.
  2. Лизингодатель заключает договор купли-продажи с продавцом. Подписывается и регистрируется договор лизинга.
  3. Арендатор страхует имущество, если это условие предусмотрено договором.
  4. Продавец передает по акту недвижимость арендатору (в некоторых случаях арендодателю, если это предусмотрено договором). Последний выплачивает установленные ежемесячные платежи арендодателю.

Есть ли разница в оформлении для физического и юридического лица?

Основная разница в необходимом пакете документов на получателя. В целом же, процедуры оформления договора аналогичны.

Как формируется налогообложение?

Бонус для лизингополучателя юридического лица — налоговые послабления.

Как отражается приобретение недвижимости в лизинг на налоговых льготах предприятия? Недвижимость в подавляющем большинстве случаев остается на балансе собственника, поэтому арендатор не платит налог на имущество.

Основное преимущество лизинга заключается в повышенном коэффициенте амортизации. Данное условие позволяет снизить налоговые выплаты компании.

Платежи включаются бухгалтером в расходы организации, что сокращает налоговую базу и как следствие размер выплат.

Налог на добавленную стоимость

Чаще всего получатель, не являясь собственником недвижимости, не выплачивает налог на имущество. Вместе с тем, лизинговые компании нередко включают его в ежемесячные платежи. Кроме того, лизинговые платежи также полежат обложению НДС. В связи с этим возможно получение налогового вычета.

На какой срок можно взять?

Гражданским законодательством не установлены требования и ограничения относительно сроков действия договора лизинга. Стороны вправе самостоятельно устанавливать период действия договорных отношений.

В отличие от договора аренды, предусмотрена необходимость указания конкретного периода действия документа. Исходя из практики и предложений лизинговых компаний, средний срок договора составляет от трех до десяти лет.

Досрочный выкуп и расторжение

Условия досрочного выкупа и закрытия договора обычно обсуждаются еще на этапе заключения. Впрочем, ни 164-ФЗ, ни Гражданский Кодекс не устанавливают ограничений или дополнительных требований к лизингополучателю в случае решения о досрочной выплате.

Арендаторы неохотно соглашаются на преждевременное закрытие договора, поскольку недополучают прибыль, рассчитанную изначально.

Специалисты не рекомендуют арендатору выкупать недвижимость ранее чем через 12 месяцев, так как ситуация грозит рисками налоговых проверок и возникновением проблем с налоговиками. Если плательщик решил погасить платежи раньше установленного срока, то ему необходимо предварительно направить в адрес лизингодателя соответствующее обращение.

Схема погашения выглядит следующим образом:

  1. За 10-15 дней до очередного платежа арендатор направляет в адрес арендодателя официальное обращение с просьбой рассмотреть возможность досрочного погашения договора и выкупа недвижимости.
  2. Письмо составляется в двух экземплярах и передается в адрес арендодателя или направляется в организацию по почте. Обращение регистрируется соответствующим образом с присвоением входящего номера.
  3. Обращение рассматривается комиссией компании коллегиально. В ходе заседания принимается решение об одобрении или отказе в досрочном погашении. Возможен вариант с одобрением частичного досрочного погашения лизинга.
  4. В случае положительного ответа, сторонами заключается дополнительное соглашение, содержащее перерасчет платежей.
  5. При отказе, арендатор вправе направить повторное обращение или оспорить решение в судебном порядке.

Преимущества и недостатки

Плюсы лизинга коммерческой недвижимости заключаются в:

  • Налоговых послаблениях для юридических лиц.
  • Сохранении денежных средств в обороте компании, следовательно, финансовая нагрузка – распределена и посильна даже для небольших организаций.
  • Высокой вероятности одобрения сделки по сравнению с кредитованием.
  • Надежности и стабильности для арендатора, в сравнении с классической арендой, поскольку отчуждать имущество без причин арендодатель не в праве.

Минусом лизинга остается:

  • Ответственность арендатора за сохранность недвижимости. Платежи по договору продолжают выплачиваться, независимо от возможности использования имущества.
  • Сравнительная сложность сделки.
  • Обязанность оплаты издержек по сделке арендатором.

Благодаря рассмотренным плюсам финансовой аренды, договор лизинга обещает наращивать темпы популярности в среде предпринимателей. Благодаря лизинговым инвестициям бизнес получает возможность развиваться и расти. Поэтому договор лизинга заслуживает внимания как новообразованной организации, так и стабильно существующей на рынке, но требующей новых капиталовложений.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий