+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Доверительное управление коммерческой недвижимостью: понятие, порядок передачи объектов, стоимость услуг

Коммерческая недвижимость может выступать объектом инвестирования, приобретение которого не обязывает собственника непосредственно участвовать в организации бизнеса. Владелец торговых или промышленных площадей может ограничиться получением дохода от бизнеса, организованного доверенным управляющим.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Что это такое?

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.

Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

  • предоставление полного пакета услуг;
  • официальное оформление договора, а не только доверенности;
  • обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
  • утверждённый регламент работ;
  • отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Плюсы и минусы

Здесь есть свои плюсы, которые выражаются в том, что:

  • работа управляющего должна осуществляться в соответствии с положениями договора;
  • собственник жилья может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
  • управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
  • в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
  • по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
  • владелец объекта вправе намечать новые виды получения услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Но при этом существуют и минусы:

  • оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
  • при неэффективной работе придётся расторгать договор;
  • если управляющий окажется недобросовестным придётся обращаться в суд;
  • от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.
Поэтому перед оформлением договора нужно взвесить все варианты и предусмотреть имеющиеся преимущества и риски от передачи недвижимости управляющему лицу.

Чем занимается управляющий?

Управление недвижимостью основано на принципе найма компетентного лица для выполнения обязанностей установленных договором услуг. В функции управляющего входят 9 базовых обязательств перед собственником имущества:

  1. Мониторинг рынка недвижимости, анализ ситуации.
  2. Планирование эффективности эксплуатации недвижимости.
  3. Подача объявлений и иная реклама для поиска арендаторов, проведение показов торговых или промышленных площадей.
  4. Заключение договоров с арендаторами объектов.
  5. Оплата коммунальных услуг.
  6. Получение платежей от арендаторов.
  7. Оказание услуг по подготовке арендуемых площадей к эксплуатации.
  8. Страхование недвижимости и работа со страховыми компаниями при наступлении страхового случая.
  9. Улучшение характеристик помещений, их модификация.

Анализ рынка нежилых помещений

В данные обязанности входит мониторинг ситуации на рынке недвижимости, сложившейся в районе расположения объекта.

Управляющий выверяет ситуацию с ценообразованием, востребованность объекта среди потенциальных арендаторов в данном сегменте.

Для этого:

  1. Выбирают успешно сдаваемые в аренду помещения и процент невостребованных арендаторами объектов, которые пустуют.
  2. Рассматриваются и сверяются характеристики тех и иных объектов.
  3. К руководству принимаются примеры удачно проведённой сдачи в аренду аналогичных объектов.
  4. Просматриваются возможные риски и способы сведения таковых к нулю.

Планирование

При планировании по преимуществу применяется затратный или доходный подход, когда выявляется процент возможной прибыли, если использовать тот или иной алгоритм сдачи объекта в аренду. Например, могут рассматриваться варианты от получения прибыли при сдаче площадей под складское или промышленное помещение. На основании планирования выявляется и выбирается наиболее выигрышный вариант.

Поиск арендаторов, реклама

В задачи управляющего входит сдача в аренду помещения:

  • в самые лаконичные сроки;
  • по самым выгодным ценам.

Решить эту задачу можно только при компетентном подходе, когда ценообразование формируется на основании мониторинга и в соответствии с условиями рынка. Поэтому после проведения аналитических расчётов управляющему требуется подать объявления на сдачу объектов. В договоре должно быть обязательно указано условие, из каких источников оплачиваются услуги рекламодателей. Управляющий может:

  1. Нанять для рекламы профессионалов: развесить рекламные щиты или растяжки, подключить местные СМИ.
  2. Ограничиться собственным ресурсом: искать арендаторов по поданным объявлениям, вывесить объявление на стене предлагаемого объекта.

В обоих случаях как затраты, так и отдача в виде результатов, будут различными. Поэтому данные стратегии нужно согласовывать.

Подготовка и оформление договора

Управляющий заключает договор аренды на основании доверенности, прилагаемой к договору доверительного управления.

Здесь также могут возникать варианты, которые требуется согласовать условиями договора услуг. В частности по условиям договора управляющий вправе:

  • использовать деньги собственника для составления договора юристом;
  • заключить его у нотариуса и/или удостоверить договор нотариально;
  • составить текст договора самостоятельно с нотариальным удостоверением или без него.

Перечисленные нюансы обязательно нужно решить сторонам заранее и внести в договор услуг. Если они отсутствуют управляющий вправе поступить по собственному усмотрению.

Оплата за коммунальные услуги

Управляющий отвечает:

  • за своевременную оплату услуг ЖКХ;
  • за актуальность начислений коммунальных платежей.

Если по вине плательщика назначены пении и штрафы за просрочку, а также – при переплатах денег по халатности управляющего, с него могут быть взысканы деньги за полученный собственником ущерб.

Контроль за арендной платой

То же касается арендной платы. Управляющий уполномочен:

  • взимать арендную плату своевременно;
  • назначать пени за просрочку платежа;
  • получать с арендатора аванс;
  • требовать от арендатора погашения убытков при внезапном расторжении аренды.

После вычета положенного ему вознаграждения и сумм, потраченных на эксплуатацию помещения и коммунальные услуги, остатки по аренде перечисляются собственнику.

Оказание бытовых услуг

Получатель аренды вправе пользоваться помещением, полностью подготовленным к эксплуатации, что входит в обязанности управляющего.

Впоследствии при возникновении неполадок, арендатор продолжает обращаться к управляющему, который приводит помещение в надлежащий вид, осуществляя взаимодействие:

  • с коммунальной службой;
  • электросетями и теплосетями;
  • городским водоканалом.

Если помещение расположено на нижних этажах жилого дома, он вправе заключить договор с ЖЭУ, обслуживающим жилой дом.

Страхование

Арендуемое помещение обязательно должно быть застраховано на случай непредвиденной порчи. Страховые выплаты предоставляет собственник, а оформление процедуры вменяется управляющему. При наступлении страхового случая в виде пожара или затопления, а также при иных случаях порчи объекта недвижимости, оформлением страховых выплат занимается также уполномоченный сотрудник или компания. Но полученные по страховке выплаты полностью перечисляются собственнику.

Модификация помещения

Управляющий обязан не только проводить текущий ремонт, но и модифицировать помещение. Текущий ремонт – обязанность арендодателя, а не преимущество, получаемое арендатором. Поэтому он не предусматривает повышения арендной платы. Модификация выражается во внесении таких неотделимых улучшений, которые существенно повышают удобство использования арендуемого помещения, и которых не было при сдаче помещения в аренду. Например:

  • полы с подогревом;
  • установление встроенных шкафов и/или холодильных витрин;
  • кардинальное изменение освещения в помещении;
  • оформление фасада и/или внутренней части помещения согласно его целевому использованию.
Перечисленные и иные виды усовершенствования могут служить привлечению дополнительной прибыли при эксплуатации, поэтому допускают увеличения арендной платы.

Пошаговая инструкция по передаче объектов в ДУ

В первую очередь следует определиться в выборе управляющего, которым может выступить:

  • индивидуальный предприниматель;
  • компания, предоставляющая данные услуги.

Когда речь идёт о многочисленных объектах коммерческой недвижимости, подлежащей передаче в доверительное управление, преимущественно выбираются компании.

Практические рекомендации по выбору компании

При выборе компании нужно обратить внимание на привлекательность представленного предложения по пакету услуг, а также на нижеследующее:

  • период работы на рынке недвижимости;
  • наличие соответствующей лицензии и уставной документации фирмы;
  • количество клиентов, получивших качественные услуги;
  • число клиентов, недовольных предоставленными услугами;
  • наличие арбитражных и гражданских дел с участием компании.

Эту информацию можно получить на официальном сайте компании и на форумах, где граждане обсуждают качество предоставляемых компаниями услуг. Если официального сайта нет, может возникнуть подозрение на мошеннические действия поставщика услуг.

Нередко мошенники действуют по поддельным документам, поэтому в таком случае можно запросить выписку из ЕГРН о регистрации юридического лица. Ещё одно важное обстоятельство по выбору компании.

Если клиент выбирает компанию, то договор услуг следует заключать именно с ней, в том числе – через представителя, действующего в том или ином регионе. Но ни в коем случае не следует доверять так называемым дочерним компаниям, чья принадлежность к фирме поставщику услуг непосредственно не просматривается.

Можно выделить 10 наиболее востребованных компанных компаний, на которые следует ориентироваться при заключении договора. В их числе:

  1. «CB Richard Ellis». Крупнейший альянс по управлению коммерческой недвижимостью, представительство которого появилось в городах Москва и Санкт-Петербург уже в 1994 году. Предоставляет самый современный и полномасштабный пакет услуг в данной области.
  2. «NAI Becar». Распространилась по территории России за последнее десятилетие, приобрело активное развитие на территории 20 крупных городов РФ. Деятельность по управлению начинается с оценки недвижимости и разработки максимально эффективного бизнес-плана по её эксплуатации. Работает по всему сегменту.
  3. «Colliers International FM». Имеет представительства по всей России, занимается управлением офисных зданий, торговых и складских помещений.Максимально полный пакет услуг.
  4. «Сервисные технологии». Компания оказывает комплексные услуги по организации управления недвижимостью. Она может полностью подготовить помещение или здание к эксплуатации, в том числе: провести ремонт и/или модернизацию, облагородить прилегающую территорию, организовать уборку помещений, установить охрану объекта, выбрать арендаторов. Это наиболее полный комплект услуг на рынке.
  5. «Фрагра». Сотрудничает с крупными компаниями-собственниками. Сопровождает по преимуществу правовое и маркетинговое управление недвижимостью, проводит мониторинг эффективности использования недвижимости.
  6. «Артэко». Данная компания распространяет свои полномочия на управление значимыми объектами, делая акцент на организации бизнеса и расчёте основных параметров эффективного использования зданий и помещений, в том числе – подготовку документации. Она имеет собственные охранные и клининговые службы, может обеспечить здание консьержем, службой по уборке и ремонту. Допускает управление прилегающей к зданию парковкой.
  7. «Zeppelin». Её деятельность также предлагает максимальный пакет услуг. Он в основном опирается на юридические аспекты деятельности. В частности: на разработку и оформление маркетинговой документации, сотрудничество с налоговыми органами, ведение бухгалтерского учёта. Здесь проводится поиск арендаторов и контроль их въезда и выезда, надзор за исполнением порядка использования помещения по целевому назначению.
  8. «Краус-М». Эта компания систематически внедряет в деятельность самые последние инновационные методы управления объектами недвижимости и эксплуатации помещения. Она делает акцент на экологичность и чистоту здания, которым управляет, что отличает её от прочих аналогичных фирм.
  9. «Aktavest». Эта компания предоставляет полный пакет услуг по управлению торговыми и торгово-развлекательными центрами. По этим направлениям предоставляет не только юридические и эксплуатационно-технические услуги, но и круглосуточную диспетчерскую службу.
  10. «Sawatzky Property Management». Деятельность компании признана самой полномасштабной. Но она ограничивается введением зданий в эксплуатацию и делает акцент на строительство и передачу в собственность объектов, которыми впоследствии управляет.

Необходимые документы

Для заключения договора собственник обязан представить:

  • гражданский паспорт;
  • правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ на недвижимость;
  • кадастровую справку об отсутствии ареста и отсутствии (наличии) обременений залогом.

Остальная документация не обязательна. Более того, если она отсутствует, то управляющий вправе её подготовить.

После того как предварительные договорённости достигнуты, происходит составление и подписание договора между сторонами.

Сторонами являются:

  • собственник имущества;
  • компания по предоставлению услуг.

Предметом договора является недвижимость, которая передаётся в доверительное управление. Обязательными реквизитами договора услуг будут:

  • определение сторон;
  • адрес объекта, его кадастровые и технические характеристики;
  • целевое назначение объекта;
  • услуги, которые предоставляет управляющая компания;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

В заключение ставятся подписи сторон. Регистрация договора не требуется, так как в данном случае объект не отчуждается и собственник не утрачивает своих полномочий на владение недвижимостью. Нотариальное удостоверение договора не обязательно, но согласно статье 163 ГК РФ будет не лишним.

Стоимость

Собственник недвижимости оплачивает услуги согласно прайс-листу компании, в зависимости от их объёма, указанного в договоре. Она может иметь следующие формы:

  • фиксированную, не изменяющуюся;
  • гибкую, в зависимости от прибыли, получаемой собственником.
В целом оплата зависит от того, какой по стоимости и целевому назначению объект, сдаётся в эксплуатацию. Например, помещение под склад оценивается ниже, чем управление торгово-развлекательным центром.

Кроме этого, на стоимость услуг влияет:

  • статус компании и востребованность её услуг;
  • федеральный или региональный статус населённого пункта, где она расположена;
  • её место расположения в населённом пункте;
  • возраст компании, качество и полнота пакета предоставляемых услуг.

Средние цены по России составляют 10% общей стоимости дохода. Но иногда они могут исчисляться из объёма 7-15% полученной собственником прибыли.

Рассчитывается стоимость вознаграждения следующим образом:

  • выявляется стоимость арендной платы за один год;
  • из неё вычитают расходы на оплату услуг ЖКХ;
  • из оставшейся суммы вычитают положенные 7-15% и перечисляют на счёт компании;
  • остаток перечисляется на лицевой счёт собственника.

Чем больше услуг предоставляет фирма, тем выше процент вознаграждения. Например, если в её функции входит предоставление уборки, консьержа, текущего ремонта, то она может получать до 15% в счёт оплаты услуг. Их можно перевести в твёрдую сумму при заключении договора и вписать его в положение об оплате. Если же для предоставления перечисленных услуг приходится обращаться к другим компаниям, в счёт вознаграждения может перечисляться лишь 7% дохода от аренды. Стандартный пакет услуг допускает получение 10%.

Организация системы контроля за исполнителем

Если фирма недобросовестно исполняет указанные в договоре обязанности, договор может расторгаться:

  • по согласию сторон;
  • в одностороннем порядке через суд.

Кроме этого собственник недвижимости вправе заявить о нарушении условий по предоставлению услуг:

  • в Роспотребнадзор;
  • в прокуратуру.

В эти инстанции подаются жалобы, по которым будет проведено расследование причин претензии, при условии актуальности поданных жалоб могут быть возбуждены административные расследования, последствием которых может стать:

  • отзыв лицензии на предоставление услуг по управление коммерческой недвижимостью;
  • возбуждение гражданского, арбитражного или уголовного процесса в суде.
При получении имущественного ущерба собственник вправе затребовать компенсацию материального вреда.

Как осуществляется налогообложение?

Налогообложение прибыли, полученной от доверительного управления коммерческой недвижимостью, осуществляется по нормам статьи 276 НК РФ. Налогом на прибыль облагается:

  • вознаграждение управляющей компании;
  • прибыль, полученная от аренды собственником.

В отношении собственника действует регламент налогообложения в 13%, который до конца 2018 года увеличиваться не будет.

Требования, применяемые к компании, зависят от установленной системы налогообложения. Они могут быть ниже, чем 13%, если доверенный управляющий находится на льготной системе налогообложения. Отчёт по налоговой декларации происходит раз в год, то есть в течение одного налогового периода. В налоговую базу не должны входить расходы, понесённые налогоплательщиком. В том числе – расходы на имущественный налог. Налоговая ставка начисляется исключительно из суммы чистой прибыли.

Каждая сторона занимается подачей налоговой декларации самостоятельно. Если управляющий берёт на себя налоговые обязанности собственника имущества, он вправе подать декларацию, но данное положение должно прописываться в договоре.

При доверительном управлении должен оформляться договор услуг с компанией или частным предпринимателем. Управляющего нужно выбирать тщательно, так как от его добросовестности зависит объём прибыли от аренды. С прибыли уплачивается налог, а управляющему обязательно предоставляется вознаграждение.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий