+7 (499) 288-17-53 Москва +7 (812) 317-60-15 СПб

Покупая недвижимость, нельзя ограничиться лишь подписанием договора. Сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована в обязательном порядке, так как право собственности у покупателя возникает после того, как сведения о переходе права на объект сделки попадают в базу Росреестра.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Показать содержание

Какие бумаги нужны для регистрации договора?

Документы, предоставляемые в регистрирующие органы, должны соответствовать нормам, закрепленным в ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон). Список документов зависит от того, заключает договор физическое или юридическое лицо, а также от конкретной ситуации, например, есть ли залог, какой состав семьи, участвуют ли в сделке несовершеннолетние дети.

Для физических лиц

Большую часть бумаг собирает продавец. Согласно п. 7 ст. 18 Закона предоставление квитанции об оплате госпошлины вместе с заявлением не требуется, документ подается по инициативе заявителя.

Внимание: если у одной из сторон имеется представитель, необходима нотариально заверенная доверенность.

Обязательными для покупателя являются:

  • заявление – заполняется на бланке Росреестра в одном экземпляре;
  • документ, удостоверяющий личность – копия и оригинал.

В обязательный список документов для продавца входит:

  • первичный правоустанавливающий документ, например, договор с застройщиком, договор передачи недвижимости в собственность, свидетельство о праве на наследство – оригинал (после оформления возвращается правообладателю);
  • договор купли-продажи (ДКП) – оригинал в трех экземплярах для сторон и Росреестра;
  • паспорт – копия и оригинал.

Регистрирующие органы с продавца могут запросить дополнительно:

  • Акт приема-передачи – если потребуется подтвердить факт передачи объекта продажи.
  • Кадастровый паспорт:

    1. если недвижимость не состояла на кадастровом учете;
    2. в случае ипотеки – по требованию банка-кредитора;
    3. если на недвижимость имеет права несовершеннолетний ребенок – по требованию органов опеки и попечительства.
  • Согласие супруга на продажу – если недвижимость, приобретенная в браке, была оформлена на одного из супругов; вместо согласия может предоставляться решение суда о разделе имущества или брачный договор.
  • Справка об отсутствии супруга.
  • Согласие органов опеки и попечительства – если затрагиваются интересы несовершеннолетних или членов семьи собственника, ограниченных в дееспособности.
  • Согласие банка – если кредит продавца не погашен, а недвижимость находится в ипотеке.
  • Уведомление об извещении долевых собственников о продаже – если продается доля.
  • Согласие получателя ренты – если продавец владеет недвижимостью на основании договора ренты.

По требованию покупателя для снижения его рисков с продавца дополнительно могут запрашиваться:

  • выписка из домовой книги;
  • документ об отсутствии коммунальных долгов;
  • справка о состоянии психического здоровья;
  • документ из наркологического диспансера о том, что продавец не стоит на учете;
  • оценка квартиры – если покупатель оформляет ипотеку, банк-кредитор потребует справку об оценке;
  • документальное подтверждение получения денег;
  • расширенная выписка из ЕГРН.

Дополнительные документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, подлинник после оформления возвращается заявителю.

Для юридических лиц

Из перечня для регистрации в соответствии с п. 9 ст. 18 Закона исключены учредительные документы. Сведения самостоятельно запрашиваются регистрирующими органами из ФНС. Также вместе с заявлением не требуется представлять документ об оплате государственной пошлины, он подается по инициативе заявителя (п. 7 ст. 18 Закона).

  1. Если от имени организации в сделке участвует представитель, требуется доверенность на бланке компании, заверенная руководителем.
  2. Когда интересы при оформлении представляет лицо, имеющее право действовать без доверенности, требуются оригинал и копия протокола собрания участников юридического лица об избрании руководителя или приказа о назначении руководителя.

Обязательными для покупателя являются:

  • заявление согласия учредителей на покупку– заполняется на бланке Росреестра в одном экземпляре;
  • паспорт – оригинал и копия (для лица, представляющего интересы организации без доверенности).

Перечень для продавца:

  • правоустанавливающие документы – оригинал в двух экземплярах (один после оформления возвращается правообладателю);
  • ДКП – оригинал в трех экземплярах для сторон и Росреестра;
  • паспорт – оригинал и копия (для лица, представляющего интересы организации без доверенности).

Дополнительно в органах регистрации с продавца могут запрашиваться:

  • акт приема-передачи – если потребуется подтвердить факт передачи недвижимости;
  • кадастровый паспорт – если недвижимость не была на кадастровом учете;
  • согласие залогодержателя – если объект продажи находится в залоге;
  • уведомление об извещении долевых собственников – если продается доля.

По требованию покупателя для снижения его рисков могут понадобиться:

  • справка о том, что сделка является крупной – если стоимость недвижимости составляет более 25% от стоимости активов компании;
  • решение общего собрания учредителей о продаже (согласие учредителей);
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий получение денег;
  • расширенная выписка из ЕГРН.

Дополнительные бумаги подаются не менее чем в двух экземплярах, оригинал после регистрации возвращается заявителю.

Что надо проверить перед покупкой и реализацией имущества?

Следует проверить юридическую грамотность договора купли-продажи. При отсутствии нужной информации последует отказ в регистрации, также документ может быть признан недействительным. Он обязательно должен содержать:

  1. дату и место составления;
  2. сведения о сторонах и представителях: ФИО, адрес, дату рождения, паспортные данные;
  3. волю продавца передать недвижимость в собственность покупателю, обязанность покупателя оплатить;
  4. подробное описание недвижимости с указанием характеристик, совпадающих с кадастровым паспортом;
  5. данные о регистрации права продавца;
  6. цену, каким образом и в какой срок будет производиться оплата;
  7. сведения о том, что нет арестов, обременений, долгов;
  8. согласие супругов, законных представителей на продажу;
  9. данные о том, что состояние недвижимости соответствует планировке;
  10. подтверждение, что объект для продажи не является предметом спора в суде, не имеет претензий третьих лиц;
  11. сведения, что нет прописанных лиц в квартире.

Стоит внимательно изучить первичный правоустанавливающий документ, обратить внимание на срок действия, условия, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут. Проверить, как условия выполнялись.

Справка: подтвердить действительность российских паспортов можно на сайте МВД России. Доверенность сверяется по реестру на сайте нотариальной палаты. Система определит подлинность документа и срок действия.
  • По кадастровому паспорту можно определить площадь объекта, наличие незаконных перепланировок.
  • По выписке из домовой книги стоит проверить историю прописки, наличие временно выписанных лиц.
  • По выписке из ЕГРЮЛ – полномочия руководителя, сроки действия юридического лица, внесение изменений.
  • По выписке ЕГРН – историю всех сделок с недвижимостью.

Следует обратить внимание, что некоторые документы при регистрации требуются в определенных случаях:

  1. Справка (заявление) об отсутствии супруга – предъявляется, если продаваемая недвижимость приобреталась нынешним продавцом по возмездной сделке. Такое заявление удостоверяется нотариально.
  2. Согласие учредителей (решение общего собрания учредителей) – нужно, если сделка является крупной, при этом стоимость недвижимости определяется на основании данных бухгалтерского учета организации.
  3. Согласие супруга – нотариально заверенный документ требуется, если недвижимость приобретается за счет кредитных средств, при оформлении ипотеки.
  4. Акт приема-передачи – входит в список бумаг при регистрации права собственности на новостройку.
  5. Соглашение о намерениях, предварительный договор – подаются, если они заключались до основного документа купли-продажи и в них определялись существенные условия основной сделки.
  6. Доверенность – когда вместо сторон участвует представитель.

Порядок заключения сделки

ДКП составляется в письменной форме и согласуется сторонами. После его подписания у сторон возникают обязанности по исполнению существенных условий. Продавец передает покупателю объект недвижимости, а покупатель его принимает и вносит сумму, предусмотренную договором. Фактическое исполнение обязательств подтверждается актом приема-передачи, а право собственности у нового владельца возникает после регистрации сделки купли-продажи.

Продажа недвижимости осуществляется по договору, который фиксирует значимые для сторон действия и делает сделку безопасной. Сбор сопутствующих документов является подготовкой к сделке, помогает убедиться, что недвижимость соответствует требованиям закона, и избежать сложностей при регистрации.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.