+7 (499) 938-47-64 Москва

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи не является обязательным к заключению документом. Гражданский кодекс РФ не содержит четких указаний по его составлению. Несмотря на это такой документ крайне выгоден для обеих сторон, так как позволяет закрепить достигнутые договоренности на бумаге. Произвольная форма соглашения имеет определенные параметры, которых следует придерживаться. Правильно составленный бланк оградит и продавца, и покупателя от непредвиденных обстоятельств, а также даст определенные гарантии участникам сделки.
Юридические новости
Время на чтение: 6 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое и зачем заключается?

Предварительный договор – это не что иное, как намерение сторон довести сделку купли-продажи до логического конца. При помощи этого документа продавец и покупатель закрепляют свои договоренности на бумаге. Предварительное соглашение необходимо в тех случаях, когда между моментом сговора и временем фактического подписания договора купли-продажи существует определенный разрыв.

Главной особенностью данного бланка является закрепленное намерение:

  1. Продавца – продать недвижимость именно этому покупателю.
  2. Покупателя – купить помещение за оговоренную сумму.
Внимание! Этот документ не может дать 100% гарантии того, что сделка действительно состоится, но позволяет сторонам максимально обезопасить себя.

Основные черты

Предварительный договор имеет ряд отличительных черт, которые характеризуют его. Самой главной особенностью такого соглашения является тот факт, что он не влечет за собой передачу прав на объект недвижимости. Этот документ всего лишь порождает обязанности сторон довести начатое до конца и в назначенный срок заключить основной договор купли-продажи.

Соглашение предварительного плана имеет такие характерные черты:

  1. На обе стороны налагаются взаимные обязательства, которые они должны совершить в будущем.
  2. Документ не может быть возмездным, так как он заключается для гарантии выполнения определенных действий, а не направлен на получение материальных благ.

Безвозмездность документа не исключает внесение залога или аванса, но он является лишь предоплатой к будущей сделке.

В каких случаях требуется, а когда необязателен?

Предварительное соглашение по закону не является обязательным документом, но в некоторых случаях без него не обойтись. Заключить письменные договоренности, предваряющие основной ДКП, придется, если:

  • Жилье покупается в ипотеку. Финансовые организации выдают займ только на основании подтвержденных договоренностей.
  • При заключении сделки затрагиваются права несовершеннолетних лиц. Продать квартиру, которая частично или полностью принадлежит одному или более ребенку, можно только с разрешения органов опеки. Специалисты опекунского совета требуют обязательного предоставления предварительного соглашения.

В иных случаях составление данного документа остается на усмотрение сторон.

Важно! Агенты по недвижимости, юристы и иные специалисты советуют всегда заключать предварительные соглашения.
      

Права и обязательства

Заключая соглашение предварительного характера, следует понимать, что после его подписания имущественные права не переходят от продавца к покупателю. Но на стороны накладываются определенные обязательства:

  1. Они должны заключить основную сделку в пределах указанного в бумагах срока.
  2. Продавец снимается с регистрационного учета по указанному адресу, освобождает помещение и передает недвижимое имущество покупателю.
  3. Покупатель уплачивает оговоренную письменно цену.

Прописываются также условия, при которых купля-продажа может быть не доведена до конца. Кроме форс-мажорных обстоятельств сюда можно включить и другие пункты. При внесении задатка оговаривается также его возврат. По правилам, при отказе покупателя от сделки он теряет право на получение внесенной суммы назад. Если инициатором разрыва становится продавец, то он возвращает деньги в двойном размере.

Рекомендации по составлению

При составлении предварительного договора следует предусмотреть такие моменты:

  1. Правильно указывать данные покупателя и продавца. Брать сведения стоит исключительно из паспорта, а не каких-то других бланков.
  2. Наиболее полно описать характеристики продаваемого объекта.
  3. Прописывать полную стоимость недвижимости, размер задатка, если он вносится, и способ внесения средств.
  4. Момент передачи прав на объект.
  5. Кто и в каких размерах возьмет на себя расходы по регистрации договора купли-продажи.
Внимание! Рекомендуется прописывать в бланке каждый пункт, который был оговорен устно.

Содержание и существенные условия

При составлении предварительного соглашения рекомендуется придерживаться норм, которые предусмотрены для написания основного договора. Но не стоит забывать, что предваряющий документ дополняется иными пунктами, которые позволяют рассчитывать на получение серьезных гарантий.

В документе прописываются:

  1. Паспортные данные покупателя и продавца – ФИО, сведения об удостоверении личности и дате его выдачи, адрес регистрации и фактического проживания.
  2. Технические характеристики объекта недвижимости – адрес, квадратура, этажность, количество комнат и иное.
  3. Стоимость продаваемого помещения.
  4. Срок подписания основного договора.
  5. Порядок передачи денежных средств.
  6. Условия подписания передаточного акта и передачи покупателю ключей на жилье.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Гарантии продавца и покупателя при отказе второй стороны от заключения сделки.
Важно! Отсутствие того или иного пункта в документе может стать причиной для признания его юридически недействительным.

Технические требования к форме

В ГК РФ и иных нормативных актах нет разработанного единого бланка для написания предварительного соглашения. Однако документ должен составляться с учетом существующих юридических требований. Специалистами были разработаны стандартные формы таких договоров, которыми и рекомендуется пользоваться при перенесении намерений по купле-продаже на бумагу.

      

Необходимо ли заверение?

Законодательство не требует нотариального заверения предварительных договоренностей. Нотариус не может выступать гарантом того, что купля-продажа действительно состоится, поэтому тратить деньги на получение его подписи нет смысла. Юридическая значимость бланку придается правильным составлением и двусторонним подписанием.

Нужна ли регистрация?

Государственная регистрация договора в Росреестре позволяет узаконить переход права собственности от одного лица другому.

Внимание! Предварительное соглашение не влечет передачи права владения, а потому не подлежит регистрации.

Срок действия

Подписание соглашения о намерениях предполагает, что в скором будущем стороны заключат основной договор купли-продажи (о том, что такое договор о намерениях купли-продажи недвижимости, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о порядке заключения основного ДКП). Срок его составления зависит от многих факторов, но должен быть определен заранее и прописан в бланке предварительной договоренности. Если он не был указан, то по закону применяется стандартный срок действия – 12 месяцев.

Оплата – когда и как необходимо платить?

Зачастую предварительные договоренности скрепляются не только документально, но и подтверждаются материально. Покупатель передает оговоренную сумму задатка продавцу. Сделать это можно любым удобным для сторон способом – наличными деньгами или по безналу. Передача прописывается в договоре и скрепляется распиской о получении средств.

      

Расторжение ПДКП

Обоюдное нежелание завершить сделку встречается крайне редко. Зачастую причинами к расторжению договоренностей становится:

  1. Отсутствие желания у покупателя или продавца продолжать куплю-продажу.
  2. Нарушение оговоренных сроков.

Как расторгнуть предварительный договор? Если процедура расторжения прописана в соглашении, то необходимо следовать указанному порядку. В противном случае стороны достигают двусторонней добровольной договоренности о прекращении сделки или обращаются в суд.

Важно! Расторгается предварительный договор письменно, с указанием причин, сроков и наступившей ответственности для той или иной стороны.

Неустойка

По закону неустойка предусмотрена только в том случае, если прописанные намерения не соблюдаются. При этом важно, чтобы покупатель внес задаток продавцу, который выступал материальной гарантией будущей купли-продажи.

Если часть стоимости передавалась как аванс, то неустойка не выплачивается. Продавец возвращает полную авансовую сумму покупателю. Однако, в соглашении могут быть прописаны и иные условия возврата, в том числе определенные штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Гарантии и риски

Считается, что предварительное соглашение является гарантией того, что сделка будет совершена, но на практике это не всегда так. Дать стопроцентные обязательства невозможно. Существует ряд обстоятельств, которые могут нарушить ход сделки по воле одной из сторон или независимо от их желания.

Главной обязанностью письменной предварительной договоренности считается минимизация рисков. Наибольшее их количество ложится на покупателя, именно поэтому он должен быть предельно осторожен в своих действиях. Все значимые нюансы следует выяснять еще на предварительном этапе, до подписания предварительного договора, а уж тем более внесения задатка.

Основные ошибки: как их избежать?

При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:

  1. Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость. Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:

    • каким образом он получил право собственности;
    • не было ли проведено незаконной приватизации;
    • были ли учтены права несовершеннолетних;
    • нет ли обременений на помещении.
  2. Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
  3. Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.
Важно! Избежать серьезных ошибок можно, обратившись за помощью в ведении сделки к профессионалам. Чаще всего ими являются агенты по продаже недвижимости или юристы, специализирующиеся на жилищном праве.
      

Заменяет ли ДКП, когда его заключать?

Предварительное соглашение не заменяет основной ДКП, а является вспомогательным инструментом для заключения сделки. Стороны заключают договор купли-продажи в пределах оговоренных ранее сроков. При обоюдной договоренности период подписания документа о переходе прав собственности может быть продлен, если на то существуют основания.

Предварительная договоренность о намерении заключить договор купли-продажи – важный документ для продавца и покупателя. При его составлении следует учитывать условия не только заключения сделки, но и ее расторжения, а также ответственность сторон за несоблюдение прописанных пунктов.

Продажа недвижимости осуществляется по договору, который фиксирует значимые для сторон действия и делает сделку безопасной. Сбор сопутствующих документов является подготовкой к сделке, помогает убедиться, что недвижимость соответствует требованиям закона, и избежать сложностей при регистрации. Чтобы больше ориентироваться в данной теме, рекомендуем посмотреть другие наши статьи:

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и как правильно его заключить:

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва
          
    Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: