+7 (499) 938-47-64 Москва

Покупка и продажа недвижимости на торгах по банкротству. Важные нюансы процедуры

Многие слышали, что можно очень дешево купить имущество должников или арестованное имущество. Но страх потерять деньги пугает. Разберемся, так ли страшны торги по банкротству. Как покупать недвижимость, которая продается на торгах и какие могут быть риски у таких сделок?
Юридические новости
Время на чтение: 7 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что происходит с недвижимым имуществом, если физлицо или юрлицо становится банкротом?

Банкротство физических и юридических лиц включает в себя процедуру реализации имущества. На этой стадии у должника изымается все имущество, которое возможно обратить к взысканию – то есть продать третьим лицам, а полученные деньги направить на погашение задолженности.

К этому имуществу относится и недвижимость, кроме единственного жилья, которое у него есть. В случае, когда у должника несколько квартир, суд с учетом интересов кредиторов сам определяет, в какой квартире останется жить должник, а какие пойдут под реализацию.

Возможна ли покупка подобного жилья на аукционах?

Да, скупка недвижимого имущества на аукционах возможна. На торгах по банкротству размещается все имущество должника, от продажи которого возможно погасить долги:

  • долги;
  • акции и ценные бумаги;
  • транспортные средства и различная техника;
  • дома и квартиры;
  • земельные участки и коммерческие площади;
  • предприятия и заводы.

В общем, все, что можно обратить к взысканию.

Условия участия

Участвовать в электронных торгах могут как физические, так и юридические лица:

  1. Для участия в торгах необходимо получить ЭЦП (электронную цифровую подпись) и пройти процедуру регистрации на электронной площадке. Таких площадок на данный момент около 60, и на каждой представлены разные лоты.
  2. После того, как оператор площадки одобрит регистрацию, можно приступить к выбору лота.
    Для участия в торгах необходимо подать заявку и внести сумму аванса, которая обычно составляет 10% от стоимости лота.
  3. После объявления в торгах победителя, выигравший участник вносит полную стоимость лота, а остальным участникам возвращаются внесенные авансы. Победитель заключает договор купли-продажи и становится обладателем лота.
      

Преимущества приобретения жилья

На электронных торгах можно купить недвижимость ниже рыночной цены, есть возможность найти действительно интересные и выгодные предложения.

Например, можно приобрести недостроенный частный дом за городом в новом районе. Застройщик банкротится, недостроенные объекты продаются по заниженным ценам вместе с земельным участком. Таким образом, цена недостроенного загородного дома с участком будет составлять меньше миллиона рублей. Тогда как застройщик продавал бы готовые дома за несколько миллионов.

Удачные сделки, действительно, заключаются. Покупатели становятся счастливыми обладателями уютных квартир, коттеджей и земельных участков в перспективных районах. Но если бы все было так просто и организация торгов была честной, желающих стать инвесторами в недвижимость должников стало бы в разы больше.

Недостатки и риски

На деле в торгах могут участвовать компании в сговоре, имущество может не соответствовать описанию или же собственник (банкрот) будет препятствовать владению имуществом. Нельзя назвать это самыми распространенными рисками в торгах, потому что вообще рисков множество. На них прокалываются новички или желающие наживы здесь и сейчас.

Основные риски:

  • Размещение лота мошенниками.
  • Наличие обременения или ареста.
  • Регистрация в жилом помещении иных лиц, в том числе несовершеннолетних.
  • Притязания супругов после заключения сделки.
  • Несоответствие описания действительности.

Какими законами регулируются сделки по реализации такого имущества?

Основные принципы по реализации имущества банкротов и должников закреплены в законах:

Также большое значение имеет сложившаяся судебная практика. Для правильного применения законов следует ознакомиться с позицией ВС РФ по спорам, касающимся электронных торгов.

Как купить?

  1. Завести ЭЦП.
  2. Выбрать электронную площадку.
  3. Подать документы для регистрации на электронной площадке.
  4. Выбрать понравившийся лот и провести юридическую проверку лота.
  5. Подать заявку для участия в торгах и внести аванс.
  6. Заключить договор купли-продажи и оплатить стоимость лота.

Выглядит не сложно. Но на деле, самый простой шаг – это получение электронной цифровой подписи, которая придаст юридическую значимость вашим действиям на площадке. Остальные этапы вызывают затруднения, либо при недостаточной осмотрительности влекут за собой отсутствие прибыли и убытки.

      

Когда можно – до или после завершения процедуры установления объекта банкротом?

Продажа имущества должника – коммерческой организации – происходит в рамках конкурсного производства. Конкурсное производство – это завершающая стадия банкротства организации.

Если должник является физическим лицом, то реализация имущества вводится после объявления должника банкротом.

Где искать информацию о проведении аукциона?

  • Сведения о банкротстве размещаются в газете «Коммерсантъ» (http://www.kommersant.ru/bankruptcy). Но эта площадка считается неудачной для поиска лотов.
  • Также сведения можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (http://bankrot.fedresurs.ru/TradeList.aspx?attempt=1). Из названия понятно, что здесь сведены все лоты, размещенные на разных электронных площадках.

    Но алгоритм поиска устроен таким образом, что не получится найти все объекты по запросу «коммерческая недвижимость» стоимостью меньше 3 млн. руб. Потому что объекты могут называться по-разному: «офис», «нежилое помещение», «помещение под салон красоты» и так далее.

  • Имеет смысл искать лоты на разных площадках. Полный список торговых площадок размещен на сайте «Федресурс» (https://bankrot.fedresurs.ru/TradePlaceList.aspx?attempt=1). Искать на них более удобно, но их количество колеблется около 60.

    Все лоты распределены по этим площадкам и не могут повторяться. Стоит обратить внимание на то, что площадки проверяются и со временем могут быть признаны несоответствующими установленным требованиям Минэкономразвития.

Как принять участие в процедуре?

  • Для регистрации на электронной площадке необходимо заполнить заявление и приобщить ряд документов. Перечень документов закреплен в п. 2.2. Приказа Минэкономразвития «Об утверждении порядка проведения торгов в электронной форме».
  • В течение трех рабочих дней оператор площадки принимает решение о регистрации либо отказе в регистрации и уведомляет заявителя о принятом решении.
  • После регистрации можно подавать заявки на участие в торгах. Заявки направляются электронным сообщением, подписанным ЭЦП. В течение 30 минут после поступления заявка регистрируется.
  • Стоит обратить внимание на проверку лотов: наличие обременений, арестов, прописанных жильцов могут повлечь серьезные убытки.

    1. Необходимо запросить выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Она содержит сведения о собственнике и наличии обременений в виде ареста или залога.
    2. Жилое помещение нужно проверить на предмет зарегистрированных в нем лиц. Но сделать это не просто, лучше требовать такие справки с продавца. Если он отказывается это сделать или ссылается на невозможность – стоит пройти мимо. Зарегистрированных в квартире жильцов не так просто снять с регистрации. Особенно если это несовершеннолетние или отказавшиеся от приватизации в пользу собственника.
    3. Далее – наличие супруга у продавца. В случае если объект недвижимости приобретен продавцом в период брака, его супруг (даже бывший) может заявить о своих правах на долю в этом имуществе. Таких проблем стоит избегать: требуйте письменное согласие супруга на заключение сделки либо, если раздел имущества между супругами уже произошел, соглашение или решение суда.

Как осуществляется продажа и определяется победитель?

  1. Если торги носят открытый характер, заявки содержат сведения о цене, но доступ есть только у зарегистрированных пользователей площадки. После окончания срока подачи заявок формируется протокол об определении участников торгов. Далее начинается участие в торгах путем повышения цены на величину, равную «шагу аукциона».
  2. Если в течение часа с момента начала аукциона не поступило ни одного повышения цены, торги завершаются. С поступлением каждого нового увеличения цены срок для представления предложений продлевается на час.

    Торги завершаются автоматически, если в течение 30 минут не поступило ни одного предложения после представления последнего предложения. Победителем признается тот участник, который предложил самую высокую цену, либо единственный участник торгов.

  3. Когда первые торги признаются несостоявшимися, объявляются повторные торги. Если и по результатам повторных торгов не заключается договор купли-продажи, имущество должника продается посредством публичного предложения.
  4. В ходе реализации имущества путем публичного предложения предусмотрено снижение цены лота. Можно сказать, что приобретение имущества на этом этапе является самым выгодным, но и самым рискованным. Поскольку появляется риск не успеть на торги, если выжидать максимального снижения цены.
  5. В случае публичного предложения публикуется график снижения цены: величина снижения цены и срок, по истечении которого последовательно снижается цена.

    Если на определенном этапе снижения цены поступила одна заявка на участие, это лицо признается победителем. Если поступает несколько заявок – признается лицо, заявившее наиболее высокую цену.

      

Как заработать на подобных сделках?

Процедура банкротства вводится в отношении должников все чаще. В каждом регионе представлено большое количество лотов. Не на каждый аппетит, но выгодные предложения имеются. Можно найти квартиру по хорошей цене и купить ее для себя.

Агентства недвижимости стали искать на площадках объекты по запросу своих клиентов. А консалтинговые фирмы стали оказывать услуги торговых брокеров, предлагая инвесторам вложить свои средства в выгодный объект.

Для себя

Самый распространенный вариант действия после покупки недвижимости заключается в древнем принципе «купи-продай». Купить дешевле, продать дороже, разницу – в карман. Можно купить и сдавать в аренду. Если квартира на первом этаже, можно ее перепрофилировать в «нежилое». Соответственно, цена на объект возрастет.

Для клиента

На торгах зарабатывают и консалтинговые фирмы, предлагая свои услуги «под ключ» инвесторам и клиентам. Занимаются подготовкой документов и подбором выгодных лотов, юридической проверкой лота и продавца, содействием в участии на торгах и заключением договора купли-продажи.

Можно заработать и на собственных знаниях. Сейчас популярны обучающие тренинги и курсы, где обещают научить торгам по банкротству и купить свой первый выгодный лот.

Для инвесторов

Для тех, кто хочет сохранить свои дивиденды и приумножить доходы, вложение в недвижимость представляется стабильным вариантом. Это может быть приобретение:

  • «убитой» недвижимости для ремонта и перепродажи по более высокой цене;
  • коммерческих площадей для сдачи в аренду;
  • земельных участков для постройки новых объектов недвижимости;
  • предприятий.
      

Подводные камни

При всей заманчивости участия в торгах, стоит понимать сложность этого процесса. Процесс инвестирования в недвижимость должников не имеет четкой формулы успеха. Стоит отметить признаки такого инвестирования:

  • Нестабильный рынок недвижимости.
  • Постоянно изменяющееся законодательство.
  • Наличие мошенников на электронных площадках.

Инвестирование в недвижимость – это легкие деньги. Но за допущенные ошибки придется дорого платить. Не всегда удастся вернуть продавцу неудачный объект. Можно наткнуться на мошенников, которые собирают задатки с участников торгов и удаляются в закат с полученными деньгами.

При этом признать сделку недействительной или вернуть стоимость объекта недвижимости возможно только с участием опытного юриста, который в свою очередь потребует кругленькую сумму.

Приобретение недвижимости через участие в электронных торгах – процесс сложный. На каждое его достоинство найдется свой весомый недостаток. Чтобы найти выгодный лот, необходимо постоянно анализировать рынок и информацию о проводимых процедурах банкротства.

Стоит иметь опыт и знания, не поддаваться эмоциям при выборе лота, искать сотрудничество с опытными участниками и брокерами, которые минимизируют риски в этом виде инвестирования, и помнить, что скупой платит дважды, а бесплатный сыр только в мышеловке.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва
          
    +74999384764 Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: