+7 (499) 938-47-64 Москва +7 (812) 467-32-58 СПб

Простым языком о налоговом вычете при продаже недвижимости

Любые доходы в России облагаются налогами. Это касается как физических, так и юридических лиц. Доходом при этом считаются и заработанные трудом деньги, и прибыль, полученная с продажи любого имущества (ценные бумаги, доля в ООО и т. д.). Не является исключением и продажа недвижимости. Полученная от реализации квартиры прибыль облагается налогом. Обратная сторона медали – продавец имеет право на получение налогового вычета.
Юридические новости
Время на чтение: 8 минут Добавить в закладки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 467-32-58 Санкт-Петербург

Показать содержание

Законодательные основы

Все налоги, которые уплачивают физические лица со своих доходов, объединены в широкую группу под названием НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Согласно ст. 224 НК РФ, ставка такого налога составляет 13% для граждан страны. Она называется общей. Существуют при этом отдельные ситуации, при которых процент может снижаться до 9% или повышаться до 35.

Между тем, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо или полностью освобождается от уплаты налогов, или платит лишь незначительную сумму. Это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Происходит такое уменьшение путём применения системы налоговых вычетов.

Суть применения налогового вычета в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Налог в таком случае платится уже с остатка. Вся процедура применения налоговых вычетов описана в Налоговом кодексе РФ. В частности, в статьях с 218 по 221 можно узнать, кто имеет право на вычет и каких размеров он может достигать.

В налоговом законодательстве вычеты делят на четыре крупные группы:

  1. Стандартные.
  2. Социальные.
  3. Имущественные.
  4. Профессиональные.

В случае с продажей недвижимости, интерес представляют имущественные вычеты. Информация о них подробно представлена в ст. 220 НК РФ. При продаже недвижимости гражданин может претендовать на получение налогового вычета.

Кто полностью освобожден от уплаты?

Если быть юридически точным, то следует вести речь не об освобождении налога, а о применении налогового вычета, который максимально может быть равен стоимости проданного имущества. Сумма вычета указывается при подаче налоговой декларации.

Главное, что определяет, будет ли продавец недвижимости платить полный налог, получит так называемое освобождение от уплаты или вычет — это срок владения недвижимостью.

Через сколько можно продавать недвижимое имущество, чтобы не платить НДФЛ?

Те, кто владел проданным имуществом более трёх лет, получит налоговый вычет в размере стоимости жилья. Иными словами, будет полностью освобождён от уплаты налога на доход. (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В соответствии с поправками от 2016 года (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014), этот срок был продлён до 5 лет с некоторыми исключениями. Таким образом:

  • 3 года владения освобождают от налога тех, кто приватизировал квартиру, получил в дар или наследство.
  • 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги.
      

Что такое необлагаемая сумма?

При подсчёте налога с дохода от продажи недвижимости учитывается также понятие «сумма, не облагаемая налогом». Этот термин подразумевает, что при продаже квартиры или какого либо другого недвижимого имущества налогом облагается сумма более 1 млн рублей и, соответственно, не облагается меньшая сумма. Это касается любой недвижимости, и не связано со сроком владения. Таким образом, воспользоваться таким вычетом могут все граждане, вне зависимости от того, сколько лет проданное жильё было в собственности.

Получается, что полностью освобождаются от уплаты налога лица, продавшие недвижимость дешевле 1 млн рублей стоимостью. Даже при условии владения таким имуществом менее 3 лет.

При каких условиях продавцу предоставляется вычет?

Налоговым законодательством определены базовые критерии, которым должны соответствовать налогоплательщики, чтобы претендовать на право получить налоговый вычет.

Гражданство

Налоговым кодексом налогоплательщики делятся на 2 категории: резиденты и нерезиденты РФ. Нерезидентами признаются все лица, пребывающие на территории РФ менее 183 дней в году. Это могут быть как иностранцы, так и граждане РФ, которые постоянно проживают в другой стране. Таким образом, даже граждане РФ могут рассматриваться в качестве налоговых нерезидентов. При этом объектом налогообложения признаются доходы физических лиц:

  1. налоговых резидентов — от источников в РФ и за ее пределами;
  2. налоговых нерезидентов — от источников в РФ.

Это означает, что в плане налогообложения ключевое значение имеет налоговый статус лица и месторасположение объекта недвижимости. Само по себе гражданство роли не играет. Таким образом, негражданин РФ, являясь налоговым резидентом страны, обязан оплатить НДФЛ при продаже недвижимости. Он составит 13%. Гражданин будет иметь право на налоговые вычеты, прописанные в НК РФ.

Трудоустройство

Наличие работы и её стаж также не имеют значения при получении налогового вычета с продажи имущества. Определять размер вычета в данном случае будет не наличие работы, а срок владения квартирой и её стоимость. В случае собственности более 3 лет или стоимости продажи менее миллиона рублей безработный будет полностью освобождён от уплаты 13% НДФЛ.

      

Факторы, влияющие на получение

Получается, что существует совокупность случаев, когда налоговый вычет приводит сумму НДФЛ к нулю, или сильно сокращает его. А в каких-то случаях платить придётся все 13%. Основные ситуации могут быть следующими.

Владение менее 3 (5) лет

Для налогового вычета можно будет воспользоваться необлагаемой суммой в 1 млн рублей. Сумма к уплате налога будет высчитываться по формуле:

(Стоимость жилья – 1 000 000) Х 0.13.

Налогом будет облагаться сумма, превышающая 1 млн рублей.

Более 3 (5) лет

Налоговый вычет составит полную стоимость квартиры (то есть налог платить будет не нужно):

  • При продаже после 3 лет владения, если квартира была получена в дар, по наследству или приватизирована.
  • При продаже после 5 лет собственности, если жильё было куплено за собственные средства.

Сделка между родственниками

Тут есть один нюанс: идёт ли речь о договоре дарения или же именно о продаже.

В первом случае, при дарении, налог вообще платить не нужно. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Таким образом, речь о налоговом вычете вообще не идёт.

В случае, если осуществляется классическая продажа, применить налоговый вычет можно по стандартной схеме:

  1. Учесть срок владения.
  2. Необлагаемую сумму в 1000000 (1 млн) рублей или менее миллиона.
      

Долевая собственность

Если речь идёт о продаже долей, то максимальная необлагаемая сумма налога будет зависеть от того, как юридически зарегистрированы данные доли:

  • Как единый объект в общей долевой собственности. Тогда необлагаемая сумма в 1 млн рублей будет выделена на весь объект и распределена пропорционально долям.
  • Каждая доля — как отдельно выделенный объект. В таком случае 1 млн как необлагаемая сумма будет выделен на каждую долю отдельно. Обратите внимание, сделка купли-продажи в данном случае должна проводиться с каждой долей отдельно. То есть договор продажи заключается на каждую отдельную часть недвижимости.

Какие льготы полагаются пенсионерам?

Платят ли налог со сделки пенсионеры? В соответствии со ст.217 НК РФ, пенсионеры освобождаются от уплаты НДФЛ с некоторых видов доходов. Например, они не платят налог с пенсии, социальных доплат, различного рода премий и т.п. В остальных же случаях схема уплаты НДФЛ такая же, как и для других категорий граждан.

Как еще на законных основаниях уменьшить налогооблагаемый доход от сделки?

Для уменьшения суммы, облагаемой налогом, при продаже квартиры, граждане могут воспользоваться правом на снижение полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой. (п.п. 2 п.1 статьи 220 НК).

Дело в том, что налог платится именно с дохода, которым считается денежная прибыль (иначе говоря — выгода), которую продавец получил. Простыми словами, если гражданин не получил денежной выгоды с продажи, речь идёт скорее об убытке. В таком случае платить налог не требуется. Если сумма продажи всё-таки превышает сумму покупки, можно максимально сократить облагаемую налогом часть, доказав свои траты на содержание жилья (ремонт и пр.)

Размер суммы налогового вычета

Как было отмечено ранее, максимальная сумма вычета может быть равна стоимости проданного имущества. Это возможно, если:

  • Стоимость проданной квартиры меньше необлагаемой суммы (то есть меньше 1 млн рублей).
  • Срок владения недвижимостью превышает 3 (5) лет. Тогда сумма вычета будет равна стоимости квартиры.
  • Стоимость понесённых расходов выше полученных доходов (иначе говоря, квартира продана дешевле, чем была приобретена).
      

Как рассчитать?

Рассмотрим, как рассчитывается вычет в разных ситуациях.

Гражданин приобрёл квартиру стоимостью 5 млн рублей в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5500000 рублей. Расчёт налога будет происходить так: 5500000 Х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715000 рублей.

Но гражданин имеет право на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду:

  1. Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Сумма составит: (5500000 – 1000000) Х 0.13 = 585000.
  2. Применить вычет на основании в разнице понесённых доходов и расходов. В таком случае расчёт будет таким: (5500000 – 5000000) Х0.13 = 65000.

Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.

В случае с долевой собственностью

Брат и сестра продают квартиру как единый объект. Доли составляют ¼ у брата и ¾ у сестры. Стоимость квартиры 3200000 рублей.

Расчёт налога для брата: 3200000 / 4 = 800000 доход с продажи его доли.

Вычет – 1 млн рублей на всю квартиру. То есть для брата и сестры. Делится он, как и доход пропорционально доли. Таким образом:

  • 1000000 / 4 = 250000. Столько составит необлагаемая сумма для брата.
  • 800000 (доход) – 250000 (вычет) = 550000 (сумма, облагаемая налогом).
  • 550000 Х 0.13 = 71500 – составит размер НДФЛ.

Расчёт для сестры: прибыль — 3200000 Х ¾ = 2400 000. Расчёт вычета:

  • 1000000 Х ¾ = 750 000.
  • 2400000 (доход) – 750000 (необлагаемая сумма) = 1 650000 (сумма, облагаемая налогом).
  • 1650000 Х 0.13 = 214 500 – размер НДФЛ.

Как получить?

Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:

  1. Заполнить декларацию.
  2. Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
  3. Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
  4. Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
  5. Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.

Сколько раз это допустимо?

Ограничений на применение права вычета при продаже недвижимости нет. При этом использовать необлагаемую сумму в 1 млн рублей можно только 1 раз в год. То есть, если гражданин продаст 2 квартиры в 2019 году, то уменьшить доход на 1 млн можно будет только с продажи одного из объектов.

Причины отказа и рекомендации, как его избежать

В получении вычета могут отказать. Обусловлен отказ может быть как техническими ошибками (в заполнении декларации), так и формально-юридическими (при отсутствии права на получение льготы). Основные причины отказа:

  • Предоставление неполного пакета документов. К подготовке документ необходимо подходить предельно внимательно. Если одной из бумаг, подтверждающих право получение вычета, будет не хватать, очень вероятно получить отказ.
  • Некорректная сумма сделки, прописанная в договоре. Не всегда такое происходит умышленно. Налогоплательщик может просто запутаться в подсчётах. В любом случае сумма сделки в договоре купли-продажи и сумма, с которой уплачивается налог и запрашивается вычет, должны совпадать.
  • В случае отсутствия подписи физического лица. Это совсем банальная техническая ошибка. Как правило, на неё может обратить внимание сотрудник инспекции, который будет принимать документы. В любом случае подпись заявителя – неотъемлемая часть самого заявления.
  • В случае подачи декларации не по месту прописки. Декларация подаётся исключительно по месту прописки. Если это требование не соблюдено, будет получен отказ.
  • Неверно заполненная декларация. Тоже ошибка технического характера. Во избежание таковых следует проконсультироваться в самом налоговом органе.
  • Право на имущественный вычет уже использован вами. Тоже может возникнуть в случае невнимательности или незнания правил. Как уже было отмечено, претендовать на применение необлагаемой суммы в 1 млн рублей можно только 1 раз в год.

Российское законодательство предлагает гражданам немало способов применения налогового вычета с целью уменьшить финансовую нагрузку на население. Об этом не стоит забывать при продаже своей недвижимости. Главное, что нужно держать в уме: правила расчёта и ограничения по количеству применений подобных вычетов.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о налоговых вычетах при продаже квартиры:

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 938-47-64Москва +7 (812) 467-32-58Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 938-47-64 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: