Как прекратить деловые отношения? Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Договор может прекратить свое действие тремя способами: путем его расторжения, отказом от исполнения возложенных на одну или обе стороны обязательств или отказом от самой сделки. Приобретение недвижимости также имеет основания, позволяющие отказаться от договора купли-продажи, но при этом имеет особенности в самой процедуре совершения расторжения.
Юридические новости
Время на чтение: 10 минут Добавить в закладки

Показать содержание

Причины и основания

Практика гражданского права выделяет три способа расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества:

  • по обоюдному согласию сторон, в том числе при существенном изменении обстоятельств, которые стороны не могли предусмотреть заранее;
  • в судебном порядке по желанию одной из сторон, если имело место существенное нарушение условий договора, установленное законом или самим договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • признание сделки оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ).
Для продавца и покупателя законом предусмотрены определенные условия, позволяющие им вернуть свое имущество или деньги за его покупку.

По инициативе продавца

  1. Отказ покупателя от оплаты. Оплата является существенным условием в любом ДКП (п. 4 ст. 486 ГК РФ), и в соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 невыполнение данного пункта является поводом к расторжению сделки.

    Важно отметить, что просрочка платежа не будет являться поводом для расторжения договора, но продавец вправе начислить проценты за каждый просроченный день (ст. 395).

  2. Отказ принять помещение. При отсутствии у покупателя веских оснований принять объект купли-продажи (помещение в худшем состоянии, чем это обговаривалось сторонами и т.д.), продавец также вправе настаивать на расторжении договора или на его принятии и последующей оплате в установленные сроки (ст. 484).

По требованию покупателя

  1. Помещение не соответствует состоянию, которое было обговорено при заключении договора. В соответствии со ст. 475 покупатель вправе потребовать:

    • снижения цены;
    • устранить недостатки помещения, которые не были обговорены, в разумный срок;
    • возместить затраты на устранение недостатков покупателем самостоятельно;
    • расторгнуть договор, если продавец не согласился с одним из перечисленных условий.

    Принятие помещения с ненадлежащими условиями не является основанием для снятия с продавца ответственности. На покупателя действует общий срок исковой давности (3 года) для выдвижения своих требований в судебном порядке, если сторона отказывается устранить нарушения мирно.

  2. Нарушение продавцом сроков снятия себя и членов своей семьи с регистрационного учета (если предметом договора является жилая недвижимость) и освобождения помещения.

    В соответствии со ст. 556, продавец обязуется передать помещение покупателю, о чем составляется передаточный акт к ДКП. Подписать акт возможно только после того, как будут устранены все препятствия для использования недвижимости. Уклонение одной из сторон подписать договор влечет следующие последствия:

    • возмещение убытков пострадавшей стороне за каждый день просрочки в порядке ст. 395, если помещение было куплено на кредитные средства или запланировано его использование в коммерческих целях;
    • расторжение договора.
  3. После подписания договора обнаружены обременения, которые не были отражены в справке из ЕГРН и не указаны в договоре.

    Данный факт является не только поводом расторгнуть договор, но и признать его недействительным по факту нарушения прав третьих лиц (ст. 173.1).

Способы разрыва отношений

В зависимости от согласия сторон, условий сделки и способа ее расторжения выделяют несколько способов прекращения исполнения обязательств.

С одним инициатором

При аннулировании договора по желанию только одной стороны должно быть соблюдено два условия (ч. 2 ст. 450):

  • контрагенты не пришли к мирному соглашению и не расторгли договор в обоюдном порядке;
  • волеизъявитель на этом основании подал иск в суд.

Основанием такого прекращения обязательств является невыполнение стороной существенных условий, прописанных в договоре.

По соглашению сторон

В данном случае обе стороны желают прекратить все свои обязательства и по обоюдному согласию подписывают новый договор, который отменяет действия основного ДКП (ч. 1 ст. 450).

Причинами двустороннего расторжения могут быть:

  1. возникновение непредвиденных контрагентами обстоятельств (появление еще одного собственника или третьего лица с правом пользования недвижимостью, о котором продавец не знал и не мог знать и т.д.);
  2. нарушение существенных условий сделки и согласие нарушителя на ее расторжение.

При обоюдном расторжении договора предусмотрен только досудебный порядок урегулирования спора.

Недействительность сделки

Под недействительностью договора понимается его признание оспоримым (нарушает требования закона, что установлено в судебном порядке) или ничтожным (если он посягает на публичные интересы или права третьих лиц, независимо от судебного признания) при наличии оснований, по которым исполнение обязательства представляется невозможным (ст. 166).

Чтобы ничтожная сделка была признана недействительной, заинтересованная сторона должна подать иск в суд. Такая сделка считается заключенной, но подлежит расторжению.

Незаключенность

Гражданское законодательство в полной мере не разграничивает недействительный и незаключенный договор (ст. 432). Под последним по общему правилу понимается отсутствие прописанных обязательств в сделке. В соответствии с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и Информационным письмом ВАС РФ от 25.02.2014 г. № 165, незаключенная сделка обладает следующими признаками:

  • стороны не пришли к согласию по поводу существенных условий;
  • отказ сторон от проведения нотариального заверения КПД при отчуждении собственности несовершеннолетнего;
  • в тексте договора не предусмотрен пункт о зарегистрированных в жилой недвижимости лицах (при их наличии);
  • отсутствие иных существенных условий (цена договора, сроки оплаты, сроки освобождения помещения и т.д.).

Как можно расторгнуть?

Выделяют два способа расторжения договора:

  1. до совершения регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
  2. после осуществления записи в Росреестре.

Не вызывает сложностей прекращение обязательств, которые еще не подкреплены осуществлением регистрационных действий.

До регистрации

Таковы признается прекращение обязательств до подачи заявления в Росреестр или после нее в том случае, если документы еще рассматриваются указанным органом.

В последнем случае стороны должны вновь подать совместное заявление, в котором указываются причины расторжения договора и прекращения перехода права собственности. При этом Росреестр вернет покупателю половину от суммы уплаченной государственной пошлины (п. 3 ст. 333.40 НК РФ).

Регистрация производится в течение 7 рабочих дней (9, если заявление было подано через МФЦ), поэтому стороны должны подать заявление до этого момента.

Если же заявление на переход права собственности не было подано продавцом и покупателем, им не нужно никуда обращаться. В том случае, если одна из сторон отказывается от расторжения, контрагент вправе решить спор через суд.

Важно отметить тот факт, что сделка, совершенная с привлечением нотариуса, расторгается также в его присутствии (в Росреестр заявление от имени сторон также подает он).

После регистрации

Расторжение ДКП после внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности возможно только на основании судебного решения (п. 65 ППВС РФ № 10 и ППВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Для этого сторона, чей иск о расторжении был удовлетворен, должна обратиться в Росреестр и подать вместе с заявлением вступившую в силу (1 месяц со дня вынесения решения) копию судебного акта.

Если стороны желают расторгнуть договор по обоюдному согласию, им необходимо заключить обратный ДКП, в котором продавец и покупатель поменяются местами, и на его основании вновь осуществить регистрацию перехода права собственности.

Обоюдное желание

Исходя из позиции ст. 452, чтобы расторгнуть договор по обоюдному согласию, необходимо соблюдать ту же форму, что и при заключении основного договора, т.е. ДКП прекратит свою силу только после подписания соответствующей письменной сделки.

Соглашение о прекращении ДКП

Договор должен содержать следующие сведения:

  1. Преамбула соглашения:

    • дата и место составления;
    • сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные и адрес для физических лиц (для ИП также регистрационный номер, если недвижимость приобреталась в коммерческих целях), наименование, юридический адрес, ИНН и ОГРН для организаций).
  2. Суть и предмет договора, в которой указываются:

    • точный адрес объекта недвижимости;
    • реквизиты ДКП, по которому недвижимость была отчуждена.
  3. Обязательства сторон:

    • покупатель возвращает недвижимость;
    • продавец возвращает уплаченную другой стороной сумму.
  4. Сроки исполнения обязательств.
  5. Расходы по оформлению данного соглашения (если привлекается нотариус).

    В данном пункте указывается по договоренности, кто именно оплачивает государственную пошлину за нотариальное заверение сделки.

  6. Ссылки на статьи ГК РФ, в частности: ст. 158, 160, 452, 550 и 559.
  7. Подписи сторон.

Односторонний отказ

Договор может быть расторгнут и по желанию только одной стороны при соблюдении установленных условий.

Условия

Прежде чем подавать иск, сторона направляет претензию нарушившему условия договора контрагенту, предлагая ему расторгнуть договор в добровольном порядке. Требование составляется в письменном виде и направляется телеграммой или заказным письмом под подпись. Если ответ не был получен в течение 30 суток с момента отправления или контрагент отказывается от расторжения договора, сторона вправе обратиться в суд.

Срок исковой давности

Для договоров купли-продажи недвижимости установлен общий срок исковой давности – 3 года с момента обнаружения лицом нарушения своего права (ст. 196).

В какой суд обращаться?

В соответствии со ст. 24 и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество подаются в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Нужные документы

К исковому заявлению, независимо от того, кем является истец, необходимо приложить:

  • копии искового заявления (по количеству ответчиков);
  • копию документа, удостоверяющего личность – для физ. лиц или копию учредительного документа – для юр. лиц;
  • доказательство досудебного порядка урегулирования спора (требование расторгнуть договор, на котором отсутствует подпись ответчика или на котором в письменном виде засвидетельствован отказ);
  • копия договора купли-продажи;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Покупатель также должен приложить:

  1. доказательство невыполнения требований продавцом (например, выпиской из ЕГРН подтвердить отказ от передачи права собственности или отказ в снятии с регистрационного учета, фотографии плохого состояния помещения, если оно не обговорено сторонами в тексте договора и т.д.);
  2. справку из ЕГРН, если право собственности уже перешло к нему;
  3. копию документа, подтверждающего уплату стоимости недвижимости по договору.

От продавца потребуются:

  • справка из ЕГРН;
  • доказательства невыполнения покупателем условий (отказ совершить оплату или принять помещение и т.д.);
  • доказательства выполненных условий договора им самим.

Как правильно составить исковое заявление?

Исковое заявление должно содержать следующие сведения:

  • в шапке иска – наименование суда, ФИО (наименование) и адреса истца и ответчика, а при наличии – третьего лица, а также сумму государственной пошлины;
  • название: «Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого/нежилого помещения»;
  • в основной части указывается суть заявления с содержанием конкретных данных (реквизиты договора, дата и место его заключения, адрес нахождения недвижимости, основания расторжения с указанием реквизита письменного требования о прекращении договора до суда);
  • ссылки на ст. 450 и 452 ГК РФ;
  • ссылка на п. 65 ППВС РФ № 10 и ППВАС РФ № 22, если был осуществлен переход права собственности;
  • ссылки на ст. 131 и 132 ГК РФ;
  • конкретные требования к суду;
  • список прилагаемых документов;
  • дата подачи заявления и подпись лица.

Если заявление подает покупатель, ему необходимо предусмотреть в иске следующие моменты:

  1. Покупателем принято помещение, не соответствующее условиям договора. В иске необходимо отразить, что данный факт, на основании ч. 2 ст. 556 ГК РФ, не является препятствованием для расторжения договора.

    В качестве доказательств можно приложить фотографии, но большую доказательственную ценность будет иметь акт эксперта-оценщика. Ссылку на него необходимо сделать в тексте заявления, а копию самого документа приложить к остальным сведениям.

  2. Продавец не снял себя с регистрационного учета и не покинул помещение. Подтверждением будет являться справка из ЕГРН или выписка из домовой книги, на которые также необходимо сделать ссылки.

    Данная справка также подтвердит наличие возникших до перехода права собственности обременений по вине продавца.

  3. Подтверждение оплаты по договору. В иске отражается дата совершения платежа и ссылка на квитанцию или иной документ, подтверждающий выполнение обязательства. Копия прилагается к заявлению, но во время судебного заседания необходимо предоставить оригинал.
  4. Цена иска. Если покупателем уже оплачена сумма по договору, то ему необходимо указать цену иска. В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ она определяется исходя из цены объекта. Продавец должен учесть следующие нюансы:

    • Покупателем не была совершена оплата. Подтвердить отсутствие оплаты удобнее всего в том случае, если стороны для этого воспользовались арендой банковской ячейки, т.к. банк отражает проводками все действия, совершенные продавцом и покупателем.

      В этом случае в заявлении указываются реквизиты ячейка, а также ссылки на договоры о ее аренде и ответственном хранении с банком.

      Если же в условиях договора представлены иные способы оплаты, истцу необходимо подтвердить ее отсутствие в необходимые сроки (распечатка платежей на расчетный счет и т.д.).

      В заявлении необходимо сделать ссылку на ч. 4 ст. 486.

    • Покупатель отказывается принять недвижимость и подписать акт приема-передачи. В соответствии со ст. 484, продавец вправе потребовать принять проданное имущество или расторгнуть договор.

Сроки рассмотрения дела

Суд рассматривает поданное заявление в течение 5 дней, после чего принимает решение о его принятии. После этого выносится определение о подготовке к судебному заседанию, в котором указывается в том числе и срок, который дается сторонам на совершение установленных судом действий.

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ, суд рассматривает дело до истечения 2 месяцев. Вынесенное решение вступает в силу по истечении 30 дней с момента провозглашения. В этот срок возможно его обжалование в апелляционной инстанции.

Пошлина и другие расходы

Госпошлина будет зависеть от того, кто подает иск. Если это делает покупатель, уплативший сумму купленной недвижимости, то пошлина рассчитывается исходя из цены иска (цены объекта недвижимости), в соответствии со ст. 333.19 НК РФ:

  • от 200 001 руб. до 1 млн. руб. – 5 200 руб. + 1% от суммы;
  • свыше 1 млн. – 13 200 рублей + 0,5% от суммы, но не более 60 тысяч рублей.
Если покупатель не успел совершить оплату или иск подается продавцом, госпошлина составит 300 рублей для физических лиц, 6 тыс. рублей – для организаций.

Оспаривание и отмена сделки

Признать ДКП недействительным вправе как продавец или покупатель, так и третьи лица, чьи права были затронуты.

Необходимые условия

Сторона, желающая признать договор недействительным, должна действовать следующим образом:

  1. убедиться, что имеет место основание, и вы знаете, как оспорить сделку;
  2. узнать, в какой срок можно расторгнуть договор, не истек ли срок исковой давности (для признания сделки ничтожной – 3 года с момента обнаружения основания, для признания сделки оспоримой – 1 год);
  3. составить и подать исковое заявление.

Что считается подходящим основанием?

Ничтожной сделка признается, если:

  • одной из сторон является малолетнее (до 14 лет) или недееспособное лицо, самостоятельно заключившее сделку;
  • договор нарушает требования закона, посягая при этом на публичные интересы;
  • цель сделки противоречит основам правопорядка или нравственности;
  • предметом является недвижимость, находящаяся под арестом;
  • ДКП был заключен только для вида или с целью прикрыть другую сделку;
  • не соблюден порядок нотариальной регистрации продажи жилья (если один из собственников несовершеннолетний, недееспособный или отчуждается доля из долевой собственности).

Оспоримым в судебном порядке признается договор, если:

  1. он подписан несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченно дееспособным лицом, не имеющим разрешения на совершение сделки от законного представителя;
  2. оспаривается третьим лицом, чье право было нарушено;
  3. не было дано разрешение на продажу от органа опеки или попечительства, если одним из собственников является ребенок;
  4. был подписан под влиянием обмана, заблуждения или под угрозой;
  5. условия ДКП крайне невыгодны для одной из сторон.

Если стороной были предоставлены поддельные документы, это расценивается как обман, а значит такая сделка также будет подлежать оспариванию и признается недействительной.

Подсудность

Иск подается по тому же правилу, которое применяется для подачи заявления о расторжении договора (в районный суд по месту нахождения недвижимости).

Сбор бумаг и доказательств

К иску прилагаются:

  • копия паспорта или учредительного документа организации;
  • копии исковых заявлений по количеству ответчиков и третьих лиц;
  • договор купли-продажи, подлежащий оспариванию или признанию его ничтожным;
  • документы, подтверждающие основания для признания сделки недействительной (выписки из ЕГРН, ответ от органа опеки об отсутствии разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего и т.д.);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

В качестве доказательственной базы могут служить не только документы, но и показания свидетелей (родители несовершеннолетнего 14-18 лет, который без их согласия заключил такой договор, очевидцы угроз и т.д.).

Заявление

Оформление заявления производится по общим правилам расторжения договора (реквизиты ДКП, данные о сторонах сделки и т.д.), с указанием в основной части причин для признания договора недействительным и ссылок на доказательственную базу.

Также необходимо сделать ссылки на следующие нормы ГК РФ:

  • ст. 166 – общие положения о недействительности сделок;
  • ст. 167 – последствия признания такой сделки;
  • ст. 181 – сроки давности признания договора недействительным.

Расчет госпошлины также производится исходя из цены искового заявления, аналогично расторжению договора. В соответствии со ст. 154, срок рассмотрения дела составляет 2 месяца. Решение по общему правилу вступает в силу в течение 30 дней.

Что делать, если решение не в вашу пользу?

Если истец или ответчик считают решение суда необоснованным, они вправе подать апелляционную жалобу (ст. 320 ГПК РФ).

В некоторых случаях решение о расторжении договора действительно выносится не в пользу лица, даже если фактически ответчиком были нарушены существенные условия сделки.

Например, покупатель не до конца заплатил сумму, установленную договором, но переход права собственности уже зарегистрирован в ЕГРН и не только на него, но и на несовершеннолетнего ребенка. Суд в этом случае может только обязать покупателя оплатить недостающую часть суммы и проценты за просрочку, если они были предусмотрены ДКП.

Последствия

  1. Расторжение ДКП. В соответствии с п. 2 ст. 453, обязательства сторон будут прекращены, а в соответствии с п. 4 стороны не вправе требовать возвращения уже исполненных обязательств, если иное не установлено законом или условиями договора.

    Так как нормами о купле-продаже установлен выбор для продавца и покупателя в случае невыполнения второй стороной условий требовать этого действия или расторгнуть договор, как последствия расторжения будут выступать:

    • возвращение уплаченной суммы покупателю;
    • возвращение объекта и права собственности на него продавцу.
  2. Признание ДКП недействительным. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ суд обязывает каждую из сторон вернуть все то, что сторонами было получено по сделке, т.е., аналогично расторжению договора продавец получает обратно объект недвижимости и право собственности на него, а покупатель – деньги.

Стороны вправе расторгнуть ДКП недвижимости по обоюдному согласию. Если идея прекращения обязательств возникла только у одной стороны по законным основаниям, а контрагент не согласен с этим, инициатор вправе подать исковое заявление в суд.

Еще одним способом прекратить исполнение обязательств является признание договора недействительным при наличии установленных законом условий (нет необходимых разрешений для заключения договора, нарушено законодательство, права третьих лиц и т.д.).

    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий
    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам: