+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Оформление договора ренты у жителей Российской Федерации становится все более популярной формой передачи недвижимости. Такая возможность является одной из немногих получить в перспективе недвижимость по сравнительно невысокой цене.
Для других граждан — это шанс поправить свое материальное положение.

Но чтобы разобраться во всех нюансах нужно понимать основы. И начнем мы изучать основы именно с определения ренты.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15 Санкт-Петербург

Содержание:

Что это такое в гражданском праве?

Рента недвижимости в широком смысле является доходом, который получает собственник недвижимости за предоставление права пользования ей в качестве ресурса потребления или производства.

Определение понятия

В гражданском праве рентой называется форма письменного соглашения, по которому ее получатель передает плательщику свою недвижимость в обмен на регулярные денежные выплаты или на получение средств на его содержание в другой форме.

Выплаты могут носить как бессрочный характер, так и пожизненного содержания получателя с иждивением (статья 583 ГК РФ).

Статья 583 ГК РФ. Договор ренты

  1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
  2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Зависимость от типа недвижимого имущества: на квартиру, дом, землю и прочее

Согласно статье 583 ГК РФ, рентный договор регулирует отношения между сторонами вне зависимости от типа имущества. Предметом договора ренты постоянной, пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением могут являться любые виды недвижимого имущества: квартира, дом, земельный участок или другая недвижимость (статьи 586, 587, 595, 599, 601 ГК РФ).

Отличия от арендной платы

  1. Рента носит пожизненный или бессрочный характер, а срок выплаты арендной платы — временный, так как соглашение рассчитано на определенный период.
  2. Арендная плата производится арендатором за эксплуатацию объекта недвижимости, предоставляемого ему арендодателем во владение в целях личного использования или для получения прибыли без передачи права собственности. Тогда как рента предоставляется за передачу права собственности.
  3. При заключении договора постоянной ренты ее выплата осуществляется в денежной форме или в форме предоставления работ, услуг, вещей; пожизненной — в денежной; договора пожизненного содержания — в форме пожизненного обеспечения жильем, едой, одеждой, лекарствами, уходом, но все это можно заменить и денежными выплатами.
    Арендная плата, согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, может осуществляться в форме денежных платежей, доли полученной продукции, передачи какого-то имущества, оказания услуг, затрат на ремонтные работы.
  4. Арендная плата может вноситься как периодически, так и одномоментно, а рента выплачивается регулярно в определенные договором сроки.
  5. Рента зависит от величины прожиточного минимума и меняется в соответствии с ним, арендная плата может быть пересмотрена, как правило, не чаще одного раза в год.

Плюсы и минусы этого договора по сравнению с арендой жилья, дарением, завещанием и покупкой

По сравнениюПлюсы договора рентыМинусы договора ренты
С арендой
  • Право собственности переходит к плательщику.
  • Плательщик имеет право выкупа.
  • В случае гибели имущества в силу форс-мажорных обстоятельств обязательства по выплате ренты не прекращаются.
  • Возможно преждевременное требование получателя о выкупе.
С дарениемПлательщик ренты не платит НДФЛ в размере 13% в отличие от одаряемого, если только последний не является близким родственником.
  • По договору ренты полагаются ежемесячные выплаты, а дарение носит безвозмездный характер.
  • По договору дарения квартира переходит в фактическую собственность одаряемого сразу, а по договору ренты — после смерти рентополучателя.
  • Договор ренты сложнее оформить.
  • Договор ренты легче оспорить в суде.
С завещанием
  • Наследники первой очереди не смогут претендовать на долю в квартире, за исключением нетрудоспособных, так как плательщик уже имеет право собственности.
  • Завещание можно изменить, а договор ренты отменить гораздо сложнее, для этого в суде получатель должен доказать факт нарушения обязательств со стороны плательщика.
В случае расторжения соглашения выплаченные деньги (ежемесячные платежи рентополучателю) плательщику не возвращаются.
С покупкойНизкая стоимость квартиры ввиду невысоких рентных платежей и других расходов по сравнению с рыночной ценой квартиры.
  • Чтобы стать фактическим владельцем квартиры придется ждать неопределенный период времени (до смерти получателя).
  • Получатель может попытаться расторгнуть договор, если сочтет, что плательщик недобросовестно выполняет свои обязательства.

Вопрос о том, в чем заключается разница и чем выгоднее договор ренты от договора дарения и завещания, мы более подробно рассматриваем в отдельном материале.

Что такое срок по данному договору и каким он может быть?

Таким сроком является время с момента начала действия ренты до конца ее последнего периода. При пожизненной ренте это период жизни человека, передающего недвижимость под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. При постоянной ренте — бессрочный.

Что значит – исполненное рентное соглашение?

Исполненной считается рента, если обязательства рентоплательщика по ней прекратились со смертью рентополучателя, что происходит в случае заключения договора пожизненной ренты или пожизненного содержания.

Если был заключен срочный договор или подразумевался конечный результат, то по окончании срока действия соглашения или при достижении результата.

Кто такие рентополучатель, плательщик, какую роль могут играть третьи стороны?

Сторонами ренты являются рентополучатель (рентный кредитор) и рентоплательщик (рентный должник).

  • Рентополучатель — это человек, передающий право собственности на свою недвижимость другому лицу с целью получения дохода в течение длительного промежутка времени, обычно до смерти. По договору постоянной ренты кредитором может быть также некоммерческая организация, а коммерческая — не может.
  • Рентоплательщик — это человек, берущий обязательство уплачивать получателю доход на протяжении длительного промежутка времени в обмен на получение права собственности на недвижимость. В этой роли также могут выступать и юридические лица.
  • Третья сторона договора — это лицо или лица, прописанные в нем, в чью пользу он может быть заключен. Третьей стороной данного соглашения, согласно статье 601, пункту 1 ГК РФ, может являться указанное в нем рентополучателем лицо, пожизненное содержание с иждивением которого должно осуществляться рентоплательщиком.

Статья 601 ГК РФ. Договор пожизненного содержания с иждивением

  1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
  2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

В качестве третьей стороны в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 596 ГК РФ может выступать одно лицо или несколько лиц на период их жизни, если они указаны рентным кредитором при заключении договора пожизненной ренты. Если договор заключен в пользу нескольких лиц, то в случае смерти одного из них его часть выплат перераспределяется между оставшимися получателями вплоть до смерти последнего из них.

Оформление соглашения

Чтобы заключить данный договор, необходимо:

  1. Подготовить и собрать ряд документов:

    • паспорта обеих сторон;
    • письменное согласие супруга/супруги;
    • справку БТИ о стоимости недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на недвижимость для рентополучателя;
    • свидетельство о госрегистрации;
    • выписку из ЕГРН;
    • справку об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
    • справку из психоневрологического диспансера для рентополучателя;
    • поэтажный план и экспликацию из БТИ;
    • выписку из домовой книги (для квартиры);
    • другие документы (при необходимости).
  2. В договоре указать сроки действия и условия.
  3. Оплатить госпошлину.

  4. Договор нужно заверить у нотариуса, а в случае отчуждения недвижимости также и зарегистрировать.
  5. Зарегистрировать право собственности рентоплательщика в ЕГРН.

Больше информации о нюансах и правилах оформления договора ренты читайте здесь, а из этого материала вы узнаете, как правильно заключаются договора при различных видах ренты.

Возможность расторжения

Рентное соглашение можно расторгнуть, если:

  • при его заключении были нарушены стандартные основания, например, были совершены обман, насилие, угрозы;
  • рентоплательщик бессрочной ренты со смертью получателя выкупит ее (статья 592 ГК РФ);
  • рентополучатель потребует выкупить ренту при задержке ее выплаты более 12 месяцев, плательщик признан банкротом или не соблюдает условие по обеспечению уплаты ренты, в иных случаях, предусмотренных сделкой (статья 593 ГК РФ).

Статья 593 ГК РФ. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
  • в других случаях, предусмотренных договором.

О том, в каких случаях и как можно расторгнуть договор ренты, читайте в отдельном материале.

Возможность оспаривания

В силу ряда причин, когда одна из сторон нарушает условия соглашения, оно может быть признано недействительным. Оспорить его можно:

  • если соглашение было заключено лицом, не имеющим на то право (статья 173 ГК РФ);
  • когда одна из сторон сделки была введена в заблуждение другой стороной (статья 178 ГК РФ);
  • если сделка была совершена вследствие обмана или угроз со стороны юридического лица (статья 179 ГК РФ);
  • по причине недобросовестного исполнения плательщиком своих обязанностей (пункт 3 статьи 587 ГК РФ).

О том, как правильно оспорить договор ренты, мы подробно рассказываем в отдельной статье.

Стоимость и налогообложение

Стоимость ренты — это сумма всех денежных платежей на протяжении всего срока действия соглашения, которая может изменяться в зависимости от изменений минимального прожиточного минимума, или общий объем платежей, дисконтированных на начало ренты, в случае заключения срочного договора.

Рентоплательщик налог не платит, а рентополучатель должен платить налог на доход НДФЛ в размере 13% от тех доходов, которые он получил по договору в соответствии со статьей 208, пунктом 1, подпунктом 4 и пунктом 1 статьи 224 НК РФ. Однако в соглашение можно вставить условие об оплате данного налога рентоплательщиком.

Кому выгодно заключать такие сделки?

  1. Такие сделки имеет смысл заключать как пожилым людям, имеющим недвижимость, например, квартиру, так и гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, но даже в перспективе не имеющим данной возможности. Как правило, старые люди нуждаются или в дополнительных деньгах, или в обеспечении и уходе и не имеют близких, к которым они могли бы обратиться.

    Поэтому данное соглашение для них — хорошая возможность обеспечить старость, регулярно получать помощь в том или ином виде, позволить себе полноценное питание, лечение, покупку вещей и др., что было бы невозможно при получении обычной пенсии.

    Для молодых людей — это сравнительно недорогой способ со временем стать полноправными обладателями недвижимости. Рентоплательщиками могут быть и родственники, для обеих сторон — это удобный способ передать квартиру близким.
  2. Данная сделка может быть обоюдовыгодной как для владельца недвижимости, на основе которой можно вести бизнес, так и для коммерческой организации, собирающейся его наладить.

Договор ренты имеет свои особенности, и надо их учитывать при его заключении. Он может быть взаимовыгодным при неукоснительном соблюдении всех условий обеими сторонами. Однако он также может стать источником материальных потерь при неправильном заключении, и, чтобы обезопасить себя от рисков этой сложной сделки, лучше прибегнуть к помощи юристов.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть полезное видео о том, что такое рента недвижимости и об особенностях заключения и расторжения договора:

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
      
Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий