+7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15СПб

Особенности постоянной ренты: отличие от пожизненной, нюансы заключения договора

Постоянная рента является одним из древнейших способов получения дополнительных доходов, не затрачивая труда. При правильном оформлении договорных отношений, а также умении пользоваться своими правами и обязанностями, она может быть выгодной, как для ее получателя, так и для плательщика.

Юридические новости

Содержание:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
бесплатную консультацию:
+7 (812) 317-60-15

Санкт-Петербург

Что это такое?

Рента любого типа представляет собой доход, получаемый с капитала или имущества, предоставляемого в чье-либо постоянное пользование. По сути, это денежная сумма, поступающая в согласованные сроки без затраты предпринимательских усилий. Рента становится следствием сделки между ее получателем и плательщиком, оформленной договором.

Постоянная рента подразумевает доход, поступающий постоянно, без временных границ, за счет передачи имущества во владение плательщика ренты. Порядок и структура сделки лимитируются Договором постоянной ренты, при этом в качестве ее предмета может выступать имущество движимого или недвижимого характера.

Отличие от пожизненной

Другая распространенная разновидность рассматриваемой сделки – пожизненная рента. Следует отметить такие существенные различия между этими рентными типами:

  1. Постоянные выплаты не ограничиваются временным периодом, а правопреемственность передается в порядке наследственности. Пожизненная разновидность действует в течение жизни участника соглашения, т.е. ограничена по времени, а правопреемственность на нее не распространяется.
  2. Заключать соглашение постоянной ренты может любой гражданин или юридическое лицо, если оно считается некоммерческой организацией, в то время как получателями пожизненных платежей могут стать только граждане.
  3. Для постоянной ренты характерны денежные платежи и оплата в натуральном виде, а также залоговые обязательства, а при пожизненном типе – только денежные средства.

Указанные особенности разных типов ренты являются бесспорными. К ним следует добавить еще право выкупа при постоянной форме. Остальные условия являются предметом соглашения сторон и оговариваются в договоре.

Заключение договора

Единственной законной формой, подтверждающей заключения сделки, является Договор постоянной ренты. Он может заключаться следующими участниками:

  1. Получатель – гражданин или некоммерческая организация (НКО), если это разрешено учредительным документом.
  2. Плательщик – любое лицо и организация.

Со временем получатель и плательщик могут изменяться. Правоприемственность определяется законами, в т.ч. по наследству. Для юридических лиц передача прав и обязанностей происходит при реорганизации. Права получателя ренты могут быть переданы третьему лицу, но у него нет возможности изменения условий договора или еще одной передачи прав без согласия получателя, заключившего договор.

Платежные обязательства могут передаваться любому лицу без согласования.

Требования к недвижимости

Особое внимание при заключении договора следует уделить соответствию передаваемого имущества основным требованиям. В качестве недвижимости можно использовать землю, частный дом, приватизированную квартиру, частное предприятие, различные здания и сооружения (обо всех видах ренты читайте здесь). Главное требования к такому имуществу – единоличное право собственности, подтверждаемое соответствующими документами, и фактическое владение этим имуществом. Нельзя передавать имущественные права или долю в совместном владении (например, часть дома или квартиры).

Содержание контракта

В Договор постоянной ренты необходимо включать такие разделы:

  1. Сторонами соглашения считаются получатель (владелец имущества) и плательщик постоянной ренты (лица, которым передается собственность). Коммерческая организация может являться плательщиком, но не может быть получателем ренты. Количество участников сторон не ограничивается, т.е. допускается коллективное участие в соглашении. При недееспособности или ограниченной дееспособности владельца имущества, договор подписывает опекун с согласия органа попечительства.
  2. Предмет соглашения – имущество движимого или недвижимого характера, находящееся в собственности получателя. Передаваемое имущество должно быть четко идентифицировано в договоре, как по основным внешним характеристикам, так по стоимости. Предметом договора не могут стать нематериальные ценности – трудовая деятельность (работы), оказание услуг, получение информации, права на интеллектуальную собственность.
  3. Права и обязанности, которые возлагаются на участников по договору. Договорные обязанности определяются для плательщика – систематическая выплата требуемой суммы в период действия соглашения. Может входить право получателя на добровольный отказ от ренты.
  4. Существенные требования. Помимо самого предмета договора, к ним относятся размер и срок платежей, а также срок действия соглашения, если он не бессрочный. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон и привязывается к МРОТ. Такая привязка дает возможность индексации платежей по мере изменения МРОТ, что обязательно отмечается в договоре. Особо оговаривается форма платежей – денежная, натуральная или смешанная выплата.

Дополнительные условия. К ним можно отнести:

  1. Рента с иждивением. Это особое условие, которое обязывает содержание какого-либо лица на передаваемой жилплощади (на участке) пожизненно или определенное время.
  2. Прекращение договора. Отдельно может рассматриваться вопрос смерти лица, подписавшего договор, несмотря на наличие правоприемственности.
  3. В договоре могут оговариваться условия изменения обязательств при утрате или порче имущества по причинам, независящим от плательщика ренты.
  4. Выкуп. Данное мероприятие считается характерной особенностью постоянной ренты, но условия его осуществления и конкретные этапы оговариваются в договоре при необходимости.
Договор ренты является официальным, юридическим документом, который может являться основанием для судебных разбирательств. Именно поэтому, он должен четко определять права и обязанности сторон.

Необходимые документы

Для оформления сделки следует подготовить:

  • свидетельство регистрации права на собственность в государственном органе (выписка из ЕГРН);
  • паспорт на недвижимость;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, акт приватизации, завещание и т.д.);
  • акт передачи имущества;
  • документы, подтверждающие личность участников соглашения;
  • квитанция уплаты налогов и пошлин;
  • дополнительный протокол разрешения конфликтных ситуаций;
  • заявление на оформление договора (для последующей подачи на регистрацию).

Для снижения рисков мошенничества и исключения противозаконных процедур, рекомендуется подготовить дополнительные документы:

  1. Техническая документация на жилище, выписки о прописке (регистрации), документы об уплате коммунальных услуг, которые можно получить в БТИ и ЖЭУ.
  2. Акт гражданского состояния из ЗАГСа (регистрация брака, развода, рождения детей).
  3. Документы о дееспособности (справки от психолога и нарколога).
  4. Справки из Росреестра о наличии возможных претендентов на наследование прав собственности.

Регистрация

Договор постоянной ренты в 3 экземплярах составляется в нотариальной конторе. После проверки законности сделки нотариус заверяет подписи и оформляет акт. Государственная регистрация договора в настоящее время отменена. Регистрация в Росреестре обязательна для соглашений, в которых предусматривается в будущем полное отчуждение недвижимого имущества. Действие договора начинается с момента оформления нотариусом или после регистрации в Росреестре.

Сколько стоит заключение сделки?

Затраты на оформление договора ренты связаны с юридическими консультациями, сбором необходимых справок и документов, нотариальным заверением и регистрацией. Цены несколько различаются в разных регионах, но в среднем составляют:

  • Сбор документов – 800-1500 рублей за одно оформление (в среднем – 1000 рублей).
  • Составление договора с привлечением юриста – 2000-2500 рублей.
  • Нотариальное оформление – 0,5% от суммы договора, но не менее 500 и не более 22000 рублей. В частности в Москве средняя стоимость оформления постоянной ренты квартиры составляет 7600 рублей.
  • Выездное нотариальное оформление обходится дополнительно 5000-6000 рублей.
  • Регистрация сделки – в Москве и области – 7000-7200 рублей, в среднем по стране – 5500 рублей.

Иногда возникают сложные юридические проблемы, требующие дополнительных согласований и консультаций. В таких случаях полная стоимость договора может достигать 32000-35000 рублей.

Как выплачиваются деньги?

Законом не лимитируются размеры платежа, и они устанавливаются по согласованию сторон. С учетом долгосрочности сделки важно предусмотреть возможность индексации ренты, компенсируя инфляцию. Перерасчет осуществляется пропорционально изменению МРОТ, проводимому государством.

Основной способ выплаты – денежные средства, передаваемые или перечисляемые получателю ренты. По согласованию сторон могут производиться расчеты в натуральном виде – сельскохозяйственной продукцией, промтоварами, вещами, путем проведения определенных работ или оказанием услуг. При передаче недвижимого имущества в виде земельного участка или предприятия расчеты могут производиться продукцией собственного производства (о земельной ренте вы узнаете тут). Возможны и комбинированные выплаты, когда денежная сумма дополняется натуральной рентой.

Срок платежа, чаще всего, устанавливается ежеквартальным. Однако по согласованию сторон может использоваться любой график (ежемесячно, ежегодно, 2 раза в год и т.д.). Важно обеспечить своевременность выплат. За просрочку платежей устанавливается пени, процент которых регламентируется ст. 395 ГК РФ.

При каких условиях договор может быть расторгнут?

Несмотря на бессрочный характер, в ряде случаев действие соглашения может быть прекращено. Существуют следующие способы его расторжения.

Нарушение обязательств

Прекращение договора возможно при следующих обстоятельствах:

  • просрочка платежей более чем на 1 год;
  • неплатежеспособность (банкротство) плательщика ренты;
  • изменение владельца недвижимости (например, разделение его между несколькими наследниками);
  • другие нарушения, оговоренные договором.

Согласительное расторжение

Возможность прекращения договора по согласию сторон должно быть оговорено в нем. Указываются условия расторжения – возврат имущества (с учетом или без учета амортизации и внесенных ранее платежей), компенсация получателю неполученных доходов и т.п. Особо оговариваются возможности изменения или прекращения выплата при непредвиденных утратах имущества.

Прощение долговых обязательств

Получатель вправе в любой момент отказаться от ренты, т.е. освободить плательщика от его обязательств. Такой вариант предусмотрен ст. 415 ГК РФ. Отказ должен быть оформлен в письменном виде и нотариально заверен.

Изменение получателя

Действие договора прекращается, когда право требования ренты переходят к лицу, которые не может быть ее получателем в соответствии с Законами РФ.

Право выкупа

Он может быть произведен в следующем порядке:

  1. По инициативе получателя ренты. Он имеет право требовать выкупа имущества при нарушении плательщиком обязательств, вытекающих из договора. В этом случае выкуп может осуществиться добровольно или по решению Арбитражного суда.
  2. По инициативе плательщика (ст. 592 ГК РФ). Общие правила предусматривают такую возможность. Если цена зафиксирована договором, то плательщик письменно уведомляет получателя о выкупе за 3 месяца до его осуществления, и выплачивает полную стоимость. Если цена не оговорена, то размер выкупа определяется в виде суммы оценочной стоимости имущества и годовой ренты. Запрет на выкуп может быть указан в договоре, но он распространяется на срок не более 30 лет.
Прекращение договора постоянной ренты по согласию сторон или по решению суда должен оформляться в письменном виде у нотариуса, где хранится экземпляр Договора. Соответствующее извещение должно направляться в Росреестр.

Чего ждать от подобных сделок?

Как и во всем постоянная рента имеет свои плюсы и минусы. О них будет описано ниже.

Преимущества для сторон

Передавая имущество, получатель ренты обеспечивает постоянное поступление дохода в течение длительного срока. При этом оно ему не нужно, а продажа затруднена или не приносит планируемой прибыли. Плательщик ренты получает в собственность дорогостоящее имущество (чаще всего, недвижимое имущество), практически, «в рассрочку». Ему переходят все права на имущество, при этом он не оплачивает для него «неподъемную» сумму.

Риски

Главная проблема заключается в неожиданной утрате или порче имущества. Плательщик вынужден продолжать выплату ренты, хотя уже не может пользоваться имуществом. Этот риск снижается только при возмездной передаче имущества, когда плательщик имеет право прекращения договора. При безвозмездной передаче все зависит только от решения получателя ренты.

Другой риск для плательщика связан с изменением прав собственности со стороны получателя. Его можно свести к минимуму, только проверив возможности правоприемственности. Для получателя ренты проблемы могут возникнуть при неплатежеспособности получателя. Имущество можно возвратить, но если оно претерпело существенную амортизацию, то компенсировать потери будет сложно. Начинаются судебные тяжбы, а при банкротстве плательщика сложно рассчитывать на возмещение ущерба.

Вопрос о том, что лучше продать имущество или передать его в постоянную ренту, может решить владелец, только оценив все плюсы и минусы подобных сделок. При ренте обеспечивается бессрочное поступление дохода, которое перейдет в будущем и детям по наследству. У плательщика ренты появляется возможность приобрести на выгодных условиях дорогую недвижимость, а постоянную «кабалу» в виде рентных платежей можно остановить путем выкупа. При правильном оформлении договора обе стороны могут получить желаемый результат.

    Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
    Звоните, будем решать:
    +7 (499) 288-17-53Москва +7 (812) 317-60-15Санкт-Петербург
          
    Звоните: +7 (499) 288-17-53 Все консультации бесплатны!
    Комментарии 0
    Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
    Добавить комментарий